RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

La creación de una empresa inmobiliaria del Distrito Capital obedece a dos grandes necesidades de la Ciudad: a) la especialización en los procesos de adquisición y enajenación de inmuebles, y b) el surgimiento de una nueva competencia pública derivada del ordenamiento territorial.

a. Para el desarrollo de sus competencias, las entidades y organismos distritales desarrollan procesos de adquisición y enajenación de inmuebles, en un contexto de escasez de tierras, que demanda rápida y progresivamente un mayor conocimiento del mercado inmobiliario y una mejor capacidad de gestión de la negociación de predios y construcciones. En síntesis, el contexto de escasez de tierras exige especialización, más aún cuando los objetivos que se quieren satisfacer con la adquisición son de interés general y de beneficio común.

Las entidades del Distrito Capital han pretendido satisfacer ese imperativo con la contratación de expertos inmobiliarios para aspectos particulares como la identificación de predios e incluso con la contratación de gerencias de proyectos con entidades públicas como Fonade. Sin embargo, los resultados enseñan que la destinación de recursos para esos mismos fines (identificación, adquisición de inmuebles y gerencia de proyectos) no ha dado los resultados esperados y conduce a una gestión ineficiente del patrimonio público. Así, es frecuente encontrar que los diagnósticos sobre predios disponibles para los proyectos de las distintas entidades recaen sobre los mismos inmuebles, después de que cada organismo, por su cuenta y desarticuladamente ha invertido recursos y, en síntesis, se ha potencializado la inversión ineficiente de presupuesto para hallar, en todos los casos, los mismos predios.

Tan grave como lo anterior, resulta el hecho de que entre las entidades del Distrito se ha generado una carrera por adquirir el mismo predio antes de que otra de su misma naturaleza lo haga, con la consecuente percepción ciudadana de ausencia de coordinación y con el favorecimiento de intereses especulativos, alimentados por la competencia entre las entidades estatales.

Esta competencia intra administrativa muchas veces resulta infructuosa, particularmente cuando actores privados facultados para adquirir inmuebles mediante procedimientos menos complejos que los de las entidades estatales, se convierten más ágilmente en propietarios de los terrenos o edificaciones.

Este primer conjunto de razones justifica la creación de una entidad que coordine la actuación inmobiliaria pública, reduzca ineficiencias, elimine la multiplicación de inversiones para lograr los mismos resultados, gestiones los intereses del Distrito, y obtenga los resultados pretendidos, con la agilidad de cualquier particular y con las ventajas derivadas de las potestades conferidas por la ley 388 de 1997.

b. El ordenamiento territorial de la Ciudad y, en particular los planes parciales, y zonales, en su mayoría en formulación, han evidenciado la aparición de una nueva práctica pública y público privada relacionada con la negociación del territorio. La necesidad de negociaciones masivas de predios para la adquisición de particulares o de la propia administración, con el fin de desarrollar grandes proyectos urbanísticos, ha evidenciado las limitaciones de los particulares para adquirir y previenen al Estado de convertirse en un intermediario de intereses privados a costa del sacrificio de la mayoría de los ciudadanos que durante años han construido y mantenido sus asentamientos.

Al igual que en el caso anterior, la escasez de tierras sin construir, se constituye en un factor determinante para que las alternativas de desarrollo territorial se enfoquen principalmente a reedificar la Ciudad. Esa gestión demanda, así mismo, una especialización en la gestión pública inmobiliaria, que lejos de competir con la comercialización privada de inmuebles, lo que pretende es desarrollar un nuevo saber que sólo puede ejercer el Estado en las actuales condiciones históricas y normativas de orden nacional.

En concreto, la labor inmobiliaria pública se dirige en el nuevo escenario de ordenamiento territorial, a propiciar organización y negociaciones masivas entre particulares y el Estado, y entre particulares, pero con la gestión o intermediación estatal, en procura de satisfacer los intereses de todos los ciudadanos y de obtener la ganancia pública justa derivada de una intervención que ningún otro actor puede realizar.

Este nuevo reto, demanda una estructura pública especializada y con las herramientas normativas y administrativas que le permitan responder con agilidad a las necesidades de las mismas entidades y organismos estatales, así como a las de los ciudadanos.

Bogotá no dispone actualmente de ninguna entidad que realice las funciones que se proponen para la inmobiliaria distrital. Si bien existen en el distrito entidades con competencias enfocadas prioritariamente al manejo predial, tales como la Unidad Administrativa de Catastro Distrital, Metrovivienda, la Empresa de Renovación Urbana y el Departamento Administrativo del Espacio Público, ninguna de ellas ni individualmente ni sumados sus esfuerzos, ofrecen al propio Distrito como autoridad, ni a los ciudadanos como usuarios de los servicios inmobiliarios, la satisfacción a las necesidades expuestas en el apartado anterior. Sus competencias sólo tienen alcances parciales en relación con el diagnóstico geográfico catastral, con la atención a fines de vivienda de interés social, con la fijación de lineamientos de renovación urbana sin alcance general y eficaz en la transformación de la Ciudad, con el manejo del espacio público y la entrega en tenencia de bienes del Distrito Capital a los organismos del Sector central, sin que ello, ni aislado ni sumado atienda a los requerimientos de manejo inmobiliario que requiere la Ciudad, tanto desde la propia administración como desde sus habitantes e inversionistas.

Tampoco las inmobiliarias privadas, ocupadas más en demandas de predios particulares, poseen la capacidad para satisfacer integralmente los requerimientos de la administración y para atender las demandas de transformación del ordenamiento territorial.

La capacidad de gestión del territorio con un enfoque comercial y a su vez estatal, sólo puede ofrecerlo el esquema de la empresa industrial y comercial del Estado. Éste, admite el ejercicio con fines sociales, de lucro público y con herramientas más ágiles de negociación que el resto de las estructuras de la administración.

Este último elemento lo realza la reforma al Estatuto de Contratación (Ley 1150 de 2007), que en su artículo 13 dispuso consideraciones específicas que hacen más ágil la contratación que efectúen las empresas de la naturaleza en análisis, y a la vez, la ley 388 de 1997 autoriza que este tipo de organismos hagan uso de las potestades de enajenación y expropiación.

Los dos recursos jurídicos indicados hacen de la empresa industrial y comercial, la figura con mayores ventajas normativas para la gestión inmobiliaria pública.

La figura ampara los intereses ciudadanos generales, de forma armónica con la generación de una ventaja competitiva para la atracción de inversión. Así mismo, asegura recursos por y para la gestión inmobiliaria, gracias a los servicios que podrá prestar a entes públicos y privados, de los que se derivará la sostenibilidad económica de la Entidad.

La iniciativa propone la vinculación de la inmobiliaria al Sector Planeación, que de conformidad con el artículo 70 del Acuerdo 257 de 2006 tiene "la misión de responder por las políticas y la planeación territorial, económica, social y ambiental del Distrito Capital para la construcción de una ciudad equitativa, sostenible y competitiva, garantizar el crecimiento ordenado del Distrito Capital, el mejor aprovechamiento del territorio en la ciudad en las áreas rurales y en la región, y la equidad e igualdad de oportunidades para los habitantes del Distrito Capital, en beneficio especialmente de grupos de población etario, étnico, de género y en condiciones de discapacidad."

A pesar del amplio alcance de su misión, el Sector sólo cuenta con un organismo rector de política y sin ninguna entidad vinculada o adscrita que garantice el nivel ejecutor de sus políticas, especialmente en un elemento nodular de la planeación y del desarrollo territorial como lo es el inmobiliario. Ese vacío será cubierto con la inmobiliaria distrital.

Adicionalmente, el carácter transversal de la actividad inmobiliaria pública, demandará una actuación coordinada, susceptible de ser regulada, por ejemplo, mediante una comisión intersectorial.

De forma complementaria, el confiar la dirección y administración a una Junta Directiva, garantiza la participación de los sectores más directamente involucrados en la generación de capacidades de desarrollo. Si bien la composición de la Junta le corresponde regularla exclusivamente al Alcalde Mayor, basta con señalar que en esa instancia podrían tener cabida las secretarías de Hábitat, Integración Social, Planeación y Desarrollo Económico, como garantes de la concepción y la ejecución de procesos con alto contenido técnico y compromiso socio económico con Bogotá.

La competencia para expedir el presente acuerdo, le corresponde al Concejo de Bogotá, tal como lo indican las siguientes disposiciones, inspiradas en el numeral sexto del artículo 313 de la Constitución Política:

- El artículo 69 de la ley 489 de 1998, que precisa que las entidades descentralizadas en el orden municipal serán creadas mediante acuerdo.

- El artículo 5 del Estatuto de Bogotá, que define como atribución del Concejo crear las entidades, a iniciativa del Alcalde Mayor.

- El artículo 12 del mismo cuerpo normativo cuando señala: "Corresponde al Concejo Distrital, de conformidad con la Constitución y a la ley:

1. Dictar las normas necesarias para garantizar el adecuado cumplimiento de las funciones y la eficiente prestación de los servicios a cargo del Distrito.

9. Crear, suprimir y fusionar (…) empresas industriales y comerciales (…)"

- El artículo 55 del mismo Estatuto, que dispone: Corresponde al Concejo Distrital, a iniciativa del Alcalde Mayor, crear, (…) empresas industriales o comerciales.

De conformidad con el artículo 13^O del Decreto Ley 1421 de 1993 y con la última disposición relacionada sólo podrán ser dictados o reformados a iniciativa del alcalde, entre otros, los acuerdos a que se refiere el ordinal 9 del artículo 12, ya citado.

Por lo anterior, se remite la Iniciativa al señor Alcalde Mayor, con el fin de que analice su adopción para ser presentado ante el Cabildo de la Ciudad.

Dado que es ésta una iniciativa que le corresponde asumir al señor Alcalde Mayor, se solicita el análisis de impacto fiscal por parte de la administración distrital, en virtud de lo dispuesto por el artículo 7 de la ley 819 de 2003. Para ese estudio, tal como se indicó en la primera parte de esta exposición, es preciso considerar las inversiones que ya vienen realizando las entidades y organismos del Distrito, así como sus ineficiencias y las ventajas e ingresos que generará la empresa inmobiliaria con la prestación de sus servicios.

Cordialmente,

ARTÍCULO 1°. Creación, naturaleza jurídica y nombre. Créase la empresa industrial y comercial del Distrito Capital, denominada Empresa Inmobiliaria de Bogotá.

ARTÍCULO 2°. Régimen jurídico y sede. La Empresa Inmobiliaria de Bogotá, se regirá por las disposiciones constitucionales, legales y reglamentarias correspondientes a las empresas industriales y comerciales del Estado y su sede será el Distrito Capital.

ARTÍCULO 3°. Objeto. La Empresa Inmobiliaria de Bogotá tiene por objeto la adquisición, enajenación, y administración de inmuebles requeridos para la gestión del Distrito Capital, en todos los sectores y niveles de la administración.

ARTÍCULO 4°. Funciones y Facultades. Son funciones y facultades de la Empresa Inmobiliaria de Bogotá las siguientes:

a. Adquirir para sí o para entidades u organismos del Distrito Capital, en cualquiera de sus sectores y niveles, los bienes inmuebles que requieran para el desarrollo de sus funciones.

b. Enajenar los bienes inmuebles de su propiedad y de la de las entidades y organismos del Distrito Capital, en cualquiera de sus sectores y niveles, en coordinación con ellos y previo establecimiento de los convenios y contratos correspondientes.

c. Promover y garantizar la organización y enlace entre ciudadanos en torno a la enajenación y adquisición de inmuebles para dar cumplimiento a los procesos de ordenamiento territorial.

d. Gerenciar los proyectos inmobiliarios, en sus componentes de adquisición, enajenación y administración, de las entidades y organismos del Distrito Capital.

e. Adelantar los procesos de enajenación, expropiación y los demás conexos o necesarios para el desarrollo de las competencias y facultades que confieren las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 a las entidades y organismos del Distrito Capital.

f. Integrar en sus actuaciones las políticas a cargo de las secretarías de Planeación, Desarrollo Económico, Hábitat e Integración Social, especialmente mediante los procesos de organización ciudadana, administración inmobiliaria, adquisición y enajenación de inmuebles.

g. Diseñar e implementar un sistema de información sobre los procesos de adquisición, enajenación y administración de inmuebles a su cargo, sobre las operaciones administrativas y comerciales que adelante, y sobre los procesos de organización y enlace ciudadano en los procesos inmobiliarios para el desarrollo del ordenamiento territorial.

h. Celebrar todo tipo de actos y contratos requeridos para el cumplimiento de su objeto y el desarrollo de sus funciones, con entidades públicas y privadas, y con personas naturales y jurídicas.

i. Desarrollar las demás actuaciones requeridas para el cumplimiento de su objeto y de sus funciones.

ARTÍCULO 5°. Patrimonio. El patrimonio de la Empresa Inmobiliaria de Bogotá, se integra por:

a) El capital, constituido con fondos públicos.

b) Los impuestos, tasas o contribuciones que se le asignen de conformidad con la Ley, en virtud de las operaciones inmobiliarias a su cargo o de las demás disposiciones jurídicas aplicables.

b) Los recursos provenientes del desarrollo de su objeto y del giro ordinario de sus negocios.

c) Los bienes que adquiera a cualquier título, gratuito u oneroso.

ARTÍCULO 6°. Vinculación Administrativa. La Empresa Inmobiliaria de Bogotá, es una entidad vinculada al Sector Planeación.

ARTÍCULO 7°. Órganos superiores de dirección y administración. La dirección y administración de la Empresa Inmobiliaria de Bogotá, estará a cargo de una Junta Directiva y de un Gerente General, quien tendrá a su cargo la representación legal de la empresa.

ARTÍCULO 8°. Forma de integración y de designación de los miembros de la Junta Directiva y del Gerente General. La Junta Directiva será integrada por cinco miembros del sector público.

El Alcalde Mayor de Bogotá designará a los miembros de la Junta Directiva y al Gerente General.

ARTÍCULO 9°. Vigencia. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación.