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Concepto 52 de 2008 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C.

Fecha de Expedición:
23/04/2008
Fecha de Entrada en Vigencia:
23/04/2008
Medio de Publicación:
No se publica
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

2214200

Bogotá D.C.,

Concepto 052 de 2008

Abril 23 de 2008

Señora

ADRIANA HERRERA BELTRÀN

Calle 16 No. 6-66 Piso 7º

Ciudad.

Radicación 2-2008-20695

Asunto: Concepto sobre régimen general de propiedad horizontal instituido por la Ley 675 de 2001. RAD. 1-2008-19210.

 Ver los Conceptos de la Sec. General 1, 3, 13, 21 , 23 y 59 de2008

Respetada Señora Adriana:

Atendiendo su oficio del asunto, en el cual solicita concepto en algunos aspectos puntuales que se desprenden del régimen de propiedad horizontal, exponiendo para el efecto una serie de preguntas, las cuales serán atendidas en el mismo orden en que fueron formuladas, le manifiesto:

En ilustración de los referidos interrogantes expone que, en el Edificio desde el momento en que fue sometido al gravamen de propiedad horizontal, a la fecha, han existido dos reglamentos de propiedad horizontal.

El primero, fue implementado por la firma constructora del edificio, "Constructora Legarsa Ltda.", mediante escritura pública No. 3842 de agosto 31 de 1990 de la Notaría 25 del Circulo de Bogotá. Luego, mediante venta efectuada por parte de la citada constructora, conforme consta en la escritura pública No. 540 de febrero 17 de 1992 de la misma Notaría, el apartamento se mantuvo bajo el esquema de afectación de propiedad horizontal haciendo parte integral del instrumento de tradición, el respectivo de reglamento de copropiedad.

Precisa, que en el artículo 42 de dicho reglamento de copropiedad, se enuncian como órganos de administración, la asamblea de copropietarios, el consejo de administración, el administrador, y el auditor o revisor fiscal.

Señala en su oficio que posteriormente, mediante escritura pública No. 325 de 2003 de la Notaría Única del municipio de la Calera (Departamento de Cundinamarca), se efectuó reforma al reglamento de propiedad horizontal en acatamiento a las disposiciones contenidas en la Ley 675 de 2001.

Concluye usted, que en dicha modificación el artículo 26 del reglamento simplificó el esquema administrativo, quedando determinado que la administración del edificio residencial estará a cargo solamente de la Asamblea de Copropietarios y un Administrador. Es decir, se suprimieron las instituciones del "Consejo de administración, auditor o revisor fiscal".

Con fundamento en las anteriores consideraciones, se procede a absolver su consulta de acuerdo con los siguientes términos:

PRIMERA PREGUNTA: "a. Puede actuar legalmente un Consejo de Administración en el Edificio?".

RESPUESTA: En forma ilustrativa cabe mencionar el artículo 1º1 de la Ley 675 de 2001, que señala el alcance y cobertura de dicha disposición, cuando expresa que su objetivo, es el de regular la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

En efecto, en cuanto a la personalidad jurídica de la copropiedad se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la citada ley 675, normas que consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conformaban una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

Por su parte, la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º, que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter administrativo o procedimiental.

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo sus disposiciones, como es el caso de la personalidad jurídica que en vigor de las mismas las haya amparado.

La transición normativa sobre el nuevo marco jurídico, señalado expresamente en el artículo 86 ibídem, en donde se establece que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva ley, debiéndose en consecuencia, modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

De otra parte, el legislador al instituir el nuevo esquema marco sobre el cual se deben desenvolver los derechos y obligaciones de las personas jurídicas derivadas del régimen de propiedad horizontal, otorgó potestad para la conformación autónoma de los respectivos reglamentos operando sobre unos supuestos legales mínimos, y garantizando el ejercicio de la autonomía de la voluntad a los destinatarios de la norma, quienes al configurar un reglamento de copropiedad, lo deben hacer sobre la base de la concertación y acuerdo de mayorías, en virtud del principio pacta sunt servanda, característica que hace parte de la esencia de los contratos, siendo así una ley para las partes (lex interpartes), institución regulada en el artículo 1602 del Código Civil.

La Corte Constitucional2, al respecto ha expresado:

"(…) Autonomía de la voluntad privada  3. La garantía de las libertades del individuo es uno de los pilares de un Estado Social de Derecho (Preámbulo y Art. 13 C. Pol). Ello explica la previsión del Art. 16 de la Constitución colombiana, según el cual todas las personas tienen derecho al libre desarrollo de su personalidad, sin más limitaciones que las que imponen los derechos de los demás y el orden jurídico. Dicha libertad se traduce en la facultad de aquel para autorregular su conducta en la vida social, reconocida por el ordenamiento jurídico, con sujeción a los límites impuestos por éste, y que se denomina autonomía personal.

Una de dichas libertades es la económica o libertad de empresa, que los regímenes democráticos someten al límite del bien común, en armonía con el principio de la prevalencia del interés general (Arts. 333 y 2º C. Pol.), de la cual emana la libertad de contratación, es decir, la libertad de celebrar acuerdos con otras personas, con efectos vinculantes, para el intercambio de bienes y servicios o el desarrollo de actividades de cooperación y la satisfacción de las necesidades. Esta modalidad de la autonomía del individuo se ha denominado autonomía de la voluntad privada en el campo del Derecho Privado, esto es, en la rama del Derecho que regula las relaciones entre los particulares, en un plano de coordinación o paridad."

La concertación y acuerdo de voluntades en la administración de la propiedad horizontal, encuentra su expresión en diversas formas dentro del texto de la Ley 675 de 2001, tenemos por ejemplo, que el artículo 37 expresa que "(…) La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal."

Principios que también se encuentran desarrollados al regular aspectos como quórum para adopción de decisiones, coeficientes mínimos, etc. (artículos 38, 45, 46 ibídem).

Significa todo lo anterior, que en el caso concreto, la persona jurídica que surgió como consecuencia de la afectación de las unidades residenciales (apartamentos) que conforman la copropiedad, está regida por el último reglamento que de acuerdo con los documentos enviados como soporte de estudio, está consignado en la escritura pública No. 325 de 2003 de la Notaría Única del municipio de la Calera (Departamento de Cundinamarca).

Se observa, que el artículo 26 de dicho reglamento, establece que la administración del Edificio estará a cargo de la asamblea de copropietarios y el administrador, es decir, la autodeterminación otorgada por la ley le permitió suprimir la figura del Consejo de Administración, que hasta ese momento estaba vigente, según se estipuló en las escrituras públicas No. 3842 de agosto 31 de 1990 de la Notaría 25 del Círculo de Bogotá, y No. 540 de febrero 17 de 1992 de la misma Notaría.

Ahora bien, para determinar la viabilidad de la decisión adoptada, es decir, la de suprimir como órgano de administración la figura de "Consejo de Administración", procede cotejarla frente a las exigencias contenidas en el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, en el cual se expresa:

"ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal."

En ese sentido, y de acuerdo con lo manifestado por usted, el edificio residencial "Cordillera" está integrado por 17 apartamentos, y así se observa en la escritura pública No. 325 ya mencionada. El reglamento de propiedad horizontal grava a las unidades residenciales que van desde el No. 201 al 1401,3 permitiendo concluir, que esa decisión ha estado dentro de los parámetros legales, y por lo tanto, no debe existir en este momento, la figura de consejo de administración.

SEGUNDA PREGUNTA: "b. En caso de que actúe sin poder hacer legalmente, como quedó demostrado, qué efectos tienen sus decisiones? Nulas, ineficaces, o inexistentes?."

RESPUESTA: El artículo 4º de la Ley 675 de 2001, establece que un edificio o conjunto que se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, permite el surgimiento de una persona jurídica.

Al respecto, los artículos 633, 638 y 641 del Código Civil Colombiano, establecen las cualidades de la persona jurídica señalando la capacidad de adquirir derechos y contraer obligaciones, de ser representada judicial y extrajudicialmente; indican cómo se debe entender la voluntad de ese ente, que consiste en la unión mayoritaria del voto deliberativo; y, la obligatoriedad de los reglamentos o estatutos en los cuales están consignadas la condiciones sobre la cuales esa institución debe cumplir el objeto social para el cual fue creada.

En ese orden, el comportamiento social de la persona jurídica debe ejecutarse de acuerdo a un reglamento o estatuto, que indica el camino para cumplir el propósito de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, de manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley, y el propio reglamento de propiedad horizontal.

En tal sentido al considerar que un determinado órgano administrativo está actuando y produciendo hechos y actos con efectos jurídicos, esa atribución debe estar soportada en su existencia y contenida en el respectivo reglamento o estatuto que indique el funcionamiento de la persona jurídica.

Ahora bien, en el evento de que el respectivo organismo administrativo actúe sin tener legitimidad institucional, debe entenderse que sus pronunciamientos son ineficaces, alcance previsto por el propio legislador, viciando las expresiones de voluntad efectuadas y que se pretendan hacer valer, por la no adecuación al nuevo régimen de propiedad horizontal.

En efecto, el inciso 2º del articulo 86 de la citada ley 675, establece: "(...) Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.4".

TERCERA PREGUNTA: "c. Si las decisiones fueran, (sic) que autoridad debe determinar tal situación?".

RESPUESTA: Se infiere de su pregunta, que en el evento de haberse emitido decisiones por parte de un organismo administrativo no instituido formalmente dentro del respectivo reglamento o estatuto que rige la propiedad horizontal, a que trámite y competencia debe someterse esa situación.

En ese entendido, para la solución de los conflictos5 que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, o el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de los derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

*Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual buscará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad Honorem.

*Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.

*Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, el trámite previsto es el establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal6.

CUARTA PREGUNTA: "d. Siendo la facultad de designación del administrador de la Asamblea de Copropietarios, como lo prevé la escritura 325, puede un grupo de propietarios que se autodenominan Consejo de Administración, designar al administrador del edificio? Si así lo hicieren que efectos tiene tal designación?"

RESPUESTA: En relación directa con este interrogante, procede señalar que los órganos de dirección y administración de la persona jurídica son: la Asamblea General de propietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere de acuerdo al reglamento vigente, y el Administrador de edificio o conjunto.

La Asamblea General está integrada por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y condiciones previstas en la ley, y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente, para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

La vigencia de las determinaciones depende tanto del fin como del contenido de las mismas, bien sean éstas permanentes o temporales; en el primer caso, puede ocurrir, por ejemplo, en las modificaciones al reglamento, o sobre destinación de uso de bienes, o disolución de la persona jurídica; y en el segundo, como el nombramiento de Administrador que es de período, o nombramiento de trabajadores destinados para el sostenimiento de bienes comunes etc. En sentido jurídico, la vigencia, se entiende mientras surte los efectos el respectivo mandato emitido por la Asamblea General, para los fines para los cuales se efectuó en él previstos, que estén dentro del marco legal y el reglamento de copropiedad, y que no hayan perdido su vigor por orden judicial.

Así las cosas, la Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá entre otras funciones básicas las de nombrar y remover libremente al Administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, y si no existe la figura administrativa del Consejo de Administración en el respectivo reglamento, cualquier otra forma deliberativa y decisoria, se considera irregular.

En conclusión, en el evento en que conforme al reglamento de copropiedad no exista Consejo de Administración, la potestad nominadora del Administrador recae en forma exclusiva en la Asamblea General, legítimamente constituida.

QUINTA PREGUNTA: "e. Qué debe hacerse frente a la Alcaldía Menor que de buena fe les registro el nombramiento hecho por un órgano inexistente?"

RESPUESTA: La situación que usted ha planteado está relacionada con el trámite de inscripción y registro del Administrador quien obra como representante legal del ente sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, actuación que se adelanta ante el respectivo Alcalde Local.

En materia de registro, la Ley 675 de 2001 señaló unas funciones muy precisas a las autoridades locales expresando en el artículo 8°:

"Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."

En virtud de la facultad legal que tienen las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principios de celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNO, determinó:

"ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.

PARAGRAFO.7 Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital."

Esta función legal configura el manejo de un registro que contiene los elementos de información básica inherente a la personalidad jurídica de las organizaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, el cual por su naturaleza y tipo de información, es público y a él puede acceder cualquier persona para obtener información de su contenido, dentro de las limitaciones y características establecidas en el artículo 15 de la Constitución Nacional.

Al respecto la Corte Constitucional8 ha dicho:

"(…) Si las personas jurídicas son titulares del derecho fundamental al buen nombre, en consecuencia lo son también del derecho al habeas data, toda vez que este último derecho, reconocido por el artículo 15 de la Carta Política, existe justamente como garantía de aquel y del derecho a la intimidad personal y familiar. En efecto, la sola lectura del texto constitucional mencionado, pone de relieve que el habeas data, se vincula directamente con los derechos a la intimidad y buen nombre. De esta manera, el habeas data viene a ser como una garantía de estos dos derechos, siendo por lo tanto accesorio de ellos. (…)"

Es evidente que para efecto del análisis en el presente asunto, las autoridades distritales deben tener en cuenta la regulación contenida en el artículo 44 del Código Contencioso Administrativo, que con referencia al deber y forma de la notificación personal, en el inciso 4º establece:

"No obstante lo dispuesto en este artículo, los actos de inscripción realizados por las entidades encargadas de llevar los registros públicos se entenderán notificados el día en que se efectúe la correspondiente anotación. (…)"

Dentro del contexto de las actuaciones administrativas, que culminan con decisiones de carácter particular, la notificación, entendida como la diligencia mediante la cual se pone en conocimiento de los interesados el contenido de los actos que en ellas se produzcan, tiene como finalidad garantizar los derechos de defensa y de contradicción como nociones integrantes del concepto de debido proceso a que se refiere el artículo 29 de la Constitución Política.

Tenemos por tanto, al tenor de lo dispuesto en el artículo 4° del citado Código, que las actuaciones administrativas que regula, concluyen con una decisión contenida en un acto administrativo, y que éstas pueden iniciarse de cuatro formas diferentes que dan lugar a igual número de operaciones, en la siguiente forma:

*Las que se inician en ejercicio del derecho de petición en interés general;

*Las que se inician en ejercicio del derecho de petición en interés particular;

*Las actuaciones o procedimiento iniciados en cumplimiento de un deber legal.

*Las que se inician de oficio por las autoridades.

En complemento, conforme al ordenamiento jurídico, es importante tener en cuenta que en virtud de lo dispuesto por el artículo 84 del Código Contencioso Administrativo, los actos de registro y de certificación que conllevan el análisis del contenido de los registros, son demandables ante dicha Jurisdicción. En efecto, el tenor literal de dicha norma expresa:

"ART. 84.- Subrogado. D.E. 2304/89, Art. 14: "Acción de nulidad. Toda persona podrá solicitar por sí, o por medio de representante, que se declare la nulidad de los actos administrativos.

Procederá no sólo cuando los actos administrativos infrinjan las normas en que deberían fundarse, sino también cuando hayan sido expedidos por funcionarios u organismos incompetentes, o en forma irregular, o con desconocimiento del derecho de audiencias y defensa, o mediante falsa motivación, o con desviación de las atribuciones propias del funcionario o corporación que los profirió.

También puede pedirse que se declare la nulidad de las circulares de servicio y de los actos de certificación y registro."

En conclusión, podrá acudirse en forma directa ante el Despacho del Alcalde Local impetrando acción de revocatoria directa en los condiciones establecida en los artículos 69 y siguientes del Código Contencioso Administrativo, o ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo.

SEXTA PREGUNTA: "f. Qué efectos tienen las actuaciones del administrador indebidamente nombrado, cuando en ejercicio de esas facultades compromete y otorga poderes para que la copropiedad sea representada frente a las autoridades judiciales y administrativas?".

RESPUESTA: La presente inquietud, hace referencia a anteriores respuestas consignadas en este documento, en las cuales se señala que el comportamiento y cumplimiento del objeto social de la persona jurídica, debe estar directamente ligado a lo que establezca su Reglamento de Copropiedad.

En tal virtud, las actuaciones internas y externas que ejecuten los diferentes órganos de administración deben estar en consonancia directa con las atribuciones que les han sido otorgadas.

En dirección del anterior criterio, al materializarse decisiones que no estén expresamente reguladas, se pueden generar vicios que se traducen en actos ineficaces, o tienen efectos condicionados a un resultado, como se evidencia de lo señalado por el artículo 2148 del Código Civil, el cual expresa: "Art. 2148.- El mandatario que ejecuta de buena fe un mandato nulo o que por una necesidad imperiosa sale de los límites de su mandato, se convierte en un agente oficioso."

Así las cosas, se infiere de la situación fáctica planteada, que una legitimidad relativa podría ser objeto de convalidación por la Asamblea General, habida cuenta de que éste organismo es la máxima autoridad de la Copropiedad.

SÉPTIMA PREGUNTA: "g. Las actuaciones del administrador y de los terceros autorizados por esta configuran una indebida representación?"

RESPUESTA: El Administrador, de acuerdo con el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, ha sido instituido para ejercer la representación legal de la persona jurídica y para efectuar la administración del edificio o conjunto. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

En ese orden, si actúa por fuera del marco normativo que lo rige responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Su culpa leve se presume en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

Hemos visto que cuando el Administrador actúa, lo hace a nombre de la persona jurídica y que su nominación se debe cumplir conforme esté previsto en el respectivo reglamento.

Entonces, si para el nombramiento del Administrador no se han cumplido las formalidades acordadas por la propia persona jurídica, podría generarse un vicio de legitimidad, el cual repercute en sus actos y puede ser subsanado por el transcurso del tiempo (prescripción), o por la manifestación convalidante de quien está efectivamente legitimado para ello.

Ahora bien, cuando se trata de apoderado judicial, de acuerdo con las orientaciones del numeral 7° del artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, la indebida representación sólo se configurará por carencia total de poder para el respectivo proceso.

En este punto, es necesario clarificar que la citada causal se refiere al aspecto de la representación, tanto legal como la judicial. Según el tratadista Hernán Fabio López, esta causal "obra en el campo de la llamada capacidad procesal y se presenta cuando una persona jurídica comparece por intermedio de quien no es su representante9".

Señala este autor que la facultad para alegar la causal de nulidad de que trata el artículo 7° del art. 140 corresponde, según la Corte Suprema de Justicia, a quien resulta perjudicado con la misma, es decir, a quien estuvo mal representado. Al efecto la Corte10 sostiene:

"Ahora, sobre el supuesto de que nadie puede sacar provecho de su propia torpeza, vicio o ilegitimidad, la nulidad por indebida representación no puede ser invocada eficazmente sino por la parte mal representada, por ser ella en quien exclusivamente radica el interés indispensable para alegarla. De suerte que no le asiste interés para pedirla al sedicente o ilegítimo representante, por que como lo tiene dicho la Corte, resultaría ilógico "aceptar interés legal para tal pedimento en quien, según su propia alegación y dicho, ha usado ilegítimamente de la representación judicial".

Finalmente, en virtud de lo expuesto, se considera que el presente documento atiende los interrogantes planteados en su comunicación.

Cordialmente,

AMPARO DEL PILAR LEÓN SALCEDO

Subdirectora de Conceptos

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

1 Concuerda art. 32 Ibídem.

2 Sentencia C-993/06, Referencia:  D-6349, Magistrado Ponente: Dr. JAIME ARAUJO RENTERÍA.

3 Escritura pública No. 325, hoja de papel sellado No. 12573655: Ubicación de los predios, total 17.

4 Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26  de junio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis.

5 Artículo 58, Ley 675 de 2001.

6 Numeral 4º, artículo 14, C.P.C.

7 Adicionado por el Art. 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.

8 Sentencia T-462/97.

9 LÓPEZ BLANCO, Hernán F. Instituciones de Derecho Procesal Civil Colombiano. Tomo I. Edt. ABC. Bogotá. 1998. Pág. 684.685.

10 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 12 de mayo de 1977, en GERMAN GIRALDO ZULUAGA, jurisprudencia civil, 1977. Edt. Tiempos Duros. Pág. 77.

Proyecto: Orlando Corredor Torres

Revisó: Amparo del Pilar León Salcedo

Aprobó: Martha Yaneth Veleño Quintero