-. Designación del Secretario Técnico del Comité de Conciliación.

-. Determinar por parte del Comité la procedencia de la conciliación prejudicial impetrada ante el Procurador Cincuenta y Cinco Judicial Delegado por parte de la apoderada de la Iglesia del Nazareno Vegas de Santana Distrito Centro Sur.

-. Lectura de la Resolución No. 020 del 11 de marzo de 2002 "Por la cual se modifican los artículos Segundo y Tercero de la Resolución No. 017 de 2002"

1. Verificación de la asistencia de los funcionarios miembros del Comité de Conciliación.

2. Designación del Secretario Técnico del Comité de Conciliación

El Comité de Conciliación de conformidad con las funciones asignadas en la Resolución 017 del 25 de febrero de 2002 "Por medio de la cual se integra el Comité de Conciliación de Metrovivíenda", designó como secretaria técnica del Comité a la Directora Jurídica de METROVIVIENDA, la Doctora Gloria Edith Martínez Sierra o a quien haga sus veces.

3. Exposición por parte de la Directora Jurídica de METROVIVIENDA como Secretaría Técnica del Comité de la naturaleza jurídica y los efectos de la conciliación.

4. Exposición del caso por parte de la Secretaría Técnica del Comité así como del análisis jurídico efectuado.

SOLICITANTE: IGLESIA NAZARENO VEGAS DE SANTANA DISTRITO CENTRO SUR.

ACCIÓN INCOADA: CONTRACTUAL ART. 87 C.C.A:

F. RADICACIÓN EN P.G.N. 21 ENERO DE 2002

Se solicita la declaratoria de lesión enorme en los contratos de compraventa de bienes inmuebles en los cuales la Iglesia del Nazareno Vegas de Santana Distrito Centro realizó la venta de los mismos:

- Contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 02692 del 7 de diciembre de 1999 de la Notaría 35, por la suma de $2.189.335.200, del predio denominado Ciudad Colón, con una extensión superficiaria de 109.446,76 m2, con matricula inmobiliaria 50S-40157721.

- Contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 1920 del 14 de diciembre de 1990, Notaría 16 círculo de Bogotá por la suma de $627.008.275 del predio denominado El Nogal, con una extensión superficiaria de 26.237,45 m2, con matricula inmobiliaria 50S-668699.

A juicio del solicitante este valor es equivalente a la tercera parte del precio justo y real, por lo que solicita condenar a la Entidad a pagar la diferencia dineraria faltante para lograr el justo precio.

Solicita pagar a titulo de perjuicios los intereses comerciales moratorios de las sumas de dinero que se le ordene pagar para cada contrato, los cuales deben liquidarse a partir del día siguiente a aquel en que se pago el saldo de la compraventa.

Solicita pagar como perjuicios inmateriales, la suma actualizada equivalente a 1000 gramos oro (Daño moral) y 4000 gramos oro corno daño a la vida de relación.

Solicita las costas y agencias en derecho.

-. Declarar el rompimiento del equilibrio contractual o ecuación contractual de cada contrato.

-. Se decrete el restablecimiento del equilibrio económico y consecuencialmente las demás pretensiones enumeradas anteriormente.

-. Se ordene la revisión de los contratos por desproporción e inequidad de las prestaciones, enriquecimiento sin justa causa por vicios del consentimiento del vendedor, por mala fe contractual del comprador, abuso del poder dominante o por cualquier otra tesis aplicable.

Hechos descritos por la apoderada de la solicitante:

-. METROVIVIENDA Curso oferta de compra por cada inmueble el 23 y 30 de julio de 1999 por valor de $20.000 m².

-. Las ofertas fueron formuladas en cumplimiento de la Resolución 022 de 24 de mayo de 1998, en la cual se dispuso comprar los predios mediante enajenación voluntaria. Considera que hubo intimidación porque sino se lograba acuerdo de compra dentro de los 30 días se acudiría a expropiación.

-. El Representante Legal de la Iglesia, respondió a la Entidad el 17 de agosto de 1999 objetando el precio ofertado, allanándose a la venta ante la inminencia de la expropiación.

-. El avalúo fue hecho por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá el 18 de junio de 1999 sin tener en cuenta la destinación a vivienda y la concertación efectuada fijando precios por debajo de la mitad del valor real.

-. Cita un avalúo realizado por la Sociedad Colombiana de Avaluadores el 6 de junio de 2000 dentro de la Ronda del Río, Zona de Preservación y Manejo reglamentada por el Acuerdo 26, en la que se valoró a $10.000 el m2, correspondiendo al lote denominado El Recreo adquirido por la EAAB, y que METROVIVIVIENDA adquirió de José Montaña por $4.200 según avalúo de la Lonja.

Agrega que el avalúo anterior es inferior al precio real si se confronta con otros y agrega aspectos técnicos.

-. Describe una situación personal que afectaba al representante legal de la Iglesia, lo que originó que aceptara la venta forzosa.

-. La desproporción económica se materializa, entre el metro de tierra comprado por la Entidad y el mismo metro de tierra vendido por esta, restando el costo de inversión en infraestructura.

-. No fueron escuchadas las objeciones por parte de METROVIVIENDA, cuando fue citado a la Lonja ya se había hecho el avalúo, sin poder participar en la fijación del precio anulando su consentimiento.

-. La forma injusta como fue obligado a vender lo afectó moralmente.

En cuanto a las pretensiones principales y subsidiarias.

La solicitante a través de apoderada invoca en contra de METROVIVIENDA, la acción contractual consagrada en el artículo 87 del Código Contencioso Administrativo cuyo termino de caducidad de conformidad con lo establecido en el Artículo 44 de la Ley 446 de 1998 modificatorio del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo es de 2 años.

Dentro de este contexto y teniendo en cuenta que los predios fueron adquiridos por METROVIVIENDA mediante Escrituras Públicas No.2692 del 7 de diciembre de 1999 y 1920 del 14 del mismo mes y año, registradas respectivamente el 22 de diciembre y el 6 de enero de 2000, y toda vez que la solicitud de conciliación fue radicada en la Procuraduría General de la Nación el 21 de enero de 2002, se concluye que la acción contractual esta caducada por haber transcurrido mas de los 2 años que la Ley determina para impugnar en ejercicio de la misma.

Pese a lo anterior, es pertinente dar aplicación a lo preceptuado por las normas transcritas de la Ley 388 de 1997, las cuales en primer lugar ponen de presente la prevalencia indiscutible del interés general sobre el interés particular, actividad que en el caso de las entidades públicas y específicamente para este asunto de METROVIVIENDA, se materializa en el ejercicio de la función administrativa, la que de conformidad con lo determinado en el artículo 209 de la Constitución Política es la que está al servicio de los intereses generales, finalidad en la que sin lugar a dudas se enmarca la actividad desarrollada por METROVIVIENDA.

Así mismo, y conforme a lo establecido en el artículo 59 de la Ley 388 no cabe duda que METROVIVIENDA, en su condición jurídica de Empresa Industrial y Comercial del Estado, goza de la facultad de adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles para desarrollar las actividades previstas en los artículos de la Ley 9 de 1989 y 58 de la Ley 388 de 1997.

En este sentido es claro que la actividad de compra desarrollada por la Entidad, respecto de los inmuebles de propiedad de la Iglesia Nazarena está amparada en preceptos legales, que reglan totalmente el ejercicio de la facultad otorgada a las entidades públicas para adquirir inmuebles y destinarlos a los fines previstos en la Ley.

Es así como la misma Ley determina que "El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes" y agrega la ley en el mismo artículo que,"...El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o Distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica..."

Vale la pena aclarar que el avalúo efectuado por METROVIVIENDA a través de la entidad contratada para el efecto, además de ajustarse estrictamente a los parámetros legales, es un avaluó corporativo por solicitud de La Empresa, significando lo anterior que es realizado por un número determinado de perito cuyo precio se adopta por consenso después de amplias discusiones y no por mayoría. Es decir, que no se circunscribe al estudio efectuado por una sola persona, ofreciendo por tanto, mayor credibilidad y seriedad.

Lo anterior significa que la compraventa efectuada por las entidades públicas para los fines establecidos en la ley es reglada y no permite discusión ni acuerdo en el precio por parte de los interesados. Pues al contrario, es claro que la entidad pública no puede apartarse del valor que arroje el avalúo practicado en legal forma y en aplicación de los métodos establecidos en la ley (Decreto 1420 de 1998), pues de hacerlo estaría violando la ley por pagar un valor diferencial, bien sea este inferior o superior al establecido en el avalúo, sin que existiera fundamento alguno que justificara su actuación.

Dentro de este contexto, se precisa que no existe obligatoriedad de solicitar avalúo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, pues normativamente además de este Instituto actualmente gozan de competencia para fijar el valor comercial de los predios que van a adquirir las entidades públicas, los peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes. Así las cosas METROVIVIENDA actúo dentro de los parámetros legales, sin que tenga ninguna fuerza el comentario efectuado por la entidad solicitante sobre el punto.

Adicionalmente y en cuanto al trámite dado a las presuntas objeciones formuladas por el interesado, se aclara que dentro del procedimiento señalado en la ley, no se establece la posibilidad de objetar en vía administrativa el citado avalúo, pues una vez comunicada la oferta de compra solo determina que si transcurridos 30 días después de su comunicación no se llega a acuerdo procederá la expropiación, sin que haya lugar ni siquiera a recursos en la vía gubernativa (Art. 61 Ley 388 de 1997).

Pese a lo anterior, METROVIVIENDA dio trámite a las inquietudes del interesado, de manera directa, siendo atendida de manera personal por la entidad Avaluadora (Lonja), quienes en detalle analizaron con él representante de la Iglesia todos los aspectos del estudio realizado, explicando en detalle su contenido técnico a fin de que fueran entendidos los fundamentos que le dieron origen así como el resultado del avalúo, siendo claro que se había elaborado dentro de los parámetros legales, técnicos y económicos y que gozaba del rigorismo y seriedad requeridos.

Con base en lo anterior, no es cierto que no hayan sido escuchadas las inquietudes del interesado y que pese a no existir obligación legal, como se anotó, se ofrecieron todas las garantías que llevaron al interesado aceptar la oferta y evitar el trámite expropiatorío, adicionalmente tampoco es cierto que la fijación del precio conforme a la Ley haya anulado el consentimiento del vendedor, pues es evidente que en respeto de los principios de justicia y equidad la Ley lo que garantiza es la determinación del precio imparcial, es decir, sin la intervención y presiones de las partes interesadas sino determinado con base en fundamentos técnicos y profesionales.

En cuanto a la afirmación de la apoderada referente a la presunta intimidación efectuada por METROVIVIVENDA, respecto a la venta directa o a la necesidad de que el proceso concluyera en expropiación, se aclara que en primer lugar las adquisiciones por motivos de utilidad pública e interés social son forzosas y en segundo lugar, la intimidación que pretende hacerse valer en contra de METROVIVIENDA, deviene de la Ley, pues dentro de la reglamentación del proceso y atendiendo a los fines de utilidad pública y a la prevalencia de! Interés general, estableció como obligatorio para la entidad pública la iniciación del proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa (art. 61 Ley 388 de 1997).

Adicionalmente, es claro que el valor comercial determinado en el avalúo, se determina conforme a la reglamentación urbanística vigente al momento de su práctica y no respecto a la futura, que se espere va a tener el predio.

-. Daño Moral y daño a la vida de relación:

Las personas jurídicas no son sujeto de perjuicios morales, pues no son susceptibles de recibir daño moral sino exclusivamente material, si los perjuicios morales consisten en un dolor físico o psíquico, no hay lugar entonces a indemnización por este concepto a favor de personas jurídicas.

Así las cosas, no es cierto que la venta haya sido injusta ni mucho menos el precio irrisorio.

Mala fe contractual: Hecho del príncipe.

No existió mala fe contractual por parte de Metrovivienda en razón de que durante el procedimiento de enajenación voluntaria y al momento de la realización del respectivo avaluó del inmueble, los avaluadores tuvieron en cuenta que a la fecha del mismo no había sido incorporado como nueva área urbana dicho inmueble, existiendo tan sólo un "Proyecto de decreto de asignación de tratamiento especial de incorporación", lo que se constituyó en una mera expectativa, que no es susceptible de valoración comercial,

En este sentido, no se cumplió con la totalidad de los trámites señalados para el efecto de la incorporación como área urbana, consagrados en el Acuerdo 6 de 1990 y 26 de 1996, vigentes a la fecha de realización del avaluó.

Así mismo, él avaluó realizado se efectuó de conformidad con lo señalado en el artículo 22 del Decreto 1420 de 1998, el cual señala que para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberá tener en cuenta la clase de suelo, es decir, si es urbano, rural, de expansión urbana, suburbano o de protección.

Conforme a lo anterior se reitera que por no existir Decreto de incorporación como área urbana del inmueble en cuestión, no era posible otorgarle dicho carácter al momento de la realización del avalúo.

En este orden de ideas, difícil resulta aceptar que se haya actuado de mala fe, máxime si se tiene en cuenta que el avaluador analizó la situación integral del inmueble, concluyendo que por no haber sido incorporado como nueva área urbana, siguiendo los trámites legales que debían culminar con la expedición de un Decreto de asignación de tratamiento especial de incorporación, lo cual no ocurrió, no era posible valorarlo en condiciones diferentes a los demás predios.

Lo anterior permite inferir que el demandante esta malinterpretando y dándole un alcance que no corresponde al principio de la buena fe, toda vez que bajo el manto de la aplicación de dicho principio, no pueden las partes del negocio jurídico celebrado, violar abiertamente la normatividad aplicable a sus actuaciones, como lo son el Acuerdo 6 de 1990, vigente en ese momento así como el Decreto 1420 de 1998 "Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9^a de 1989, el articulo 27 del Decreto - Ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto - Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de Avalúos".

Ciertamente, la aplicación de la buena fe en materia negocial implica para las partes la observancia de una conducta enmarcada dentro del contexto de la corrección, la claridad y la reciproca lealtad que se deben los contratantes

5. Recomendación al Comité de Conciliación.

Con base en los anteriores argumentos se concluye que no hay lugar a conciliar las pretensiones solicitadas por la apoderada de la persona jurídica interesada, pues tal como se anotó se actuó de acuerdo al procedimiento de enajenación forzosa totalmente reglado, en desarrollo del cual no se vislumbra violación alguna a la ley que afecte el acto contractual suscrito entre las partes.

En este orden de ideas, la Secretaria Técnica del Comité recomienda al Comité de Conciliación no conciliar las pretensiones formuladas en el presente asunto.

6. Decisión del Comité de Conciliación

La recomendación es acogida por el Comité de Conciliación, razón por la cual se decide no conciliar.

Teniendo en cuenta lo anterior el Secretario General de la Entidad asistirá a la Procuraduría en la fecha de la citación en representación de la Entidad.

7. Lectura de la Resolución No.020 del 11 de marzo de 2002 "Por la cual se modifican los artículos Segundo y Tercero de la Resolución No.017 de 2002".

A petición de la Directora de Apoyo Corporativo se modificaron los artículos Segundo y Tercero de la Resolución 017 de 2002, de lo cual resultó la Resolución No.020 del 11 del marzo de 2002 expedida por el Gerente General de la Empresa, la cual se dio a conocer al Comité de Conciliación.

Como resultado de lo anterior el Comité de Conciliación lo integran los funcionarios que a continuación se relacionan.

• El Gerente General o su delegado.

• El Secretario General.

• El Director Jurídico.

• El Director de Predios.

• El Director de Apoyo Corporativo.

• El Subgerente de Planeación de Proyectos.

• El Subgerente Técnico.

• El Subgerente de Divulgación y Apoyo a las Comunidades,

• El Tesorero.

El Jefe de la Oficina de Control Interno asistirá al Comité con voz pero sin voto.

En constancia se firma la presente acta el 11 de marzo de 2001 por los miembros del Comité de Conciliación de METROVIVIENDA.