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Concepto 56453 de 2012 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá, D.C.

Fecha de Expedición:
26/11/2012
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

2-2012-56453 / 26/11/12

 

2214200

 

Bogotá D.C., 

 

Doctor

 

RODRIGO TOVAR GARCÉS

 

Auditor Fiscal ante la Contraloría de Bogotá, D.C.

 

Carrera 35 No. 26A-10 Piso 8 Edificio Lotería de Bogotá

 

Ciudad

 

 

Asunto:

Su comunicación AF-180000 - Radicación No. 201220582 / Proceso de Responsabilidad Fiscal No. 01AF/12 de agosto 9 de 2012. Radicado No. 1-2012-54470.

 

Respetado doctor Tovar:

 

Esta Dirección recibió la comunicación del asunto, mediante la cual solicita indicar “cuál es la entidad encargada de ejercer el control y la vigilancia de las empresas que se rigen o deben cumplir las legislación de Propiedad Horizontal regulada por la Ley 675 de 2001; donde los propietarios de las áreas privadas son entidades públicas y por ende sus aportes son recursos públicos y además se invierten en bienes públicos.”

 

El artículo 1° de la Ley 675 de 2001 precisa el objeto de la misma, cual es, el de regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

 

Asimismo, el artículo 4° ídem establece: “Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.”

 

Por su parte, el artículo 16 ibídem señala que los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto.

 

A su turno, el artículo 25 ejusdem consagra que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la citada ley, coeficientes que determinaran, entre otros aspectos, la   proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, y el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio  o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

 

Adicionalmente, el artículo 32 de la misma Ley 675 de 2011 dispone: “La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.”

 

Respecto de la naturaleza y las características de la persona jurídica, el artículo 33 ídem señala que:

 

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

 

PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro”.

 

Por otro lado, el artículo 36 ibídem establece que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto.

 

Ahora bien, de acuerdo con el artículo 37 ejusdem, las decisiones de la asamblea general, que hayan sido adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto1.

 

El artículo 38 de la referida Ley estableció las funciones básicas de la asamblea general, entre las que se encuentran las de:

 

2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador. (…).

 

4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

 

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

 

6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. (…).

 

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal. (…).

 

11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.

 

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal (...)”.

 

Precisamente el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 señaló el régimen de reuniones de la asamblea general, indicando que lo haría de manera ordinaria, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. También podrá reunirse extraordinariamente, cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, y en todo caso las decisiones de dicha asamblea deberán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, actas que en todo caso podrán ser impugnadas por el administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, cuando éstas no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

 

Otro de los órganos de dirección y administración de la persona jurídica lo constituye también el administrador, quien ejerce la representación legal y la administración del edificio o conjunto, cuyos actos y contratos se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

 

El administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros, presumiéndose la culpa leve en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

 

Así, se tiene que dentro de las funciones del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, se encuentran las de:

 

“2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. (…).

 

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

 

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

 

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

 

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

 

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

 

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

 

12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.

 

13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.

 

14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.”

 

En línea con los órganos de dirección y administración antes descritos, se cuenta también con el Consejo de Administración, obligatorio para los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, y potestativo de tenerlo, en los edificios o conjuntos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados.

 

Las funciones asignadas al Consejo de Administración son las de tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

 

Adicionalmente a lo expuesto, el artículo 56 de la Ley 675 de 2001 consagró la obligatoriedad para los conjuntos de uso comercial o mixto, de contar con Revisor Fiscal, elegido por la asamblea general de propietarios, quien no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

 

Por su parte, los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios, caso en el cual podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.

 

Respecto de las funciones del revisor fiscal, el artículo 57 de la Ley 675 de 2001 dispone que como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley”.

 

Sobre las responsabilidades de los revisores fiscales, el artículo 7° de la Ley 1474 de 2011, adicionó el numeral 5° al artículo 26 de la Ley 43 de 1990, del siguiente tenor literal:

 

5. Cuando se actúe en calidad de revisor fiscal, no denunciar o poner en conocimiento de la autoridad disciplinaria o fiscal correspondiente, los actos de corrupción que haya encontrado en el ejercicio de su cargo, dentro de los seis (6) meses siguientes a que haya conocido el hecho o tuviera la obligación legal de conocerlo, actos de corrupción En relación con actos de corrupción no procederá el secreto profesional”.

 

Adicionalmente, la Ley 1314 de 2009 “Por la cual se regulan los principios y normas de contabilidad e información financiera y de aseguramiento de información aceptados en Colombia, se señalan las autoridades competentes, el procedimiento para su expedición y se determinan las entidades responsables de vigilar su cumplimiento”, aplicable a todas las personas naturales y jurídicas que, de acuerdo con la normatividad vigente, estén obligadas a llevar contabilidad, así como a los contadores públicos, funcionarios y demás personas encargadas de la preparación de estados financieros y otra información financiera, de su promulgación y aseguramiento, estipuló en su artículo 9:

 

Artículo 9°. Autoridad Disciplinaria. La Junta Central de Contadores, Unidad Administrativa Especial con personería jurídica, creada por el Decreto Legislativo 2373 de 1956, actualmente adscrita al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, en desarrollo de las facultades asignadas en el artículo 20 de la Ley 43 de 1990, continuará actuando como tribunal disciplinario y órgano de registro de la profesión contable, incluyendo dentro del ámbito de su competencia a los Contadores Públicos y a las demás entidades que presten servicios al público en general propios de la ciencia contable como profesión liberal. Para el cumplimiento de sus funciones podrá solicitar documentos, practicar inspecciones, obtener declaraciones y testimonios, así como aplicar sanciones personales o institucionales a quienes hayan violado las normas aplicables”. (Subrayado fuera del texto).

 

Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la Ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir al Comité Convivencia2, o a los mecanismos alternos de solución de conflictos.

 

Por supuesto, el artículo 8 de la citada Ley 675 de 2001 dispuso algunas funciones en cabeza del Alcalde Municipal o Distrital, así: “Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

 

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

 

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales”.

 

En igual sentido, el parágrafo del artículo 47 ídem referido a las actas de las decisiones de la asambleas, señaló que: “Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo”.

 

Por ello, mediante el artículo 50 del Decreto Distrital 854 de 2001, el Alcalde Mayor delegó a los Alcaldes Locales, la “inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001, por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal, sobre la constitución de edificios o conjuntos.

 

Para el ejercicio de la función delegada, la competencia de los Alcaldes Locales se determinará respecto a los edificios o conjuntos que se encuentren ubicados dentro de la correspondiente jurisdicción territorial de cada localidad.

 

La facultad delegada se desarrollará conforme con los requisitos fijados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001”.

 

A su vez, el artículo 3° del Decreto Distrital 192 de 2002, adicionó un parágrafo al artículo 50 del mencionado Decreto Distrital 854 de 2001, disponiendo que: “Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001.

 

Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital.

 

De lo hasta aquí expuesto, se colige que la Ley 675 de 2001, de una parte,consagró la existencia de tres (3) órganos de dirección y administración de la persona jurídica, a saber, la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto, encargados de cumplir las funciones expresamente señalados en dicha ley, en los decretos reglamentarios de la misma, en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios; y de otra parte, si bien previó la obligatoriedad para los conjuntos de uso comercial o mixto, de contar con Revisor Fiscal, ninguna disposición de la referida Ley asignó a entidad, organismo u autoridad distrital o nacional, la función de ejercer inspección y vigilancia a las personas jurídicas surgidas de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, pues como se anotó, la función otorgada a los alcaldes distritales fue sólo en relación con la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas  a los propietarios, cuando estas les sean negadas.

 

A la conclusión anterior también arribó la Oficina Asesora Jurídica del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, al responder una petición sobre la vigilancia y control de la propiedad horizontal, cuando consideró:

 

La Ley 675 de 2001 es la norma que establece y regula los órganos de la propiedad horizontal, así en el artículo 36 determina que los órganos de dirección y administración de la persona jurídica son: la asamblea general, el consejo de administración y el administrador.

 

Esta ley dispone las funciones de cada uno de estos órganos de dirección y administración, teniendo que la asamblea general de propietarios dentro de sus funciones como máximo órgano de la copropiedad3, debe adoptar las decisiones conforme a las normas legales y al reglamento, y realizar la elección y remoción del Revisor Fiscal y su suplente.

 

El artículo 56 de la Ley 675 de 2001 determina que el Revisor Fiscal es obligatorio en los conjuntos de uso comercial o mixto, correspondiendo a sus funciones las señaladas en la Ley 43 de 1990 o las de las normas que la modifiquen adicionen o complementen.

 

Por lo que a manera de conclusión se puede advertir que la ley no estableció una autoridad específica para el “control y vigilancia” de la propiedad horizontal. Tal control y vigilancia la tienen los copropietarios como responsables directos o indirectos del nombramiento de los órganos de administración conformados por el administrador y el consejo de administración, quienes además reunidos en asamblea general de copropietarios pueden elegir un Revisor Fiscal.

 

Adicionalmente, cualquier conflicto en razón a la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos o el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, el artículo 58 de la Ley 675 de 2001 señala que puede acudirse al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, C.P.C. arts. 435 y ss.)4. (Subrayado fuera del texto).

 

De otra parte es preciso señalar que, las/os Senadoras/es Alexandra Moreno Piraquive, Gloria Stella Díaz Ortiz, Manuel Virgüez y Carlos Alberto Banea López, presentaron el proyecto de Ley 007 / 2010-08, con el fin de modificar y adicionar la Ley 675 de 2001, en cuyos artículos 31 y 32 de la iniciativa pretendían que se adicionaran los artículos 62A y 62 B a la citada Ley 675 de 2001, sobre la inspección, vigilancia y control de la propiedad horizontal, así:

 

ARTÍCULO 31. La Ley 675 de 2001 tendrá un artículo nuevo 62A del siguiente tenor:

 

ARTÍCULO 62A. DE LA VIGILANCIA Y CONTROL. El Presidente de la República queda facultado para establecer el organismo encargado de inspección, control y vigilancia funciones que pudieren ser adscritas a una entidad ya existente.

ARTÍCULO 32. La Ley 675 de 2001 tendrá un artículo nuevo 62B del siguiente tenor:

 

ARTÍCULO 62B. FUNCIONES DE LA ENTIDAD DE VIGILANCIA Y CONTROL Son funciones de las entidad de control y vigilancia de la Propiedad Horizontal las siguientes:

 

Realizar el registro sistematizado de los Edificios y Conjuntos de uso residencial, comercial y mixto sometidos a propiedad horizontal a nivel local y nacional.

 

Expedir los actos administrativos de reconocimiento, suspensión y cancelación de personería jurídica.

 

Expedir a través de actos administrativos la inscripción y reconocimiento del representante legal, miembros del Consejo de Administración y Revisor Fiscal.

 

Expedir las Certificaciones que solicite cualquier ciudadano sobre el registro de las personas jurídicas que constituye cada Edificio o Conjunto.

 

Brindar asesoría técnica y jurídica a la propiedad horizontal a los propietarios y usuarios de propiedad horizontal.

 

Absolver las consultas y peticiones presentadas sobre las disposiciones en propiedad horizontal, ó asuntos de su jurisdicción.

 

Vigilar la disolución y liquidación de la propiedad horizontal.

 

Establecer capacitación permanente orientada a la formación en materia de propiedad horizontal, especialmente a los órganos de administración de las copropiedades.

 

Crear la escuela de formación en Propiedad Horizontal, orientada a la profesionalización de las personas que ejercen la administración.

 

Certificar la idoneidad de las personas que ejercen la actividad de administradores.Para tal efecto, deberá establecer un mecanismo transitorio de homologación para los actuales administradores.

 

Promover la participación ciudadana en los procesos de elección de los Consejos Locales, municipales y distritales de Propiedad Horizontal.

 

Promover la participación de la Propiedad Horizontal en diferentes Comités de regulación de Servicios Públicos Domiciliarios.

 

Reglamentar lo relacionado con la suscripción de las pólizas más usuales en las copropiedades.

 

Ejercer control previo sobre los reglamentos de propiedad horizontal que constituyen los  constructores y sobre las modificaciones realizadas por particulares, a los reglamentos ya existentes.

 

Promover la creación de los reglamentos internos de convivencia en las copropiedades.

 

Capacitar a los funcionarios de Policía y a la policía comunitaria en el tema de propiedad horizontal.

 

Intervenir directamente en la formulación de las normas sobre vigilancia y seguridad privada para las copropiedades, junto con la Superintendencia del ramo.

 

Capacitar a los miembros de los comités de Convivencia en lo relacionado con las diversas formas de solución de conflictos y mecanismos alternativos para dicho fin.

 

Ejercer el control de legalidad de los Reglamentos de Propiedad Horizontal”.

 

No obstante, a la fecha el proyecto de Ley no ha sido aprobado por el Congreso de la República, lo cual significa que en la actualidad ninguna autoridad, por lo menos del nivel distrital, tiene asignada la función de realizar vigilancia y control sobre la propiedad horizontal.

 

Como quiera que en la solicitud de concepto se expresa que, para el caso en particular, los propietarios de las áreas privadas son entidades públicas y por ende sus aportes son recursos públicos y además se invierten en bienes públicos, al efecto cabe anotar que, el principio de Expensas comunes necesarias”  previsto en el artículo 3° de la Ley 675 de 2011, las define como aquellas necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

 

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

 

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley”. (Subrayado fuera del texto).

 

Sobre dicho aspecto, el artículo 19 ídem señala que los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

 

Sobre el punto, el parágrafo 2° del artículo 19 indicado, expresa: “Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general”.

 

En ese marco, resulta claro que las expensas que deben pagar los copropietarios de la propiedad horizontal, están destinados a cumplir con las necesidades tendientes a la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal, y las contraprestaciones por la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos, serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.

 

En los anteriores términos se atiende su solicitud, precisando que el presente pronunciamiento se expide en los términos del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, y su alcance por lo tanto, está circunscrito a lo dispuesto por la citada disposición, y a lo expuesto por el Consejo de Estado5 y la Corte Constitucional6.

 

Finalmente, esta Dirección queda atenta a atender cualquier requerimiento o pronunciamiento adicional,  sobre el particular.

 

Atentamente,

 

LUIS EDUARDO SANDOVAL ISDITH

Director Jurídico Distrital (E)

 

NOTAS DE PIE DE PÁGINA

 

1 Mediante Sentencia C-318 de 2002, la Corte Constitucional declaró exequibles por los cargos formulados, lo acusado de los artículos 1, 3, parcial, 32, parcial, 37, parcial, 39, parcial, 42, parcial, 43, parcial, 44, parcial, 45, parcial, 47, parcial, 49, parcial, 50, parcial, 51, parcial, 53, parcial, 58, parcial, 59, parcial, y 62, parcial, de la Ley 675 de 2001, "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.", bajo el entendido de que los moradores no propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán ejercer ante las autoridades internas del mismo el derecho de petición, así como el de ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta sentencia.

 

Igualmente, declaró la exequibilidad de las normas acusadas bajo el entendido de que, cuando se trate de la imposición de sanciones por parte de las autoridades internas del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, habrá de respetarse y garantizarse a los no propietarios el ejercicio del derecho de defensa.

 

2 Artículo 58 de la Ley 675 de 2001. (…).  “1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem”.

 

3 Ver Ley 675 de 2001, Artículo 38,

 

4. Oficio 1200-E2-151023 de noviembre 23 de 2010,

 

5. Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Primera, C.P. María Claudia Rojas Lasso, providencia de julio 18 de 2012, exp. No.   110010324000200600170-00.

 

6 Sentencia C-542 de 2005.

 

c.c. N.A.

 

Anexos: N.A.

 

Proyectó:  Duvan Sandoval Rodríguez

Revisó:  Luis Eduardo Sandoval Isdith