Ley 182 de 1948 Régimen de propiedad horizontal
 

Ley 16 de 1985 Se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal
 

Decreto Nacional 1365 de 1986 Se reglamentan la Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985
 

Ley 428 de 1998 Se adiciona y reglamenta lo relacionado con la unidad inmobiliaria cerrada sometidas al régimen de propiedad horizontal
 

Se señala que, los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, conforman una personería jurídica, la que se adquiere de manera automática, a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos. Con relación a la certificación sobre su existencia y representación legal, es una función que vienen cumpliendo en el Distrito Capital, los alcaldes locales, para aquellas personas jurídicas que se hayan creado de conformidad con lo dispuesto en la Ley.
 

Regulación de la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
 

Se prorroga el término por seis (6) meses, establecido en el art. 86 de la Ley 675 de 2001, art. 1. Vigencia, art. 2.
 

En materia de propiedad horizontal, la facultad de las autoridades municipales es llevar el registro de las mismas y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal previo cumplimiento de los requisitos señalados en la Ley 675 de 2001.
 

¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿ actualmente el Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal, en ejercicio de su función de promoción de proyectos dirigidos a fortalecer las organizaciones sociales y comunitarias del Distrito Capital, viene brindando orientación a la ciudadanía en el tema del fortalecimiento a las personas jurídicas relacionadas con la propiedad horizontal, a través de la Subdirección de Fortalecimiento de la Organización Social¿
 

Frente a si hay un límite en la cantidad de poderes que puede representar válidamente en la Asamblea General de Copropietarios y si el voto se toma por el porcentaje de coeficientes o por una persona un voto,¿ La Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
 

¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
 

¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar la inscripción de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
 

La Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ debe anotarse que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
 

Reglamenta los artículos 3°, 19 y 32 de la Ley 675 de 2001, indicando que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.
 

¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición.
 

Emite concepto Jurídico sobre la modificación Coeficiente de Copropiedad.
 

Consulta sobre que procedimiento se debe seguir para imponer sanciones económicas por inasistencia a la asamblea de copropietarios y que fundamento legal debe tener la imposición de estas sanciones: deben ser establecidas en el reglamento, o solo basta que una asamblea las haya aprobado¿. (¿) ¿dentro de los principios orientadores del régimen de propiedad horizontal, el debido proceso, estableciéndose que tanto las actuaciones de la asamblea como las del consejo de administración al momento de imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones al momento de obligaciones no pecuniarias deberán consultar dicho principio¿ (¿) ¿prevé las sanciones aplicables por el incumpliendo de obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o el reglamento de propiedad horizontal¿ (¿) ¿se considera que las sanciones que deben ser aplicadas por la asamblea de propietarios o el consejo de administración, según sea el caso, son las que se encuentran en el articulo 59 de la Ley 675 de 2001¿ (¿) ¿el reglamento de propiedad horizontal deberá contener las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especificación de la que procedan para cada evento¿
 

Solicita concepto jurídico con el objeto que se absuelvan las inquietudes relacionadas con la propiedad horizontal, tales como (¿) ¿A la pregunta 1. La personalidad jurídica que reconoce la Ley 675 se adquiere de manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal¿ (¿) ¿A la pregunta 2. A lo largo del proceso de disolución y liquidación la capacidad legal de la persona jurídica subsiste solamente para realizar los actos que conduzcan al cumplimiento de esa finalidad, y por tal razón no puede realizar nuevas operaciones en cumplimiento de su objeto lo cual no excluye que los negocios sociales pendientes al tiempo de la disolución sean continuados y concluidos por el liquidador¿. (¿) ¿A la pregunta 3. Respecto a la segunda parte de su interrogante se precisa que, la Ley 675 de 2001, la cual constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, en su artículo 4º establece que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica¿. (¿) ¿la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica que surge individualmente como consecuencia del sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un edificio o conjunto, la cual subsiste en tanto no sea objeto de disolución y liquidación¿.
 

Consulta sobre el régimen de propiedad horizontal. (¿) ¿se observa, que la Dirección Jurídica Distrital de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, se pronunció sobre hechos relacionados con el Régimen de Propiedad Horizontal, y previo al estudio de las normas que regulan el tema, expresó: "En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas, tal como hemos manifestado, le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria". (¿) ¿las divergencias que se presenten al interior de las Personas Jurídicas sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, se reitera, deben ser resueltas por sus órganos de dirección y administración, los cuales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la misma Ley, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria¿ (¿) ¿sobre la convocatoria a una asamblea extraordinaria por parte de los propietarios que integran por lo menos la quinta parte de los coeficientes que conforman la copropiedad, se precisa que el inciso 2º del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, prevé que "(...) Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad¿ (¿) ¿se infiere que es dable convocar a asamblea extraordinaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal que rigen a la Agrupación Residencial¿ (¿) ¿el objeto1 de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Es decir, esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a la ya referida Ley, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los Alcaldes Locales¿ (¿) ¿En conclusión, debe anotarse que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿.
 

Consulta respecto de cuál es la entidad encargada de ejercer el control y la vigilancia de las empresas que se rigen o deben cumplir las legislación de Propiedad Horizontal regulada por la Ley 675 de 2001; donde los propietarios de las áreas privadas son entidades públicas y por ende sus aportes son recursos públicos y además se invierten en bienes públicos¿ (¿) ¿El artículo 1° de la Ley 675 de 2001 precisa el objeto de la misma, cual es, el de regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad¿ (¿) ¿el artículo 36 ibídem establece que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto¿ (¿) ¿Otro de los órganos de dirección y administración de la persona jurídica lo constituye también el administrador, quien ejerce la representación legal y la administración del edificio o conjunto, cuyos actos y contratos se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias¿ (¿) ¿la Ley 675 de 2001, de una parte,consagró la existencia de tres (3) órganos de dirección y administración de la persona jurídica, a saber, la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto, encargados de cumplir las funciones expresamente señalados en dicha ley, en los decretos reglamentarios de la misma, en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios; y de otra parte, si bien previó la obligatoriedad para los conjuntos de uso comercial o mixto, de contar con Revisor Fiscal, ninguna disposición de la referida Ley asignó a entidad, organismo u autoridad distrital o nacional, la función de ejercer inspección y vigilancia a las personas jurídicas surgidas de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, pues como se anotó, la función otorgada a los alcaldes distritales fue sólo en relación con la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas¿.
 

"...los estacionamientos o parqueaderos eran considerados un uso comercial o de servicios, contrario a como lo estableció el hoy suspendido Decreto 364 de 2013, caso en el cual, la competencia para su vigilancia y control la tienen los Alcaldes Locales bajo las disposiciones normativas consagradas en la Ley 232 de 1995, el numeral 12 del artículo 86 del Decreto Ley 1421 de 1993 y el numeral 8 del artículo 193 del Acuerdo 79 de 2003, vigencia mientras permanece suspendido el Decreto 364 de 2013. Luego la conclusión forsoza es que no hay parqueaderos fuera de vía que presten sus servicios al público sometidos a Régimen de propiedad horizontal. En segundo lugar, con respecto a la tarifa de $2.000 pesos por cuarto de hora de parqueadero fuera de vía, que esta cobrando la empresa PARKING, en la Localidad de la Candelaria en Bogotá, respondemos lo siguiente: Por Acuerdo Distrital 356 de 2008, artículo 1, reglamentado por el Decreto Distrital 268 de 2009 y posteriormente por el Decreto Distrital 550 de 2010, establece en el articulo 1, las tarifas máximas para aparcaderos y/o estacionamientos fuera de vía, igualmente determina que de cualquier manera la tarifa de estacionamiento fuera de vía se cobra por minutos. Adicional a ello, es necesario tener en cuenta que hay varios factores diferenciales para establecer la tarifa de los parqueaderos en Bogotá, es decir no hay una tarifa única y depende de el tipo de parqueadero (Factor por Nivel de Servicio FNS) y la zona en que este se encuentre (Factor de Demanda Zonal FDZ), la clase de vehículo (Factor por Tipo de Vehículo FTV), igualmente el Decreto 268 de 2009, en su artículo 2 establece los Factores de Demanda Zonal por localidades.
 

"...cierto es que la situación fáctica descrita en el presente caso no se encuentra consagrada puntualmente en la Ley 675 de 2001; no obstante, dicha norma establece cuáles son los requisitos que deben cumplirse por los peticionarios a efectos de obtener de parte de las alcaldías locales la correspondiente certificación de existencia y representación legal de la propiedad horizontal, razón por la cual la autoridad local debe apegarse específicamente a lo que al respecto establece la norma. Por ello, hasta tanto la asamblea general no se reúna y decida lo pertinente a los miembros del consejo de administración, éste último no podrá válidamente nombrar al administrador y en ese orden de ideas no podrá la autoridad local certificar su existencia y representación legal, toda vez que no se habrá dado cumplimiento cabal al segundo requisito consagrado en el artículo 8° de la Ley 675 de 2001, relativo a los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal".
 

El concepto responde a una solicitud de intervención en un conflicto de propiedad horizontal, señalando que: (...) la competencia del Alcalde Mayor y por delegación de los Alcaldes Locales solo está prevista para la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas. En ningún caso, establece la ley la posibilidad de dictar órdenes y medidas para el cumplimiento de los acuerdos y compromisos pactados en los diferentes órganos de dirección colectiva. (&) En este último caso, el artículo 17 de la Ley 1564 de 2012 mediante el cual se adopta el Código General del Proceso, estableció como competencia de los Jueces Civiles Municipales conocer en única instancia '4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.
 

Compila las disposiciones sobre propiedad horizontal, el objeto de la persona jurídica, señalando que forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su representante legal, relacionados con la explotación económica de los mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito de obtener contra prestaciones económicas que se destinen al pago de expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Artículo 2.1.5.1.1).
 

El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define el régimen de Propiedad Horizontal como el Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse, el cual se encuentra regulado por un reglamento o estatuto que señala los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a ese tratamiento.
 

Precisa las facultades y régimen aplicable a la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad horizontal. Al respecto aclara que, conforme lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, el objeto de la persona jurídica - Propiedad Horizontal, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes; manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro.
 

(...) el régimen de propiedad horizontal tiene, entre otras, las siguientes características: Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero. (...) el régimen de propiedad horizontal impone también obligaciones para el propietario que tienen que ver con aquellas conductas cuya observancia resulta indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a cabalidad sus objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera que cumplan con sus finalidades. Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.
 

Señala la Corte que la ley 675 de 2001 establece el marco general de la propiedad horizontal en Colombia, cada una de dichas propiedades debe expedir su propio reglamento particular. Sobre este punto, al momento de analizar la constitucionalidad del inciso 4º del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, la Corte explicó que (l)a escritura pública de constitución de la propiedad horizontal debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, en el cual se consignan las disposiciones sobre su organización y funcionamiento, cuyo contenido mínimo contempla el Art. 5º de la ley, y que señalan los derechos y obligaciones de los propietarios y moradores del edificio o conjunto, no sólo de los iniciales sino también de los sucesivos en virtud de enajenaciones del dominio sobre las unidades privadas o de nuevos contratos de tenencia.
 

Introduce modificaciones al régimen de propiedad horizontal, relacionadas con los edificios o conjuntos de VIS o VIP.
 

Señala que es menester traer a colación que el administrador desarrolla las funciones establecidas en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, pero que no está exento de ejercer otras que le asigne la asamblea general por necesidad de sus servicios, conforme al numeral 14 del mencionado artículo, por tanto el ejercicio de las actividades consultadas, deberá ser verificado conforme a las actas de la asamblea general que determinen funciones adicionales a las estipuladas en la norma transversal para el ejercicio del cargo de administrador y/o representante legal de la copropiedad. es necesario aclarar que la ley no le otorgó a la administración distrital, competencia para resolver sobre presuntas irregularidades que lleguen a presentarse al interior de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal; como tampoco sobre las decisiones adoptadas por los órganos de administración y/o administrador en el ejercicio de sus funciones propias.