RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

2214200

Bogotá, D. C.

Concepto 45 de 2005

Noviembre 23 de 2005

Señor

MIGUEL GUILLERMO LUGO NASSER

Presidente

ASOCUR TECHO AGRUPACIÓN 10

Carrera 78 No 0-70

Ciudad

Radicación 2-2005-52662

ASUNTO: Su consulta sobre aplicación del Reglamento de Copropiedad.

Radicación 1-2005-46189

 Ver  Concepto de la Sec. General 30428 de 2001 y 49 de 2005; 21 de 2008

Reciban un cordial saludo Señor Miguel Guillermo:

Hemos considerado el oficio radicado según el asunto, en el cual usted formula varios interrogantes sobre el alcance de las disposiciones contenidas en el régimen de propiedad horizontal establecido conforme a la Ley 675 de 2001, los cuales serán atendidos en el mismo orden contenido en su documento.

PREGUNTA: "1. Estando vigentes las Asociaciones y no habiéndonos adaptado a la ley 675, por cuanto la Sentencia de la Corte Constitucional manifiesta que esta puede ser acogida o no, es importante saber si podemos seguir operando bajo el nombre de ASOCUR TECHO DIEZ, independientemente del Consejo Central de la Agrupación Urbanización Techo"

RESPUESTA: De acuerdo a una interpretación literal efectuada a la Ley 675 de 2001, se observa que dicha norma señaló derogatoria expresa¹ a las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998. Pero ello, no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley.

Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86, que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan subordinados a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

Dispone el inciso 2º del articulo Ibídem que" Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces." ²

Para atender o relacionado con su inquietud sobre si pueden"seguir operando", es importante que usted tenga presente los casos en que de conformidad a la Ley procede la extinción de la propiedad horizontal y de acuerdo a ello, sean ustedes quienes determinen si se encuentran incursos en alguna de las causales correspondientes, y tener fundamento para tomar dicha decisión.

La ley prevé que la propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

PREGUNTA: "2. En caso de seguir operando independientemente, queremos conocer los requisitos indispensables para el efecto, y en caso contrario conocer los requisitos para liquidar la Asociación."

RESPUESTA: Personalidad jurídica. Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.

De acuerdo a la ilustración que antecede, aunque el sometimiento al régimen de propiedad horizontal es una forma representativa del derecho de asociación que ampara la Constitución y la Ley, no se aplica en éste evento el esquema jurídico de las asociaciones de derecho privado.

En efecto, la mencionada ley 675 de 2001, es un estatuto orgánico que consolida dentro del derecho positivo Colombiano, la columna jurídica única sobre la cual se deben adoptar las decisiones que sobre el tema corresponda. Ello es evidente cuando la misma norma expresó en el artículo 3º "Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse."Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.³

La coexistencia de organizaciones generadas, una, en un reglamento de copropiedad, y la otra, en el ejercicio de la autonomía de la voluntad del individuo, si es posible, siempre y cuando el objeto intrínseco no sea el mismo.

Esto es, que el reglamento de copropiedad esta encaminado al manejo, mantenimiento y su permanente subsistencia, la asociación puede estar destinada a mayores fines o complementarios, inclusive puede apoyar tareas que aparezcan en el reglamento, pero sin reemplazarlas.

Significa lo anterior, que el sometimiento al régimen de propiedad horizontal, es un gravamen o una limitación a la propiedad, de ahí que ésta surge tal como lo hemos señalado, cuando se protocoliza la escritura publica que señale su constitución, y ulterior registro ante la Oficina de Instrumento Públicos.

Mientras que la asociación es una reunión de un grupo de personas naturales o jurídicas en desarrollo de un objeto lícito, el cual se cumple a través de una persona jurídica independientemente considerada⁴ de sus constituyentes y rige por un reglamento o estatuto. El reglamento de copropiedad tiene claridad jurídica su adecuación, en cuanto que solamente puede regular aspectos de manejo de bienes comunes.

La asociación de copropietarios es una organización de derecho privado, no sujeta al régimen de propiedad horizontal, y dependiendo la forma y contenido de sus objetivos tiene diferentes formas para el surgimiento de su personalidad jurídica.

En consecuencia, las causales de liquidación de la persona jurídica que ha nacido en el régimen de propiedad horizontal, tal como hemos vistos son taxativas; Mientras que las del régimen ordinario de las asociaciones, son reguladas entre otras normas por el Decreto Distrital 059 de 1991⁵, en el cual se expresa:

Las asociaciones se disolverán en los siguientes casos:

Cuando transcurridos dos años a partir de la fecha de reconocimiento de la personería jurídica, no hubiere iniciado sus actividades.

b. En los casos previstos en los estatutos.

c. Por la imposibilidad de cumplir el objeto para el cual fue creada.

d. Cuando se cancele la personería jurídica.

Las fundaciones se disolverán en los siguientes casos.

Cuando transcurridos dos (2) años desde el reconocimiento de la personería jurídica, no hubiere iniciado sus actividades.

Cuando se cancele la personería jurídica.

Por extinción de su patrimonio o destrucción de los bienes destinados a su manutención, según el artículo 652 del Código Civil.

PREGUNTA: "2. Puede el Consejo Central revocar las determinaciones de una Asamblea General de Copropietarios, esto debido a la siguiente situación:

a. En asamblea de agosto 6 de 2003 se votó por una Descentralización Parcial. Más adelante en un comunicado firmado por el presidente del Consejo Central, nos informa lo siguiente: El Consejo Central determinó la Centralización Parcial de la Urbanización.

b. En asamblea del día 2 de abril de 2005 se presento una proposición de excluir a los delegados de las Agrupaciones Nueve, Diez y Locales Comerciales propuesta que fue aprobada según acta adjunta. Sin embargo, el Consejo Central nuevamente revoca esta determinación. Para constancia de esto, adjuntamos fotocopia de Acta de Asamblea de la Agrupación Diez donde uno de los delegados manifiesta que si fueron excluidos y que mediante votación interna los volvieron a reintegrar."

RESPUESTA: La Ley 675/01, establece que entre otros requisitos, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

Por lo tanto, lo relacionado con los derechos y obligaciones que corresponde asumir y atender a cada residente y usuario de la copropiedad, deberán estar incorporados en el respectivo reglamento, de tal forma que lo allí señalado en los aspectos administrativos, será de forzoso cumplimiento, que entre otros aspectos debe mencionar lo relacionado con el horario, y en caso de no contemplarlo, será un asunto que debe decidir la Asamblea General.

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica en razón de los derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

*Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad honorem.

*Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.

*Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, el trámite previsto es establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal⁶.

En relación directa a su interrogante, debemos manifestarle que los órganos de dirección y administración de la persona jurídica son: la Asamblea General de propietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el Administrador de edificio o conjunto.

La asamblea general está integrada por los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y condiciones previstas en la ley, y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá entre otras funciones básicas las nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, y no este instituido el Consejo de Administración en el respectivo reglamento, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

Sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares.

Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.

En todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Cuando se presenten divergencias relacionadas con los fines establecidos en la administración de bienes comunes, la norma previó que la solución de conflictos generado en las dificultades de convivencia se implementará conforme a lo previsto en el propio reglamento de propiedad horizontal, observándose siempre el debido proceso interno, garantía constitucional obligatoria que en ningún caso puede ser vulnerado.

PREGUNTA: "4. La Alcaldía de Kennedy expide una Resolución 033 de sep. 3 de 2003, la cual en nuestro concepto corresponde únicamente a una inscripción. Es ésta resolución sólo una inscripción?, o es una Resolución de reconocimiento como Representante Legal a la persona nombrada por el Consejo Central como administrador de la agrupación Urbanización Techo? Esto, teniendo en cuenta que para expedir una Representación Legal se requiere adaptación del Reglamento o Estatutos Internos a la Ley 675 de 2001, además de que dicha adaptación debió haber sido aprobada por una Asamblea General, situación que hasta el momento no se ha dado. Es de anotar que la opinión predominante entre expertos y conocedores de la Propiedad Horizontal es que sin reforma al Reglamento y debidamente aprobado por la Asamblea General de la Copropiedad, continuará rigiéndose por el régimen anterior."

RESPUESTA: En relación directa con los hechos planteados en su comunicación, consideramos oportuno comentarle que la Administración Distrital tiene dentro del Régimen de Propiedad Horizontal una competencia restringida que solamente se limita a los aspectos regístrales que se desprenden de la actuación administrativa que implica la inscripción de la existencia de la respectiva persona jurídica y su representación legal.

La única función que otorgó la ley 675 de 2001 a las autoridades municipales y/o Distritales, es en materia de registro e inscripción, fijándole una competencia muy precisa así:

"ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."

En virtud de la facultad legal que tiene las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principios administrativos de celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNICO, determinó:

"ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.

PARÁGRAFO.⁷ Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital.

Por lo tanto, las autoridades territoriales no ejercen ninguna actividad de inspección y vigilancia de éste tipo de organizaciones.

En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas, tal como hemos manifestado, le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria.

Finalmente, es importante manifestarle que éste Despacho estará atento para colaborarles en los demás aspectos que correspondan de manera directa a la competencia que la ley ha señalado a la Administración Distrital en los términos anotados.

Cordialmente,

MANUEL ÁVILA OLARTE

Subdirector de Conceptos

Copia de información. Dra. Damiana Patricia Amexzquita Mendez Alcaldesa Local de Kennedy. Transversal 80 No 41 A 34 Sur

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

¹ Ley 675 de 2001, Art. 87

² Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26  de junio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis,

³ Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002

⁴ Decreto Ley 2150 de 1995, Art. 40

⁵ Art. 29, en concordancia con el Código Civil Colombiano Art. 633 y siguientes.

⁶ Art. 14, Num 4º C.P.C.

⁷ Adicionado por el Art. 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.