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Concepto 49 de 2005 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C.

Fecha de Expedición:
--/ 00/2005
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
No se publica
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

2214200

Bogotá, D. C.

Concepto 49 de 2005

Doctor

EDWARD RAUL GASCA BUELVAS

Alcalde Local (E)

Localidad 14 de Mártires

Carrera 22 No 23-82

Ciudad

Radicación 2-2005-29037

ASUNTO: Consulta competencia Alcaldes Locales sobre propiedad horizontal. Radicación 1-2005-28735 E

Ver  Concepto de la Sec. General 45 de 2005

Reciban cordial saludo Doctor Edward Raúl:

Hemos recibido radicado según el asunto su oficio en que usted consulta sobre la competencia de esa Alcaldía Local con relación a la función de registro y expedición de la certificación de representación legal de las organizaciones sometidas a las disposiciones del régimen de propiedad horizontal contenido en la Ley 675 de 2001.

Igualmente, solicita precisión en cabeza de quien se encuentra el resolver o dirimir los conflictos delos copropietarios de los conjuntos residenciales o comerciales, cuando existe doble acta de asamblea realizada simultáneamente, donde nombran diferente administrador.

1. FUNDAMENTOS Y CONSIDERACIONES.

j. Personalidad jurídica. Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

1.2. El otro aspecto a destacar consiste en que desde su regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa.

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

1.3. La norma1 define al régimen de Propiedad Horizontal, como " Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.", el cual se encuentra regulado por un reglamento o estatuto que señala los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a ese tratamiento.

j. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica en razón de los derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

*Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad honorem.

*Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.

*Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, el trámite previsto es establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal2.

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares.

Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.

En todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Cuando se presenten divergencias relacionadas con los fines establecidos en la administración de bienes comunes, la norma previó que la solución de conflictos generado en las dificultades de convivencia se implementará conforme a lo previsto en el propio reglamento de propiedad horizontal, observándose siempre el debido proceso interno, garantía constitucional obligatoria que en ningún caso puede ser vulnerado.

Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones mínimas que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.

j. Inspección y vigilancia. Las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal, no están sometidas a la inspección y vigilancia de las autoridades administrativas, como ocurre en el presente caso.

La única función que otorgó la ley 675 de 2001 a las autoridades municipales y/o Distritales, es en materia de registro e inscripción, fijándole una competencia muy precisa así:

"ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."

En virtud de la facultad legal que tiene las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principio administrativos celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNICO, determinó:

"ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.

PARÁGRAFO.3 Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital.

En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria.

En el mismo régimen de propiedad horizontal, aparece señalado que Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

La norma es precisa en señalar que todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

2. CONCLUSIÓN.

De acuerdo al análisis que precede le manifestamos:

1º El ejercicio de la autonomía de la voluntad tiene preponderancia en el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, estableciendo en el artículo 4º de la ley 675 de 2001, que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

En tal sentido, la personería jurídica se adquiere automáticamente previo el cumplimiento del otorgamiento de escritura pública registrada en la oficina de Instrumentos públicos, motivo por el cual, no requiere acto administrativo de autoridad alguna.

A los Alcaldes municipales o Distritales solamente les fue atribuida la función de certificar la existencia de esa persona jurídica y quien ejerce la representación legal, así como, que interviene en atender las peticiones en las cuales haya sido negada previamente a entrega de copia de acta de Asambleas ordinarias o extraordinarias, y en tal evento, ordenará al Administrador o Consejo de Administración, según sea el caso, la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.

2º Para la solución de los conflictos la ley ha instituido algunas instancias, como son el Comité de Convivencia, los Mecanismos alternos de solución de conflictos, o subsidiariamente, acudir a la autoridad jurisdiccional en el trámite previsto por el Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal.

Finalmente, es importante manifestarle que éste Despacho estará atento para colaborar en los demás aspectos adicionales relacionados con ésta consulta.

Cordialmente,

MANUEL ÁVILA OLARTE

MARTHA YANETH VELEÑO QUINTERO

Subdirector de Conceptos

Directora Jurídica Distrital

Copia de Información. Dra. Olga Beatriz Gutiérrez Tovar

Subsecretaria de Asuntos Locales

Secretaría Distrital de Gobierno

Dr. Raúl Navarro Mejía

Jefe Oficina Asesora Jurídica

Secretaría Distrital de Gobierno

Alcaldes Locales

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

1 Ley 675 de 2001, Art. 3o

2 Art. 14, Num 4º C.P.C.

3 Adicionado por el Art. 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.