RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Concepto 72 de 2004

Señor

Transversal 3 Este No. 28 A – 79 Sur

Ciudad

Radicación 2-2004-19778, 1-2004-13760

Radicación 1-2004-13760

Reciba un cordial saludo, señor Hernández:

Nos referimos al derecho de petición de consulta remitido al Despacho del señor Alcalde Mayor mediante la radicación de la referencia, a través de la cual formula varios interrogantes, que para efectos de la respuesta pertinente se sintetizan asÍ:

1. Quién ejerce control, inspección y vigilancia de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal consagrado en la Ley 675 de 2001 y si esta ley ha sido reglamentada.

2. Quién otorga, suspende y cancela actualmente la personería jurídica y además ejerce la inspección y vigilancia sobre las asociaciones de copropietarios de que trata el artículo 21 de la Ley 56 de 1985.

3. En qué condiciones quedó la situación jurídica de dichas asociaciones después de la expedición de la Ley 820 de 2003 a través de la cual se derogó la Ley 56 de 1985.

La consulta formulada se refiere a dos temas distintos, de un lado, sobre aspectos legales del régimen de propiedad Horizontal y de otro, sobre las asociaciones de copropietarios, por lo tanto, es necesario su estudio separadamente.

Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 o 428 de 1998, conforman una personería jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

La personalidad jurídica de que tratan las citadas disposiciones se adquiere de manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos como claramente lo señalaba el artículo 5º del Decreto 1365 de 1986. A través de este Decreto se reglamentaron las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre propiedad horizontal, y dispuso que: "Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente".

Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica.

Así las cosas, es claro que una vez cumplidos los requisitos exigidos tanto en la legislación anterior como en la actual, esto es, la protocolización a través de escritura pública del reglamento de propiedad horizontal y su correspondiente inscripción ante la Oficina de Instrumentos Públicos, surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

La Ley 675 de 2001 dispuso la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes al momento de entrar en vigencia, para efectos de ajustarlos a las nuevas normas, y señaló los requisitos que se requieren para someterse a dicho régimen.

En primer lugar, el artículo 4 establece con relación a la constitución del régimen de propiedad horizontal, lo siguiente:

Por su parte el artículo 8º señala en cuanto a la inscripción y posterior certificación sobre existencia y representación legal, que le corresponde otorgarla al alcalde municipal o distrital o al funcionario o entidad a quien éste delegue, señalando además, los requisitos previos que se deben cumplir, así:

Finalmente, en el artículo 86 de la Ley objeto de estudio se consagra un régimen de transición para aquellos inmuebles que con anterioridad estaban sometidos al régimen de propiedad horizontal al disponer:

Del análisis de las normas transcritas se infiere con claridad que los conjuntos o edificios que se constituyan en régimen de propiedad horizontal después de la expedición de la Ley 675 de 2001, quedan en un todo sometidos a lo dispuesto en la misma, luego sus reglamentos o estatutos deberán ser elaborados acorde con lo dispuesto en ella. Ahora bien, en relación con los conjuntos o edificios que con anterioridad y al amparo de las normas expedidas antes de la citada Ley, estaban constituidos en régimen de propiedad horizontal, su status jurídico no varía pues siguen gozando de personería jurídica, como ya se expuso en la primera parte de este estudio.

En cuanto a los estatutos, el artículo 86 citado precedentemente, estableció que los edificios y conjuntos sometidos a las anteriores normas de propiedad horizontal, tendrían un año (1) contado desde la entrada en vigencia de la Ley para modificar en lo pertinente sus estatutos, plazo que fue prorrogado por un término de seis (6) meses más mediante el Decreto 1380 de 2002, es decir, el límite para efectuar tales modificaciones expiró el 4 de febrero 2003.

Ahora bien, la consecuencia jurídica que se genera inmediatamente a la fecha señalada para aquellos conjuntos o edificios que no hayan modificado sus reglamentos, está claramente definida en el mismo artículo 86 de la Ley 675 de 2001, al indicar que se entenderán incorporadas las disposiciones de esta Ley en los reglamentos internos, de suerte que las decisiones que sean contrarias a la misma son ineficaces.

Así las cosas, del análisis de la citada disposición se infiere que no constituye un mandato de carácter imperativo que los conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal bajo las normas anteriores a la Ley 675 de 2001, tengan obligatoriamente que modificar sus reglamentos internos, pues ésta sigue siendo una facultad de los copropietarios, quienes voluntariamente pueden decir si los modifican o no. Si no los modifican, la única consecuencia prevista por el legislador es entenderse incorporadas en dichos reglamentos las normas de la Ley 675, por lo cual, acorde con la Sentencia C-488 del 26 de junio de 2002, debe entenderse que esta previsión sólo aplica en cuanto se trate de normas de orden público. Así lo señaló la Corte Constitucional en la citada providencia.

Las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal, salvo en lo relacionado con su inscripción para efectos de obtener la certificación sobre su representación legal, no están sometidas a la inspección y vigilancia de las autoridades administrativas. En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas le corresponde solucionarlos a sus propias autoridades, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, está conformada por la Asamblea general de copropietarios, el consejo de administración si lo hubiere y el administrador.

Además de lo anterior, se establece en el artículo 58 un procedimiento interno para la solución de conflictos bien entre copropietarios o tenedores y entre estos y cualquier órgano de dirección, señalando que podrá acudirse al comité de convivencia o a cualquiera de los mecanismos alternos para la solución de conflictos, todo ello sin perjuicio de acudir ante la jurisdicción civil ordinaria para demandar cualquier controversia no solucionada internamente acorde con lo dispuesto en el artículo 49 y el parágrafo 3º del artículo 58 de la Ley 675 de 2001¹.

Así las cosas, a los Alcaldes Locales solamente les corresponde llevar los registros sobre la inscripción de las personas jurídicas constituidas o surgidas del régimen de propiedad horizontal y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, conforme a la delegación efectuada a través del Decreto 854 de 2001.

El artículo 21 de la Ley 56 de 1985, que consagraba las normas sobre arrendamiento de vivienda urbana, establecía en su artículo 21 que tanto copropietarios, arrendatarios o vecinos podían conformar asociaciones sin ánimo de lucro y con personería jurídica, las cuales en su organización y funcionamiento estarían sometidas a la inspección y vigilancia administrativa de la entidad encargada de ejercer dichas funciones en cuanto al contrato de arrendamiento.

Bajo tales consideraciones, las citadas asociaciones, constituidas después de la expedición de la Ley 56 de 1985, así como de las que se constituyeron antes, necesitaban reconocimiento de la personería jurídica por parte de las autoridades administrativas.

Con base en lo anterior, es claro que a partir de la expedición del citado Decreto, el reconocimiento de la personería jurídica de las entidades sin ánimo de lucro, salvo las excepciones establecidas en el mismo, es automático a partir de su constitución e inscripción en la Cámara de Comercio del domicilio principal. Ahora bien, en relación con las entidades que habían obtenido su reconocimiento antes del mencionado Decreto 2150, éstas continúan manteniendo su personería jurídica, sólo que para efectos de acreditar su existencia y representación legal, deben igualmente registrarse ante la Cámara de Comercio de su domicilio principal.

No establece, las citadas disposiciones los efectos que se generan por la omisión de la inscripción ante la Cámara de Comercio de aquellas entidades sin ánimo de lucro, reconocidas antes del 5 de diciembre de 1995, pero fácilmente se pude deducir, que la entidad sigue manteniendo su personería jurídica, pero entra en una obvia inactividad en la medida que no hay ninguna entidad que legalmente pueda certificar su existencia y representación legal, pues desde el 2 de enero de 1997 la única entidad competente para expedir tales certificaciones es la Cámara de Comercio.

Cabe adicionalmente señalar que con ocasión de la expedición de la Ley 820 de 2003 a través del cual se expide el nuevo régimen de arrendamiento de vivienda urbana, se derogó expresamente la Ley 56 de 1985, sin que ello signifique que se haya eliminado la autorización para constituir las entidades sin ánimo de lucro de que trataba el artículo 21 de esta Ley, simplemente su creación queda regulada por las normas generales para su creación, esto es, las consagradas en los Decretos 2150 de 1995 y 427 de 1996.

Las facultades de las autoridades administrativas están referidas a la posibilidad que tiene de suspender o cancelar la personería jurídica, aprobar los estatutos e imponer sanciones cuando las entidades sin ánimo de lucro en desarrollo de su objeto social violen la ley o sus estatutos.

Para el caso del Distrito Capital, estas funciones fueron deferidas inicialmente a los Alcaldes Locales como así se reiteró a través del Decreto Distrital 854 de 2001 al disponer en el artículo 51 que: "...corresponde a los Alcaldes Locales del Distrito, según su jurisdicción, el otorgamiento, suspensión, cancelación y negación de la personaría jurídica de las asociaciones de que trata el artículo 21 de la Ley 56 de 1985..."

La anterior disposición fue revocada a través del Decreto 71 de 2004, en la medida que a partir del Decreto 2150 de 1995 se suprimió el acto de reconocimiento de las personas jurídicas sin ánimo de lucro, disponiendo que la inspección, vigilancia y control de las asociaciones y/o corporaciones conformadas por los copropietarios, coarrendatarios o arrendatarios y vecinos será ejercida por la Subdirección de Personas Jurídicas de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, acorde con las normas que regulan la materia.

Con base las consideraciones que se han expuesto, se pueden colegir las siguientes conclusiones:

1.- La vigilancia y control de las agrupaciones o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal le corresponde ejercerla a las mismas autoridades internas sin perjuicio de acudir a los jueces civiles para efectos de que se decida controversias no solucionadas internamente. Las autoridades administrativas solamente tienen competencia para inscribir y expedir las certificaciones sobre la existencia y representación legal de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, facultad que en el Distrito Capital, es ejercida por los Alcaldes Locales, acorde con lo dispuesto en el Decreto Distrital 854 de 2001.

2.- Los inmuebles, conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en vigencia de las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, debidamente constituidos mediante escritura pública e inscrita ante la oficina de registro de instrumentos públicos, gozan de personería jurídica, atributo que se mantiene incólume al entrar en vigencia la Ley 675 de 2001, pues ello constituye un derecho adquirido.

3. Los reglamentos de propiedad horizontal que fueron protocolizados en vigencia de las anteriores normas siguen vigentes y no constituye un imperativo para los copropietarios efectuar su modificación para ajustarlos a lo previsto en la Ley 675 de 2001.

4. En caso de que no se modifiquen los reglamentos de propiedad horizontal, el único efecto que se produce es que en éstos se entienden incorporadas las normas de la Ley 675 de 2001, que tengan el carácter de orden público, facultad que en cada caso, tal como lo señala la Corte Constitucional en la sentencia C- 488 de 2002, le corresponderá determinar a los jueces.

5. Para el caso de las asociaciones de copropietarios se constituyen conforme lo dispone el Decreto 2150 de 1995 y 427 de 1996, debidamente inscrita ante la Cámara de Comercio, trámite al que igualmente están sometidos las que se hayan constituido antes de las citadas normas, pues si bien siguen conservando su personería jurídica, de no registrarse ante dicha entidad, no podrán obtener constancia o certificación sobre su existencia y representación legal, con lo cual en la práctica, puede constituir una importante limitación para el adecuado desarrollo del objeto social.

6. El control, inspección y vigilancia de estas asociaciones o corporaciones es ejercida en el Distrito Capital por la Subdirección de Personas Jurídicas de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor, a la cual le compete, entre otras funciones, suspender o cancelar la personería jurídica, aprobar los estatutos o sus modificaciones e imponer las sanciones que sean del caso.

En los anteriores términos damos respuesta a su solicitud de la referencia,

Cordialmente,

Directora Jurídica Distrital