RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.
© Propiedad de la Secretaría Jurídica Distrital de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.
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22142000 Bogotá D.C., Concepto 013 de 2008 Abril 15 de 2008 Doctora FLOR PAULINA DONADO GARIZAO Alcaldesa Local de Santa Fe. Calle 21 No. 5-74, Oficina 501. Ciudad. Radicación 2-2008-18939 ASUNTO: Oficio del 25-03-08. Petición radicada en la Alcaldía Local de Santa Fe bajo el número 1608 AJ518 Marieb. Facultades Asamblea General Ordinaria - Propiedad Horizontal. Radicación 1-2008- 13709. Ver los Conceptos de la Sec. General 1, 3, 21, 23 , 52 y 59 de 2008 Hemos recibido la consulta de la referencia, relacionada con las inquietudes contenidas en la solicitud presentada ante ese despacho por el señor Uriel Ortiz Soto, las cuales serán absueltas en el mismo orden presentado en su escrito. PREGUNTA 1. "¿Si es verdad que dentro de la Asamblea General Ordinaria, reglamentada por la ley 675 del año 2001, está permitido modificar los estatutos de propiedad horizontal, para acomodarlos a la voluntad y querer de algunos asambleístas.?" Con relación al procedimiento que debe adelantarse para modificar o reformar los estatutos de propiedad horizontal, se debe tener en cuenta: "ARTÍCULO 46. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA1 Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto: (….) 5. Reforma a los estatutos y reglamento. (…) PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley." De la disposición en mención se infiere, que las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal deben guardar directa relación o corresponder al querer o voluntad de la mayoría de los asambleístas de conformidad con lo lineamientos estipulados en el artículo al cual hacemos mención. PREGUNTA 2. "¿Si es verdad que la Unidad Residencial del Edificio los Cerros, que según sus estatutos de propiedad horizontal, fueron aprobados por Asamblea General Extraordinaria, como "Unidad Residencial requiere que el Revisor Fiscal, sea contador público? Cuando en la Asamblea extraordinaria de copropietarios, se aprobó, que dicho cargo lo puede desempeñar, un copropietario, de la misma unidad residencial, no obstante en el primer piso existen locales comerciales." El Régimen de Propiedad Horizontal, regulado en la Ley 675 de 2001, consagra la figura del revisor fiscal y señala: Del Revisor Fiscal del edificio o conjunto. "ARTÍCULO 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto". (Negrilla fuera de texto) De la lectura del inciso primero del artículo 56 se puede concluir lo siguiente:
De otra parte, el ejercicio de la Revisoría Fiscal es una actividad regulada por la ley sujeta a la idoneidad que para tal cargo debe acreditarse, en el entendido que sólo puede ser ejercida por un Contador Público2. Resulta oportuno mencionar los requisitos que debe acreditar una persona para ejercer las funciones de revisor fiscal y su directa relación con la formación de Contador Público, y al respecto, la Corte Constitucional en Sentencia C-670-20023 ha señalado: "La revisoría fiscal: 9.- Como fue anotado en el punto anterior, los contadores públicos pueden desempeñarse como revisores fiscales, pero cabe anotar que de acuerdo con el artículo 215 del Código de Comercio y el artículo 13 literal a) de la Ley 43 de 1990, es imperativo que el revisor fiscal sea contador público. Esto puede explicarse por sus especiales funciones: (Negrilla fuera de texto) ‘1. Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la sociedad se ajustan a las prescripciones de los estatutos, a las decisiones de la asamblea general y de la junta directiva; 2.- Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea o junta de socios, a la junta directiva o al gerente, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento de la sociedad en el desarrollo de sus negocios; 3.- Colaborar con las entidades gubernamentales que ejerzan la inspección y vigilancia de las compañías, y rendirles los informes a que haya lugar o le sean solicitados; 4.- Velar porque se lleven regularmente la contabilidad de la sociedad y las actas de las reuniones de la asamblea, de la junta de socios y de la junta directiva, y porque se conserven debidamente la correspondencia de la sociedad y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones necesarias para tales fines; 5.- Inspeccionar asiduamente los bienes de la sociedad y procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o seguridad de los mismos y de los que ella tenga en custodia a cualquier otro título; 6.- Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control permanente sobre los valores sociales; 7.- Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente; 8.- Convocar a la asamblea o a la junta de socios a reuniones extraordinarias cuando lo juzgue necesario, y 9.- Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes o los estatutos y las que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la asamblea o junta de socio Artículo 207 Código de Comercio.’ En igual sentido, señala la Ley 675 de 2001: "ARTÍCULO 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley." Ahora bien, la condición de ser titulado fue declarada inexequible por la Corte Constitucional en Sentencia C-670 de 2002, en este pronunciamiento la Corte entra a revisar: "si la exigencia legal, consistente en que los conjuntos de uso comercial o mixto sometidos al régimen de propiedad horizontal cuenten con un revisor fiscal que sea contador público titulado, vulnera o no los derechos al trabajo y a la igualdad de los contadores públicos autorizados." Negrilla fuera de texto. Sobre este particular la Corte señaló: "(…) Con todo, el artículo 72 de la Ley (Nº 43 de 1990) aclara que serán respetadas las situaciones jurídicas concretas y los derechos adquiridos por los Contadores Públicos inscritos ante la Junta Central de Contadores que hayan obtenido la autorización para el ejercicio de las actividades propias de la Contaduría Pública antes de la vigencia de la mencionada ley. Lo anterior significa que quienes ya estuvieran inscritos antes de la expedición de la Ley 43 de 1990, pueden ejercer la profesión a pesar de no cumplir los requisitos actualmente exigidos para ser contador público. De acuerdo con ello, es posible que personas sin título universitario, pero que en virtud del cumplimiento de otros requisitos fueron inscritos por la Junta Central de Contadores y por tanto se encuentran autorizados para ejercer la profesión, puedan hacerlo a pesar de la nueva legislación, pues ellos cumplieron con los requerimientos exigidos por la autoridad competente para obtener la tarjeta profesional. 8.- En ese orden de ideas, actualmente pueden ejercer la contaduría pública los contadores titulados, quienes reúnen los requisitos establecidos por la Ley 43 de 1990, y los contadores autorizados, quienes a pesar de no tener un título universitario, cumplieron los requisitos exigidos por el legislador para ser inscritos y hacerse acreedores a la tarjeta profesional que los habilita para ejercer la profesión en igualdad de condiciones con los titulados." (Entre paréntesis no es del texto). Lo anterior significa que en consideración a la naturaleza del cargo, para ser nombrado Revisor Fiscal debe acreditarse la calidad de Contador Público, con título profesional o con autorización expedida por la Junta Central de Contadores. En cuanto al segundo aspecto, como lo dispone el artículo 56 de la Ley 675 de 2001, los Revisores Fiscales no pueden ser copropietarios, tratándose de Conjuntos Comerciales o Mixtos. PREGUNTA 3. "¿Si es verdad que la Asamblea Ordinaria de copropietarios, puede en la misma asamblea derogar e invalidar los poderes que fueron otorgados para ser representados por copropietarios de la Unidad Residencial y en algunos casos por particulares?" RESPUESTA: El régimen de Propiedad Horizontal es muy precario en relación con el derecho de postulación, señalando que el titular de derechos dentro del régimen de copropiedad pueda designar apoderados o representantes en los eventos señalados en los artículos 42, 43 y 44 de la ley 675 de 2001, disposición que indica la forma de concurrencia a las reuniones de Asamblea sin la presencia del copropietario.4 En relación con el interrogante objeto de consulta sobre la facultad de la Asamblea para derogar o invalidar poderes otorgados con el fin de formalizar validamente la participación ante la respectiva organización, cabe citar la normatividad que regula el tema del mandato, partiendo de lo estipulado en el Régimen de Propiedad Horizontal y las disposiciones consagradas en el Código Civil respecto de los elementos que integran esta figura para que se encuentre suscrito en debida forma y otorgado legalmente. Elementos del Mandato o poder.
Código Civil. De la definición referenciada se observa, y así lo ha expresado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia5, "que la naturaleza del mandato es la de ser un contrato principal, subsiste por si mismo y es independiente de otro, es consensual, es bilateral y se reputa perfecto por la aceptación expresa o tácita del mandatario. Además, debemos agregar que es "intuito personae", es decir, otorgado en razón de la confianza depositada por el mandante al mandatario, constituyéndose jurídicamente una autentica representatividad, caracterizada por reunir aspectos implícitos que legitiman o validan la facultad otorgada y recibida en señal de aceptación como: plena potestad, autonomía de ejecución y confianza." De lo anterior se concluye, que las facultades de la Asamblea respecto de los poderes que se le presentan se limitan a la verificación de los requisitos establecidos al efecto en la normatividad que los rige, por lo cual se estima que puede trasgredirse la misma si se excede en dichas atribuciones, quedando fuera de su competencia el "derogar o invalidar" los poderes. Así las cosas, la voluntad expresada en el poder o mandato no se puede interpretar de manera distinta a lo en él expresado por el mandante. Sea esta la oportunidad para solicitarle que los requerimientos de concepto se efectúen con observancia de los requisitos previstos en el artículo 6º del Decreto Distrital 581 de 2007, no sin observar que el asunto sometido a consulta corresponde a la órbita del derecho privado, no relacionándose de manera directa con las competencias de la Administración. Atentamente,
Copia correo electrónico Régimen legal de Bogotá www.alcaldiabogota.gov.coNOTAS DE PIE DE PÁGINA: 1 Ley 675 de 20012 Reglamentado por el Código de Comercio Decreto 410 de 1971, "ARTÍCULO 215. <REQUISITOS PARA SER REVISOR FISCAL-RESTRICCIÓN>. El revisor fiscal deberá ser contador público. Ninguna persona podrá ejercer el cargo de revisor en más de cinco sociedades por acciones.Con todo, cuando se designen asociaciones o firmas de contadores como revisores fiscales, éstas deberán nombrar un contador público para cada revisoría, que desempeñe personalmente el cargo, en los términos del artículo 12 de la Ley 145 de 1960. En caso de falta del nombrado, actuarán los suplentes". 3 Demanda de inconstitucionalidad contra el artículo 56 (parcial) de la Ley 675 de 2001, "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal". Referencia: expediente D-3899. Magistrado Ponente: Dr. Eduardo Montealegre Lynett, agosto 20 de 2002.4 "ARTÍCULO 42. REUNIONES NO PRESENCIALES. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios." 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de mayo 4 de 1996.Proyectó: Nubia Stella Ortiz. Revisó: Amparo León Salcedo Aprobó: Martha Yaneth Veleño Quintero |