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Concepto 220186695 de 2018 Secretaría Jurídica Distrital

Fecha de Expedición:
23/05/2018
Fecha de Entrada en Vigencia:
Medio de Publicación:
La Secretaría Jurídica Distrital aclara que la información aquí contenida tiene exclusivamente carácter informativo, su vigencia está sujeta al análisis y competencias que determine la Ley o los reglamentos. Los contenidos están en permanente actualización.


 
 

Memorando

2310460

Bogotá D.C., 

 

Señora

BERNARDA GUEVARA DE BENÍTEZ

 

Asunto: Su solicitud de concepto. Radicado 1-2018-6478.

 

Respetada señora Guevara:

 

Se recibió su comunicación del asunto, mediante la cual solicita la emisión de concepto jurídico frente a la posibilidad de que una persona que no fue elegida como miembro del Consejo de Administración en la Asamblea General ordinaria de un conjunto residencial pueda, posteriormente, ser nombrada con dicha calidad por parte de los miembros electos del citado Consejo. Asimismo, las disposiciones legales que amparan a dicha persona para actuar como miembro del Consejo de Administración y, la validez de las decisiones que se adopten por parte de dicha instancia con su participación. 

 

Al respecto, sea en primer término precisar que la Ley 675 de 2001Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”, asigna algunas funciones a los alcaldes, las cuales están contenidas en su artículo 8, así:

 

Artículo 8. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

 

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

 

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

 

En igual sentido, el parágrafo del artículo 47 ejusdem establece que “Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo”.

 

Del contenido de las anteriores disposiciones, se desprende que existen algunas obligaciones específicas a cargo de los alcaldes, las cuales pueden ejercer por sí mismos o a través de sus delegados y que, para el caso de Bogotá, D.C., el Alcalde Mayor delegó[1] en los/as Alcaldes/as Locales, las funciones a las que aluden las citadas disposiciones.

 

Conforme a lo expuesto, dentro de las funciones concretas a cargo de los alcaldes municipales o distritales, contempladas en el artículo 8 y el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001, no se encuentra ninguna que atribuya a tales autoridades, ni a las entidades y organismos del Distrito Capital, definir aspectos concretos del funcionamiento de las entidades sin ánimo de lucro surgidas del sometimiento de los edificios al régimen de propiedad horizontal.

 

En ese orden de ideas, la absolución de la consulta formulada se da en cumplimiento de la obligación prevista en el Título II de la Ley 1437 de 2011, sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015 y, en consecuencia, lo aquí dispuesto se emite a manera de orientación y en concordancia con lo señalado en el artículo 28 ejusdem.

 

Hechas las anteriores precisiones, esta Secretaría se permite absolver su consulta en los siguientes términos:

 

I. De la Ley 675 de 2001.

 

i. Constitución, composición y alcance de las decisiones de los Consejos de Administración.

 

Con el propósito de definir la constitución, composición y alcance de las decisiones de los Consejos de Administración de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, es menester acudir al Capítulo XII de la Ley 675 de 2001, que como se indicó previamente, adoptó todo lo concerniente a la constitución y funcionamiento del régimen de propiedad horizontal.

 

Así, el artículo 53 ídem establece la obligatoriedad de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, de constituir un Consejo de Administración integrado por un número impar de mínimo tres (3) propietarios o sus delegados; mientras que, para los edificios o conjuntos con igual destinación que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

Esta última circunstancia se extiende a los edificios o conjuntos de uso residencial integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, respecto de los cuales, la norma establece que también será potestativo consagrar un Consejo de Administración en sus reglamentos.

 

En cuanto a su naturaleza, de la lectura del artículo 55 de la misma norma, se desprende que el Consejo de Administración se constituye en un órgano decisorio cuyo propósito es el cumplimiento de los fines de la persona jurídica, para lo cual, conforme al artículo 54 ejusdem, deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal haya estipulado un quórum superior.  

 

ii. De la elección de los miembros del Consejo de Administración.

 

Definidas las características del Consejo de Administración de la propiedad horizontal, es necesario determinar la forma en que se da la elección de los miembros que componen dicha instancia decisoria. Para ello, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el Capítulo X “De la Asamblea General” de la Ley 675 de 2001, que al respecto señala:

 

ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

 

Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. 

 

Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.

 

“ARTÍCULO 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

 

(…)

 

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en su defecto, será de un año”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).

 

De esta manera, la Asamblea General de la Propiedad Horizontal se constituye en el órgano de dirección de la persona jurídica que reúne a todos los propietarios de bienes privados, quienes podrán actuar directamente o a través de representante o delegado. A dicho órgano de dirección, conforme al numeral 5 del 38 ejusdem, le corresponde, entre otros, “Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en su defecto, será de un año”.

 

iii. De las reuniones de la Asamblea General.

 

El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y subsiguientes establecen el régimen de reuniones de la Asamblea General de propietarios, el cual resulta de gran importancia, en tanto establecen las formalidades que dotan de validez las reuniones y decisiones de este órgano de dirección.

 

Así, se tiene que la Asamblea General se reunirá de manera ordinaria por convocatoria del administrador, por lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, salvo disposición distinta prevista en el reglamento de propiedad horizontal. Además, en forma extraordinaria cuando circunstancias imprevistas o urgentes lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

 

Sin perjuicio de lo anterior, el artículo 40 ídem establece la posibilidad de que la Asamblea se reúna por derecho propio, esto es, sin previa convocatoria, en forma ordinaria, el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal. También, señala que será válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

 

iv. Del quorum en las reuniones de la Asamblea General.

 

Los artículos 45 y 46 de la Ley 675 de 2001 fijan el quorum requerido para que la Asamblea General de propietarios pueda sesionar y tomar decisiones. De esta manera, el artículo 45 ídem establece, como regla general, que la Asamblea sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen como mínimo, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y decidirá con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. 

 

Como excepción, se establecen los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior, así como los eventos en que la Asamblea General no haya podido reunirse por falta de quorum, caso en el cual, en la segunda convocatoria podrá sesionar y decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

 

Por su parte, el artículo 46 ibídem establece los casos en que se requiere mayoría calificada para la toma de decisiones:

 

“ARTÍCULO 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

 

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

 

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

 

4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

 

5. Reforma a los estatutos y reglamento.

 

6. Desafectación de un bien común no esencial.

 

7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

 

8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.

 

9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.

 

10. Liquidación y disolución (…)”.

 

II. Del caso concreto.

 

El día 8 de abril de 2018 se celebró la Asamblea General ordinaria del Conjunto Residencial “Barcelona Plaza”, en la cual se aprobó el nombramiento de cinco (5) miembros principales y dos (2) suplentes del Consejo de Administración. Posteriormente, una persona que no había aspirado a ser elegida manifestó su interés de formar parte de dicha instancia decisoria para la vigencia 2018-2019, aduciendo la potestad del Consejo para aceptar su postulación.

 

La peticionaria, en su calidad de administradora y representante legal del conjunto residencial, indaga sobre la posibilidad de que el Consejo de Administración nombre a esta persona que no fue elegida como tal por la Asamblea General de propietarios. Asimismo, las disposiciones legales que amparan a dicha persona para actuar como miembro del Consejo de Administración y, la validez de las decisiones que se adopten por parte de dicha instancia con su participación. 

 

III. Conclusiones

 

Esta Secretaría encuentra que la única instancia facultada jurídicamente para elegir a los miembros del Consejo de Administración de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es la Asamblea General de Propietarios. Lo anterior, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, según el cual, la Asamblea General de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que tiene, entre otras funciones, la de “Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en su defecto, será de un año”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).

 

Es así como, conforme a la Ley, ni el Consejo de Administración ni ninguna otra instancia o autoridad de la propiedad horizontal diferente a la Asamblea General de Propietarios, puede abrogarse la facultad de elegir a las personas que obrarán en calidad de miembros del Consejo de Administración.

 

Por lo tanto, en la medida que no hay norma que ampare la posibilidad de que el Consejo de Administración elija a sus propios miembros, de presentarse una situación como la descrita, tal decisión no tendrá validez. Asimismo, las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración con la participación de personas elegidas por instancia diferente a la Asamblea General de Propietarios, se entenderán nulas por contravenir las normas de propiedad horizontal.

 

Atentamente,

 

ANA LUCY CASTRO CASTRO

 

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

 

Proyectó: Ginna Paola Quintero Sacipa

Revisó:    Ana Lucy Castro Castro

 

NOTAS DE PIE PÁGINA



[1][1] Delegación efectuada mediante el artículo 50 del Decreto Distrital 854 de 2001, adicionado con un parágrafo por el artículo 3 del Decreto Distrital 192 de 2002.