RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

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Concepto 21 de 2008 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C.

Fecha de Expedición:
04/01/2008
Fecha de Entrada en Vigencia:
04/01/2008
Medio de Publicación:
No se publica
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

2214200

Bogotá D.C.,

Concepto 021 de 2008

Enero 04 de 2008

Señora

CARMEN SORAYA DE FERNANDEZ

Calle 48 A Sur No. 78-57 Barrio Jackelin

Alcaldía Local de Kennedy

Ciudad.

Radicación 2-2008-618

Asunto: Su solicitud de concepto sobre régimen general de propiedad horizontal instituido por la Ley 675 de 2001. RAD. 1-2007-52696, 3-2007-33922

 Ver los Conceptos de la Sec. General 45 de 2005;  1, 3, 13, 23 , 52 y 59 de 2008

Cordial Saludo, Señora Carmen.

La Administración Distrital ha recibido su oficio del asunto en el cual expresa algunas inquietudes sobre criterios legales instituidos en el régimen de propiedad horizontal, formulando una serie de preguntas que atenderemos en el mismo orden en que fueron formuladas.

PRIMERA PREGUNTA: "Que se me informe, por éste mismo medio (escrito), si un conjunto que se encuentra sometido a la ley 182 de 1948, se encuentra bajo el régimen de Propiedad Horizontal así la escritura de protocolización de reglamento no se aclare."

RESPUESTA: Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior les otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica.

Así las cosas, es claro que una vez cumplidos los requisitos exigidos tanto en la legislación anterior como en la actual, esto es, la protocolización a través de escritura pública del reglamento de propiedad horizontal y su correspondiente inscripción ante la Oficina de Instrumentos Públicos, surge automáticamente, se reitera, la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

En consecuencia, así no se encuentre expresado en la respectiva escritura pública, por ministerio directo de la ley 675 de 2001, tal como hemos anotado, las disposiciones allí contenidas regulan todos los aspectos inherentes a las Entidades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal.

SEGUNDA PREGUNTA: "Que se me informe, cuales son los requisitos para que un conjunto se someta a la ley de Propiedad Horizontal".

RESPUESTA: El derecho de dominio sobre los bienes comunes nace directamente del derecho que adquirieron los propietarios de los bienes privados. Es decir, de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio de los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa.

Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

La norma1 define al régimen de Propiedad Horizontal, como ..."Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.", el cual se encuentra regulado por un reglamento o estatuto que señala los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a ese tratamiento.

En relación con los requisitos que establece la Ley 675 de 2001, para el sometimiento a su disposiciones, en el artículo 5º aparecen discriminados los presupuestos mínimos que se deben incorporar el la respectiva escritura, así:

"ARTÍCULO 5º. Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal. a escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1º. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2º. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4º. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título"

TERCERA PREGUNTA: "Que se me informe, que se debe hacer cuando los propietarios de un conjunto no quieren someter el reglamento a la ley 675 del 3 de agosto de 2001, porque se les incrementa; el estrato socio económico; los servicios públicos domiciliarios; el impuesto predial, entre otros" (destacado hace parte del texto)

RESPUESTA: De acuerdo a una interpretación literal efectuada a la Ley 675 de 2001, se observa derogatoria expresa2 a las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998.

Ello, no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley.

Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86, que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan subordinados a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

Así mismo dispone el inciso 2º del articulo Ibidem que..."Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces." 3

Al respecto, es importante que se tenga en cuenta que el sometimiento a las disposiciones del régimen de propiedad horizontal, no genera modificación o incremento alguno en estrato socio económico o en servicios públicos domiciliarios, o en impuesto predial, por cuanto, además de que sus disposiciones son claras en que están dirigidas únicamente a regular la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.4

Al respecto de su inquietud, es importante que se tenga en cuenta que la Ley 675 de 2001, incorpora una excepción en materia impositiva cuando señala:

"ARTÍCULO 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986."

CUARTA PREGUNTA: "Que se me informe, cuales son los beneficios de tener una copropiedad o conjunto bajo el régimen de propiedad horizontal".

RESPUESTA: De acuerdo con las previsiones legales contenidas en los artículos 32 a 36 de la Ley 675/2001, una vez constituida la propiedad horizontal legalmente, se origina una persona jurídica sin ánimo de lucro cuyo objeto es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, cuyo órgano supremo de dirección es la asamblea general de propietarios.

Esta persona jurídica tiene por fin último la adecuada administración de los bienes comunes, de los cuales no es dueña, pues los mismos pertenecen directamente a los propietarios de los bienes privados de acuerdo con el respectivo coeficiente de copropiedad sobre los bienes comunes y en tal medida.

La circunstancia de que esta persona jurídica sea 'sin ánimo de lucro' únicamente implica que no esté configurada para repartir entre los propietarios las utilidades obtenidas en su ejercicio, sin que de ello pueda colegirse que se desvirtúan los derechos inherentes a los titulares de las unidades privadas en relación con la copropiedad sobre los bienes comunes y sus diversas implicaciones ya referenciadas".5

De otra parte, la propia Ley 675/01, señaló principios orientados sobre los cuales está cimentado el Régimen de Propiedad Horizontal, que indudablemente nos permiten inferir los beneficios que otorga el sometimiento correspondiente a dicha forma de administración de la copropiedad privada, señalando:

"ARTÍCULO 2º. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:

1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.

3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación."

QUINTA PREGUNTA: "Que se me informe, hasta cuantas reuniones o asambleas se debe realizar para lograr reforma un Reglamento" (destacado hace parte del texto)

RESPUESTA: La Asamblea General se reunirá de manera ordinaria y extraordinaria. La primera se produce por derecho propio en la oportunidad que señale el reglamento de propiedad horizontal, o en su defecto dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento del periodo presupuestal. La segunda, cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Las reuniones pueden ser presénciales o no presénciales, por lo tanto, habrá reunión de la Asamblea General cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. La sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad.

Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.

Las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior.

Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.

Como excepción a la norma general que hemos venido analizando, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, y se deberán adoptar en reunión presencial, que no sea consecuencia de segunda convocatoria, salvo que concurra el 100% de los coeficientes, así:

*Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

*Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

*Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

*Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

*Reforma a los estatutos y reglamento.

*Desafectación de un bien común no esencial.

*Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

*Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

*Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

*Liquidación y disolución.

En consecuencia, si en una sola reunión sea ordinaria o extraordinaria, se reúne como mínimo el 70% de coeficientes de copropiedad, será suficiente para implementar la reforma de estatutos que usted pregunta.

SEXTA PREGUNTA: "Que sucede cuando un conjunto tiene deudores moroso (sic) por cuotas de administración y se encontraba con la ley 182 de 1948, y reforma su reglamento a la ley 675 de 2001."

RESPUESTA: Las obligaciones pecuniarias generadas en virtud al sometimiento al régimen de propiedad horizontal, son causadas por el sostenimiento y administración de bienes comunes, de tal forma que independientemente el transito de legislación implementado por la expedición de la Ley 675 de 2001, no afecta o altera la causacion del pago. Es decir, en uno u otro régimen, siempre ha existido el compromiso económico.

SEPTIMA PREGUNTA: "Que se me informe si un Barrio puede llegar a ser propiedad horizontal, cuales son los requisitos para tal fin." (destacado hace parte del texto)

RESPUESTA: El régimen de copropiedad se entiende como un gravamen que está haciendo el titular del dominio de una unidad privada, sobre la misma, y puede por lo tanto, en la misma forma en que le dio vida jurídica en unión con otros titulares de igual derecho de otras unidades, entrar a liquidarla y disolverla, y puede igualmente por lo tanto, en el tiempo y de la misma forma, originar un ente del mismo género que aglutine a las mismas unidades o a distintas, pero en ese evento, debe tener en cuenta como aspectos de previsión que no se cause ningún desmedro o lesión jurídica a las obligaciones y derechos comunes, y que la división que se pretenda efectuar nos desfigure la esencia de la prestación de algunos beneficios como seguridad, puertas comunes, servicios compartidos (parqueadero), citófonos, etc.

Por lo tanto con fundamento en el ejercicio de la autonomía de la voluntad, el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º de la ley 675 de 2001, que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

En relación directa con su pregunta consistente en determinar si un Barrio puede llegar a ser propiedad horizontal, estamos dando traslado del presente documento a la Secretaría Distrital de Planeación Distrital, Entidad que conforme a lo establecido en el Decreto Distrital No. 550 de 2006, tiene como objeto orientar y liderar la formulación y seguimiento de las políticas y la planeación territorial, económica, social y ambiental del Distrito Capital, para que atienda la respuesta correspondiente y se la suministre en forma directa.

OCTAVA PREGUNTA: "Se me informe si un conjunto residencial puede dejar de serlo y pasar a ser un barrio como tal, que requisitos se necesitan para dicho trámite."

RESPUESTA: La Ley 675 de 2001, artículos 9, 10, 11 y siguientes señaló las causales y el procedimiento en que se puede apoyar la extinción de la propiedad horizontal.

Dicha ley prevé que la propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.

2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.

3. La orden de autoridad judicial o administrativa.

En caso de demolición o destrucción total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.

La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.

Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.

Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.

Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.

El conjunto de derechos, deberes y limitaciones mencionados se concretan en un reglamento de copropiedad exigido por la ley, adoptado por la unanimidad de los propietarios, el cual debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles sometidos a él.

Igualmente, y de conformidad a la respuesta a la anterior pregunta, le informamos que en relación directa con su pregunta consistente en determinar si un conjunto residencial puede dejar de serlo, para convertirse en Barrio, estamos dando traslado del presente documento a la Secretaría Distrital de Planeación Distrital, Entidad que conforme a lo establecido en el Decreto Distrital No. 550 de 2006, tiene como objeto orientar y liderar la formulación y seguimiento de las políticas y la planeación territorial, económica, social y ambiental del Distrito Capital, para que atienda la respuesta correspondiente y se la suministre en forma directa.

NOVENA PREGUNTA: "Que se me informe a partir de que ley en Colombia se comienza a hablar de Propiedad Horizontal, así los reglamentos de los conjuntos no lo especifican quedan sometidos a dicho régimen" (sic).

RESPUESTA: La presente respuesta la otorgamos con fundamento en recuento histórico que sobre el tema hizo la Corte Constitucional,6 al analizar la exequibilidad del artículo 29 de la ley 675 de 2001, cuando mencionó:

"3. Régimen de propiedad horizontal

El Art. 669 del Código Civil consagra el derecho de dominio o propiedad como "el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno".

Este concepto fue modificado por el Art. 10 del Acto Legislativo 01 de 1936, en virtud del cual "la propiedad es una función social que implica obligaciones". Esta disposición fue reproducida en el Art. 58 de la Constitución Política vigente, en el cual se agregó que a dicho derecho "le es inherente una función ecológica".

La doctrina jurídica ha considerado que el derecho de propiedad comprende tres elementos, que son el uso (usus), el goce o disfrute (fructus) y la disposición (abusus).

La titularidad de tal derecho puede ser individual o compartida. En este último caso se considera que existe copropiedad o condominio.

Los progresos de la tecnología sobre construcción de edificaciones, la limitación de los espacios urbanos, la búsqueda de economía en la consecución de vivienda y de sitios de trabajo, la migración de habitantes del sector rural al sector urbano y la destrucción de muchos inmuebles en las dos guerras mundiales determinaron en el siglo XX el surgimiento y desarrollo de la llamada propiedad horizontal, que combina la propiedad individual y la copropiedad sobre un edificio o conjunto.

En Colombia su primera regulación se hizo mediante el Decreto Legislativo 1286 de 1948 y la Ley 182 del mismo año.

La regulación actual está contenida en la Ley 675 de 2001, (…)"

De otra parte, la doctrina 7 menciona que a finales del siglo XIX se empezó a ventilar la posibilidad de implantar legalmente el régimen de propiedad por pisos. Menciona que en 1890 fue presentando a consideración del Congreso por los juristas colombianos Dionisio Arango y Florentino Goenaga, dos artículos que no prosperaron, relacionados con la propiedad de casas divididas por pisos.

DECIMA PREGUNTA: "Que se me informe, si la administración de un conjunto puede ser encargada a personas naturales o jurídicas como; Sociedades, Empresas Unipersonales, Cooperativas, Asociaciones, Fundaciones, y en que forma se contrataría." (destacado hace parte del texto).

RESPUESTA: La Ley 675 de 2001, artículo 50, parágrafo 2º, establece;

"En los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional."

De texto legal, se infiere que efectivamente una persona jurídica societaria, o una sin ánimo de lucro, puede ejercer la actividad administradora de la propiedad horizontal, siempre y cuando esa finalidad este contemplada en su objeto social.

DECIMA PRIMERA PREGUNTA: "Quien expide la Representación Legal de un conjunto que aún no sea sometido a la ley 675 de 2001."

RESPUESTA: Inspección y vigilancia. Las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal, no están sometidas a la inspección y vigilancia de las autoridades administrativas. La única función que otorgó la ley 675 de 2001 a las autoridades municipales y/o Distritales, es en materia de registro e inscripción, fijándole una competencia muy precisa así:

"ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales."

En virtud de la facultad legal que tiene las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principio administrativos celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNICO, determinó:

"ARTICULO 50. Corresponderá a los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001.

PARAGRAFO.8 Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital.

En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria.

Finalmente, en virtud de lo expuesto, consideramos que el presente documento atiende los interrogantes planteados en su comunicación, señalándole que en el evento de que requiera complementación o mayor información, este Despacho estará en disposición de atenderle.

Cordial saludo,

MANUEL AVILA OLARTE

Subdirector de Conceptos

Copia de Trámite:

Dra. Rosa Zenaida Sánchez

Dirección de Análisis y Conceptos Jurídicos

Secretaría Distrital de Planeación

Carrera 30 No. 24-90

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

1 Ley 675 de 2001, Art. 3o

2 Ley 675 de 2001, Art. 87

3 Aparte subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-488 de 26 de junio de 2002, Magistrado Ponente Dr. Álvaro Tafur Galvis,

4 Ver sentencia Corte Constitucional C- 318 de 2002

5 Corte Constitucional Sentencia C-522 de 2002 – Comentarios Federación Nacional de Comerciantes.

6 Sentencia C-408 de 2003

7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL. PABON, Núñez Ciro, Ediciones Librería del Profesional. Cuarta Edición, 1995. Bogotá D.C. Páginas. 47 – 49.

8 Adicionado por el Art. 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.

Proyecto: Orlando Corredor Torres

Revisó: Manuel Ávila Olarte