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Concepto 220173283 de 2017 Secretaría Jurídica Distrital

Fecha de Expedición:
27/03/2019
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

2310460

 

Bogotá, D.C., 

 

Señor

 

YEISON MURILLO BEJARANO

 

Carrera 89 No. 19 a - 50 Int 3 Apto 207

 

Conjunto Prados de Capellanía

 

Ciudad

 

Asunto: Respuesta a derecho de petición de consulta. Radicado No. 1-2017-3674.

 

Respetado señor Murillo:

 

Esta Dirección recibió el derecho de petición del asunto, en el que formula la siguiente consulta:

 

“¿En la Propiedad Horizontal y conforme a lo estipulado en la Ley 675 de 2001, la Asamblea de propietarios tiene la facultad legal para adjudicar de manera permanente parqueaderos ubicados en zonas comunes?

 

- En caso de ser afirmativa la respuesta, indicar bajo que fundamento legal y cuál es el mecanismo de protocolización para este proceso.

 

- En caso de ser negativa indicar bajo qué aspectos legales se formaliza dicha prohibición y que tipo de acción legal se debe interponer.”

 

Al respecto, es procedente manifestar que las diferentes entidades y organismos que integran la Administración Distrital, están instituidas, de acuerdo con el artículo 3 del Decreto Ley 1421 de 1993, en concordancia con los artículos 311 y 322 de la Constitución Política, para cumplir las funciones y prestar los servicios a cargo del Distrito Capital, promover el desarrollo integral del territorio, contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, prestar los servicios públicos que determine la ley, construir las obras que demande el progreso local, ordenar el desarrollo del territorio, promover la participación comunitaria, el mejoramiento social y cultural de los habitantes; garantizar el desarrollo armónico e integrado de la ciudad, y cumplir las demás funciones que le asignen la Constitución y las leyes.

 

En ese orden de ideas, cada entidad y organismo distrital debe cumplir con las funciones y competencias asignadas por la normativa legal, reglamentaria y distrital correspondiente, teniendo en cuenta que según el artículo 123 de la Constitución Política, los servidores públicos están al servicio del Estado y de la comunidad, y ejercerán sus funciones en la forma prevista por la Constitución, la ley y el reglamento, sin que por disposición del artículo 121 Superior, ninguna autoridad del Estado pueda ejercer funciones distintas de las que le atribuyen la misma Constitución y la ley, aunado al hecho de que el artículo 6 ídem, establece que los servidores públicos son responsables por infringir la Constitución y las leyes, así como por la omisión o extralimitación en el ejercicio de sus funciones.

 

Para el efecto, el Decreto Distrital 323 de 2016 estableció la Estructura Organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, asignando a la Subsecretaría Jurídica, en materia de emisión de conceptos y pronunciamientos jurídicos, mediante el artículo 9 ídem, la función de: “4. Emitir pronunciamientos jurídicos cuando exista disparidad de criterios jurídicos entre sectores administrativos de coordinación de la administración distrital o al interior de un mismo sector administrativo, a solicitud del/la Alcalde/sa Mayor, del respectivo Secretario/a de Despacho o de los/as Jefes de las oficinas jurídicas o las dependencias que hagan sus veces”, en tanto que por medio del artículo 11 del mismo Decreto, se atribuyó a la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, la función de “5. Expedir  los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia”.

 

En ese sentido, el ejercicio de las funciones antes descritas se enmarcan dentro del ámbito funcional y competencial de las entidades y organismos distritales, por lo tanto, los conceptos que se expidan por parte de esta Dirección, están dirigidos a coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades propias de las entidades de la administración distrital, y en tratándose de las solicitudes elevadas por los particulares, las mismas deberán corresponder o enmarcarse dentro del actuar de las diferentes entidades y organismos del Distrito Capital, o referirse al cumplimiento de funciones y servicios a cargo del ente territorrial.

 

Por consiguiente, es evidente que la materia objeto de la petición se enmarca dentro de la órbita del derecho privado, por cuanto hace referencia a que se absuelva una consulta relacionada con las facultades y/o actuaciones de una instancia de naturaleza privada como es la asamblea de propietarios de una propiedad horizontal, sobre la que ninguna entidad u organismo del Distrito Capital tiene funciones de regulación, reglamentación y/o de inspección, vigilancia y control, salvo algunas funciones expresamente atribuidas por la Ley 675 de 2001, a los alcaldes, en relación con la persona jurídica surgida con ocasión del sometimiento de un edificio al régimen de propiedad horizontal.

 

Sin embargo, hay que aclarar que la Ley 675 de 2001 asigna algunas funciones a los alcaldes, las cuales están contenidas en su artículo 8, así:

 

Artículo 8. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

 

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

 

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.”

 

En igual sentido, el parágrafo del artículo 47 ídem establece que: “Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo”.

 

Del contenido de las anteriores disposiciones, resulta claro que existen algunas obligaciones específicas a cargo de los alcaldes, las cuales pueden ejercer por sí mismos o a través de sus delegados, y para el caso de Bogotá, D.C., el Alcalde Mayor mediante el artículo 50 del Decreto Distrital 854 de 2001, adicionado con un parágrafo por el artículo 3 del Decreto Distrital 192 de 2002, delegó en los/as Alcaldes/as Locales, las funciones a las que aluden los artículos 8 y el parágrafo del artículo 47 ídem.

 

Entonces y conforme a lo expuesto, la Ley 675 de 2001 fijó unas funciones específicas y concretas a cargo de los alcaldes municipales o distritales, contempladas en el artículo 8 y el  parágrafo del artículo 47, dentro de las que no se encuentra ninguna que atribuya a tales autoridades, ni a las entidades y organismos del Distrito Capital, efectuar actividades de asesoría, orientación, direccionamiento, absolución o servir de órgano consultivo en el funcionar de las entidades sin ánimo de lucro surgidas del sometimiento de los edificios al régimen de propiedad horizontal, pues lo que previó la citada Ley 675 de 2001, es que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto, previendo además el artículo 55 ídem, que: “Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”.

 

En ese orden de ideas, y ante la falta de competencia de esta Dirección para emitir un concepto sobre las inquietudes formuladas, se recomienda que para la orientación y asesoría en los aspectos objeto de la petición, se acuda a los consultorios jurídicos de cualquiera de las Facultades de Derecho de las universidades oficialmente reconocidas, donde le pueden prestar la asesoría que requiere sobre el caso en particular.

 

No obstante y a manera de ilustración, a continuación se precisarán algunos aspectos en torno a la propiedad horizontal y concretamente al funcionamiento de la persona jurídica que surge del sometimiento del edificio a dicho régimen; e igualmente se describirá lo que la Ley 675 de 2001 señala sobre los bienes comunes; y también se precisarán algunos aspectos en relación con la solución de conflictos surgidos entre los propietarios y los órganos de dirección de la persona jurídica.

 

La Ley 675 de 2001 establece que una vez se registre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la escritura pública mediante la cual el edificio se somete al régimen de propiedad horizontal, surge una persona jurídica, cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes; manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro. Por su parte, el patrimonio estará constituido por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

 

A su vez, la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración si lo hubiere y al administrador del conjunto. En el caso concreto de la asamblea general, la misma estará constituida por los propietarios y/o copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, quienes tienen derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella, decisiones que deberán adoptarse de conformidad con las normas legales y reglamentarias, que serán obligatorias para todos los propietarios, para el administrador, los demás órganos, y para los usuarios y ocupantes del edificio y deben constar en actas.

 

En asamblea general se examina la situación general de la persona jurídica, se efectúan los nombramientos, se aprueban las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente año a su reunión.

 

Adicionalmente, la asamblea también participa de la aprobación o no de los estados financieros y el presupuesto anual, así como de las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias; de la elección y remoción de los miembros del consejo de administración y del revisor fiscal, si existiere; y de la aprobación de las reformas al reglamento de propiedad horizontal, entre otras actuaciones.

 

En relación con los bienes comunes, la Ley 675 de 2001 establece en su artículo 3 que son las: “Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”

 

Por su parte, el artículo 3 ídem, también define los bienes comunes esenciales como los: “Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”

 

En cuanto a la naturaleza de tales bienes comunes, el artículo 147 ibídem establece:

 

Artículo 19. Alcance y naturaleza. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

 

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

 

PARÁGRAFO 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.

 

PARÁGRAFO 2º. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.”

 

En relación con los parqueaderos destinados para los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto, el artículo 22 de la misma Ley 675 de 2001, señala que: Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.” (Subrayado fuera del texto).

 

Nótese que los artículos 20 y 22 hacen referencia a los parqueaderos como bienes comunes, disponiendo expresamente el artículo 22 mencionado, que los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto, podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados, de manera equitativa, es decir, que a cada propietario le asiste el derecho de que le sea asignado el disfrute de dicho bien común, en términos de equidad, de acuerdo con lo que disponga el reglamento de propiedad horizontal y en la forma que lo establezca la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica.

 

En ese orden de ideas, la asignación de los parqueaderos comunes debe obedecer a un criterio de equidad, teniendo en cuenta que todos los propietarios del edificio o conjunto cuentan con el derecho de que los mismos les sean asignados, de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones de la asamblea general de propietarios, instancia que al adoptar las decisiones sobre dicho aspecto, habrá de tener en cuenta que el artículo 22 de la Ley 675 de 2001, contempla que dicha asignación deberá hacerse de forma equitativa.

 

Para el efecto, las decisiones de la asamblea  general de propietarios, entre ellas las relacionadas con la asignación de los bienes comunes para el disfrute de los mismos por parte de los propietarios del edificio o conjunto, según el artículo 47 ídem, se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

 

En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

 

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

 

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

 

Parágrafo. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.”

 

En el caso de que exista alguna discrepancia en relación con la decisión de la asamblea general de propietarios, el artículo 49 ibídem establece que: “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.”.

 

Adicional a lo anterior, debe tenerse en cuenta que el artículo 58 de la pluricitada Ley 675 de 2001, consagra respecto de la solución de conflictos lo siguiente:

 

Artículo 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

 

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

 

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

 

PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas. 

 

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).

 

Y frente a la competencia de las autoridades jurisdiccionales, el artículo 17 del Código General del Proceso atribuye la competencia a los jueces civiles municipales, en única instancia, para conocer: “4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal”.

 

A su turno, el artículo 20 ídem, asigna a los  jueces civiles del circuito el conocimiento en primera instancia de los siguientes asuntos: “8. De la impugnación de actos de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas sometidas al derecho privado, sin perjuicio de la competencia atribuida a las autoridades administrativas en ejercicio de funciones jurisdiccionales.”

 

De lo expuesto, se colige que para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto; o entre estos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica; se podrá acudir al comité de convivencia y a los mecanismos alternos de solución de conflictos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Adicionalmente, se podrá acudir a los jueces civiles competentes, con ocasión de los mismos sujetos mencionados, todo en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.

 

En los anteriores términos y desde el ámbito de competencias de esta Dirección[1], se da respuesta a la petición, la cual tiene el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

 

Atentamente,

 

ANA LUCY CASTRO CASTRO

 

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

 

c.c. N.A.

 

Anexos: N.A.

 

Proyectó: Duvan Sandoval Rodríguez

 

Revisó: Ana Lucy Castro Castro

 

NOTAS DE PIE DE PÁGINA



[1]Las funciones de la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos normativos están contenidas en el artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016.