RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

La Constitución de 1991 establece la garantía a la propiedad privada, permite la expropiación en tiempos de paz y de guerra. Tal vez por la coyuntura de la guerra contra los narcotraficantes, prevé la figura de la extinción del derecho de dominio; como novedad, además de la función social de la propiedad, establece una función ecológica; de otro lado atribuye al Estado la promoción del acceso a la propiedad y dispone que cuando éste enajene su participación en empresas deberá ofrecer sus acciones o cuotas prioritariamente a sus trabajadores y a las organizaciones solidarias; también atribuye la promoción del acceso a la propiedad de la tierra a favor de los trabajadores agrarios, en forma individual o asociativa, así como los servicios públicos para ellos.¹

Como puede verse, la acción estatal frente a la adquisición de la tierra es amplia y claramente entendida por la población, sin embargo cuando se afecta el interés particular surgen dos apreciaciones: una, que el Estado debe retribuirme y dejarme incluso en una mejor situación, y dos, lo que el Estado me ofrece no corresponde a mis expectativas, me siento defraudado.

En Bogotá, con el acometimiento de la inversión pública y la protección de los recursos naturales han sido cuantiosas las transacciones que por vía de adquisición voluntaria o expropiación han adelantado entidades tales como la Empresa de Acueducto, Agua y Alcantarillado de Bogota .EAAB-, Instituto de Desarrollo Urbano, Transmilenio, Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente -DAMA-, Metrovivienda, Fondo de Ventas Populares, y otras más. Otras negociaciones, menos numerosas, corresponden a los ofrecimientos o ventas que la misma Administración realiza, de todo lo cual en la actualidad no se conocen sus montos o características de las propiedades.

Para efectos de la definición del valor comercial, la normativa vigente define que se debe practicar y realizar el ofrecimiento de acuerdo con el valor comercial determinado por un avaluador perteneciente a una agremiación inmobiliaria o, para el caso de Bogotá, por el avalúo comercial practicado por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital .DACD-, siendo ésta dinámica bastante alta en el Distrito, quedando los datos de negociación consignados en las respectivas escrituras públicas o bases de datos de cada una de las entidades negociadoras, sin que esta información se comparta o de alguna manera se utilice como referencia para posteriores procesos valuatorios; más bien, quienes llevan a cabo los avalúos tienen que fundamentar su concepto en innumerables consultas a colegas, evaluar las ofertas de inmuebles de condiciones parecidas, hacer cálculos económicos, con lo cual se evidencia que se está desaprovechando un insumo que está a la mano de la misma Administración, pero que al momento se encuentra dispersa en la base datos de cada uno de esos Despachos.

Sumado a lo anterior, el hecho de contar con información dispersa no admite la posibilidad de comparar, evaluar, admitir o rechazar un concepto de valor, como tampoco posibilitar a la ciudadanía un medio de consulta para su propio análisis. Se pregunta, estudia o buscan datos económicos en publicaciones comerciales como La Guía, Construdata, Metro Cuadrado, y otras, que normalmente presentan valores de vivienda nueva en condiciones relativamente normales, sin que allí se publiquen valores de inmuebles de características especiales, con lo cual más bien se generan expectativas alejadas del mercado de la propiedad raíz a los propietarios o poseedores de predios que poseen gravámenes o limitantes.

Quiere señalarse que inmuebles ubicados, por ejemplo, en zonas de ronda, forestales, de riesgo no mitigable, donde se prohíbe el uso o construcción, o por ubicarse en un área de interés para la ejecución de obras, cuentan con un valor condicionado, el cual no es aceptado y reconocido por el ciudadano que por subjetividad o afecto, ve coartada su posibilidad de proseguir con su tenencia; finalmente, por motivos de utilidad pública o interés social, este ciudadano tendrá que acceder a transferir su dominio por un monto que posiblemente no refleja el esfuerzo sufragado para resolver su problema de vivienda o renta, que posiblemente requirió de altas inversiones para acomodar la construcción a las dificultades o incomodidades del terreno.

El desconocimiento del valor comercial real de las propiedades también es aprovechado por quienes urbanizan ilegalmente y mentirosamente, en muchos casos, aseguran que lo vendido tendrá una importante valorización y que si el Estado lo afecta TENDRÁ que pagarle el valor comercial, como si el desarrollo fuera legal o como si el bien no tuviera restricciones de ningún orden. Esto no es cierto.

Mediante la Presente iniciativa, se prevé que el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- administre y publique en su página WEB la información relacionada con el Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, básicamente por tratarse de bienes públicos, cuya información en buena parte puede conseguirse o retroalimentarse a través de los archivos fuente del Inventario General de la Propiedad Inmueble Distrital y el RUPI, es decir el Registro Único de la Propiedad Inmueble del Distrito, instando a las entidades del sector central, descentralizado y el de las localidades a que en un determinado plazo alleguen la información producto de las transacciones inmobiliarias realizadas con anterioridad, así como las futuras.

Este Acuerdo busca crear un mecanismo muy útil para la Administración Pública como para la ciudadanía, un método que brinde transparencia, objetividad, seguridad económica y que incluso se constituya en un filtro para evitar o frenar la especulación del valor del suelo, así como la venta o uso ilegal del suelo con restricciones.

Soporte de la oportunidad y bondad del proyecto, lo constituye el concepto DIR 100 de Mayo 31 de 2005, expedido por el Director del Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público, a partir del análisis realizado al Proyecto de Acuerdo 154 de 2005, en el cual señaló "... consideramos que el proyecto de Acuerdo se ajusta y fortalece las funciones de este Departamento, teniendo en cuenta que exige a las entidades actualizar la información que en materia inmobiliaria se genere al interior de cada una de ellas, especialmente en el proceso de adquisición de inmuebles..." sin que pueda desconocerse los aportes realizados por la misma Entidad en lo que se refiere a la identificación de las transacciones y la información a consolidar en el registro, tal y como queda planteado en el articulado que se somete a consideración.

Planteada así la presente iniciativa, cuentan los Honorables Colegas, miembros del Concejo Distrital, con una propuesta que aporta a la gestión pública del Distrito, brinda una herramienta del todo confiable a quienes en el trabajo especializado de hacer avalúos, en muchas ocasiones ven obstaculizada y retardada su labor al tener que consultar a una y otra fuente, con lo que además se contribuye a la transparencia del ejercicio valuatorio con fines comerciales, garantizando de antemano que con su participación y apoyo aportaremos a la ciudad de Bogotá un medio de consulta y control, de mucho interés y utilidad para la comunidad en general.

Movimiento MIRA

En ejercicios de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial de las previstas en el Decreto 1421 de 1993 en su artículo 12, numeral 1º y 12º.

ARTÍCULO PRIMERO: CREACION. Establézcase para Bogotá el Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, relacionada con la adquisición, venta, expropiación u otras transacciones que impliquen la transferencia total o parcial del dominio de inmuebles de propiedad o de interés para el Distrito Capital.

ARTÍCULO SEGUNDO: OBJETO. El objeto de contar con un Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID- es el de disponer de una fuente de consulta o referencia del mercado inmobiliario del Distrito, y como un mecanismo de centralización y control de la actividad inmobiliaria que adelanta la administración distrital del orden central, descentralizado y el de las localidades, para con ello garantizar que las inversiones inmobiliarias que adelante el Distrito se rijan por los principios de economía e imparcialidad administrativa.

PARÁGRAFO PRIMERO: El Mercado Inmobiliario que refiere el presente Acuerdo, se refiere al monto comercial de las diferentes transacciones realizadas por la administración distrital del orden central, descentralizado y el de las localidades, que de alguna manera haya comprometido el presupuesto distrital.

PARÁGRAFO SEGUNDO : Los valores producto de las transacciones inmobiliarias a que se refiere el presente Acuerdo, por tratarse de montos comerciales definidos para un compromiso o transacción realizado en una fecha o período determinados, son independientes de los valores catastrales fijados por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital .DACD-, siendo preciso aclarar que, sin perjuicio de lo anterior, el Registro de la Actividad Pública Inmobiliario Distrital -RAPID- se constituye en una herramienta de consulta para el buen desempeño de la actividad valuatoria catastral.

ARTÍCULO TERCERO: ADMINISTRACIÓN. Para el cumplimiento del objeto de que trata el presente Acuerdo, el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- administrará el Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, y para el efecto deberá constituirlo en un término máximo de doce (12) meses, contados a partir de la puesta en vigencia del presente Acuerdo.

ARTÍCULO CUARTO: ENTREGA DE LA INFORMACIÓN. La información necesaria para que el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- conforme el Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID- será aportada por cada una de las entidades de la administración distrital del orden central, descentralizado y el de las localidades, dentro de los quince (15) días siguientes a la protocolización del acto o legalización de la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles objeto de adquisición, venta, expropiación u otras transacciones que impliquen la transferencia total o parcial del dominio.

PARÁGRAFO PRIMERO: Como quiera que existen datos de años anteriores de bienes inmuebles vendidos, adquiridos, expropiados o similares, por negociaciones realizadas por entidades del orden central, descentralizado y el de las localidades, la información que requiera el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- para la conformación del Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, deberá remitirse en las condiciones que esta entidad lo solicite, en un término que no supere los seis meses siguientes a la vigencia del presente Acuerdo o a la solicitud de la Defensoría del Espacio Público, sin que ello sea pretexto para no dar cumplimiento al término previsto en el artículo tercero del presente Acuerdo.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Para la conformación del Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- también podrá apoyarse en el Registro Único de la Propiedad Inmueble Distrital -RUPI-.

ARTÍCULO QUINTO: PUBLICACIÓN Y CONSULTA. Con el propósito de que el Registro de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital -RAPID-, sea muy útil y práctico para efecto de su consulta, el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público .DADEP- lo publicará en la WEB de la entidad, debiendo tener como mínimo con la siguiente información: motivo de la negociación, sector, dirección, matrícula inmobiliaria, área, tipo y uso del predio y en el caso de bienes fiscales también se incluirá: avaluador, fecha y monto del avalúo, fecha y monto de la transacción, área de terreno y/o construcción y valores unitarios, según sea el caso.

ARTÍCULO SEXTO: VIGENCIA. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias.