RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

A partir de diciembre de 1948, se dio inicio a la aplicación de una normatividad que permitiera regular inmuebles sometidos a este régimen, generándose una actividad que abrió espacios de ocupación laboral y actividad comercial y constituyendo jurídicamente una expresión moderna en materia de derecho de dominio sobre los bienes inmuebles que reposan en el escenario nacional.

La época de violencia, el desplazamiento forzado de campesinos hacia las ciudades capitales en procura del cuidado de su integridad física y la de sus familias. Esta situación llevo a una concentración poblacional que desencadenó desempleo, hambre, inseguridad y pocas expectativas de progreso.

Los centros urbanos vigentes a la fecha quedaron en un grado de insuficiencia generando un crecimiento urbanos desenfrenado e inesperado. Esta situación llevó a que el Gobierno nacional tuviera que expedir la Ley 182 de 1948 en la cual se autorizaba la aplicación de los comúnmente llamados inquilinatos y la ocupación de inmuebles multifamiliares, norma que permitió que aquellas personas desplazadas por la violencia pudieran habitar en un techo digno y con unas mínimas condiciones de supervivencia.

Esta norma se puede considerar con el primer punto de partida para pincelar los primeros trazos de lo que sería posteriormente la reglamentación de la propiedad horizontal, a tal punto que la Ley 182 de 1948 tuvo una vigencia que superó las tres décadas.

En 1985 se expide la Ley 16, la cual le dio una mayor organización al tema de la propiedad horizontal donde se dispuso que "la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, forma una persona jurídica distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados".

El Decreto Reglamentario 1365 de 1986 unificó una serie de criterios de la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985 y reglamentó el proceso de formalización de las construcciones sometidas a ese régimen de propiedad horizontal, además de otorgarle estatus jurídico a los reglamentos para los efectos de títulos ejecutivos de expensas generadas por cobros de copropiedad.

Posteriormente se generó una confusión con la expedición de la Ley 428 de 12998, debido a que para muchos se presentaron dos regímenes que manejaban el tema de la propiedad horizontal; la norma en mención y la Ley 16 de 1985. "Asistíamos a uno de los periodos mas confusos de la propiedad horizontal, ya que las contradicciones e inconsistencias de los dos regímenes eran notables, lo cual afectó seriamente la seguridad jurídica, sobre todo, cuando los intereses se veían compelidos a comparecer ante la judicatura para debatir sus derechos y resolver los conflictos atinentes a este sistema", reza el ensayo Cinco problemas de la Propiedad Horizontal en Colombia de Gustavo Adolfo Marín Vélez.

Esta serie de dudas fueron despejadas con la Ley 675 de 2001, convirtiéndose en el único cuerpo normativo que maneja hasta la fecha el tema de la propiedad horizontal en Colombia. Esta norma, a pesar de sus vacíos e inconsistencias se convierte en una herramienta importante para solucionar los problemas relacionados con este régimen que se presentan a diario en las diferentes edificaciones del país.

A pesar de la vigencia de esta norma durante los últimos 13 años, son múltip0les los problemas que se presentan al tener que alternarse la propiedad individual de bienes de dominio exclusivo con la propiedad colectiva de los bienes comunes de la edificación o conjunto.

Problemas relacionados con la votación del administrador cuando la copropiedad es titular de bienes de dominio privado, la propiedad y los derechos que confiere el nombre de la edificación, el manejo procesal de las cuotas de administración en los procesos ejecutivos singulares o hipotecarios, la oposición del administrador al retiro de bienes muebles y enseres en caso de mora en el pago de las cuotas de administración y la intervención de delegados en las asambleas generales de copropietarios y en los consejos de administración, son algunos de los vacíos que aún reinan entre los usuarios del régimen de propiedad horizontal.

El Plan de Desarrollo de la Bogotá Humana, 2012- 2016, destaca entre sus objetivos principales "Defender y fortalecer lo público como fundamento del Estado Social de Derecho, significa para la Bogotá Humana promover la participación y la deliberación amplia e informada de la ciudadanía en la gestión de la ciudad, fortaleciendo la democracia; trabajando por la construcción de paz con seguridad ciudadana y la convivencia; impulsar el uso transparente y responsable del patrimonio y los recursos de la ciudad sin tolerar la corrupción pública o privada; racionalizando la administración pública y mejorando la prestación de sus servicios para la toma de decisiones y la satisfacción de la demanda de trámites y servicios ciudadanos, utilizando de manera adecuada e innovativa las nuevas tecnologías de la información y de las comunicaciones, y promoviendo una tributación equitativa y progresiva para mejorar la calidad de vida de los habitantes del Distrito".

Para ello es recomendable que la Administración Distrital, fortalezca sus modelos y herramientas de gestión tendientes a mejorar las condiciones sociales, económicas y culturales, en articulación de acciones integrales con miras a fortalecer la seguridad, la defensa y la justicia en el distrito capital, así como, generar espacios de diálogo y concertación que permitan recoger todas estas acciones dirigidas a mitigar los factores de riesgo de Convivencia y Seguridad, en este caso al interior de la PROPIEDAD HORIZONTAL en los territorios a nivel Distrital.

El Distrito capital no ha sido ajeno al notable crecimiento urbano, con importantes repercusiones, a nivel ambiental, de uso del suelo y para los grandes conglomerados que habitan en la capital.

Al acudir a la Ley 675 de 2001 encontramos que en materia de propiedad horizontal concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

675 de 2001.

El tema de propiedad horizontal pue3de generar repercusiones totalmente contrarias. Una en la cual llega a representar seguridad y aislamiento, suele suceder en los estratos medio y alto, y una segunda en la cual busca tener un modo de vida digno que no involucra el acceso a servicios del Estado. Los mecanismos de solidaridad que se presentan en los barrios populares tienden a desaparecer perdiéndose un alto nivel de relación entre la sociedad civil y el Estado.

En el Distrito Capital se han desarrollado varias mesas de trabajo tendientes a buscar alternativas que permitan consolidar una especie de pacto en materia de propiedad horizontal.

En ellas se han manejado posibles soluciones deprendidas de tres ejes fundamentales.

Uno es el Eje de Participación Comunitaria, en el cual existe la falencia de la falta de fomento de los procesos de participación y convivencia comunitaria, siendo mínima la participación. Se pueden resaltar de este eje como puntos débiles:

* Ausencia de participación y reconocimiento de los Consejos Locales de Propiedad Horizontal en las 19 localidades del Distrito Capital.

* Los acuerdos de creación de los Consejos Locales de Propiedad Horizontal no son unificados en sus aspectos generales, por lo cual, difícilmente se pueden realizar acciones colectivas entre los Consejos.

* Las unidades inmobiliarias de propiedad horizontal no se relacionan con los

barrios, las localidades y otros procesos que vive la ciudad a nivel territorial,

como son los mega-proyectos que se vienen adelantando o los procesos de

planeación y presupuestos participativos.

* Los representantes del sector de Propiedad Horizontal manifiestan que la falta de representatividad es uno de los problemas más relevantes, manifiestan la necesidad de estudiar a fondo los Acuerdos 12 de 1994 y 13 de 2000 para promover los espacios de participación a la ciudadanía propietaria, residente y usuaria en régimen de Propiedad Horizontal.

Un segundo eje se centra en los temas de la Convivencia y Seguridad que plantea:

* La ausencia de una adecuada formación, información, comunicación y la errada aplicación de las normas de la propiedad horizontal, incentivan los conflictos a su interior haciendo que la convivencia de las comunidades se deteriore.

* Ausencia de acciones sostenibles y sustentables en los edificios y conjuntos

Residenciales, reciclaje de residuos; buenas prácticas medioambientales - BPM y racionalización de agua y energía para el mantenimiento de las zonas comunes de los edificios y conjuntos.

* Falta de idoneidad y capacitación de los Comités de Convivencia para solucionar los conflictos de convivencia y lograr la armonía, la comunicación y el buen vivir al interior de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.

* Falta de justicia administrativa y control de Legalidad por parte del Estado en todas las actividades relacionadas con la Propiedad Horizontal.

El tercer eje se centra en la parte normativa y de Entidades Públicas, donde se plantea la aplicación de la Ley 675 de 2001, y el liderazgo para su modificación, teniendo en cuenta que:

* Considera la Ley a las copropiedades con carácter privado sin ánimo de lucro, por lo cual no pueden ser objeto de inversión pública ni de acceso a los

diferentes proyectos sociales.

* No responde a la complejidad actual de las relaciones entre los actores que

intervienen en el sector: entidades gubernamentales y privadas, empresas de

servicios públicos, constructoras, asociaciones, administradores, miembros de los consejos, copropietarios y arrendatarios, entre otros. Requiriéndose su

activa participación para el análisis y construcción de una propuesta legislativa.

* No contempla un ente especializado de vigilancia y control, supervisión y sanción sobre la Propiedad Horizontal y sus órganos de administración.

* Existencia de vacíos jurídicos que dan lugar a interpretaciones diversas y alcances de lo que representa la asamblea de propietarios, el consejo de administración, el administrador y el comité de convivencia. (No existe control de legalidad adecuado y regulado sobre la actuación y designación de representantes legales, las asambleas generales y posterior integración de los consejos de administración.)

En este pacto se han visto comprometidos en una curdo de voluntades entre las partes la Secretaría Distrital de Gobierno, la Subsecretaria de Apoyo a Localidades, Oficina de Derechos Humanos y el Instituto Distrital de la Participación y la Acción Comunal IDPAC, quienes en compañía de las organizaciones sociales y asociaciones de propiedad horizontal, se comprometieron a evaluar el avance en los compromisos adquiridos.

Dentro de los compromisos adquiridos por las partes se destacan el promover la consolidación, participación y gestión de los 19 Consejos Locales de Propiedad Horizontal y el Consejo Distrital de Propiedad Horizontal con miras a lograr un reconocimiento amplio de la ciudadanía, y así, una mayor legitimación ante las autoridades Locales, Distritales y Nacionales.

Fortalecer a las personas, los líderes y los grupos que conforman el sector, capacitándolos sobre temas relacionados con el funcionamiento de la propiedad horizontal.

Articulación mediática y de conciliación entre las alcaldías locales y la escuela de participación del IDPAC. Grupos de fortalecimiento en materia de seguridad. Promover en los inmuebles del régimen de propiedad horizontal el cobro de tarifa multiusuario, con el fin de disminuir los costos en la recolección del servicio de aseo y crear una cultura del reciclaje entre otros.

Este proceso de concertación no ha alcanzado, a la fecha, una consolidación en materia de resultados favorables, situación que nos ha llevado a establecer pautas normativas que permitan promover la creación de la Secretaría de la Propiedad Horizontal en el Distrito Capital.

La Ley 675 del 2001. o de propiedad horizontal. Regula los inmuebles donde concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.

Su objetivo es garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a esta normatividad, con énfasis en la convivencia pacífica y la solidaridad social, entre otros temas.

Se unifica el régimen de propiedad horizontal, unifica la totalidad de la normatividad en los predios sometidos a este régimen. Reglamenta la constitución de propiedad horizontal a través de escritura pública registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

La Ley 810 del 2003, sobre acciones de los curadores urbanos. También trata las sanciones urbanísticas y fue expedida el 13 de junio del 2003;

Ley 388 de 1997. Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

En su contenido reguló el dominio sobre los inmuebles divididos en pisos, apartamentos en un mismo inmueble. Se contempló la creación de una copropiedad, teniendo en cuenta a los propietarios como comuneros en bienes afectados como bienes comunes.

Además se creó la representación legal mediante acta de la asamblea general de copropietarios y la obligatoriedad del reglamento que definió el cobro de cuotas en mora ante un juez de la república.

Esta norma brinda la opción de acogerse a esta ley o a la Ley 82 de 1948.

Decreto 1365 del 28 de abril de 1986. Derogó los decretos reglamentarios 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983.

Se desarrollaron los requisitos para la constitución el régimen de propiedad horizontal, asambleas y sus convocatorias, funciones de las asambleas, del administrador y la limitación al traspaso de los bienes comunes.

A través de esta norma se definen las unidades inmobiliarias cerradas, áreas, integración, participación y obloi9gaciones económicas.

Declarar EXEQUIBLE la expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional" contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley".

Declarar EXEQUIBLE la expresión "Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas", en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.".

Dicta normas sobre los principios y valores fundamentales para la convivencia ciudadana, con reglas mínimas que deben respetar y cumplir todas las personas en el Distrito Capital para propender por una sana convivencia ciudadana.

Estos son: la supremacía formal y material de la Constitución, la protección de la vida digna, la prevalencia de los derechos de las niñas y los niños, el respeto a los derechos humanos, la búsqueda de la igualdad material, la libertad y la autorregulación, el respeto mutuo, el respeto por la diferencia y la diversidad, la prevalencia del interés general sobre el particular y la solidaridad, entre otros.

ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.

El Concejo Distrital es competente para presentar el presente proyecto de acuerdo, de conformidad con el decreto ley 1421 de 1994, el cual en su artículo 12 numeral 1 señala:

"Artículo 12°. Atribuciones. Corresponde al Concejo Distrital, de conformidad con la Constitución y la ley:

1. Dictar las normas necesarias para garantizar el adecuado cumplimiento de las funciones y la eficiente prestación de los servicios a cargo del distrito."

Teniendo en cuenta lo que expresa la Ley 819 de 2003 en su artículo 7º, que establece que "…en todo momento, el impacto fiscal de cualquier proyecto de ley, ordenanza o acuerdo, que ordene gasto o que otorgue beneficios tributarios, deberá hacerse explícito y deberá ser compatible con el Marco Fiscal de Mediano Plazo...", se considera que la presente iniciativa NO tiene implicaciones presupuestales. No obstante se solicita el análisis de dicho impacto fiscal por parte de la Administración Distrital.

Por lo anterior, dejamos a consideración de los Honorables Concejales el estudio y aprobación de esta propuesta que tiene como fin primordial crear la Secretaría de Propiedad horizontal como organismo principal, especializado, encargado de liderar, dirigir y coordinar y ordenar todo lo relacionado con la Propiedad Horizontal en el Distrito Capital.

Cordialmente,

2. Ley 675 de 2001.

3. Plan De Desarrollo Distrital "Bogotá Humana"

4. VELÁSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo. La nueva Ley de propiedad horizontal. Temis. Bogotá, 2001.

5. Ley 675 de 2001.

6. Corte Constitucional. Sentencia T-418/99 M.P. Fabio Morón Díaz.

Artículo 1. Crear la Secretaría Distrital de la Propiedad Horizontal, SDPP, en el distrito Capital, SDPP, como organismo especializado encargado de liderar, dirigir y coordinar los proyectos y programas establecidos por la Administración Distrital para el tema de la Propiedad Horizontal en el en el Distrito Capital.

Artículo 2. La Secretaría Distrital de Propiedad Horizontal, SDPP, formulará la política pública para el fortalecimiento de la reglamentación vigente en materia de Propiedad Horizontal en el Distrito Capital.

Artículo 3. La Secretaría Distrital de Propiedad Horizontal, SDPP tendrá las siguientes funciones:

a. Prestar el apoyo en el diseño, elaboración y definición del Plan de Desarrollo Distrital y local.

b. Diseñar las políticas, planes y proyectos Distritales, para que se incluya en ellos todo lo relacionado con la aplicación de la Ley de la Propiedad Horizontal en el Distrito Capital.

b. (sic) Ejercer la calidad de veedor en el Distrito Capital en cuanto a la aplicación efectiva de las normas, Leyes, Decretos y Acuerdos establecidos para el tema de la propiedad Horizontal.

e. (sic) Respaldar las diferentes formas de asociación de copropietarios que fomenten un mejor manejo de la propiedad horizontal en el Distrito Capital.

j. (sic) Promover y realizar estudios, talleres, foros y cabildos en coordinación con otras entidades distritales y nacionales, que permitan elaborar estrategias para un mejor funcionamiento de la Propiedad Horizontal en el Distrito Capital.

Artículo 4. La Secretaría Distrital de Propiedad Horizontal, SDPP ejercerá la coordinación a nivel Distrital de la totalidad de los planes, programas y proyectos relacionados con la propiedad Horizontal en el Distrito Capital y a su cargo estarán los sistemas de información que se establezcan para el diseño de las políticas orientadas al tema.

Artículo 5. Deróguese el artículo 50 del Decreto 854 de 2001.

Artículo 6. Corresponderá a la Secretaría Distrital de Propiedad Horizontal, SDPPP, la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Artículo 7. El presente Acuerdo rige a partir de la fecha de su publicación.