RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Objetivo General. El presente proyecto de Acuerdo tiene como objetivo principal preservar el derecho a la vivienda digna. Por tal motivo a través de éste se busca ofrecer una herramienta para que los compradores de vivienda tengan la oportunidad de tomar una decisión con mayor conocimiento, reduciendo al máximo los riesgos en la compra de este tipo de inmuebles. Para lograr lo anterior, el proyecto establece la obligación de crear un Registro donde se publique y actualice constantemente la información correspondiente a los constructores y/o urbanizadores que desarrollan su actividad en Bogotá, así como el registro de los urbanizadores ilegales de la ciudad.

La Secretaría Distrital del Hábitat será la entidad encargada y la responsable de crear dicho Registro en la medida en que dentro de sus funciones se encuentra:

Objetivo Específico. Creación e implementación del Sistema Único de Información de Urbanizadoras (es), Enajenadores de Vivienda y/o Constructoras (es) que realizan actividades en Bogotá D.C. y se dictan otras disposiciones

Esta iniciativa encuentra respaldo jurídico en el siguiente marco legal y constitucional:

La Constitución Política, en su artículo 20, refiriéndose al derecho a la información señala:

Igualmente el artículo 51 establece el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna así;

En cuanto al urbanizador ilegal, la Ley lo define así:

La responsabilidad que se asigna a la Secretaría Distrital del Hábitat de crear, recopilar, actualizar y difundir el Registro Único se enmarca dentro de lo señalado en los artículos 2 y 20 del Decreto 121 de 2008, que señala lo siguiente:

El Concejo Distrital tiene competencia para aprobar esta iniciativa según lo señalado en los numerales 1, 5 y del Artículo 12 del Decreto ley 1421 de 1993, los cuales establecen:

Este proyecto fue radicado para las sesiones ordinarias del mes noviembre, bajo el número 378 de 2009, contó con ponencia positiva de los Honorables Concejales Fernando López y José Juan Rodríguez Rico. Fue discutido en la Comisión Primera Permanente del Plan de Desarrollo, cuya Presidenta nombró una Comisión Accidental para revisar el articulado, integrada por los Honorables Concejales Ángela Benedetti, Orlando Castañeda, Fernando Rojas, Humberto Quijano Martínez, Andrés Camacho Casado y funcionarios de la Secretaría de Hábitat. Sin embargo, esta iniciativa se archivó debido a que el informe de dicha Comisión no fue discutió.

Posteriormente se presento en el mes de febrero con el No.003 de 2010, el articulado fue trabajado y ajustado con uno de los ponentes el Honorable Concejal Carlos Guevara. Los honorables concejales ponentes presentaron individualmente ponencia positiva, sin embargo el proyecto no fue programado en la comisión y se archivo.

Dado lo anterior, presento nuevamente a consideración del Concejo esta iniciativa que incluye las modificaciones propuestas.

Actualmente en Colombia el 31% de los hogares no cuentan con vivienda; esto se traduce en un déficit de vivienda que alcanza los 2 millones de unidades habitacionales, de las cuales 1,5 millones se refieren a la diferencia entre el número de hogares y unidades de vivienda (déficit cuantitativo) y 800.000 corresponden a aquellas susceptibles de ser mejoradas en términos de calidad y servicios (déficit cualitativo).¹

El déficit de vivienda se agrava porque el número de hogares nuevos crece más rápido que el número de nuevas viviendas.

En el caso de Bogotá el déficit de vivienda y su aumento son alarmantes. Según la Secretaria Distrital de Planeación – SDP -, basada en la encuesta de Calidad de Vida determinó que para el año 2007 el número de habitantes de Bogotá ascendía a 7’035.155, contaba con 1’895.960 unidades de vivienda y 1’978.528 hogares² es decir que para la SDP el déficit de vivienda en Bogotá era de 82.568 unidades habitacionales. Sin embargo, para la Secretaría del Hábitat el déficit de vivienda alcanzaba la cifra de 307.900 viviendas, cantidad que aumenta significativamente cada año debido a la constitución de nuevos hogares que no cuentan con vivienda.

Al problema de falta de vivienda digna en la ciudad, se suma la construcción deficiente de viviendas formales y la venta de predios y viviendas de forma ilegal.

La Secretaría Distrital del Hábitat en el año 2008 recibió más de 1.300 quejas contra constructores y urbanizadores por la mala calidad de las obras e impuso a algunos constructores más de 200 multas que ascienden a $1.204’206.227³ debido a deficiencias en sus obras, incumplimientos en las definiciones técnicas, problemas de fisuras, humedades, malos acabados, fallas en las estructuras, filtraciones o grietas y falta de obras para estabilizar los terrenos, entre otros efectos evidenciados a los pocos meses de ser entregadas las viviendas nuevas. En los últimos tres (3) años las multas por este hecho superan los $19 mil millones.

Estas irregularidades no son exclusivas de las construcciones en los estratos 1 y 2, puesto que las multas impuestas y las constructoras de las cuales se quejan los propietarios se ubican en todos los estratos.

Si bien la multa es una sanción que afecta en pequeña proporción el patrimonio de la urbanizadora, ésta no soluciona el problema de los afectados. Esto lo explica claramente el caso de la Constructora Milenio Ltda a la que en 2008 se le impuso una sanción por $37'789.560 pesos, por las 96 casas de Buena Vista Oriental que quedaron destruidas por un deslizamiento de tierra, debido a que la constructora no hizo la estabilización de los terrenos antes de iniciar las obras de construcción de las viviendas. Si dividimos el valor de la multa impuesta entre el número de casas, la constructora pago por cada casa $393.642, suma insignificante frente al valor de cada vivienda.

Durante muchos años Bogotá ha sufrido el problema de la urbanización ilegal puesto que supuestos "constructores" que engañan a los ciudadanos vendiéndoles predios ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable, en suelos de protección, en zonas de ronda de quebradas; viviendas sin servicios públicos básicos, o construidas en predios no aptos para vivienda. Las cifras de este tipo de prácticas alcanzan el 30%. De acuerdo con los estudios adelantados por la Unidad Coordinadora de Política Habitacional de las 35.232 Hectáreas de suelo urbano establecidas en el POT, aproximadamente 6.906 hectáreas han sido urbanizadas de manera ilegal.

El Distrito debe regularizar dichas construcciones o reubicar a las familias, en el caso de viviendas que se ubican en predios en alto riesgo no mitigable. La inversión que debe realizar la ciudad para mitigar los problemas dejados por los urbanizadores ilegales alcanzan los 3.500 dólares por unidad habitacional⁴, es decir que, a precios del dólar hoy ($2.000), el costo que tendrá que asumir el Distrito en la regularización de cada vivienda ilegal es de $7’000.000. Según la Secretaría Distrital de Planeación, durante el periodo transcurrido entre 1997-2004 los costos de normalización de vivienda superaron los 1.36 billones de pesos.

Por las razones anteriores el proyecto de Acuerdo presenta la alternativa de hacer pública la información del comportamiento de las constructoras y urbanizadoras en el mercado inmobiliario, de forma que el comprador cuente con una herramienta adicional para tomar la decisión correcta en el momento de adquirir su vivienda. Si bien el Registro propuesto no acabará con el riesgo de adquirir un inmueble que posteriormente podrían presentar problemas en su estructura, si se encamina en la reducción del mismo, puesto que compromete a las constructoras a realizar buenas practicas, a cumplir con los diseños ofrecidos, a utilizar materiales de mejor calidad, ya que si no lo hace se hará visible su engaño y la falta de responsabilidad frente a sus futuros clientes.

Si bien la Secretaría Distrital del Hábitat, lleva un registro de las constructoras sancionadas en el 2008, éste sólo incluye el nombre o razón social de la constructora sancionada. El proyecto de Acuerdo pretende, que no sólo se registre el nombre o Razón Social de la Constructora sino también el de sus socios y representante legal, para evitar lo que actualmente sucede en el gremio de la construcción: crear una sociedad con patrimonio autónomo, o un Consorcios o Unión Temporal que únicamente están vigentes hasta la terminación de la obra y luego desaparecen. De modo que cuando la construcción presenta fallas, los usuarios no tienen a quién reclamar, ni la Entidad competente puede identificar a quién debe sancionar. Cabe señalar que este Registro no es actualizado periódicamente y los ciudadanos en su mayoría lo desconocen.

Por las razones anteriores, esta iniciativa propone incluir en el Registro, no solo el nombre de la constructora, sino también los nombres del representante legal y de los socios de cada una de las empresas sancionadas.

Dando cumplimiento a lo señalado en el Artículo 7o. de la Ley 819 de 2003, conviene indicar que la presente iniciativa tiene un efecto neutro o nulo para las finanzas Distritales, vale decir que no tendría impacto fiscal por cuanto si se observa que ya existe un registro informal e incipiente que operan en la Secretaría Distrital del Hábitat, no se está planteando la realización de un nuevo gasto con cargo al Presupuesto Distrital y, por ende, ésta es totalmente compatible con el Marco Fiscal de Mediano Plazo del Distrito.

Con base en los anteriores argumentos, presento a consideración del Concejo Distrital el proyecto de Acuerdo "Por el cual se ordena la creación e implementación del Registro Único de Urbanizadoras (es) y/o Constructoras (es) sancionados y de Urbanizadores ilegales que realizan actividades en Bogotá D.C. y se dictan otras disposiciones"

Cordialmente,

En uso de sus atribuciones legales, en especial las que le confiere el numeral 1 del artículo 12 del Decreto Ley 1421 de 1993,

Artículo 1º. Sistema de Información. Créase e impleméntese el Sistema de Información de Urbanizadoras (es), Enajenadoras de Lotes y Viviendas y/o Constructoras (es), de Bogotá D.C, el cual estará conformado por las bases de datos y demás información oficial necesaria sobre las urbanizadoras (es), enajenadoras de vivienda y/o constructoras (es) y sobre los urbanizadores ilegales, a fin de ser consultado en línea o en una página Web por parte de los ciudadanos.

Parágrafo 1º. En el Sistema de Información se incluirán como mínimo los nombres de las firmas o personas que desarrollan la actividad urbanizadora y/o de construcción y/o de enajenación con su identificación y la del representante legal, cuando sea del caso de conformidad con la Ley; las sanciones impuestas, los premios y reconocimientos otorgados a los mismos; así como los proyectos urbanísticos que se encuentran registrados en la Subsecretaría de Inspección Vigilancia y Control de Vivienda, con sus características.

Tratándose de Consorcios y Uniones Temporales, se incluirá adicionalmente la información relacionada con las firmas que las integran, así como los nombres de los representantes legales y socios de cada una de las empresas respectivas con su correspondiente identificación.

Parágrafo 2º. En el caso de Urbanizadores Ilegales, es decir de las personas jurídicas y/o naturales que desarrollen la actividad de enajenación de inmuebles de manera ilegal, deberá registrarse los nombres de las personas naturales o de los representantes legales cuando se trate de personas jurídicas, su dirección, las investigaciones en curso, las sanciones a cargo y la ubicación de las zonas de la ciudad con mayor incidencia o riesgo de ser desarrolladas de manera ilegal, indicando Localidad, Barrio y dirección de los predios.

Artículo 2º. Propósito del Sistema. El Sistema tiene como propósito permitir a las personas naturales y jurídicas, públicas y privadas, acceder a información oficial sobre las urbanizadoras (es) y/o constructoras (es), enajenadores de vivienda y sobre los urbanizadores ilegales, con el fin de que puedan contar con la información necesaria en el momento de adquirir inmuebles y/o predios.

Articulo 3º. Entidad Responsable. La Secretaría Distrital de Hábitat será la entidad responsable de la creación, implementación, recopilación de la información, actualización y operación del Sistema de Información a que se refiere el presente Acuerdo.

Artículo 4º. Divulgación. La Secretaría Distrital de Hábitat organizará campañas de divulgación de carácter didáctico y masivo, para dar a conocer el Sistema a través de los medios de comunicación, con el fin que éste sea consultado por parte de los ciudadanos.

Artículo 5º. Vigencia. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su expedición.

Publíquese y Cúmplase

Dado en Bogotá D.C. a los _______ días del mes de _________ de 2010.