RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Bogotá, D.C.

Radicado 38328.

Señor

Calle 98 No. 22 - 64

Ciudad

Ver el Concepto de la Secretaría General 30428 de 2001

Reciba un cordial saludo, señor Cardoso:

El señor Personero Delegado para la Vigilancia Administrativa remitió a este Despacho la consulta por usted elevada ante la citada Entidad, a través de la cual plantea algunas discrepancias que han surgido con la Asesora Jurídica de la Localidad de Chapinero, frente al reconocimiento de la personería jurídica los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, con ocasión de la expedición de la Ley 675 de 2001. Tal discrepancia, según su escrito, consiste fundamentalmente en cuanto a la personería jurídica de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal antes de expedirse la Ley 675 de 2001, y la aparente necesidad de que estos entes, tengan que solicitar nuevamente el reconocimiento de dicha personería.

Con la expedición de la citada Ley se recoge y unifica toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se menoscaben las situaciones jurídicas que la legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas bajo tales normas.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 o 428 de 1998, conforman una personería jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

La personalidad jurídica de que tratan las citadas disposiciones se adquiere de manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos como claramente lo señalaba el artículo 5º del Decreto 1365 de 1986. A través de este Decreto se reglamentaron las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre propiedad horizontal, y dispuso que "Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente".

Por su parte la Ley 675 de 2001, que constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica.

Así las cosas, es claro que una vez cumplidos los requisitos exigidos tanto en la legislación anterior como en la actual, esto es, la protocolización a través de escritura pública del reglamento de propiedad horizontal y su correspondiente inscripción ante la Oficina de Instrumentos Públicos, surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación. Si no efectúan las modificaciones dentro del plazo que la misma ley les concede, el único efecto que se produce es que la misma se entiende incorporada en tales reglamentos, de suerte que cualquier decisión que se adopte, contraria a las nuevas normas, es ineficaz, pero manteniéndose incólume la personalidad jurídica de los entes constituidos con anterioridad.

En cuanto a la atribución otorgada a las autoridades municipales para llevar el registro de tales personas jurídicas, así como para expedir la certificación sobre su existencia y representación legal, para el caso del Distrito Capital, viene siendo ejercida por los Alcaldes Locales, desde antes de expedirse la Ley 675 de 2001.

En efecto, el Decreto 1365 de 1986 por el cual se reglamentaron las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, disponía en el artículo 7º lo siguiente:

La Ley 675 de 2001 recoge prácticamente en los mismos términos lo que señalaba el citado Decreto, al consagrar en el artículo 8 que: "La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad."

Para cumplir con el anterior procedimiento, en el inciso segundo del citado artículo se indica que el interesado deberá presentar ante el funcionario o entidad competente la escritura contentiva del régimen de propiedad horizontal debidamente registrada, así como los documentos que demuestren el nombramiento y aceptación tanto del representante legal como del revisor fiscal, agregando que en ningún caso deberá exigirse trámites o requisitos adicionales.

Para el cumplimiento del lo dispuesto en la citada Ley, el Alcalde Mayor expidió el Decreto 854 de 2001, consagrando en el artículo 50 lo siguiente:

Así las cosas, es claro que en materia de propiedad horizontal, la facultad de las autoridades municipales es la de llevar el registro de las mismas y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la Ley 675 de 2001 a los cuales hicimos referencia precedentemente, así como lo relacionado con la orden para que se expida copia de las actas de asamblea general, cuando esta le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada Ley.

En los anteriores términos damos respuesta a su consulta, sobre la cual estaremos atentos a suministrarle cualquier aclaración adicional.

Cordialmente,

Director Estudios y Conceptos

Copia: Dr. Jorge Eliécer García – Personero Delegado

Dr. Gerardo Burgos Bernal – Subsecretario Asuntos Locales de la Secretaria de Gobierno.

Dra. Claudia María Monsalve Gómez - Alcalde Local Chapinero

HDM/MAO

0709-976