Doctor

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La Ciudad.

Radicación 2-2005-02381 Enero 31 de 2005

Respetado Doctor Patiño:

En atención a su oficio radicado el 25 de enero de 2005, en el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, en el que solicita respuesta a los siguientes interrogantes:

"1.- ¿Están autorizados los parques Cementerios, Centros Comerciales, Clínicas y Establecimientos de Comercio para cobrar tarifa de parqueaderos a sus clientes o usuarios que ingresan con sus vehículos a dichos lugares?

2.- ¿Una Clínica o un parque cementerio, que obtuvieron su licencia de construcción, exclusivamente para sus exclusivas actividades comerciales, pueden dedicarse al mismo tiempo al negocio del parqueo cobrando tarifas dentro de su correspondiente inmueble."

Me permito indicar:

Sea lo primero aclarar, que en materia de parqueaderos, pueden distinguirse con claridad, dos tipos de estacionamientos, a saber:

a. Estacionamientos públicos. El artículo 17 del Decreto Distrital 321 de 1992, "Por el cual se dictan normas generales para los Estacionamientos de servicio al público, tal como lo establece el literal B del Artículo 460 del Acuerdo 6 de 1990", define tal tipo de aparcamientos, así:

"Artículo 17º.- Definición. Los estacionamientos públicos son áreas o edificaciones destinadas a estacionamiento de vehículos para servicio al público, localizados en predios privados o zonas de uso público, cuyo promotor puede ser la administración pública o el sector privado. De esta definición se excluyen las áreas de estacionamiento que toda edificación debe prever para sus usuarios o visitantes, las cuales están reguladas por las normas del capítulo anterior."

Siendo esta especie, a la que también se refiere expresamente el artículo 118 del Acuerdo Distrital 79 de 2003, "Por el cual se expide el código de policía de Bogotá D. C.", norma que en lo pertinente indica:

"ARTÍCULO 118.- APARCADEROS. Son aparcaderos las construcciones realizadas en el suelo o en el subsuelo de locales o predios urbanos destinados al arrendamiento de espacios para estacionar y cuidar vehículos,

(...)"

Conforme se concluye de las transcripciones anteriores, los estacionamientos públicos son establecimientos comerciales¹, en los que se presta la actividad de servicios de parqueadero, previsto por el Cuadro Anexo No. 2 del Decreto Distrital 190 de 2004, "Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003".²

b. Estacionamientos vinculados a un uso. La definición de esta segunda modalidad de parqueaderos, se recoge en la última parte del artículo 17 del Decreto Distrital 321 de 1992, transcrito, cuando al delimitar el concepto estacionamiento público, señala la existencia de otro tipo de parqueaderos, consistente en áreas de estacionamiento que toda edificación debe prever para sus usuarios o visitantes.

A su vez, los estacionamientos vinculados a un uso se clasifican en:

"ESTACIONAMIENTOS DE SERVICIO AL PÚBLICO. Son los estacionamientos de visitantes de los inmuebles residenciales y los destinados a los usuarios de los establecimientos comerciales o de servicios profesionales, administrativos, o institucionales ubicados en un sitio de fácil acceso al público.

ESTACIONAMIENTOS DE USO DE DETERMINADO USUARIO O PROPIETARIO. Son los estacionamientos privados contemplados como anexidades de la unidades residenciales y los de uso privado de los complejos comerciales, industriales e institucionales."

Clasificación contenida en el Decreto Distrital 325 de 1992, "Por medio del cual se dictan disposiciones generales sobre los usos urbanos, las condiciones de su funcionamiento en los establecimientos, la clasificación de las actividades según los distintos grupos y clases de usos", así como en el artículo 460 del Acuerdo Distrital 6 de 1990, "Por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá y se dictan otras disposiciones".

Una vez se ha determinado con precisión, los diferentes tipos de parqueaderos previstos en la normatividad vigente, debe señalarse que su pregunta (posibilidad legal de cobrar tarifa de parqueadero a los clientes o usuarios que ingresen con sus vehículos, a parques, cementerios, centros comerciales, clínicas y establecimientos de comercio), se entiende referida a los parqueaderos vinculados a un uso, destinados a los usuarios en general (de servicio al público).

Revisada la normatividad en materia de parqueaderos vinculados a un uso, este Despacho no encontró referencia expresa que prohíba la posibilidad de cobro de tarifas por los propietarios (o por quienes tengan derechos reales respecto de dichos estacionamientos) de parqueaderos de servicio al público, siendo dable concluir que dicha posibilidad es legal³.

Previo a dar respuesta de fondo, es necesario indicar que el cobro de tarifas por concepto de parqueo en estacionamientos de servicio al público, se reitera, una de las dos modalidades existentes de los parqueaderos asignados a un uso, no puede confundirse con la realización de la actividad de comercio denominada estacionamientos públicos, por lo que creemos, que el percibir dinero por el parqueo vehicular en estacionamientos de servicio al público, no implica un "negocio simultaneo" al uso que se previó en la licencia de construcción, sino que es la posibilidad jurídica, al no existir norma que expresamente lo prohíba, de obtener réditos por haber previsto en un proyecto (y haberse concretado en el predio donde se desarrolla el uso), la obligación legal de destinar parte de las áreas del predio, a tal tipo de parqueaderos. Argumento que si bien es cierto es suficiente para no oponerse al cobro, se ve complementado por las razones que se expondrán a continuación.

Conforme se expresó anteriormente, los estacionamientos vinculados a un uso, en cualquiera de sus dos modalidades, pero en especial y para el caso objeto de análisis, los establecimientos de servicio al público, responden o son la consecuencia de la obligatoriedad legal para prever unas áreas para cupos de parqueo, como requisito tendiente al debido ejercicio, en un predio, de una actividad cualquiera que ella sea (en relación con la normatividad urbanística vigente), y que en el caso sub exámine, Usted la circunscribe, a parques cementerios y clínicas (uso dotacional ¿ servicio urbano básico, y equipamiento colectivo, respectivamente).

La exigencia general de estacionamientos por uso correspondiente a un proyecto, prevista de forma genérica en el artículo 391 del Decreto Distrital 190 de 2004, y que en cuanto a la determinación (cuantificación) de cupos que se debe prever en cada proyecto, se sujeta a lo dispuesto por el Cuadro Anexo No. 4 del Decreto en cita, en concordancia con lo establecido en el artículo 5 del Decreto Distrital 159 del 2004, "Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal", es una obligación de destinación (no de cesión), de un porcentaje de áreas, en un predio de propiedad privada, hecho que genera, per se, una limitante al uso y goce de dichas áreas, en razón a la referida destinación obligatoria para estacionamientos.

La justificación de dicha limitación, tiene asidero en el tercer y cuarto objetivo previsto en el artículo 1 de la Ley 388 de 1997, "Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones", así como en los principios establecidos en el artículo 2 de dicha codificación, normas que establecen:

" Artículo 1º.- Objetivos. La presente Ley tiene por objetivos:

(...)

3. Garantizar que la utilización del suelo por parte de sus propietarios se ajuste a la función social de la propiedad y permita hacer efectivos los derechos constitucionales a la vivienda y a los servicios públicos domiciliarios, y velar por la creación y la defensa del espacio público, así como por la protección del medio ambiente y la prevención de desastres.

4. Promover la armoniosa concurrencia de la Nación, las entidades territoriales, las autoridades ambientales y las instancias y autoridades administrativas y de planificación, en el cumplimiento de las obligaciones constitucionales y legales que prescriben al Estado el ordenamiento del territorio, para lograr el mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes

(...)

Artículo 2.- Principios. El ordenamiento del territorio se fundamenta en los siguientes principios:

1. La función social y ecológica de la propiedad.

2. La prevalencia del interés general sobre el particular.

3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios."

Sin embargo, y pese a que varios de dichos postulados trascienden el ámbito legal, al estar expresamente previstos por la Constitución Política de Colombia (específicamente los principios transcritos), no significa que el propietario de un predio, quien con el ánimo de permitir el desarrollo urbanístico racional e integral de la ciudad y la posibilidad de que la colectividad gocé y pueda hacer uso de manera adecuada de espacios destinados al servicio público, al haber asignado partes del área de su terreno a parqueaderos destinados para tal fin, no pueda ser sujeto de una contraprestación monetaria, claro está, tambien racional y debidamente controlada; máxime, cuando respecto de dichos estacionamientos se genera una limitante que sin necesidad de mayor análisis, y de no permitirse la posibilidad de cobro de tarifas de parqueos, iría en contravía de la distribución equitativa de las cargas públicas que deben soportar todos los ciudadanos (en beneficio del interés general), causando un quiebre y no una simple inflexión, en cuanto a dicho deber, pudiendo llegar a ser objeto de reparación directa, de probarse debidamente dicha ruptura, conforme al régimen de responsabilidad objetiva en materia de responsabilidad civil extracontractual del Estado, previsto en el artículo 90 del texto constitucional.

Cordialmente,