RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Que el Acuerdo 6 de 1990 establece en su artículo 383 que "El tratamiento es la posibilidad reglamentaria de adoptar Normas Específicas que impliquen un manejo diferenciado de las reglamentaciones urbanísticas por sectores en el interior de las áreas urbanas..."

Que en virtud de lo dispuesto en el artículo 399 del mismo Acuerdo "Los Tratamiento Generales cumplen con la finalidad de regular el desarrollo adecuado de las áreas urbanas, así como la actualización de su régimen de usos, estructuras, espacios públicos y general todos los demás aspectos que son propios del urbanismo y del ordenamiento físico".

Que el artículo 393 del Acuerdo 6 de 1990 determina que: "Las normas específicas que se adopten dentro del marco del Tratamiento General de desarrollo son aplicables a los inmuebles urbanizables no urbanizados al interior de todas las áreas sin desarrollar que estén fuera del ámbito de las normas propias de los Tratamiento Especiales".

Que tales inmuebles requieren de una normatividad específica que regule en primer término la producción de espacio público en condiciones adecuadas para el desenvolvimiento de las diferentes actividades urbanas y en segundo término reglamente las condiciones de aptitud de las estructuras arquitectónicas que se produzcan.

Que algunas normas propias del tratamiento general de desarrollo son aplicables en cualquier área del Distrito Capital y no requieren de una sectorización del territorio que implique manejo diferenciado de la norma urbanística, por lo cual es conveniente recogerlas en un solo cuerpo reglamentario, independiente de los decretos de asignación de tratamiento de Planeación en su sesión ordinaria No. 14 del 22 de mayo de 1992 emitió concepto favorable a la presente reglamentación.

Artículo 1º.- El presente Decreto es reglamentario del Acuerdo 6 de 1990, aplicable a todas las áreas a las que sea asignado el Tratamiento General de Desarrollo y comprende:

Artículo 2º.- Cuando en el texto este Decreto o en los de asignación del tratamiento general de desarrollo se haga referencia a una curva o cota de nivel, se entenderá que se hace referencia a la cota oficial de prestación de servicios, que aparece entre paréntesis en la cartografía a escala 1:2.000 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi que reposa en el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

Artículo 3º.- Marco Jurídico. Serán sometidos al proceso de desarrollo por urbanización establecido por el Acuerdo 6 de 1990 y consecuentemente a las normas del presente Decreto, los predios ubicados dentro de los ámbitos geográficos delimitados en cada uno de los decretos de asignación de tratamiento en los cuales se configure una o varias de las siguientes situaciones:

Parágrafo 1º.- Para todos los efectos, los predios incluídos dentro de los tratamientos de actualización y de conservación donde no se tipifiquen las situaciones anteriores, se excluyen expresamente del tratamiento de desarrollo y por ende de la obligación de adelantar el proceso de desarrollo por urbanización.

Parágrafo 2º.- Los predios que por tener usos institucionales a la fecha de expedición del Acuerdo 6 de 1990, sean objeto del tratamiento de conservación, quedan excluidos del proceso de desarrollo por urbanización y no deben prever cesiones, salvo que se requiera afectarlos con vías del sistema arterial o local, en cuyo caso la parte segregada quedará sujeta al tratamiento general de desarrollo.

Parágrafo 3º.- Los predios que se encuentre en cualquiera de las situaciones a que se refiere el presente artículo y cuenten con licencia de construcción no serán sometidos al proceso de desarrollo por urbanización mientras conserven el uso original y, en el caso de la vivienda, no incrementen la densidad.

Parágrafo 4º.- La norma específica podrá señalar excepciones al presente artículo, respecto de parcelaciones que queden eximidas del tratamiento de desarrollo, entre las cuales quedan incluidas aquellas en las que a la fecha de expedición de este Decreto no se exige Cesión Tipo A.

Artículo 4º.- Normas Aplicables:

Artículo 5º.- Conservación de Norma en Predios con Licencia de Urbanismo Vigente. Los predios que a la fecha de expedición de la presente reglamentación cuenten con licencia de urbanismo vigente podrán desarrollarse según las normas específicas que le hayan sido otorgadas, para lo cual tendrán el plazo señalado en la correspondiente resolución. Tratándose de predios que hubieran obtenido resolución de aprobación de Plano de Localización sin vigencia alguna, se entiende que esta se extiende por un período de dos (2) años, contados a partir de la expedición del presente Decreto, y que las obras a ejecutar son las inherentes a la dotación de las zonas de cesión previstas.

Con excepción de los casos de los planos de localización, el plazo anotado podrá ser prórrogado por una sola vez, siempre y cuando la construcción de las obras se haya iniciado dentro del año siguiente a la ejecutoria del acto administrativo que concedió la licencia. En caso contrario, no habrá lugar a revalidación de proyecto general ni a prórroga de la licencia y por tanto el primero deberá ajustarse íntegramente a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo.- Para garantizar la unidad de diseño urbanístico, aquellas urbanizaciones que hubieran sido programadas por etapas podrán continuar su desarrollo conforme a las normas originales y ser objeto de más de una revalidación, siempre y cuando al menos la primera etapa haya sido construída o lo sea dentro del plazo otorgado y la licencia de urbanismo se mantenga vigente.

Si el Departamento Administrativo de Planeación Distrital considera necesario introducir modificaciones al trazado vial o a la localización de cesiones tipo A de las etapas no ejecutadas, podrá exigir la modificación del proyecto general, sin que por ello se pierda el derecho a continuar rigiéndose por las normas originales de usos, loteo y volumetría y por los porcentajes de cesión tipo A exigidos incialmente.

Artículo 6º.- Modificación de Normas Desarrollos por Etapas. Subsidiariamente a lo establecido en artículo anterior, las urbanizaciones aprobadas por etapas con normas anteriores a las del presente Decreto se podrán acoger a las disposiciones de éste para las etapas no desarrolladas; en tal caso, las etapas ya ejecutadas continuarán rigiéndose por las disposiciones originales y las demás serán objeto de nueva reglamentación.

Parágrafo.- Para acogerse a lo dispuesto en este artículo, en las etapas ya construídas deberán conservase los porcentajes de cesión y las normas originales, sin que se pueda variar la localización de las zonas de cesión comprendidas en ellas; si las mismas no fueran suficientes para completar los porcentajes exigidos, deberá modificarse el proyecto general, incluyendo como parte de esas etapas las áreas necesarias para tal fin.

Artículo 7º.- Las urbanizaciones aprobadas con normas anteriores a las del Acuerdo 6 de 1990 que tengan superficie superior a cuatro (4) hectáreas y se hayan desarrollado parcialmente podrán programarse por etapas; en tal caso la primera incluirá lo ya desarrollado, contemplando las cesiones correspondientes, las cuales equivaldrán a los porcentajes originalmente aprobados; por lo demás, se aplicarán las disposiciones del artículo anterior. Se exceptúan de esta disposición las áreas con reglamentación específica vigente expedida bajo la norma de multicentro, las cuales continuarán rigiéndose por la correspondiente Resolución reglamentaria del desarrollo.

Artículo 8º.- Las urbanizaciones aprobadas con normas anteriores a las del Acuerdo 6 de 1990 que tengan superficie inferior a cuatro (4) hectáreas y hayan iniciado obras de urbanismo, se podrán acoger en su totalidad a las normas del presente Decreto si no han sido iniciadas las ventas. Si ya lo han sido, se consultará a los adquirientes de acuerdo con la reglamentación que para tal fin expida el Departamento Administrativo de Planeación Distrital y solo con la autorización de aquellos podrá variarse la localización o porcentajes de cesión previsto inicialmente.

Artículo 9º.- En los casos de que tratan los artículos 6, 7 y 8, para el sometimiento a las normas del presente Decreto, la aplicación de las mismas de hará conforme a lo establecido en el artículo 4. Para una misma etapa no se permitirá la combinación de normas del Acuerdo 6 de 1990 con las normas iniciales de las urbanizaciones, salvo las permisiones expresas que puedan hacer los decretos reglamentarios del citado Acuerdo.

Artículo 10º.- En cualquier momento, las urbanizaciones ya desarrolladas o en proceso de desarrollo, con licencia vigente, podrán introducir modificaciones a los proyectos generales encaminadas a reformas de loteo dentro de las manzanas inicialmente aprobadas o a incrementar las cesiones viales o las zonas verdes y comunales, sin que ello implique cambio en las normas urbanísticas y arquitectónicas.

Artículo 11º.- Definición. Se entiende por estructura territorial el conjunto de elementos físicos que sirven de asiento a los procesos de urbanización y construcción.

Artículo 12º.- Componentes. Son componentes de la estructura territorial el terreno, la topografía, la estabilidad, los factores de riesgo, las redes de servicios, la accesibilidad y la estructura predial entre otros.

Artículo 13º.- Para que un predio pueda ser sometido al proceso de desarrollo por urbanización debe cumplir con los siguientes requisitos:

Parágrafo.- Con base en el plano de zonificación geotécnica del Distrito, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital establecerá, mediante resolución, los requisitos que para ser urbanizados deben cumplir los predios localizados en áreas sometidas a amenaza de riesgo, determinando, si es el caso, zonas en las cuales no se admitirá proceso alguno de urbanización.

La resolución de que trata el presente parágrafo será de carácter general y en ningún caso se podrá referir a predios particulares. El Departamento Administrativo de Planeación Distrital no podrá exigir requisitos diferentes a los incluidos en ella, salvo aquellos que deriven de los estudios realizados en su cumplimiento.

Artículo 14º.- La estructura territorial desde el punto de vista topográfico presenta dos categorías básicas que dan origen a un manejo diferenciado de la norma; ellas son:

1. Estructuras territoriales planas o territorios planos.

2. Estructuras territoriales inclinadas o territorios inclinados.

Artículo 15º.- En los territorios planos son aplicables íntegramente las normas urbanísticas y arquitectónicas sin que estas requieran adecuación especial derivada de su condición topográfica.

Artículo 16º.- Para efectos de permitir el desarrollo de los territorios inclinados el Departamento Administrativo de Planeación Distrital evaluará especialmente los siguientes aspectos:

Parágrafo 1º.- Pertenecen a la localización descrita en el numeral 1, dentro del área urbana, los cerros orientales, Guacamayas, los de Suba y los de Usme. Pertenecen a la localización descrita en el numeral 2, dentro del área urbana, los cerros suroccidentales localizados al occidente del Río Tunjuelito.

Parágrafo 2º.- Los decretos de asignación del tratamiento general de desarrollo delimitarán específicamente los diferentes territorios inclinados.

Artículo 17º.- Para el desarrollo de todo predio en la localización a que se refieren los numerales 1 y 2 del artículo anterior se deberán presentar estudios puntuales de las condiciones geomorfológicas y geotécnicas y de estabilidad del terreno y las medidas atenuantes que se proponen; así mismo para los del numeral 1 se exigirán las declaraciones de impacto ambiental de los proyectos urbanísticos por desarrollar e igualmente las medidas atenuantes respectivas.

Artículo 18º.- Los proyectos urbanísticos a desarrollarse en los territorios inclinados estarán sujetos a restricciones en la intensidad de los usos, aún los principales, reflejadas entre otros en límites de altura y controles de ocupación que señalará la norma específica: tratándose de vivienda ésta restringirá la densidad fijándole además topes máximos en el número de viviendas.

Artículo 19º.- Se excluyen de las posibilidad de desarrollo los predios localizados en las siguientes áreas:

La exclusión de que trata este artículo subsistirá mientras no se demuestre previamente la posibilidad de superar las condiciones de inestabilidad geotécnica. De ser ello posible la licencia que se conceda para adelantar obras de urbanismo comportará el compromiso de adelantar las obras de estabilización requeridas; el desarrollo por construcción se podrá adelantar únicamente cuando tales obras hayan sido ejecutadas o cuando el proceso de desarrollo sea integral.

Parágrafo.- Restricciones y condiciones similares a las enunciadas en el presente artículo se aplicarán a predios que incluyan áreas degradadas por actividad extractiva o desestabilizadas por inadecuada urbanización.

Artículo 20º.- En los territorios inclinados no se permitirá la apertura de nuevas canteras y en las existentes sólo se permitirá su explotación para fines de recuperación morfológica y adecuación paisajística, como condición para desarrollar usos urbanos en los predios correspondientes.

Artículo 21º.- Cuando por efectos de explotación de canteras y productos de obras de recuperación geomorfolófica se consigan nuevas cotas altimétricas en terreno, estas no podrán tomarse en ningún caso como límite del área urbana, subsistiendo como cota oficial la que aparece en los planos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi a que se hizo referencia en el Capítulo I de este Título.

Artículo 22º.- La política de preservación en los territorios inclinados implica que las vías vehiculares de penetración, tanto públicas como privadas se reduzcan al mínimo indispensable, tanto en cantidad como en secciones transversales; por tal razón quedarán exoneradas de los compromisos de delimitación de manzanas y supermanzanas por vías vehiculares a que se hace referencia más adelante.

Artículo 23º.- Las licencias de cualquier tipo que autoricen la ejecución de obras en los territorios inclinados, llevarán aparejado el compromiso de recuperar los taludes a que ellas puedan dar lugar.

Artículo 24º.- Dentro de los límites de los ámbitos geográficos que son objeto del tratamiento de desarrollo se encuentran ÁREAS DE ACTIVIDAD que se demarcan en los planos de zonificación y tratamientos a escala 1:10.000, así:

1. Áreas de Actividad Múltiple.

2. Áreas de Actividad Especializada.

Parágrafo.- Cuando el Área de Actividad Múltiple se estructure siguiendo un eje vial, se considera que pertenecen a ella únicamente los predios con frente sobre esa vía, la cual se denominará Eje de Actividad Múltiple.

Artículo 25º.- Además de la zonificación contenida en el artículo anterior, aparecen como elementos estructuradores de las zonas de desarrollo los EJES DE TRATAMIENTO, cuya función es servir de asiento a los usos complementario y compatibles.

Artículo 26º.- Los ejes de tratamiento se clasifican, de acuerdo con su grado de inserción dentro de la estructura urbana en:

Artículo 27º.- El trazado de los ejes de tratamiento zonales que aparece en los planos a escala 1:10.000 es indicativo y puede ser precisando a través de los procesos de desarrollo que se efectúen en la zona; no obstante, en todo momento debe garantizarse su presencia, de tal forma que las variaciones que se hagan no desvirtúen su continuidad y destino, ni su sentido predominante.

Artículo 28º.- Área de Influencia de los Ejes. El área de influencia de los ejes de tratamiento y los ejes de actividad múltiple, esto es, la distancia máxima hasta la cual se pueden desarrollar usos permitidos en el eje, es la siguiente:

Para ejes de tratamiento metropolitano y Ejes de Actividad Múltiple generados por vías arterias: Doscientos (200) metros a partir del eje de la afectación de la vía señalada por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

Para ejes de tratamiento zonal y ejes de actividad múltiple generados por vías locales: Cien (100) metros, a partir del eje de la vía.

Parágrafo 1º.- Las disposiciones que tengan que ver con los ejes de tratamiento y ejes de actividad múltiple afectan a los predios o lotes que tengan frente sobre ellos; si dentro del área de influencia aparece una vía o zona pública que se separe una porción del predio del resto, la parte que no quede con frente sobre el eje que no puede acogerse a tales disposiciones y se considerará que el área de influencia queda limitado hasta el eje de esa vía.

Parágrafo 2º.- Cuando los usos son diferentes a los permitidos en la subáreas o subzonas colindantes, los accesos se plantearán únicamente desde el eje vial.

Parágrafo 3º.- En la parte posterior del predio, que no presente frente sobre el eje de tratamiento, debe preverse una zona de transición con la actividad residencial, donde se ubicarán los usos recreativos del equipamento comunal, zonas de parqueo, vías de uso público o zonas de tensión tipo A.

Parágrafo 4º.- En los territorios inclinados de densidad restringida, cuando en un eje de actividad múltiple o de tratamiento metropolitano se permita volumetría diferente a la de la zona residencial circundante, se entiende que la volumetría diferencial se aplica única y exclusivamente a las edificaciones que tengan fachada sobre la vía siempre que estén inscritas en su totalidad dentro de una distancia tomada a 100 metros del eje de la vía.

Artículo 29º.- Usos como Presupuesto para Cualquier Proceso de Desarrollo: Para poder adelantar cualquier proceso de desarrollo, bien sea por urbanización o por construcción, es indispensable que previamente se seleccione el uso al cual se va a destinar el desarrollo urbanístico o constructivo, que a su vez deberá estar contemplado como permitido en la norma respectiva.

Artículo 30º.- Para efectos de la asignación específica de usos en los sectores objeto del tratamiento de desarrollo de identifican tres situaciones, así:

Parágrafo.- Las dos primeras situaciones de asignación deben ser resueltas durante el proceso de desarrollo urbanístico, mientras la última es producto del desarrollo constructivo, si bien debe quedar cobijada en la reglamentación del respectivo desarrollo urbanístico.

Artículo 31º.- Clasificación. Los desarrollos urbanísticos con o urbanizaciones de acuerdo con su uso predominante podrán ser:

Artículo 32º.- En concordancia con lo expuesto en los dos artículos anteriores, en las normas específicas en cuanto a usos determinarán en primera instancia los tipos de desarrollo urbanístico que se permiten en cada sector y las condiciones para que se puedan plantear. Definido esto determinarán, para cada tipo de desarrollo, los usos que se permitan a su interior y en el de las edificaciones que allí se levantarán. En consecuencia, dichas normas se estructurarán, así:

1. USOS PERMITIDOS EN EL ÁREA DE ACTIVIDAD O ZONA.

2. USOS PERMITIDOS EN LOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS O URBANIZACIONES. Este comprenderá tanto los usos en los lotes como en las edificaciones que en ellos se levanten.

Parágrafo 1º.- Los usos no contemplados en las normas específicas se considerarán expresamente prohibidos.

Parágrafo 2º.- Los usos permitidos en cada una de la áreas de actividad y zonas serán determinados en las normas específicas, con sujeción a las disposiciones del Acuerdo 6 de 1990. A su vez, los usos permitidos dentro de los desarrollos urbanísticos no pueden sobrepasar la estructura de usos permitidos en el área de actividad o zona.

Artículo 33º.- Para efectos de aplicar normas sobre usos y regular su intensidad, se tendrán en cuenta, además de lo señalado en este Decreto, las disposiciones establecidas en el Decreto común reglamentario de los usos en el Distrito.

Artículo 34º.- Cuando la permisión de un desarrollo urbanístico o urbanización esté condicionado a la dimensión del área útil del predio, se entiende que será el área que se pueda obtener en la totalidad del desarrollo después de descontar todas las cesiones y afectaciones.

Artículo 35º.- Cobertura de los Desarrollos Comerciales. Los desarrollos comerciales, tanto urbanísticos como constructivos, independientemente de las actividades económicas que se desarrollen en los establecimientos que en ellos se construyan o proyecten construir, por su sola magnitud conlleva un nivel de cobertura que se sujetará a las siguientes reglas generales:

Parágrafo 1º.- No obstante lo anteriormente dispuesto, la norma específica podrá exigir áreas mínimas de lotes para desarrollar usos zonales o metropolitanos, o máximas para desarrollar usos metropolitanos.

Parágrafo 2º.- Tanto los desarrollos de cobertura zonal como los de cobertura metropolitana se pueden desarrollar en forma de centros comerciales o en forma de manzanas comerciales lotedas, sin que el conjunto de áreas pueda sobrepasar los mínimos o máximos exigidos según el caso.

En caso de manzanas, los lotes deben tener acceso directo desde el eje de tratamiento o de actividad múltiple que da derecho al uso; en su defecto deben rodear la manzana de vías con ancho mínimo de 20.00 metros desde las cuales se accederá a los lotes; dentro de este ancho se localizarán zonas de cargue y descargue y estacionamientos de servicio público. El Departamento Administrativo de Planeación Distrital determinará los casos en los cuales se requiera la provisión de una calzada paralela.

Artículo 36º.- Cobertura o Influencia de los Desarrollos Institucionales. Los desarrollos institucionales tienen como cobertura la de la actividad institucional que en ellos se desarrolle; por tal razón la magnitud del lote no es una medida de su impacto; sin embargo, las normas específicas podrán señalar áreas mínimas para desarrollar usos institucionales, según su influencia o cobertura, por debajo de las cuales no se podrá subdividir el predio. No se permite lotear desarrollos institucionales, salvo que el área de cada lote sea igual o mayor al mínimo exigido en cada caso.

Artículo 37º.- Se establecen 2 zonas de densidad:

a. Zona de densidad resultante

b. Zona de densidad restringida

Artículo 38º.- La Zona de Densidad Resultante corresponde a los territorios cuya topografía sea predominante plana. En ella la densidad es autorregulable en función de las condiciones de cada predio, las características del proyecto urbanístico y el conjunto de normas vigentes.

Artículo 39º.- La Zona de Densidad Restringida corresponde a los territorios cuya topografía sea predominantemente inclinada en los cerros orientales y de Suba, según la delimitación que efectúe la norma específica. En ellos la restricción de densidad es la expresión integral de los siguientes aspectos reguladores:

1. Restricciones al número de viviendas permitidas por hectárea neta, señalada por sectores en la norma específica de acuerdo con su grado de alteración o degradación.

2. Para cada tope de densidad la norma específica señalará las alturas básicas y de excepción correlativamente con índices de ocupación, expresados estos últimos sobre área útil en todos los casos.

3. Área Mínima básica por unidad de vivienda; se señalan en la norma específica para cada sector.

4. Aislamientos especiales para territorios inclinados señaladas en la norma específica.

5. Área del máximo bloque construído, señalado en la norma específica.

Parágrafo 1º.- La densidad restringida obliga en aquellas áreas que se delimiten para tal fin, independientemente de la zonificación que corresponda a los predios localizados allí.

Parágrafo 2º.- Cuando un predio se localice, parte en zonas de densidad restringida y parte en zona de densidad resultante, no se admitirán promedios de densidad.

Artículo 40º.- La norma específica podrá permitir, a manera de bonificación, incrementos puntuales en la densidad y en las alturas, para incentivar en algunas subáreas o subzonas las siguientes actividades:

Artículo 41º.- Las normas que regulan el proceso de desarrollo por urbanización tienen como objetivo garantizar la idoneidad del espacio público producto del mismo. Dicha idoneidad comprende dos aspectos: 1) Aquella producto del diseño urbanístico y 2), la resultante de la dotación de obras de infraestructura.

Artículo 42º.- Todo predio que cumpla con las condiciones a que se refiere al capítulo de aplicabilidad del título I de la parte general de este Decreto, debe ser sometido al proceso de desarrollo por urbanización en los términos del capítulo II del título VIII de la parte especial del Acuerdo 6 de 1990 y obtener la licencia de construcción a que se refieren los artículos 522 al 527 del mismo.

Artículo 43º.- Todo proyecto de desarrollo urbanístico o urbanización podrá desarrollarse a condición de cumplir con los siguientes requisitos:

Artículo 44º.- Los procesos de subdivisión a que se refiere el artículo 435 y subsiguientes del Acuerdo 6 de 1990, en los terrenos objeto del tratamiento de desarrollo son de dos (2) tipos:

Artículo 45º.- Para efectos de adelantar procesos de subdivisión de terrenos urbanizables no urbanizados a que se refiere el numeral 4 del Artículo 436 del Acuerdo 6 de 1990, se adopta como lote mínimo urbanizable, aquel cuya área útil resultare entre 1 y 4 has, de conformidad con las disposiciones de este subcapítulo.

Artículo 46º.- Dentro del área urbana principal del Distrito Capital, cualquier proceso de subdivisión por parcelación que produzca predios inferiores a 1 Hectárea, prefigura un desarrollo urbanístico y por tanto no se permitirá sino a condición de obtener previamente licencia de urbanismo.

Artículo 47º.- Los predios ubicados dentro del Área Urbana que tengan entre 1 y 4 hectáreas, al parcelarse deberán generar como máximo tres (3) globos de terreno, ninguno de ellos inferior a 1 Hectárea.

Artículo 48º.- La parcelación de predios dentro de Áreas urbanas del Distrito cuya área sea superior a 4 e inferior a 9 Hectáreas, debe generar como máximo dos (2) globos de terreno uno de ellos necesariamente de 4 ó más hectáreas y ninguno inferior a una (1).

Artículo 49º.- La parcelación de predios dentro del Área Urbana del Distrito con áreas superiores a 9 hectáreas podrá dar como resultado cualquier número de globos, con la condición de que ninguno de ellos sea inferior a 4 Hectáreas.

Artículo 50º.- Todo proceso de subdivisión, bien sea por parcelación o por urbanización, deberá garantizar la continuidad de los ejes viales, no solo arteriales, sino también locales principales y secundarios de la malla vial de la ciudad, proyectada en los planos oficiales del Distrito Capital.

Artículo 51º.- Los propietarios de los inmuebles divididos sin cumplir con las condiciones señaladas en los Artículos anteriores podrán acogerse a los mecanismos de rehabilitación predial previstos en el Artículo 437 del Acuerdo 6 de 1990.

Artículo 52º.- Cuando en un mismo predio sin urbanizar, con superficie inferior a cuatro hectáreas, se prevean lotes para dos o más usos permitidos, se podrán delimitar claramente las áreas destinadas a cada uso y para cada una de ellas se efectuarán las cesiones correspondientes, como su se tratara de urbanizaciones independientes; el planteamiento, no obstante será conjunto si el predio de mayor extensión no es subdividible de conformidad con las normas de estructura predial contenidas en el presente Decreto.

En caso de no ser deslindada las áreas, el porcentaje de cesión tipo A será el del uso al que se le exija mayor cantidad de ella.

Parágrafo 1º.- Cuando en un mismo predio sin urbanizar se planteen, además del uso principal y complementario, usos compatibles, se requerirá que ese predio cuente con cuatro o más hectáreas netas.

Parágrafo 2º.- Lo dispuesto en el presente artículo es sin perjuicio de que las normas específicas impongan la obligación de mayores áreas para desarrollar algunos usos particulares.

Artículo 53º.- La subdivisión predial a que se refiere el artículo 439 del Acuerdo 6 de 1990 deberá regirse además de las disposiciones allí establecidas por las siguientes:

Parágrafo.- Los predio localizados en sectores clasificados como de estructura territorial inclinada quedan exceptuados de las disposiciones establecidas en el presente artículo.

Artículo 54º.- La subdivisión predial en usos diferentes de vivienda, cuando éstos se desarrollen al nivel de cobertura o influencia metropolitana o de alto impacto, podrá llevarse a cabo en supermanzanas de hasta 8 hectáreas.

Artículo 55º.- La división de las manzanas y supermanzanas se hará por lotes o superlotes como a continuación se define:

Artículo 56º.- Los proyectos urbanísticos podrán contemplar simplemente la división del terreno en manzanas y permanzanas, para posteriormente proceder a la división de ellas en lotes o superlotes; en su defecto, simultáneamente se pueden plantear ambos tipos de división pero en todo caso la reglamentación que se expida para la urbanización establecerá las áreas mínimas de los lotes.

Parágrafo.- Las subdivisiones de las manzanas y supermanzanas en unidades menores no implicará la reforma de las resoluciones reglamentarias, excepto si generan nuevas vías peatonales, vehiculares u otras obras de urbanismo.

Artículo 57º.- Áreas y Frentes Mínimos de Superlotes para usos de Vivienda.

1. Las dimensiones mínimas de superlotes son las siguientes:

- Área mínima: En zonas de densidad resultante: 500 M2

En zonas de densidad restringida: 5.000 M2

- Frente Mínimo: 20 Mts.

A. Para construcciones unifamiliares:

B. Para construcciones bifamiliares:

C. Para construcciones trifamiliares:

D. Para construcciones multifamiliares:

Cuando se entreguen unidades construídas, las dimensiones de los lotes serán libres.

Artículo 58º.- Áreas y Frentes Mínimos de Lotes. Las dimensiones mínimas de los lotes resultantes de la subdivisión de manzanas en sistemas de loteo para uso de vivienda será la siguiente:

1. Vivienda unifamiliar:

2. Vivienda bifamiliar y trifamiliar:

3. Vivienda multifamiliar

Parágrafo 1º.- En los lotes para vivienda unifamiliar se podrán desarrollar proyectos de vivienda bifamiliar por gestión individual, es decir lote a lote y por diferentes solicitantes. Es entendido que el englobe de dos más lotes de éstos los habilita para desarrollar usos bifamiliares, trifamiliares o multifamiliares, según el caso.

Parágrafo 2º.- Cuando las normas específicas señalen antejardín, aislamiento lateral, o ambos, a las dimensiones mínimas se les deben adicionar los espacios y áreas requeridas para ellos. Esta disposición es aplicable en el artículo anterior para aquellos casos en que la reglamentación interna de la agrupación exija tales aislamientos.

Artículo 59º.- Para otros usos, las normas específicas para cada tipo de urbanización, establecerán las áreas y frentes mínimos para los lotes.

Artículo 60º.- Todo predio a desarrollarse urbanísticamente deberá respetar las reservas de espacio público que como expresión del primer nivel de zonificación señale el Departamento Administrativo de Planeación Distrital en el plano topográfico respectivo, con base en los planos de zonificación del Distrito Capital a escala 1:10.000 y cuando fuere el caso 1:2.000 bien hayan aparecido tales reservas como producto de la adopción de Planes Zonales o por determinación oficiosa de ese Departamento.

Parágrafo 1º.- Las reservas a que se refiere este artículo son, además de las afectaciones por el sistema arterial y planes maestros de servicios públicos, las necesarias para garantizar la continuidad de ejes viales locales principales que estructuren urbanísticamente un sector de la ciudad, especialmente los ejes de tratamiento, y las zonas verdes comunales requeridas en él. Estas últimas, bien sea como agrupación de cesiones Tipo A, o por el señalamiento de un predio destinado a esta modalidad de espacio público podrán ser adquiridas por los urbanizadores a través de los mecanismos que se diseñen para tal fin, tales como el Banco de Tierras.

Parágrafo 2º.- El Departamento Administrativo de Planeación Distrital no estará obligado a tomar en cuenta los linderos o formas de los predios como base para la definición de las zonas de reserva a que se refiere este artículo.

Artículo 61º.- Los proyectos urbanísticos que se adelanten en el Distrito deben adecuarse además de las reservas de espacio público, a las disposiciones establecidas en los decretos que sobre el mismo sean expedidos.

Artículo 62º.- Las modificaciones que los interesados propongan a las áreas de reserva diferentes de las afectaciones por el Sistema Arterial del Plan Vial o por planes maestros de servicios, requerirán de planteamientos a nivel zonal, con su correspondiente diseño del espacio público, en el cual los cambios propuestos se integren a la estructura zonal de espacio público previamente adoptada.

Artículo 63º.- Las propuestas modificatorias de los diseños de espacio público adoptados por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital se estudiarán de conformidad con los siguientes criterios:

a. Concordancia con los objetivos de creación de espacio público zonal.

b. Aportes al diseño urbano previsto originalmente.

Artículo 64º.- Todo predio que se desarrolle urbanísticamente, deberá diseñarse de tal forma que las vías que las circunscriban se vinculen en forma inmediata a la malla vial principal de la ciudad y a través de esta al Sistema Arterial, garantizando la continuidad de los ejes viales arteriales y de tratamiento y las vías locales principales.

Artículo 65º.- Los ejes viales así determinados deberán ser reservados, construídos y adecuadas las áreas circundantes tales como andenes, antejardines o las franjas de complementación del sistema vial, durante el proceso de desarrollo por urbanización.

Artículo 66º.- Las áreas para estacionamiento público se consideran prolongación de la vía de uso público y como tales son aptas para dar frente a las cesiones tipo A; sin embargo, en aquellos casos en que la aplicación de la norma dependa del ancho de la vía, los ensanchamientos en la sección transversal a que den lugar no se tendrán en cuenta para definir tal ancho.

Artículo 67º.- Las zonas de cesión Tipo A a que se refiere el Título Octavo, Capítulo II, Subcapítulo 5, del Acuerdo 6 de 1990 deben regirse además de las disposiciones allí incorporadas, por las del presente subcapítulo y los subsiguientes y por las que sobre el tema sean establecidas en los decretos sobre Espacio Público.

Artículo 68º.- Ubicación. Las cesiones tipo A deben localizarse en los lugares indicados en el artículo 431 del Acuerdo 6 de 1990 y además deben cumplir los siguientes requisitos:

- En ningún caso pueden reemplazar los aislamientos contra predios vecinos o entre edificaciones: para tal fin, deben tener cuando menos ancho equivalente a una vez y media la dimensión del aislamiento respectivo, con mínimo de 15.00 metros.

- Deben localizarse en lugares que garanticen su carácter público.

- Pueden localizarse contiguas a rondas de ríos o quebradas siempre y cuando sean de fácil acceso desde vía vehicular.

Artículo 69º.- Dimensionamiento.

1. Relación entre los lados del globo de cesión: Se sujetará a las siguientes reglas:

- Lado menor inferior a 15.00 metros: Lado mayor de máximo una y media vez el lado menor.

- Lado menor entre 15.01 y 30.00 metros: Lado mayor de máximo tres veces el lado menor.

- Lado menor entre 30.01 y 50.00 metros: Lado mayor de máximo cuatro veces el lado menor.

- Lado menor superior a 50.00 metros: Lado mayor de máximo seis veces el lado menor.

En las cesiones contiguas a zonas de control ambiental estas dimensiones se aplicarán al globo de terreno conformado entre estas dos formas de espacio público.

Las cesiones o tramos de ellas que incumplan con la relación entre los lados, se tomarán como parte de las cesiones tipo A destinadas a la complementación del sistema vial.

2 Áreas de los globos de terreno que conforman la cesión tipo A: El 50% de la cesión tipo A debe estar en un solo globo de terreno y el resto distribuirse en globos con las siguientes dimensiones mínimas:

- 1000 M2, en desarrollos residenciales por agrupación o loteo multifamiliar o desarrollos en usos diferentes del residencial cuando el globo esté localizado sobre ejes de tratamiento.

- 400 M2, en desarrollos por loteo unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar o en desarrollos de usos diferentes de la vivienda, cuando el globo se localice sobre eje de tratamiento.

Para determinar la concentración del 50% en un solo globo, se puede considerar como tal el conjunto de áreas de cesión que aunque esté dividido por vías, especialmente conforme una sola unidad. Cuando el 50% de la cesión sea superior a 1 Hectárea, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital podrá permitir su segregación en globos menores, conservando la hectárea como unidad básica.

Parágrafo.- Cuando el total de la cesión Tipo A sea inferior a 1000 M2. se debe localizar en un solo globo.

Artículo 70º.- Visualización de Cesiones. Desde los puntos extremos situados en el frente de la cesión tipo A sobre la vía de uso público se deberá tener visualización sobre la totalidad de la cesión, no permitiéndose la localización de ella en la parte posterior de las áreas útiles de las urbanizaciones.

Artículo 71º.- Continuidad en Áreas de Cesión. Cuando el predio a desarrollar se encuentre contiguo a zonas de cesión tipo A de otros desarrollos aprobados o en proceso de reglamentación, las cesiones tipo A deben localizarse preferentemente aledañas a ellas.

Cuando se sitúe la cesión Tipo A contigua a zonas de control ambiental, a afectaciones por líneas de alta tensión, a rondas de río o quebradas o afectaciones de acueducto y alcantarillado, las sesiones deben tener el área y dimensiones exigidas.

Artículo 72º.- Se establecen tres condiciones básicas para graduación de la cesión Tipo A en los desarrollos urbanísticos residenciales en áreas de actividad especializada, en zonas de densidad resultante:

Una segunda alternativa dentro de este mismo tipo de condición es elevar el porcentaje anotado al 8%.

Artículo 73º.- Las cesiones tipo A, para los desarrollos a que se refiere el artículo anterior, se graduará de acuerdo con los siguientes porcentajes sobre área neta urbanizable:

1. En Predios Localizados Sobre Ejes de Tratamiento. Mayores o Iguales a 4 Hectáreas:

CESIÓN BÁSICA:

25% aplicable si no se da cumplimiento a condición alguna de graduación.

CESIONES ALTERNATIVAS:

21% si cumplen con unas de las condiciones anotadas.

17% si cumplen con dos de las condiciones o con la segunda alternativa de la condición establecida en el numeral uno del artículo anterior.

2. En Predios Localizados Sobre Ejes de Tratamiento. Menores a 4 Hectáreas y Predios Interiores Mayores o Iguales a 4 Hectáreas.

CESIÓN BÁSICA:

21% aplicable si no se da cumplimiento a condición alguna de graduación.

CESIÓN ALTERNATIVA:

17% si se cumple una cualquiera de las condiciones anotadas.

3. En Predios Interiores Menores a 4 Hectáreas:

CESIÓN MÍNIMA:

17% en todos los casos.

Se consideran predios interiores aquellos no localizados sobre el eje de tratamiento.

Parágrafo 1º.- Todo predio que se subdivida con posterioridad a la vigencia del Acuerdo 6 de 1990, se le aplicarán las cesiones exigidas para predios con área mayor de 4 hectáreas localizados sobre ejes de tratamiento.

Parágrafo 2º.- La posibilidad de plantear usos complementarios y compatibles está supeditada a que ellos sean permitidos dentro de la norma específica de usos que cobije al predio.

Parágrafo 3º.- Cuando un predio localizado sobre el eje de tratamiento tenga una profundidad tal que parte del mismo quede fuera del área de influencia del eje, las cesiones se calcularán diferencialmente.

Artículo 74º.- Las cesiones tipo A para desarrollos urbanísticos residenciales en zonas de densidad restringida serán del 25% del área neta urbanizable en todos los casos.

Artículo 75º.- Las cesiones tipo A para desarrollos urbanísticos residenciales en Áreas de Actividad Múltiple serán del 15% del área neta urbanizable.

Artículo 76º.- Las cesiones tipo A para desarrollos urbanísticos residenciales en Zonas industriales desempeña una función ambiental y como tal, en la norma específica se podrá exigir el 25% como cesión única cuando estén próximos a industrial de algún impacto.

Artículo 77º.- Se podrán acoger a la posibilidad de graduación de la Cesión tipo A los desarrollos urbanísticos residenciales que se adelanten con una densidad superior a 50 viviendas por hectárea.

Artículo 78º.- Cuando una urbanización se acoja a cualquiera de las condiciones de graduación de la cesión Tipo A deberá prever una zona de reserva con área equivalente a la reducción conseguida, la cual solo podrá desarrollarse una vez sean ejecutadas las obras, reservadas las áreas o construído el equipamento correspondiente y de conformidad con los compromisos adquiridos por el urbanizador, consagrados en la licencia de urbanismo.

Parágrafo 1º.- El Urbanizador dispondrán de tres (3) años sin derecho a prórroga para dar plena satisfacción a los compromisos a que se refiere el presente artículo. Transcurrido este plazo sin que el urbanizador ejecute tales compromisos el área quedará definitivamente afectada como Zona de Cesión tipo A.

Parágrafo 2º.- La zona de reserva deberá localizarse contigua a las demás áreas de cesión Tipo A.

Artículo 79º.- En los desarrollos urbanísticos institucionales comerciales e industriales, la correspondiente graduación de la cesión Tipo "A" se determinará por la norma específica en forma puntual, siguiendo las directrices que aquí se establecen en forma genérica, indicando los porcentajes mínimos de cesión en cada caso:

1. EN ZONAS RESIDENCIALES:

Para desarrollos comerciales e institucionales de cobertura o influencia metropolitana: 20% del área neta urbanizable.

2. ZONAS INDUSTRIALES:

3. EN ZONAS INSTITUCIONALES:

4. EN ÁREAS DE ACTIVIDAD MÚLTIPLE:

Parágrafo.- En los territorios inclinados, independientemente de su localización en áreas de actividad especializada o zonas de densidad, la cesión es del 20% en todos los casos de desarrollos comerciales, industriales o institucionales de influencia metropolitana.

Artículo 80º.- La destinación de las cesiones tipo A en el tratamiento de desarrollo será para tres fines básicos; para formas recreativas de uso público, para equipamento como al público y para complementación del sistema vial local.

Artículo 81º.- Las cesiones Tipo A destinadas al uso recreativo se tratarán con las categorías que establezcan el decreto de espacio público o en su defecto el Taller de Espacio Público, con las siguientes proporciones mínimas:

1. Zonas de Densidad Resultante:

2. Zonas de Densidad Restringida: 100% en todos los casos.

Artículo 82º.- La proporción máxima de la cesión Tipo A destinable a equipamento comunal será el 40% del total de cesiones tipo A, cuando no se plantee complementación del sistema vial. Si ello ocurre, a ese 40% se restará el destinado a tal fin. En todo caso, sumadas las áreas recreativas con las de equipamento comunal, no podrán ser inferiores al 75% en los desarrollos residenciales y al 65% en los demás.

Una vez determinada el área para Equipamento comunal Público (E.C.P.) se podrá construir algunos de los elementos de equipamento previstos en el Artículo 429, Literal B del Acuerdo 6 de 1990, respetando un índice de ocupación de 0.50. con arreglo a un proyecto aprobado por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

Artículo 83º.- La proporción máxima de la cesión tipo A destinable a complementación del sistema vial, podrá ser al 25% del total de cesiones Tipo A en los desarrollos residenciales y al 35% en los demás. Este porcentaje se calculará sobre las cesiones tipo A planteadas efectivamente en cada proyecto.

La destinación de Cesiones Tipo A a la complementación del sistema vial a que se refiere el artículo 430 del Acuerdo 6 de 1990 se sujetará a las siguientes disposiciones, de conformidad con el tipo de elemento público a que se destine:

1. Como Área Vial de Uso Público Adicional: Se podrá utilizar para los siguientes fines:

- Para calzadas y separadores adicionales a los exigidos, siempre y cuando conjuntamente con la calzada se incorporen separadores con ancho mínimo de 5.00 mts., tratados como zona verde arborizada. La longitud máxima de estos elementos que podrá ser considerada como Cesión Tipo A será de 50.00 mts.,

- Para sobreanchos de andenes, cuando ese sobreancho equivalga por lo menos al 50% del ancho mínimo exigido, tenga como dimensión mínima 3.00 mts. y de lugar a vías o tramos viales de por lo menos 20.00 mts. de ancho, en longitud no inferior a 50.00 mts.

2. Como Ciclovías: Según las disposiciones contenidas para tal fin en el o los decretos sobre espacio público.

3. Como Áreas de Estacionamiento Público: Deben ser descubiertas, con estacionamientos adicionales a los exigidos en las normas específicas y concentrados en áreas no inferiores a 200 M2.

4. Como Alamedas: El ancho mínimo de ellas será de 15.00 metros en tramo no superiores a 100.00 metros y de 20.00 metros en tramos superiores. Su longitud mínima será de 50.00 metros.

Es una combinación de los numerales 1 y 4 y consiste en una franja anexa a los ejes de tratamiento, que tiene como fin crear condiciones especiales de espacio público para el adecuado funcionamiento de los usos complementarios y compatibles que tienen asiento en esos ejes. Podrán tratarse como zona dura arborizada o como zona dura equipada, según las características que determine el Decreto de Espacio Público.

Estas franjas serán de obligatorio planeamiento y dotación por parte de los urbanizadores y tendrán ancho mínimo de 7.00 metros a todo lo largo del eje y en tal caso la porción contabilizable como Cesión Tipo A será hasta del 30%.

 SUBCAPÍTULO VII

Artículo 84º.- Pago Compensatorio. En aplicación del artículo 433 del Acuerdo 6 de 1990, se fija en 400 M2, la cabida máxima de cesiones tipo A que pueden ser objeto de pago compensatorio mientras no exista plan zonal que cobije al predio respectivo. Si éste existe, se podrá a autorizar el pago a cabidas mayores por las razones establecidas en el numeral 2 del citado artículo; no obstante, y salvo que el plan disponga lo contrario, la cesión objeto de negociación no podrá ser superior a 2.000 M2.

Cuando se produzca cesiones inferiores a 400 M2. el pago es obligatorio, salvo cuando la cesión resultante sea posible englobarla con otra existente, en cuyo caso la autorización del pago será opcional para el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, o cuando contribuya a la conformación de una zona verde o comunal definida en un plan de ordenamiento, evento en el cual la cesión en terreno será obligatoria.

En zonas de densidad restringida solamente se autorizará el pago compensatorio en terreno, dentro de la misma zona o dentro de Zonas de Preservación de los Sistemas Orográfico o Hídrico.

Los pagos parciales de porcentajes diferentes a los de complementación del sistema vial solamente serán autorizadas cuando el Control Ambiental tenga un área tal, que sumado con las cesiones tipo A, el porcentaje resultante sea superior al 25% del área neta urbanizable; en tal caso, se autorizará el pago compensatorio del porcentaje en exceso, siempre y cuando no sobrepase las máximas cabidas reglamentadas.

Artículo 85º.- Pago Compensatorio de las Formas de Complementación del Sistema Vial. Para los efectos de que trata el parágrafo segundo del artículo 428 del Acuerdo 6 de 1990, el pago de las formas de complementación del sistema vial destinable como cesión tipo A solamente se permitirá en los casos en que la cesión tipo A restante no sea inferior al 17% del área neta urbanizable en los desarrollos resindenciales y del 15% en los demás usos. En zonas de densidad restringida, en áreas de actividad múltiple y en predios localizados sobre ejes de tratamiento no se permitirá el pago.

Artículo 86º.- La contabilización del control ambiental como cesión tipo A se hará así, en porcentaje sobre el área neta urbanizable.

1. En vías que estructuren ejes de actividad múltiple o de tratamiento, cuando el manejo del control ambiental sea como zona dura arborizada o equipada:

- Con ancho de 8.00 mts., el 4% del área neta urbanizable.

- Con ancho de 10.00 mts., el 5% del área neta urbanizable.

2. En las demás vías arterias o en las del numeral anterior cuando no sea permitido el manejo como zona dura:

- Con ancho de 8.00 mts., el 3%

- Con ancho de 10.00 mts., el 4%

Parágrafo.- El Departamento Administrativo de Planeación Distrital señalará el tratamiento exigido para cada caso en la norma específica que se diseñe para cada sector.

Artículo 87º.- En las áreas que presenten aptitud territorial según definiciones y requisitos señalados en el Título II del presente Decreto podrán adelantarse procesos de desarrollo por urbanización en las modalidades de desarrollo NORMAL Y PROGRESIVO, supeditado a consulta del estado de los planes sectoriales de redes maestras en especial los diseñados por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá.

Parágrafo.- La norma específica señalará en que sectores se permiten las modalidades de desarrollo normal y progresivo.

Artículo 88º.- En aquellos sectores que se destinen para el desarrollo PROGRESIVO, se podrán plantear urbanizaciones que combinen áreas de desarrollo normal con áreas de desarrollo progresivo. En tales urbanizaciones es obligatorio ofrecer en una proporción no inferior al 30% del área de las mismas, soluciones de vivienda en la modalidad de desarrollo progresivo.

Artículo 89º.- La responsabilidad de dotar íntegramente con redes de servicio y obras de infraestructura el espacio público de las urbanizaciones de desarrollo norma recae en el urbanizador responsable. Tales redes y obras se ejecutarán de conformidad con las especificaciones técnicas que determinan las empresas distritales y la Secretaría de Obras Públicas.

Artículo 90º.- La responsabilidad de la dotación integra de redes de servicio y obras de infraestructura en las urbanizaciones de desarrollo progresivo, se circunscribe a las zonas de servicios públicos que se denominan COMPLETAS descritas más adelante, en tanto en otra parte del desarrollo urbanístico la responsabilidad se limita a determinados servicios y se denominan BÁSICAS, y finalmente en otras áreas la responsabilidad se traslada a los adquirientes de lotes y por tanto su costo no podrá involucrarse en el costo de venta de los bienes inmuebles producto del proceso de urbanización; estas zonas se denominan de gestión comunitaria para efectos de la aplicación de lo dispuesto en el presente Decreto.

Artículo 91º.- En el espacio público de las áreas de urbanizadas en la modalidad de desarrollo progresivo, las redes de los servicios públicos a que se refiere al artículo anterior, se determinará de la siguiente manera.

A. Zonas de servicios Públicos Completos:

Conformadas por el espacio público que sirve áreas dotadas de redes de servicios públicos completos, dentro del proceso de desarrollo por urbanización, conectadas a las redes maestras de la ciudad. El área así servida tendrá una dimensión variable entre 4 y 1 hectáreas de conformidad con lo que el Departamento Administrativo de Planeación Distrital determine en función de los diseños que en cada caso señalen las Empresas Distritales y la Secretaría de Obras Públicas.

B. Zonas de Servicios Públicos Básicos.

Conformadas por el espacio público que sirve áreas dotadas de redes de servicios públicos básicos, a saber: acueducto domiciliarios, alcantarillado sanitario, cunetas de desagüe pluvial, alumbrado, redes eléctricas y transformadores, redes de gas, vías en macadam o bien adoquinadas. Las áreas así servidas tendrán una dimensión variable entre 1.5 hectáreas y 1.000 metros cuadrados determinados por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital en función de los diseños que en cada caso señalen las Empresas Distritales y la Secretaría de Obras Públicas y su dotación se efectuará dentro del proceso de desarrollo por urbanización.

C. Zonas de Servicios Públicos de Gestión Comunitaria.

Conformadas por el espacio público que sirve áreas en las cuales la dotación de redes de servicios públicos no se incluye dentro del proceso adelantado por el urbanizador, postergándose su ejecución a procesos concertados entre las organizaciones comunitarias o populares de vivienda, que obligatoriamente constituyan los adquirientes de lotes y las correspondientes empresas distritales y la Secretaría de Obras Públicas. Las áreas así servidas se determinarán por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital de conformidad con los diseños que establezcan tales entidades responsables de su manejo y administración en el Distrito Capital y tendrán una dimensión en ningún caso superior a una (1) hectárea útil.

Tratamiento (sic).

Artículo 92º.- En las urbanizaciones de desarrollo progresivo la parte de la cesión Tipo A destinada a las complementación del sistema vial, solo podrá ubicarse en áreas servidas por zonas de servicios públicos completas y serán tratadas como Zona Dura Arborizada.

La parte de la cesión Tipo A localizada en un solo globo se podrá ubicar en áreas servidas por zonas de servicios públicos completos o bien en zonas de servicios públicos básicos.

Artículo 93º.- No se permitirán en ningún caso urbanizaciones de desarrollo progresivo en las cuales sólo se planteen zonas de servicios públicos de gestión comuntaria.

Artículo 94º.- Las urbanizaciones de desarrollo progresivo superiores a cuatro (4) hectáreas diseñarán sus redes de servicios en unidades de tipo supermanza o manzanas entre cuatro (4) y un (1) hectárea, para efectos de la aplicación de lo dispuesto en el presente título y deberán plantear obligatoriamente Zonas de Servicios Públicos Completos, Básicos y de gestión comunitaria.

Artículo 95º.- Las urbanizaciones superiores a una (1) hectárea deberán plantear obligatoriamente Zonas de Servicios Públicos Completos, Básicos y de Gestión Comunitaria cuando se localicen en sectores con presencia de desarrollos incompletos de origen clandestino. Aquellas localizadas en sectores de desarrollo progresivo que no colinden con desarrollos incompletos de origen clandestino, sólo podrán plantear Zonas de Servicios Públicos Completos Básicos.

Artículo 96º.- Las urbanizaciones cuya extensión sea igual o inferior a una (1) hectárea plantearán áreas servidas por Zonas de Servicios Públicos Completos, Básicos y Gestión Comunitaria o bien tan sólo Básicos y de gestión comunitaria, si así lo determina el Departamento Administrativo de Planeación Distrital con base en los proyectos aprobados por las respectivas empresas distritales y la Secretaría de Obras Públicas independientemente de su localización al interior de sectores de desarrollo progresivo.

Artículo 97º.- El desarrollo progresivo es una opción prevista únicamente para urbanizaciones residenciales en áreas especialmente delimitadas con los tratamientos de desarrollo. En los demás casos la única modalidad aceptable es la de desarrollo normal.

Artículo 98º.- En las modalidades de desarrollo progresivo el urbanizador deberá garantizar la terminación de las redes y obras de infraestructura mediante la incorporación en los títulos de traslación de dominio de cláusulas especiales mediante las cuales se garantice la conformación de los compradores en organización comunitaria autogestora.

Artículo 99º.- En las urbanizaciones de desarrollo progresivo las redes se diseñaran en función de la capacidad requerida por la intensidad del uso y la densidad aprobadas.

Artículo 100º.- En ningún caso se permitirá cubrir con riego asfáltico las vías que no cuenten con la totalidad de redes de alcantarillado sanitario y pluvial y demás redes que requieran ceñalizaciones subterráneas.

Artículo 101º.- Las normas que regulan el proceso de desarrollo por construcción tienen como objetivo garantizar la aptitud de las estructuras arquitectónicas que se levanten en predios previamente urbanizados.

Artículo 102º.- Las normas específicas de cada sector señalará el área mínima básica para efectos de determinar el área mínima permisible por unidad de vivienda.

Artículo 103º.- El equipamento comunal es exigible a:

1. Proyectos no residenciales con más de 1200 M2 de área construída.

2. Proyectos residenciales con más de 10 unidades de vivienda en desarrollos de vivienda popular y en zonas residenciales generales, o con más de 5 unidades de vivienda en los demás casos.

Artículo 104º.- El equipamento comunal esta conformado por áreas tanto de propiedad privada comunal como de uso privado comunal. Por tal razón, no es permitido asignar áreas de equipamento comunal al uso exclusivo de alguno o algunas de las unidades privadas, ni imponer restricción alguna en su uso por todos los copropietarios o causahabientes a cualquier título.

Artículo 105º.- Los proyectos arquitectónicos deben localizar claramente el equipamento comunal en las plantas respectivas, con achurado o convención especial, especificando cada uno de los usos a que se destina, tanto gráficamente como en el cuadro de áreas.

Artículo 106º.- Aquellas edificaciones que requieran ser sometidas al régimen de propiedad horizontal o de copropiedad, deberán incluir en el proyecto de división las áreas comunales destinadas al uso comunal, diferenciándolas tanto en planos como en cuadro de áreas de aquellas áreas comunales de uso exclusivo que no forman parte del equipamento comunal. Los muros y ductos que bordeen las áreas que bordeen las áreas de equipamento comunal construído tendrán carácter comunal y se contabilizarán como parte de el: Los que bordeen áreas de equipamento comunal libre solamente se contabilizarán como parte de él si son de cerramiento.

Artículo 107º.- Las áreas correspondientes a circulación vehicular, los cuartos de bombas o mantenimiento, las subestaciones, los cuartos de basuras y similares, no serán contabilizables como equipamento comunal. Tampoco lo serán los halles y corredores necesarios para acceder al edificio o a los apartamentos o unidades privadas, salvo que su magnitud sea suficiente para localizar sitios de estar.

Los cuartos de aseo y en general depósitos comunales localizados fuera de los pisos de estacionamiento serán contabilizables como equipamento comunal; igualmente lo serán los caminos y pórticos exteriores, zonas verdes y plazoletas.

Artículo 108º.- Exigencias en Vivienda. El equipamento comunal para desarrollos cuyo uso predominante sea la vivienda se regulará por la norma específica en función de su localización dentro de la zonificación oficial:

1. Para Zona Residencial General o proyectos residenciales en otras zonas y áreas de actividad: 12 metros cuadrados por cada 80 metros cuadrados de área construída en vivienda.

2. Para Zona Residencial Especial: 15 metros cuadrados por cada 80 metros cuadrados de área construída en vivienda.

Parágrafo.- En el primer caso la proporción se reducirá a 10 metros cuadrados por cada 80 metros cuadrados construídos en vivienda para aquellos proyectos en los que por lo menos el 80% del total de unidades sea de 3 o más alcobas.

En el segundo caso la proporción se reducirá a 12 metros cuadrados por cada 80 metros cuadrados construídos en vivienda para el tipo de proyectos a que se refiere el anterior inciso.

Artículo 109º.- Para los fines a que se refiere el anterior artículo se entiende como área neta construída en vivienda, la resultante de descontar del área total construída en el edificio o agrupación, las áreas destinadas a otros usos, al propio equipamiento comunal, estacionamientos y circulaciones comunales y puntos fijos. En consecuencia formarán parte del área neta construída en vivienda los muros, circulaciones y escaleras internas de las unidades de vivienda y muros que le sirvan de perímetro, así sean comunales.

Artículo 110º.- Las normas específicas señalarán la distribución de las áreas tipo "B" en los diferentes usos comunales establecidos en el artículo 458 del Acuerdo 6 de 1990 con base en las siguientes proporciones mínimos:

a. Para Zonas Verdes y Recreativas: 40% en proyectos en zonas de densidad resultante y 60% en proyectos en zonas de densidad restringida.

b. Para Servicios comunales: 15%.

c. Para estacionamientos adicionales: 10% en todos los casos.

Parágrafo 1º.- El porcentaje restante después de sumar los mínimos se podrá destinar a cualquiera de los fines relacionados en el presente artículo, sin sobrepasar en ningún caso el máximo destinable a estacionamientos adicionales, esto es, el 25%.

Parágrafo 2º.- Por lo menos el 40% del área mínima exigida para zonas verdes y recreativas deberá concentrarse en un solo globo de terreno cuyos lados estén en proporción no mayor de 1:3.

Parágrafo 3º.- Los espacios de administración, tales como oficinas, cuartos de celaduría, recepción, con sus respectivos baños y los lobbys y similares se considerarán parte de los servicios comunales mixtos.

Artículo 111º.- El equipamiento comunal para desarrollos cuyo uso predominante sea industrial, institucional o comercial se regulará en las normas específicas de conformidad con el carácter principal, complementario o compatible del uso, con base en las siguientes proporciones mínimas:

1. PARA USO INDUSTRIAL.

1.1. En desarrollos urbanísticos Industriales o cuando el uso sea principal en el sector, así:

1.2. Como uso complementario o compatible en una urbanización o edificación:

a) Industria Clase I: 10 M2 por cada 160 metros cuadrados construídos.

b) Industria Clases II y III: 15 M2. por cada 160 M2 construídos.

2. PARA USO COMERCIAL.

2.1. En Desarrollos Urbanísticos o centros comerciales de cobertura zonal: 10 M2. por cada 120 M2. construídos.

2.2. En Desarrollos Urbanísticos o centros comerciales de cobertura metropolitana, o como uso compatible en edificaciones, agrupaciones o urbanizaciones: 20 M2. por cada 120 M2. construídos.

(Sic) 2.4.Como uso complementario en edificaciones. 15 M2. por cada 120 M2. construídos.

3. PARA USO INSTITUCIONAL.

3. 1. En desarrollos urbanísticos institucionales o como uso principal o complementario dentro de otra clase de urbanización: 10 M2. por cada 120 M2. construídos

3.2. Como uso compatible dentro de otra clase de urbanización: 15 M2. por cada 120 M2. construídos.

Artículo 112º.- Las áreas tipo B determinadas en el artículo anterior se distribuirán en zonas verdes y recreativas, servicios comunales y estacionamientos adicionales, de conformidad con las proporciones mínimas que señale la norma específica para cada sector.

Parágrafo 1º.- El porcentaje restante después de sumar los mínimos se podrá destinar a cualquiera de los fines relacionados en el presente artículo sin superar los máximos establecidos en el Artículo 458 del Acuerdo 6 de 1990 para cada uso.

Parágrafo 2º.- En los desarrollos comerciales e institucionales que impliquen atención al público, el equipamento comunal tiene como fin servir no solo a los copropietarios sino al público en general y por tanto su localización debe ser inmediata a los accesos o a las áreas de circulación pública.

Artículo 113º.- La asignación de cuota de estacionamientos se efectuará en la norma específica según los usos en los cuales se desarrolle el predio, tomando como base el decreto común reglamentario de los estacionamientos..

Artículo 114º.- En los proyectos de loteo será el urbanizador quien determine las características unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar del lote, para el cálculo de estacionamientos. Sin embargo, si posteriormente se desea incrementar la densidad, ello solamente se permitirá si son previstos los estacionamientos adicionales dentro de cada lote o en bahías o zonas de parqueo públicas o comunales. Se exceptúan los casos de gestión individual, en los cuales no se harán exigencias adicionales.

Artículo 115º.- Son exigibles dentro del proceso de desarrollo por urbanización, localización en bahías o bolsas de parqueo públicos, los estacionamientos de visitantes o de servicio al público en las siguientes proporciones mínimas.

1. Para proyectos residenciales en sistemas de agrupación o de lotes multifamiliares.

1.1. Desarrollos urbanísticos de una (1) hectárea o más.

1.2. Desarrollos urbanísticos de menos de 1 hectárea y superiores a 2000 metros cuadrados.

2. Para proyectos residenciales en sistemas de loteo unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar:

El 100% de los estacionamientos para visitantes.

3. Para usos institucionales y comerciales.

El 30% de la cuota exigida.

La exigencia de bahías o bolsas de parqueo públicas se podrá reemplazar por la localización al interior del área útil de los estacionamientos aquí exigidos, siempre y cuando se localicen en áreas descubiertas a nivel del primer piso.

Parágrafo.- Los estacionamientos faltantes para completar el cupo de visitantes deberán proveerse dentro del proceso de desarrollo por construcción, junto con los de uso exclusivo de propietarios.

Artículo 116º.- Para lo fines a que se refiere el artículo anterior, cuando en los procesos de desarrollo por urbanización en sistemas de agrupación o de loteo multifamiliar, no se establezca un número fijo de viviendas, se presumirá una densidad de 60 viviendas por hectáreas neta para el cálculo de estacionamientos.

En los proyectos residenciales por sistemas de lote unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar, se presumirá el uso bifamiliar para el cálculo de estacionamientos, excepto si se va a adelantar proyectos de vivienda trifamiliar en serie, en cuyo caso esta última será la base de cálculo.

Artículo 117º.- Los desarrollos urbanísticos industriales que impliquen aparición de más de dos lotes deberán prever parte de la cuota de estacionamientos en bahías o zonas públicas, en proporción de un cupo por cada 360 metros cuadrados de lote útil; estos cupos se descontarán de los exigidos, cuando se quiera adelantar el proceso de desarrollo por construcción en cada lote.

Artículo 118º.- Aplicabilidad. Las normas de este capítulo rigen para los lotes o superlotes resultantes del proceso de desarrollo por urbanización, considerados como unidades individuales e independientes.

Artículo 119º.- Las normas específicas regularán las alturas básicas y de excepción para el desarrollo de predios en las diferentes áreas de la ciudad; por regla general, la altura dependerá del ancho de la vía y dentro del máximo establecido en cada caso, será resultante de la aplicación de las demás normas del presente título.

Artículo 120º.- Para la correcta aplicación de las disposiciones relativas a alturas, se establecen las siguientes definiciones.

ALTURA BÁSICA: Es el número máximo de pisos que, de acuerdo con el ancho de la vía, puede alcanzar una edificación con frente sobre ella.

ALTURA DE EXCEPCIÓN: Es la mayor altura a que tiene derecho una edificación localizada sobre una vía determinada, por estar localizada en un lote que además tiene frente sobre otras vías con anchos mayores.

Artículo 121º.- Cuando un lote o superlote tenga frente sobre una sola vía, la altura máxima que pueden desarrollar las edificaciones es únicamente la altura básica.

Cuando un lote superlote tenga frente sobre dos o más vías, la altura máxima que pueden desarrollar las edificaciones en la totalidad del lote es la básica correspondiente a la vía de mayor ancho; no obstante, si esa altura es mayor que la de excepción permitida para vías menores, las edificaciones que den frente sobre ellas sólo podrán alcanzar esta última altura.

Artículo 122º.- Con excepción de los sectores de densidad restringida y únicamente para edificios de 4 o más pisos, cuando en la primera planta se construya la totalidad del equipamiento comunal o áreas Tipo B y el resto de la misma se destine a equipamiento comunal adicional o a estacionamientos de propiedad y uso comunal, esta planta no se contabilizará dentro de las alturas permitidas en las normas específicas, siempre y cuando los aislamientos se vinculen también al equipamento comunal.

Tampoco se contabilizará como piso el último si se destina a equipamento comunal, retrocedido de cualquiera de las fachadas por lo menos tres (3.00) metros.

La disposición contenida en este artículo solamente será válida para edificaciones de 4 o más pisos.

Parágrafo.- Cuando en un proyecto se presenten varias edificaciones, la disposición contenida en este artículo se podrá aplicar individualmente a aquella o aquellas en las cuales se de cumplimiento a lo exigido.

Artículo 123º.- Las alturas permitidas se deberán mantener en cualquier punto del terreno y sentido del proyecto, y cualquier nivel situado por debajo de la línea natural del terreno en el que aparezcan espacios habitables, será contabilizado como piso.

Parágrafo 1º.- Constituye espacios habitables aquellos destinados a usos diferentes de estacionamientos, cuartos de máquinas, subestaciones eléctricas, tanques de reserva, depósitos, baños, cocinas, cuartos de basuras, circulaciones y equipamiento comunal, o aquellos que en cualquiera de sus puntos sobresalgan más de tres (3) metros del terreno.

Parágrafo 2º.- En los terrenos inclinados se permitirá un piso adicional en la transición entre un nivel y otro, si ese piso aparece como resultante de las características mismas del terreno y se destina exclusivamente a circulaciones o zonas de servicio; cocinas, baños y ropas.

Parágrafo 3º.- El Departamento Administrativo de Planeación Distrital, reglamentará mediante Resolución el Tratamiento de los Terrenos Inclinados, para garantizar la estabilidad y seguridad de los mismos.

Artículo 124º.- La altura útil o libre máxima por piso será de 2.80 metros, con la excepción del mezzanine y los espacios bajo cubierta inclinada de los que se trata más adelante. Si se plantean niveles con alturas superiores se dividirá la altura contemplada entre 2.80 metros y el resultado dará el número de pisos que se contabilizarán; cualquier fracción que resulte se tomará como piso completo.

Artículo 125º.- Para todas las posibilidades de altura se permitirán además sótanos y semisótanos y espacios destinados a instalaciones especiales, dentro de las limitaciones que más adelante se establecen.

Artículo 126º.- En las edificaciones de más de tres (3) pisos con cubiertas inclinadas, la misma deberá iniciar su desarrollo a partir de una altura máxima de 2.50 metros contados desde el nivel de piso terminado de la última planta y en cualquiera de sus fachadas la altura de la cubierta no podrá sobrepasar los 3.00 metros desde el nivel de arranque de la cubierta. Dentro del volumen conformado se podrá localizar espacios habitables siempre y cuando cumplan con las siguientes condiciones:

1. Que formen parte integrante de la unidad privada del último piso.

2. Que no generen ventanas directas a ninguna de las fachadas; las ventanas que se planteen deben estar inscritas dentro del volumen original de la cubierta.

3. Cualquier espacio habitable debe estar retrocedido por lo menos 3.00 metros de todas las fachadas. Cuando en el último piso haya áreas libres hacia las fachadas, esta distancia se contará desde el paramento de la parte construída.

Parágrafo.- Cuando se haga uso de esta posibilidad no se permitirá la localización de equipamento comunal en el último piso.

Artículo 127º.- Sobre los ejes de tratamiento se permitirá plataforma continua hasta una altura equivalente a dos (2) pisos, el primer piso podrá tener altura útil de 5.00 metros como máximo, dentro de la cual podrá contemplarse mezzanine con área equivalente al 70% de la del piso; en tal caso, el mezzanine no se contabilizará como piso para el cálculo de alturas, pero la plataforma continua se permitirá únicamente en el espacio así generado.

Artículo 128º.- En desarrollos urbanísticos donde el lote predominante propuesto sea inferior a 12.00 metros de frente sobre la vía, no se permitirán alturas superiores a 3 pisos; cuando sea inferior a 20.00 metros e igual o superior a 12.00 metros no se permitirán alturas mayores de cinco (5) pisos.

Artículo 129º.- Semisótanos. Los semisótanos no podrán avanzarse sobre las áreas de antejardín. Cuando se planteen en ejes de tratamiento, sólo podrán iniciar su desarrollo a una distancia mínima de 3.00 metros al interior del paramento de construcción, excepto si se trata de edificaciones con uso exclusivo de vivienda.

Cuando se prevea un retroceso del paramento de construcción como cesión adicional al espacio público, en tramos completos entre vías públicas, se autoriza el desarrollo de semisótanos contra la fachada, siempre y cuando las rampas y escaleras que se generen sean localizadas al interior del nuevo paramento de construcción y el retroceso no se inferior a 3.00 metros adicional al antejardín norma exigido.

Parágrafo.- No se considerará que el semisótano se avanza sobre el antejardín cuando en vías diferentes de los ejes de tratamiento o del sistema arterial genere muros contra el andén con altura igual o inferior a 0.60 metros y la cubierta del semisótano en el área de antejardín sea tratada en forma escalonada o en talud, sin que en ningún caso supere el plano inclinado entre el muro localizado contra el andén y el nivel superior de la placa del primer piso.

En ningún caso se permiten aperturas o ventanas del semisótano contra el anden.

Artículo 130º.- Localización y Desarrollo de Rampas y Escaleras. Las rampas de acceso vehicular a sótanos y semisótanos y las escaleras de acceso al semisótano o al primer piso de las edificaciones podrán localizarse en el área de antejardín siempre y cuando inicien su desarrollo a una distancia mínima de 3.50 metros al interior de la línea de demarcación en los ejes de tratamiento o vías del sistema arterial y de 1.00 metros en el resto de las vías; cuando haya sido previsto el control ambiental, o se hayan conformado franjas de complementación del sistema vial, podrán iniciarse desde la línea de demarcación.

Las escaleras o rampas de cualquier tipo que sirva de acceso o salida edificaciones no podrán localizarse en las zonas verdes o comunales, ni en las franjas de complementación del sistema vial.

Artículo 131º.- Alturas del Semisótano o Sótano. Las alturas máximas del semisótano sobre el nivel de anden será de 1.50 metros medido contra la fachada o paramento de construcción, en el nivel inferior de la placa del primer piso; en terrenos con pendiente superior al 20% esta dimensión podrá incrementarse hasta 3.00 metros.

El sótano no podrá sobrepasar la altura de 0.60 metros respecto del nivel del terreno superior al 20% esa dimensión podrá aumentarse hasta 1.50 metros, siempre y cuando no ocupe el área de antejardín.

En las vías del sistema arterial no podrá sobrepasar la altura del nivel de andén.

Artículo 132º.- Normas Generales sobre Antejardines. Además de las contenidas en el Decreto sobre espacio público, se debe tener en cuenta que el antejardín cumple una función de ampliación del espacio público vial, por tanto una vez definido el ancho de la vía en el proceso de desarrollo por urbanización generando diferentes posibilidades de rangos de altura permitidos, a cada uno de ellos corresponden una dimensión de antejardín dada por la norma específica para el proceso de desarrollo por construcción.

Parágrafo.- Cuando se planteen bahías de estacionamiento el antejardín, cuando se exija, podrá tener dimensión de 3.50 Mts. sin que en caso alguno pueda ser inferior al resultante de aplicar el antejardín exigido para la altura respectiva al ancho normal de la vía sin el sobreancho producido por la bahía.

Artículo 133º.- Los retrocesos contra zonas verdes y comunales serán exigidos cuando el ancho de la zona verde sea inferior a 1.5 veces el aislamiento entre edificaciones, el aislamiento contra predios vecinos o el antejardín exigido para la edificación que va a ser desarrollada; la dimensión del retroceso, en todos los pisos, será la suficiente para completar la magnitud indicada. Cuando se trate de diferentes lotes y diferentes alturas, en el proyecto urbanístico se trazará la línea media de la zona verde o comunal, para determinar con base en ella el retroceso correspondiente a cada uno.

Contra las zonas de protección ambiental o zonas de manejo y protección ambiental de Rondas de ríos no se exigirán retrocesos.

Artículo 134º.- Cuando se planteen accesos desde zonas de cesión Tipo A, deberá proverse un retroceso a nivel del primer piso de 3.00 metros como mínimo, a todo lo largo de la línea de demarcación contra la zona verde por la cual se desarrollará el flujo peatonal; este retroceso podrá ser aporticado.

En los casos a que hace referencia el artículo anterior, el retroceso aquí establecido es adicional al contenido allí.

Artículo 135º.- Así mismo se exigirá retroceso contra zonas verdes cuando estas conformen franjas de complementación del sistema vial en ejes de tratamiento y la dimensión del antejardín exigido en virtud de la altura desarrollada en un proyecto determinado supere los 7 metros de dicha franja. En tal caso la dimensión del retroceso será la diferencia entre el ancho exigido del antejardín y los 7 metros de la franja.

Artículo 136º.- En ningún caso la distancia entre fachadas anteriores de edificaciones con frente sobre vía pública podrá ser inferior a 10.00 metros en el primer piso; en los demás piso será el resultante de agregar a las fachadas los voladizos permitidos. En los lotes esquineros se considerará fachada anterior la correspondiente a la menor longitud de frente sobre la vía pública. Las demás fachadas se considerarán laterales y podrán estar a distancias no inferiores de 6.00 metros en tramos de vía no superiores a 15.00 metros, o no inferiores a 8.00 metros en tramos de vía no superiores a 30.00 metros. En todos los demás casos regirá la distancia entre fachadas anteriores.

Artículo 137º.- Cuando un planteamiento contemple varias edificaciones con diferentes alturas, los antejardines y retrocesos se contabilizarán sobre cada una de ellas.

Artículo 138º.- Normas Generales.

1. Los aislamientos son de dos tipos: contra predios vecinos y entre edificaciones.

2. Los aislamientos contra predios vecinos deben preverse contra el lindero común con el lote o lotes vecinos. En los sistemas de loteo tales aislamientos se denominarán posterior o lateral según el caso.

3. Los aislamientos entre edificaciones deben contemplarse entre fachadas de diferentes edificaciones en un mismo lote o entrefachadas de edificaciones de lotes diferentes que estén separados por zonas de Cesión Tipo A. En este caso el aislamiento entre edificaciones será el resultante de aplicar las normas sobre retroceso.

4. Para la correcta aplicación de las disposiciones sobre aislamientos, se establecen las siguientes definiciones:

Fachada Abierta: Es la parte exterior de una edificación que, sin restricciones dispone de espacios para la iluminación y ventilación naturales.

Fachada Cerrada: Es la parte exterior de una edificación que carece de espacios para iluminación y ventilación naturales, o que dispone de ellos únicamente para zonas de servicios.

Artículo 139º.- Las normas específicas señalarán la dimensión de los diferentes aislamientos; cuando ellas sean en función de la altura, el cálculo se hará tomando 2.00 metros por piso, sin contar los sótanos o semisótanos ni el volumen encerrado en la cubierta cuando ésta sea inclinada.

Artículo 140º.- Mientras en las normas específicas no haya disposición en sentido contrario, siempre los aislamientos se exigirán desde el primer piso excepto si se plantean plataformas, en cuyo caso el aislamiento se exigirá desde el nivel considerado, calculándolo a partir del primer piso inclusive.

Artículo 141º.- Cuando se abran ventanas en fachadas cerradas, ellas deben tener una altura mínima de sillar de la ventana de 1.80 metros sobre el nivel de cada piso.

Artículo 142º.- Cuando sean planteadas varias edificaciones con alturas diferentes, los aislamientos contra predios vecinos se contabilizarán sobre cada una de las alturas y entre edificaciones sobre el promedio de alturas propuestas.

Artículo 143º.- El aislamiento entre edificaciones no podrá considerarse como patio cuando se trate de fachadas paralelas enfrentadas unidas solamente por corredores, circulaciones o puntos fijos.

Artículo 144º.- El promedio ponderado se permitirá en aislamientos contra predios vecinos y entre edificaciones, siempre y cuando el área de avance se compense en área igual de retroceso. Solamente se contabilizará como compensación, el área retrocedida hasta una profundidad igual a la fijada para los avances.

No podrán darse avances en tramos continuos mayores de 10.00 metros y tendrán las siguientes dimensiones máximas:

De 1 a 5 pisos: 1.00 metro

De 6 a 12 pisos: 2.00 metros

Mayores a 12 pisos: 3.00 metros

Parágrafo.- En ningún caso el punto mínimo del aislamiento puede ser inferior a 3.00 metros.

Artículo 145º.- Aislamientos Contra Predios Vecinos. En urbanizaciones donde el loteo predominante sea igual o inferior a 20.00 metros de frente sobre las vías, los aislamientos laterales se exigirán a un solo costado en caso de solución por pareamiento de lotes.

Cuando se engloben lotes para los cuales haya sido previsto el pareamiento, aquel solo podrá hacerse por número par de lotes que incluyan siempre los lotes pareados.

En urbanizaciones donde el loteo predominante sea igual o inferior a 10.00 metros de frente sobre las vías, los aislamientos laterales para alturas hasta de 3 pisos serán opcionales, excepto cuando se trate de aislamientos de la urbanización contra predios vecinos, en cuyo caso será obligatorio. En ese mismo tipo de urbanizaciones el aislamiento posterior obliga en toda circunstancia desde el nivel de terreno o de la cubierta del semisótano según sea el caso, salvo en las Zonas Residenciales Generales o en proyectos de vivienda popular, en las cuales se puede sustituir por un patio de 7.5 M2 con lado inferior de 2.5 metros, cuando colinde con patio similar en lote vecino, o de 9 M2 con lado menor de 3.00 metros en los demás casos.

En caso de existir en los predios vecinos a la urbanización construcciones de carácter permanente que no hayan previsto aislamientos o antejardines, deberá presentarse solución de empate con aquellos tanto en la planta como alzado, hasta la altura de las construcciones permanentes, a partir de la cual se contemplarán los aislamientos o antejardines exigidos por la norma.

En los procesos de desarrollo integral se podrá obviar el aislamiento contra predios vecinos al interior de la urbanización, en proyectos que no abarquen más de una (1) hectárea útil rodeada completamente por zonas de uso público y que conserven un mismo lenguaje arquitectónico. En este evento la construcción de las edificaciones se podrá programar por etapas, respetando la unidad de diseño.

En los lotes esquineros, el aislamiento contra predios vecinos corresponderá a un patio en la esquina interior del predio, con lado no menor a la dimensión mínima establecida para el respectivo aislamiento.

Artículo 146º.-Patios y Ductos. Todos los espacios habitables en proyectos residenciales o que involucren viviendas, deberán estar iluminados y ventilados a través de patios, que se considerarán área libre del proyecto.

Cuando el patio involucre sólo una vivienda sus dimensiones serán libres, aunque el área debe ser por lo menos de 4 metros2.

Cuando el patio ilumine espacios habitables de diferentes unidades de vivienda, tendrán las dimensiones mínimas que sean establecidas en las normas específicas.

Los espacios destinados a servicios, tales como cocinas, baños, patios de ropas y disponibles con área máxima de 4 M2, podrán ser iluminados a través de ductos y buitrones, que se considerarán parte del área construída del proyecto.

Parágrafo 1º.- Cuando el disponible sobrepase la dimensión de 4.00 M2 deberá iluminarse por patios.

Parágrafo 2º.- En ningún caso podrá plantearse más de un disponible por unidad de vivienda.

Artículo 147º.- Para la aplicación de las disposiciones sobre voladizos se tendrán en cuenta dos situaciones:

1. Voladizos sobre zonas de uso público.
2. Voladizos sobre antejardines.

Artículo 148º.- Sobre zonas de uso público los voladizos se permitirán en la siguiente forma:

1. En sobreanchos de vía originados por la cesión del antejardín o de franjas de complementación del sistema vial o en zonas de control ambiental, será el que se establezca en las normas específicas, según el ancho de la vía.

2. En los sistemas de loteo para vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar, que planteen vías peatonales de 10.00 o más metros, sin antejardín, se permitirán voladizos de 0.60 metros.

3. Sobre zonas verdes de Cesión Tipo A diferentes de las franjas de complementación del sistema vial, se permitirán únicamente salientes de 0.30 metros.

Artículo 149º.- Sobre antejardines los voladizos se permitirán de acuerdo con el ancho de la vía, con las siguientes dimensiones:

Parágrafo.- Sobre los retrocesos que sean exigidos contra zonas verdes y otras formas de espacio público diferentes de vías, el voladizo máximo será de 0.30 metros.

Artículo 150º.- Normas Generales sobre Cerramientos. Los cerramientos de predios o edificaciones se regulan por las siguientes disposiciones:

1. Cerramientos sobre Espacio Público.

1.1. En predios vacíos o no edificados: el cerramiento podrá ser tratado como muro sólido y se levantará sobre la línea que defina el parámento de construcción, sin avanzarse sobre el antejardín o retroceso, ni sobrepasar la altura de 2.60 metros. En todos los casos se tratará con materiales de fachada.

1.2. En predios costruídos localizados sobre los ejes de tratamiento: rigen las mismas disposiciones del literal anterior.

1.3. En predios construídos localizados sobre otras vías: el cerramiento podrá levantarse sobre la línea de demarcación con las siguientes características: zócalo hasta una altura de 0.60 metros y cerramiento en materiales que permitan transparencia visual, hasta completar una altura total de 2.20 metros.

Los muros que sirvan de cerramiento a los semisótanos contra el andén, se tomarán como los zócalos a que se refiere esta disposición.

2. Cerramientos de Cesiones Tipo A.

c. Las cesiones tipo A contempladas como complementación del sistema vial no podrán tener cerramiento alguno.

3. Cerramientos contra Predios Vecinos.

4. Cerramientos en Terrazas.

b. Cuando las terrazas estén dentro de los paramentos de construcción el cerramiento será libre.

Artículo 151º.- Las normas específicas podrán establecer porcentajes máximos de utilización del terreno en primer piso y aún fijar un límite a la construcción total en los lotes, especialmente en los sectores inclinados, con el fin de conservar la arborización, la visual paisajística y el ambiente natural de los terrenos.

La ocupación se medirá por la proyección sobre el terreno de la masa construída, excluyendo los voladizos permitidos por norma y los aleros de la cubierta que sobresalgan menos de sesenta (0.60) metros de la fachada.

Parágrafo.- En todos los casos se debe dar cumplimiento a las disposiciones establecidas en el título referente a estructura territorial.

Artículo 152º.- Se define por límite de bloque la máxima longitud continuada permitida para una edificación o conjunto de edificaciones, cuya dimensión se fija en 80.00 metros. En los proyectos que contemplen fachadas curvas y conformen espacios a manera de plazas o plazoletas, el límite de bloque se fija en 160.00 metros, tomados como la proyección de la masa construída sobre la vía pública.

Artículo 153º.- Área Máxima de Bloque. Es el área máxima de ocupación continua o en bloque que puede tener una edificación o conjunto de edificaciones adosadas en los sectores inclinados; por encima de esa área deben generarse necesariamente aislamientos contra edificaciones o contra predios vecinos por todos los costados del bloque.

Las normas específicas señalarán en cada caso el área máxima de bloque; únicamente para los fines a que se refiere el presente artículo, los patios quedan incluídos dentro del área del bloque.

Artículo 154º.- Ascensores. Toda obra nueva de más de cinco (5) pisos de altura en proyectos que impliquen actividades de atención al público, o de más de seis (6) pisos en los demás casos, deberá prever ascensor. Se exceptúan los proyectos que contemplen un piso adicional a la altura fijada, al cual se acceda directamente desde espacios internos privados, diferentes del punto fijo del edificio.

Artículo 155º.- Antenas Parabólicas o de Radio Difusión. Se instalarán con sujeción a las normas vigentes sobre la materia, sin que su altura pueda sobrepasar de 7.00 metros a partir del piso fino de la última planta permitida por la norma.

Artículo 156º.- Helipuerto. En todas las edificaciones con alturas superiores a 12 pisos el diseño tanto arquitectónico como estructural de la cubierta debe contemplar la posibilidad de que sobre ella se puedan efectuar labores de rescate aéreo por helicóptero.

Artículo 157º.- Subestación Eléctrica. En los casos que la Empresa de Energía de Santa Fe de Bogotá, lo determine, deberá contemplar subestación eléctrica en los proyectos arquitectónicos, con las especificaciones que ella igualmente determine.

Artículo 158º.- Basuras. Toda edificación debe plantear, un sistema de almacenamiento efectivo de basuras, con superficies lisas de fácil limpieza y con sistemas de ventilación, suministro de agua, drenaje y control y prevención de incendios en el mismo sitio o en áreas conexas, el lugar de disposición final de las basuras dentro de la edificación debe ser de fácil acceso desde la vía pública.

Artículo 159º.- Facilidades a Minusválidos. Todo proyecto de vivienda multifamiliar o de usos diferentes del residencial, así como todo proyecto urbanístico debe contemplar sistemas de facilidades para minusválidos acordes con la legislación nacional vigente, con las demás normas distritales sobre la materia.

Artículo 160º.- Seguridad Contra Incendios. Todo proyecto para vivienda multifamiliar o para usos diferentes del residencial, deberá contemplar sistemas de seguridad contra incendios, cuyos componentes básicos deben quedar claramente localizados en los respectivos planos arquitectónicos.

Artículo 161º.- En las agrupaciones y en otras edificaciones susceptibles de ser sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, se distinguen tres (3) tipos de elementos; Áreas y construcciones de propiedad y goce privado individual, áreas y construcciones de propiedad y goce privado comunal y áreas y construcciones de propiedad privada comunal, que son materia de goce privado individual o exclusivo de una de las unidades y departamentos en que se divide la copropiedad.

Parágrafo 1º.- Las áreas y bienes de propiedad y uso privado comunal, incluído entre ellas el equipamento comunal, son de obligatoria habilitación, dotación y edificación para quien adelante la construcción de una agrupación o conjunto, así sean unidades construídas o lotes.

Parágrafo 2º.- Pueden ser zonas o bienes de propiedad privada individual las conformadas por todas y cada una de las unidades de departamento en que divide la copropiedad, pudiendo entenderse como tales, en las agrupaciones o conjuntos, tanto el lote de terreno como la construcción en él levantada.

Parágrafo 3º.- Las zonas o bienes de propiedad comunal las constituyen los servicios necesarios o indispensables para la existencia de la agrupación, conjunto o edificación susceptible de ser sometida al régimen de propiedad horizontal y son subordinadas de las zonas y bienes de propiedad y uso privado individual. Entre ellas se incluye el equipamiento comunal.

Parágrafo 4º.- Son de uso comunal dentro de las áreas o bienes de propiedad comunal, aparte de las de equipamiento comunal, aquellas áreas necesarias para el correcto desenvolvimiento de las actividades normales de los residentes o copropietarios.

Parágrafo 5º.- Puede ser uso exclusivo o individual dentro de las áreas o bienes de propiedad comunal, aquellas que siendo necesarias para la existencia de la copropiedad, no son indispensables para el correcto desenvolvimiento de las actividades de los residentes o copropietarios, o están dentro de los linderos de las unidades privadas, tales terrazas o balcones, columnas, muros estructurales, parte interior de muros de fachada y en general aquellas en que el uso comunal límite el libre goce y disfrute de la unidad privada.

No obstante lo anterior, la administración de la copropiedad tendrá derecho al libre acceso a las unidades privadas individuales para revisión de las área comunales de uso exclusivo.

Salvo que el reglamento de administración dispone otra cosa, se entenderá que los propietarios de unidades privadas o departamentos, son responsables del cuidado, limpieza y mantenimiento de los bienes comunales que serán de su uso exclusivo y serán responsables de los daños que les ocasionen o que se presenten, con excepción de aquellos que obedezcan a defectos de construcción.

Parágrafo 6º.- Los terrenos o unidades prediales sobre los cuales se levanten cada una de las agrupaciones pueden ser propiedad comunal de la totalidad de copropietarios de la agrupación o conjunto o propiedad comunal únicamente de los copropietarios que ocupen la edificación levantada en ese terreno. Cuando la edificación la ocupe solamente una unidad privada, el terreno o unidad predial podrá ser de propiedad individual.

Artículo 162º.- Toda agrupación, conjunto o edificación susceptible de ser sometida a régimen de propiedad horizontal tendrán un reglamento interno donde además de las normas urbano-arquitectónicas se especificará cuáles son los bienes de propiedad privada individual y los de propiedad privada comunal, discriminando en éstos los de uso comunal y los de uso exclusivo.

Parágrafo 1º.- Al organizarse una agrupación, o conjunto u otra edificación susceptible de ser sometida al régimen de propiedad horizontal, para el futuro cumplimiento de los adquirientes de unidades privadas, antes de proceder a la venta de cada una de ellas el promotor o propietario deberá adoptar un régimen de copropiedad que implique una comunidad de derechos sobre las áreas y bienes comunales y garantice tanto su mantenimiento como destinación original.

Artículo 163º.- Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, forman parte integrante de la propiedad privada comunal las fachadas, los tejados y el volumen de cada edificación; se entiende por fachadas todas las partes que forman el exterior de las edificaciones, tales como muros, materiales de terminación, ventanerías, cornizas, aleros, voladizos, jardínes, antejardines y pinturas o lacas, así sean transparentes.

Parágrafo 1º.- Los elementos de que trata el presente artículo no podrán ser modificados total o parcialmente sin previa consulta a la asamblea de copropietarios y aceptación del Departamento Administrativo de Planeación Distrital; ésta última podrá obviarse cuando la modificación no implique obtención de licencia de construcción.

Parágrafo 2º.- En el caso en que se diseñen unidades con posibilidades de ampliación, éstas deberán estar previstas en el plano original o proyecto originalmente aprobado. Las ampliaciones deberán realizarse de conformidad con dichos planos y no podrán usarse sino materiales y diseño que mantengan la unidad de conjunto.

Artículo 164º.- Los bienes de propiedad comunal, en cuanto al hecho de dominio se refiere, serán indivisibles de todas y cada una de las unidades que integran la agrupación, conjunto o edificación susceptible de ser sometida al régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, los derechos en común y proindiviso sobre ellos, se consideran inseparables de cada uno de los inmuebles materia de la propiedad privada individual. Los derechos de cada propietario en estos bienes son inseparables del dominio, uso y goce de la propiedad privada individual.

En cada una de las respectivas escrituras públicas relacionadas con las unidades privadas, se dejará constancia expresa de dicha situación jurídica.

Parágrafo.- En la reglamentación se indicará además el número de unidades que constituyan el desarrollo urbanístico arquitectónico; también se indicarán las modalidades sobre los muros medianeros que forman las edificaciones, esto es, si son propias o divisorias de cada unidad; sistemas de desagüe y canalización a fin de determinar si es necesario establecer servidumbres o comunidad en ellas, que originen obligaciones a sus propietarios.

Artículo 165º.- Las Empresas de Servicios Públicos, para efectos de la revisión, reparación o modificación de sus ductos, tendrán libre acceso a los terrenos o bienes de propiedad privada, tanto individual como comunal, por las cuales crucen redes de alcantarillado, acueducto, energía, teléfonos o gas.

Artículo 166º.- El mantenimiento de las zonas comunales correrá a prorrata por cuenta de los propietarios de las unidades privadas.

Artículo 167º.- Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.