RESOLUCIÓN 398 DE 2024

 

(Diciembre 13)

 

Por medio de la cual se establecen los parámetros y la metodología para estimar y evaluar la retribución o contraprestación por la explotación colateral de los predios remanentes de la infraestructura de transporte a cargo de TRANSMILENIO S.A., de acuerdo con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial - POT

 

LA GERENTE GENERAL DE LA EMPRESA DE TRANSPORTE DEL TERCER MILENIO TRANSMILENIO S.A.

 

En uso de sus facultades legales y estatutarias y en especial las conferidas por el artículo 43 de los estatutos de la sociedad y el artículo 8 del Acuerdo 04 del 28 de febrero de 2023, y

 

CONSIDERANDO

 

Que los sistemas de transporte masivo de pasajeros son un eje estratégico en la movilidad urbana y regional, siendo prioritario garantizar su sostenibilidad financiera y operativa. La explotación colateral de predios remanentes de infraestructura de transporte, referida a la utilización o aprovechamiento de terrenos adyacentes o vinculados, representa una herramienta clave para complementar las fuentes de financiación de dichos sistemas.

 

Que, la Empresa de Transporte del Tercer Milenio TRANSMILENIO S.A. (en adelante "TRANSMILENIO" y/o la "Empresa") es una sociedad por acciones del Orden Distrital, con personería jurídica, autonomía administrativa, financiera, presupuestal y patrimonio propio, sometida al régimen de las Empresas Industriales y Comerciales del Estado.

 

Que, al describir la naturaleza de las empresas industriales y comerciales del Estado, el artículo 85 de la Ley 489 de 1998 señala que estas "desarrollan actividades de naturaleza industrial o comercial y de gestión económica conforme a las reglas del Derecho Privado, salvo las excepciones que consagra la ley". Por su parte, sobre el régimen de sus actos y contratos, el artículo 93 de la Ley 489 de 1998 establece que este tipo de entidades se sujetarán a las disposiciones del derecho privado para el desarrollo de su actividad propia, industrial o comercial o de gestión económica, mientras que para la celebración de contratos para el cumplimiento de su objeto se sujetarán a las disposiciones del Estatuto General de Contratación de las entidades estatales.

 

Que, por lo anterior, TRANSMILENIO S.A. aplicará el Estatuto de la Contratación Pública para la contratación de todo lo relacionado con su objeto y el régimen privado para las actividades comerciales que se desarrollen en competencia con el sector privado por explotación colateral.

 

Que desde el Acuerdo 04 de 1999 se le asignó a TRANSMILENIO S.A como parte de su objeto:

 

.." También le corresponde a TRANSMILENIO S.A. la administración de la infraestructura específica y exclusiva del sistema, para lo cual determinará en coordinación con las autoridades competentes y dentro del marco legal, las explotaciones colaterales ...".

 

Que el Decreto 831 del 3 de diciembre de 1999 en su artículo 16, en el Título III Infraestructura Especial y Exclusiva del Sistema TransMilenio, establece que:

 

"Corresponde a TRANSMILENIO S.A., la administración de la infraestructura específica y exclusiva del Sistema, para lo cual determinará, en coordinación con las autoridades competentes y dentro del marco legal, las explotaciones colaterales que conforme a las condiciones físicas, tecnológicas y de utilización del Sistema, puedan llevarse a cabo para promover y beneficiar la prestación del servicio público de transporte masivo. A este efecto, se determinarán las condiciones sobre el uso los bienes, servicios o actividades del Sistema, de los cuales se puedan derivar beneficios económicos que contribuyan a la sostenibilidad del Sistema y a la conservación y mejoramiento del espacio público."

 

Que la explotación colateral de predios remanentes de obra pública se encuentra sujeta tanto a riesgos como a oportunidades inherentes al negocio inmobiliario. Estos incluyen fluctuaciones en el mercado de la propiedad, costos de mantenimiento, gestión administrativa y cambios en la demanda. Si bien estos riesgos son inevitables, representan también oportunidades de maximizar el valor del suelo y generar nuevos ingresos. No existe captura de valor del suelo sin correr los riesgos naturales del negocio inmobiliario, que, debido a su dinámica, depende de múltiples factores no siempre controlables, aunque sí estimables a través de las matrices de riesgo correspondientes.

 

Que el Decreto 555 de 2021, correspondiente al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), dispone lo siguiente en relación con los predios remanentes de obra pública:

 

En el artículo 146 establece que en los predios remanentes de obra pública se podrán adelantar actividades de aprovechamiento económico.

 

En el artículo 157, parágrafo 2, aclara que para el desarrollo urbanístico de los predios catalogados como infraestructura de transporte de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley 1682 de 2013, se les podrá aplicar las normas establecidas en el POT para los predios remanentes por obra pública.

 

En ese sentido, el artículo 166 establece los potenciales constructivos para, entre otros, predios remanentes de obra pública, estableciendo incluso normas especiales para remanentes que se desarrollen sin englobarse con un predio privado, y que por su dimensión no puedan cumplir las normas de volumetría.

 

Adicionalmente, el artículo 230 permite el desarrollo urbanístico de predios remanentes de obra pública y define normas específicas para el tema.

 

Que en este sentido el artículo 549 del Decreto 555 aplica por analogía y remisión a la explotación de predios remanentes, en la medida en que contiene los parámetros generales para la explotación de infraestructura pública, los elementos y bienes que la conforman a través de servicios conexos y usos de suelo permitidos en el POT. En este sentido, el citado artículo enlista los parámetros que deben seguirse para definir la retribución por explotación económica de este tipo de bienes, a saber:

 

"1. La forma de cálculo o metodología para determinar el valor de la retribución por explotación económica y demás aspectos necesarios para su aplicación.

 

2. La definición y clasificación de los administradores de la infraestructura pública y los titulares de las autorizaciones o permisos para la explotación económica.

 

3. Las condiciones y los procedimientos a los cuales deben sujetarse los interesados en acceder a las autorizaciones de actividades con motivación económica en la infraestructura pública.

 

4. Las personas que retribuirán o pagarán cuando desarrollen actividades con motivación económica temporal.

 

5. El Sistema de monitoreo, seguimiento y control para la explotación económica de la Infraestructura Pública y los elementos que la componen o conforman.

 

6. Los administradores de los recursos derivados de la explotación económica de la infraestructura y los aspectos técnicos para su implementación.

7. La gestión, administración y gerencia de los recursos producto de la explotación económica." (Subrayado y negrita fuera del texto original)

 

Que mediante el Decreto 315 de 2024 se reglamentaron los artículos 147 y 549 del Decreto Distrital 555 de 2021, aclarando en su ámbito de aplicación (artículo 2) lo siguiente:

 

"Parágrafo 3. TRANSMILENIO S.A., continuará otorgando autorizaciones, permisos y suscribiendo contratos de explotación colateral conforme a la reglamentación vigente para estas figuras, que se puedan efectuar sobre las áreas y espacios susceptibles de explotación económica de la infraestructura del Sistema de Transporte Público de pasajeros, de conformidad con su naturaleza jurídica, según las condiciones establecidas por esa entidad distrital, o aquella que la sustituya, en cumplimiento de lo previsto en el Acuerdo Distrital 4 de 1999 del Concejo de Bogotá, o las normas que lo modifiquen o sustituyan."

 

Que, por lo tanto, TRANSMILENIO S.A tiene la competencia para definir las condiciones referentes a la explotación colateral de inmuebles y, en ese sentido, mediante la presente resolución se especifica "La forma de cálculo o metodología para determinar el valor de la retribución por explotación económica" de los bienes remanentes gestionados por TRANSMILENIO S.A.

 

Que la metodología de cálculo para determinar la retribución garantiza la objetividad, certeza y transparencia en la fijación de los valores de explotación.

 

Que el Plan de Desarrollo Distrital (Acuerdo 927 de 2024) modificó el objeto de TRANSMILENIO S.A. así:

 

"Artículo 135. Objeto de la empresa TRANSMILENIO S.A. Modifíquese el inciso segundo del artículo 2º del Acuerdo Distrital 004 de 1999, el cual quedará así:

 

"ARTÍCULO 2º. OBJETO. Corresponde a TRANSMILENIO S.A. la gestión, organización y planeación del Servicio de Transporte Público Masivo Urbano de pasajeros en el Distrito Capital y su área de influencia, bajo la multimodalidad de transporte, en las condiciones que señalen las normas vigentes, las autoridades competentes y sus propios estatutos.

 

(...)

 

También formará parte del objeto social de la entidad liderar, estructurar, promover, desarrollar, ejecutar y participar en proyectos urbanísticos de iniciativa pública o privada; en la construcción y mejoramiento de espacio público en las áreas de influencia de los componentes Troncal, Zonal y Cable del Sistema Integrado de Transporte Público de Bogotá, así como en las áreas de influencia de la infraestructura soporte de su componente zonal". (Subrayado y negrilla fuera del texto original)

 

Que el objeto de TRANSMILENIO S.A permite expresamente la estructuración de proyectos urbanísticos, lo que además resulta concordante con la adición de las funciones de la Entidad realizada por el artículo 136 del Plan de Desarrollo Distrital (Acuerdo 927 de 2024):

 

Artículo 136. Adición de las funciones de TRANSMILENIO S.A. Modifíquese el artículo 3 del Acuerdo Distrital 004 de 1999, el cual quedará así:

 

"Artículo 3°. Funciones. En desarrollo de su objeto, corresponde a TRANSMILENIO S.A. ejercer las siguientes funciones:

 

9. Dentro de las áreas de influencia de los componentes Troncal, Zonal y Cable del Sistema Integrado de Transporte Público de Bogotá, así como en las áreas de influencia de la infraestructura de soporte de su componente zonal, elaborar y formular instrumentos de planeación, incluidas unidades de actuación urbanística y coordinar y ejecutar los procesos necesarios para su formalización e implementación

 

10. TRANSMILENIO S.A. podrá liderar, estructurar, promover, desarrollar, ejecutar y participar en los proyectos urbanísticos de iniciativa pública o privada y en la construcción y mejoramiento de espacio público en las áreas de influencia de los componentes Troncal, Zonal y Cable del Sistema Integrado de Transporte Público de Bogotá" (Negrilla y subrayado fuera del texto original)

 

Que, a partir de las disposiciones normativas citada, es evidente que TRANSMILENIO S.A. tiene dentro de sus funciones y objeto la estructuración de proyectos urbanísticos en predios que se encuentran bajo su administración o gestión, lo que hace parte de las actividades asociadas a la explotación colateral.

 

Que lo anterior resulta concordante con lo previsto en el Plan de Desarrollo Nacional (Ley 2294 de 2023):

 

"ARTÍCULO 182. POSIBILIDADES DE GESTIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Y DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVIDADES OPERACIONALES PARA LOS ENTES GESTORES DE LOS SISTEMAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. Los entes gestores de los sistemas de transporte público cofinanciados por el Gobierno nacional en alguno de sus componentes o modos, podrán implementar para contribuir a la sostenibilidad de los sistemas de transporte público y su institucionalidad asociada, las siguientes fuentes de ingresos:

 

(...)

 

PARÁGRAFO. Los predios destinados por naturaleza, uso o afectación a los sistemas de transporte público de pasajeros se catalogarán como infraestructura de transporte, de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley 1682 de 2013, o la norma que lo modifique, adicione o sustituya, y podrán ser utilizados para el desarrollo de proyectos urbanísticos o negocios colaterales, o la aplicación de instrumentos como el Derecho Real Accesorio de Superficie en Infraestructura de Transporte, siempre y cuando los recursos generados se destinen a la financiación del respectivo sistema de transporte público o su ente gestor". (Negrilla y subrayado fuera del texto original)

 

Que, en consecuencia, la estructuración, desarrollo y ejecución de proyectos urbanísticos es una modalidad de explotación colateral que tiene habilitada TRANSMILENIO S.A tanto por norma nacional como distrital.

 

Que en mérito de lo expuesto mediante el presente acto administrativo se fijan las condiciones de la retribución económica por la explotación de remanentes a cargo de TRANSMILENIO S.A en cualquiera de sus modalidades.

 

Que la presente Resolución fue publicada para comentarios en la plataforma LegalBog desde el 28 de octubre hasta el 5 de noviembre de 2024, recibiendo comentarios relativos a la publicación del Anexo Técnico, el cual fue enviado a los peticionarios.

 

Que en mérito de lo expuesto y cumplidos los requisitos de publicación del presente acto administrativo:

 

RESUELVE:

 

ARTÍCULO 1°. Objeto. Adoptar y establecer los parámetros y la metodología para estimar y evaluar la retribución o contraprestación por la explotación colateral de los predios remanentes de la infraestructura de transporte a cargo de TRANSMILENIO S.A., de acuerdo a lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial - POT, Decreto 555 de 2021 y demás normas que lo modifiquen, adicionen o remplacen-.

 

Lo anterior, con el propósito de optimizar el uso de los predios remanentes y los ingresos colaterales de la Entidad, en beneficio de la sostenibilidad financiera del Sistema Integrado de Transporte Publico de la ciudad de Bogotá y de la comunidad en general.

 

Parágrafo 1. La presente resolución será aplicable a los predios remanentes y a aquellos inmuebles adquiridos con destino a infraestructura de transporte masivo de pasajeros y/o a la realización de negocios colaterales.

 

ARTÍCULO 2°. Principios de la explotación colateral de predios remanentes. La explotación colateral de predios remanentes se regirá por los siguientes principios:

 

a. Cobertura de costos: Los esquemas de explotación colateral cubrirán en todo o en parte los costos derivados de la utilización de los predios y que se asocian a la gestión, desarrollo y mantenimiento de los mismos.

 

b. Generación de valor económico, urbanístico y/o social: Los esquemas de explotación colateral deberán cumplir con uno o varios de estos propósitos: generación de valor económico directo o indirecto; mejoramiento de la calidad urbanística del entorno; o contribución al bienestar social de la comunidad.

 

c. Optimización de uso del suelo: El uso del suelo propuesto en el esquema de explotación colateral deberá procurar por maximizar el potencial del predio, respetando la normativa urbanística y ambiental aplicable y teniendo en cuenta su entorno socioeconómico.

 

d. Sostenibilidad y responsabilidad social: Los esquemas de explotación colateral deberán estar alineados con los principios de sostenibilidad ambiental, calidad de vida y responsabilidad social, buscando la creación de entornos sostenibles y beneficiosos para la ciudad a largo plazo.

 

e. Equilibrio entre rentabilidad y riesgos: Se establecerán mecanismos para que los riesgos inherentes al negocio inmobiliario asociado a cada esquema de explotación colateral sean compartidos entre las partes, asegurando un equilibrio adecuado entre rentabilidad esperada y riesgos asumidos.

 

f. Captura de valor: Siempre que sea posible, se debe privileged un esquema de renta que permita a TRANSMILENIO S.A. contar con un portafolio de activos inmobiliarios. Este enfoque facilita la captura de valor generada por la valorización del suelo y las mejoras urbanísticas, asegurando que los beneficios económicos derivados de la actividad inmobiliaria contribuyan de manera sostenida en el tiempo al fortalecimiento financiero del sistema.

 

ARTÍCULO 3°. Principios de la Metodología. La presente metodología aplicará para determinar la contraprestación por la explotación colateral de los predios remanentes, que podrá tener como origen una iniciativa de TRANSMILENIO S.A. o privada.

 

En el caso de iniciativa de TRANSMILENIO S.A., la metodología servirá para determinar el valor base de la retribución por explotación colateral, siguiendo el esquema de enajenación o renta o una combinación de ambos, según aplique.

 

En el caso de iniciativas de origen privado, la metodología servirá para evaluar la propuesta presentada por el interesado. La presentación y evaluación de iniciativas para la explotación colateral de remanentes que tengan su origen en TRANSMILENIO S.A. o sean presentadas por privados, será determinada mediante procedimiento interno de la Subgerencia de Negocios Colaterales.

 

La selección de la metodología adecuada ya sea para la definición del valor base de negociación en el caso de iniciativas de TRANSMILENIO S.A, o para la evaluación y negociación de propuestas en el caso de iniciativas privadas, buscará optimizar los beneficios derivados de la explotación de los predios remanentes, contribuyendo a la sostenibilidad del sistema de transporte público.

 

ARTÍCULO 4°. Definición del activo inmobiliario objeto de explotación colateral. La metodología aplicada para la explotación colateral varía según se trate de la enajenación o renta de suelo, o del suelo junto con otro activo adicional, como construcciones convencionales (edificaciones) o no convencionales (estructuras temporales, entre otras).

 

En consecuencia, los negocios colaterales que se desarrollen en predios remanentes de TRANSMILENIO S.A. deberán definir con exactitud el objeto de la explotación colateral para asegurar que se fije una contribución acorde a las condiciones de cada activo.

 

ARTÍCULO 5°. Metodología para definir la contraprestación por concepto de explotación colateral de remanentes. Para determinar la contraprestación por la explotación colateral de los predios remanentes de TRANSMILENIO S.A., se utilizará una metodología que considere las mejores alternativas de negocio y su comparación a través de diferentes métodos de valoración, los cuales buscan optimizar los beneficios tanto para la entidad como para la comunidad. A continuación, se enuncian de forma indicativa algunos esquemas de retribución posibles:

 

1. Esquema de enajenación o transferencia: En los casos en que se opte por un modelo de negocio que contemple la enajenación del activo, se aplicará el método de valoración residual para aproximar el valor del activo a un precio de mercado. En todo caso, se entiende que lo anterior es una estimación y que el precio del activo solo será definido como consecuencia de la transacción final de acuerdo con las particularidades de cada negocio, por lo que el valor residual del activo solo será un criterio indicativo.

 

Para definir la valoración del activo en este esquema, se podrá tener en cuenta el costo y beneficio social de la transacción, el cual no necesariamente será de naturaleza económica o monetaria, por lo que podrán tenerse en cuenta factores sociales, urbanísticos, ambientales, entre otros. En el evento que la contraprestación sea económica, esta deberá invertirse nuevamente en Sistema Integrado de Transporte Publico de la ciudad o según se determine en cada uno de los convenios de financiación para la construcción del mismo.

 

2. Esquema de renta: En los casos en que se opte por un modelo de negocio que contemple el pago de una renta periódica por el uso del activo, se utilizarán dos esquemas de valoración complementarios:

 

2.1. Valor mínimo de referencia: Este esquema establece un valor base para la renta, que garantiza a TRANSMILENIO S.A. una contraprestación mínima por el uso del activo, calculada con base en la potencialidad del desarrollo inmobiliario y el negocio de explotación colateral propuesto.

 

2.2. Valoración variable: Se considerará una valoración ajustable en función de la rentabilidad del modelo de negocio, permitiendo que la contraprestación aumente conforme se generen mayores ingresos derivados del uso del activo. Este esquema permite alinear los intereses de las partes interesadas y maximizar los beneficios potenciales del desarrollo.

 

Para definir la renta del activo en este esquema, se podrá tener en cuenta el costo y beneficio social de la transacción, el cual no necesariamente será de naturaleza económica o monetaria, por lo que podrán tenerse en cuenta factores sociales, urbanísticos, ambientales, entre otros.

 

Parágrafo 1. Los esquemas de valoración descritos corresponden a elementos orientadores de los componentes que deben hacer parte de una propuesta de desarrollo inmobiliario en los predios de TRANSMILENIO S.A. Sin embargo, las condiciones específicas de cada negocio de explotación colateral pueden generar variaciones en la metodología de remuneración o contraprestación y, por tanto, la valoración podrá ajustarse a las necesidades de cada modelo de negocio.

 

Parágrafo 2. Las metodologías descritas en este artículo deberán incluir un análisis de las oportunidades y riesgos de cada negocio, enmarcado dentro de los principios de sostenibilidad, optimización de recursos y cumplimiento normativo.

 

ARTÍCULO 6°. Formas de contraprestación por concepto de la explotación colateral de inmuebles remanentes de TRANSMILENIO S.A.

 

La retribución de la explotación colateral de los bienes remanentes a cargo de TMSA se podrá realizar mediante una o varias de las siguientes formas:

 

1. Pago en dinero: Pago de la suma de dinero que se fije como contraprestación.

 

2. Contraprestación en especie: TRANSMILENIO S.A. podrá recibir retribuciones no monetarias por la explotación colateral de activos, las cuales pueden incluir el recibo de activos, la entrega de infraestructura construida o cualquier otro activo generado durante la ejecución del contrato, incluyendo reversiones anticipadas. La valoración de estas contraprestaciones en especie deberá considerar instrumentos financieros como el valor presente, estimaciones basadas en precios de mercado, proyecciones de ocupación, y cualquier otro método que permita reflejar adecuadamente el valor del activo o la infraestructura revertida.

 

3. Contraprestación socioeconómica: La contraprestación para TRANSMILENIO S.A. también puede medirse en términos de impacto socioeconómico generado por el desarrollo de un proyecto inmobiliario en una zona de la ciudad.

 

ARTÍCULO 7°. Anexo técnico. La presente resolución cuenta con un anexo técnico explicativo de las metodologías de retribución o contraprestación por explotación colateral de inmuebles remanentes, el cual servirá de documento indicativo y orientador para la estructuración de este tipo de negocios.

 

La Subgerencia de Negocios Colaterales podrá actualizar el anexo técnico con la aprobación del Comité Comercial y sin la necesidad de modificar la presente resolución

 

ARTÍCULO 8°. La presente Resolución deberá ser publicada en los medios de comunicación internos de TRANSMILENIO S.A. y en la página LegalBog, y rige a partir de la fecha de su publicación.

 

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE.

 

Dada en Bogotá D.C., a los 13 días del mes de diciembre del año 2024.

 

MARIA FERNANDA ORTIZ CARRASCAL

 

Gerente General

 

Nota: Ver norma original y Anexos en Anexos.