RESOLUCIÓN 059 DE 2025

(Marzo de 20)

Por medio de la cual se ordena la cancelación del derecho de preferencia en los inmuebles localizados en el Área de la Operación Estratégica Nuevo Usme y Plan de Ordenamiento Zonal de Usme

EL GERENTE GENERAL DE LA EMPRESA DE RENOVACIÓN Y DESARROLLO URBANO DE BOGOTÁ D.C.

En uso de sus facultades legales y en especial las conferidas en el artículo 12 del Acuerdo Distrital 643 de 2016 y el artículo 2 del Acuerdo 59 de 2023, emitido por la Junta Directiva de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., у

CONSIDERANDO:

Que el artículo 73 de la Ley 9ª de 1989 "Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones", establece "(...) a favor de los Bancos de Tierras el derecho de preferencia en la enajenación de los inmuebles que según el plan de desarrollo aparezcan ubicados en las zonas destinadas por los Concejos, el Consejo Intendencial o las Juntas Metropolitanas a los fines establecidos en los literales b), d), e), m), n) y o) del artículo 10. En virtud de dicho derecho, los propietarios que tengan la intención de enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos de Tierras” (subraya fuera de texto).

Que conforme al artículo 74 ídem, "Corresponderá a los representantes legales de los Bancos de Tierras determinar, con el visto bueno de sus juntas directivas, presididas personalmente por el Alcalde o el Intendente, y mediante resolución motivada, los inmuebles precisos respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia. La resolución anterior será inscrita en cada uno de los folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles señalados, y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de dominio posterior sin la constancia de haber cumplido la obligación prevista en el artículo anterior".

Que mediante el Acuerdo Distrital 015 de 1998, se creó la Empresa Industrial y Comercial del Distrito Capital, Metrovivienda, con el objeto de "Desarrollar las funciones propias de los bancos de tierras o bancos inmobiliarios, respecto de inmuebles destinados en particular para la ejecución de proyectos urbanísticos que contemplen la provisión de Vivienda de Interés Social Prioritaria".

Que mediante el Decreto Distrital 190 de 2004 anterior Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, se identificó como una de las operaciones estratégicas, la "Operación estratégica Nuevo Usme - Eje de Integración Llanos", que estableció en su artículo 30 los instrumentos de gestión del suelo aplicables para alcanzar los objetivos de ordenamiento adoptados en el citado Plan, entre ellos, el derecho de preferencia.

Que mediante el Decreto Distrital 252 de 2007, se adoptó la Operación Estratégica Nuevo Usme - Eje de Integración Llanos y el Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, el cual se desarrollaría mediante cuatro (4) planes parciales o polígonos, cuya predelimitación está definida en el plano n. 2 del referido decreto.

Que en los artículos 2 y 18 ídem, se señala que el área que compone la operación estratégica Nuevo Usme y en consecuencia la que corresponde al Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, está compuesta por los suelos urbanos y de expansión señalados en los planos No. 1 "Localización general” y No. 2 "Delimitación del área operación estratégica y del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme".

Que mediante el artículo 53 Ídem, se otorgó la competencia a Metrovivienda para adelantar los procesos de formulación de los planes parciales 1, 2 y 4 e igualmente, los procesos de concertación con propietarios del plan parcial 3 tendiente a su formulación, y como resultado de dicho proceso se proyectó la ejecución dentro del componente urbanístico de la operación estratégica, entre otros, de vivienda de interés social y prioritario; por lo tanto, fue necesario acudir a instrumentos de gestión del suelo para llevar a cabo dichas obras.

Que a través del artículos 83 ídem, se facultó a Metrovivienda en su calidad de Banco de Tierras, para establecer a su favor, el derecho de preferencia en la enajenación de predios que se destinen a programas de vivienda de interés social en el área correspondiente al Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, de acuerdo con lo determinado por el artículo 74 de la Ley 9ª de 1989, a través de su representante legal.

Que el artículos 84 de la misma norma ordena que la determinación de los inmuebles sobre los que se pretenda ejercer el derecho de preferencia se inscriba en los folios de matrícula inmobiliaria correspondientes, con el fin de que en estos no se pueda inscribir ningún título traslaticio de dominio posterior, de conformidad con el artículo 74 de la Ley 9 de 1989.

Que mediante el Acuerdo 042 de 2008 la Junta Directiva de Metrovivienda dio visto bueno a la declaratoria del derecho de preferencia en favor de la Empresa, para la enajenación de la totalidad de los predios privados comprendidos dentro del área del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, delimitada en los Planos n. 1 y 2 del Decreto Distrital 252 de 2007, es decir todos aquellos ubicados en los Planes Parciales o Polígonos 1, 2, 3, y 4.

Que en consecuencia, mediante la Resolución 053 de 2008 expedida por el Gerente de Metrovivienda, se estableció a favor de la Empresa el derecho de preferencia en relación con todos los predios privados comprendidos en los planes parciales 1, 2, 3 y 4 dentro del área del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme del Decreto Distrital 252 de 2007.

Que adicionalmente, en los años 2009 y 2010 se emitieron siete (7) comunicaciones a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá -Zona Sur, para realizar la inscripción del derecho de preferencia en relación con predios privados comprendidos dentro del área del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, quedando dicha inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de 863 predios en total.

Que mediante las Resoluciones 0511 del 19 de abril y 755 del 01 de junio de 2012 del Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible, se estableció el procedimiento para la realinderación de la Reserva Forestal Protectora Productora de la Cuenca Alta del río Bogotá y para realizar los estudios requeridos con el fin de determinar la vocación de las áreas y establecer aquellas que deben mantenerse bajo categorías de protección y se ordenó que hasta tanto no se culmine este procedimiento, no se podrán adelantar estudios para la implementación de los planes parciales de los polígonos 3 y 4.

Que en virtud de lo anterior, mediante la Resolución 112 del 21 de agosto de 2012 del Gerente de la Empresa, se ordenó el levantamiento de la medida de derecho de preferencia sobre los predios que hacen parte del polígono 3 y 4 del POZ USME - Decreto 252 de 2007, por estar ubicados en la Reserva Forestal Protectora de la Cuenca Alta del Río Bogotá.

Que así mismo, se identificó que gran parte de las áreas del polígono 2 del POZ USME se encontraban dentro del área de la Reserva Forestal Protectora de la Cuenca Alta del Río Bogotá, lo cual imposibilitaba adelantar estudios para la implementación del plan parcial; por lo que, por medio de la Resolución 025 del 14 de marzo de 2013, se ordenó el levantamiento de la medida de derecho de preferencia sobre los predios que hacen parte de dicho polígono.

Que mediante el Acuerdo Distrital 643 de 2016, el Concejo de Bogotá autorizó la absorción de Metrovivienda, por la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá D.C., estipulando que las entidades continuarán cumpliendo con su objeto y ejerciendo sus funciones hasta la fecha de entrada en operación de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., lo cual se dio con la expedición del Acuerdo de Junta Directiva 11 del 25 de septiembre de 2017 "Por el cual se modifican y se adoptan los estatutos de la EMPRESA DE RENOVACIÓN Y DESARROLLO URBANO DE BOGOTÁ D. C., Empresa Industrial y Comercial del Distrito Capital.

Que los artículos 4 y 5 del referido Acuerdo, establecen que, en ejecución de su objeto, la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., podrá desarrollar las funciones propias de los bancos de tierras o bancos inmobiliarios, de acuerdo con lo establecido en la ley, así como, ejercer el derecho de preferencia en la adquisición de inmuebles en los términos del Capítulo VII de la Ley 9º de 1989.

Que mediante el Decreto Distrital 675 de 2018, se modificó el Decreto Distrital 252 de 2007, con el fin de flexibilizar algunos componentes del sistema funcional y de servicios y la flexibilización de la norma urbanística en elementos no estructurales, sin modificar lo relativo al ejercicio del derecho de preferencia por parte de la Empresa.

Que una vez verificado el estado actual del Derecho de Preferencia inscrito en los folios de matrícula inmobiliaria de los predios correspondientes a los polígonos 1, 2, 3 y 4 del POZ USME, se identificó que de los 863 inmuebles en los cuales se inscribió la medida, ésta ha sido cancelada en un total de 692 predios. En consecuencia, a la fecha se encuentra vigente la medida sobre 171 predios que corresponden al Polígono 1 del POZ USME delimitado en el Decreto 252 de 2007.

Que en este sentido, en el marco del seguimiento a la aplicación del derecho de preferencia y la pertinencia de ejercer este derecho por parte de la Empresa, la Dirección Técnica de Gestión Predial por medio de radicado 12025000709 de echa 12 de marzo de 2025, solicitó a la Dirección Técnica de Planeamiento y Gestión Urbana, concepto técnico-normativo y urbanístico sobre el levantamiento de la medida del derecho de preferencia inscrita en los predios del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme.

Que una vez efectuado el análisis del tema, por medio de comunicación con radicado 12025000765 de fecha 20 de marzo de 2025, la Dirección Técnica de Planeamiento y Gestión Urbana, concluyó:

"(...) En virtud de que la clasificación del suelo cambia las condiciones urbanísticas que garantizaban la complementariedad entre los 4 Planes Parciales del POZ USME, se desvirtúa la posibilidad del reparto de cargas zonal establecido en el DD 252; por lo tanto, se requiere la formulación de la Actuación Estratégica Borde Usme con el fin de adoptar la norma urbanística, los mecanismos de financiación y las reglas generales para el aprovechamiento del suelo que conserva la clasificación de expansión urbana. Es por ello, pertinente evaluar el marco jurídico soporte de la medida de derecho de preferencia de los predios que la mantengan, considerando que con la entrada en vigencia del DD 555 de 2021, no es posible la aplicación del DD 252 de 2007 aunque siga vigente para las áreas que no fueron objeto de cambio en la clasificación de suelo, en los términos del régimen de transición del DD 555.

Como se mencionó anteriormente, 17 años después de la entrada en vigencia del POZ Usme, se identificaron múltiples dificultades para su ejecución; por lo tanto, desde RenoBo se está avanzando con la modificación del Plan Parcial Tres Quebradas con el fin de detonar el desarrollo del territorio de forma armónica con sus condiciones físicas y sociales. (...)”

"...acerca de la necesidad de modificar el Plan Parcial Tres Quebradas, RenoBo considera inconveniente continuar con la medida del Derecho de Preferencia de los predios contenidos en el Plan Parcial, por las siguientes razones.

- No es posible estimar con certeza el tiempo que se tomará la aprobación de la modificación radicada y por otra parte la prioridad de desarrollo de los proyectos de UG1 y UG2, aplazarían el desarrollo de las demás unidades en caso de definir el interés directo de la empresa en su desarrollo.

- Si bien la medida de inscripción del derecho de preferencia en los folios de matricula de los inmuebles tiene como principal objetivo que sea RenoBo la entidad que tenga la primera opción de compra cuando los propietarios decidan enajenar sus inmuebles, el instrumento no congela el valor del suelo y por lo tanto, el incremento en el valor continua su curso normal de manera anual haciendo que cada año resulte más oneroso para RenoBo adelantar la compra del suelo.

- En caso de que RenoBo decidiera ejercer su derecho a comprar en primera opción los inmuebles, el valor a pagar no contiene un precio preferencial (más barato) dado que el pago al propietario debe hacerse a valor comercial como resultado de un avalúo.

- El avalúo debe ser realizados por un gremio o lonja de propiedad raíz bajo los parámetros establecidos por el Instituto Colombiano de Normas Técnicas-ICONTEC, según las normas técnicas sectoriales NTS I01, NTS S03 y NTS S04, las cuales se encuentran en concordancia con las Normas Internacionales de Valuación – IVS. Así mismo, los informes se deberán elaborar teniendo en cuenta los criterios establecidos en la normatividad colombiana para el tema valuatorio (Decreto 1420 de 1998 y Resolución IGAC 620 de 2008). Todo avalúo debe respetar las disposiciones de la Ley 1673 de 2013 y su respectivo Decreto Reglamentario Nacional 556 de 2014.

- La finalidad de la herramienta es acabar con la especulación y controlar la propiedad del suelo para lograr una ordenación de este. La preferencia no saca el inmueble del mercado, no constituye una transferencia de dominio al Estado, en este caso representado en RenoBo, ni tampoco es una limitación sobre el derecho real de propiedad sino una regulación acorde con la función social de la propiedad que en caso de ser ejercida por RenoBo supone comprar suelo al mismo valor (comercial) que si se hiciera mediante compra directa sin mediar la medida del derecho de preferencia.

- Se colige entonces con base en lo anterior, que el valor a pagar actual dista mucho del valor del suelo del año 2008 cuando se expidió la Resolución 053, lo cual constituye una razón adicional para que RenoBo desista de la compra de los predios que hacen parte de ese ámbito de actuación.”

Que con base en el análisis realizado por la Dirección Técnica de Planeamiento y Gestión Urbana se considera necesario ordenar la cancelación de la declaratoria del derecho de preferencia en favor de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C. (antes Metrovivienda), de todos los predios privados ubicados en el polígono 1 comprendidos dentro del área del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, delimitada en los Planos No 1 y 2 del Decreto Distrital 252 de 2007, que se identifican en el anexo del presente acto administrativo.

En mérito de lo expuesto,

RESUELVE:

Artículo Primero. Ordenar la cancelación del Derecho de Preferencia de todos los predios privados ubicados en el polígono 1 comprendidos dentro del área del Plan de Ordenamiento Zonal de Usme, delimitada en los Planos No 1 y 2 del Decreto Distrital 252 de 2007, identificados en el ANEXO que hace parte integral de la presente resolución; establecida a favor de Metrovivienda, hoy Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., mediante la Resolución 053 de 2008, de acuerdo con la parte considerativa de esta Resolución.

Artículo Segundo. Solicitar a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá - Zona Sur, la cancelación de las anotaciones correspondientes a la inscripción del Derecho de Preferencia establecido a favor de Metrovivienda, hoy Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá D.C., respecto de los inmuebles relacionados en el artículo primero de la presente resolución.

Artículo Tercero. Publíquese el presente acto administrativo en el Registro Distrital de conformidad con el artículo 65 de la Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 15 de la Ley 2080 de 2021 y en la página web de la Empresa.

Artículo Cuarto. Contra el presente acto administrativo no proceden recursos de conformidad con el artículo 75 de la Ley 1437 de 2011.

Artículo Quinto. La presente resolución rige a partir del día siguiente de su publicación en el Registro Distrital.

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE.

Dada en la ciudad de Bogotá, D.C., a los 20 días del mes de marzo del año 2025.

CARLOS FELIPE REYES FORERO

Gerente General

Nota: Ver norma original y anexo en Anexos.