RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Dar concepto sobre las cubiertas de las edificaciones de Propiedad Horizontal que pueden ser consideradas parte del espacio público 

(...) el régimen de propiedad horizontal tiene, entre otras, las siguientes características: Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero. (...) el régimen de propiedad horizontal impone también obligaciones para el propietario que tienen que ver con aquellas conductas cuya observancia resulta indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla a cabalidad sus objetivos. Son obligaciones de los propietarios, por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y las extraordinarias) correspondientes para cubrir adecuadamente los gastos en que se incurra para mantener los bienes comunes, de manera que cumplan con sus finalidades. Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate. 

(...) corresponde a los copropietarios a través de la Asamblea General, definir en su reglamento, en concordancia con lo establecido en el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, las calidades que deben reunir los postulantes para ser designados al Consejo de Administración, cuando, no siendo obligatoria su constitución al interior de la propiedad horizontal, dicho órgano de administración esté debidamente consagrado en el reglamento de propiedad horizontal. 

(...) corresponde a la Asamblea General de Propietarios aprobar las reformas al reglamento de la propiedad horizontal. Dicha asamblea está compuesta por la totalidad de los propietarios de los bienes privados, o por sus representantes, los cuales tendrán derecho a participar en la deliberación y a votar en las decisiones que se adopten. Al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación. 

Eleva consulta sobre el administrador y/o representante legal de una propiedad horizontal, tales como si puede o no actuar sin haber hecho el registro de su correspondiente nombramiento, si puede celebrar contratos en nombre de la sociedad o si puede despedir empleados, a lo que en su respuesta, se remite a la Ley 675 de 2001, el Régimen de propiedad Horizontal, señalando señalando con claridad que la competencia de la alcaldesa Mayor y por delegación de los alcaldes locales únicamente está prevista para la inscripción y certificación de la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la referida ley, así como ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando éstas le sean negadas y en ese orden de ideas aun cuando la norma no establece las consecuencias directas o explicitas de la no inscripción ante la autoridad competente de un nombramiento de persona natural o jurídica como administrador de una propiedad horizontal, es evidente que la falta de inscripción, genera un impacto directo en las facultades legales ante la entidad competente que expide la certificación, quien no podrá reconocer para los efectos jurídicos en el ejercicio del rol asignado al administrador, a aquel que no surtió para el efecto, la debida inscripción de nombramiento. 

Eleva consulta sobre el administrador y/o representante legal de una propiedad horizontal, tales como si puede o no actuar sin haber hecho el registro de su correspondiente nombramiento, si puede celebrar contratos en nombre de la sociedad o si puede despedir empleados, a lo que en su respuesta, se remite a la Ley 675 de 2001, el Régimen de propiedad Horizontal, señalando señalando con claridad que la competencia de la alcaldesa Mayor y por delegación de los alcaldes locales únicamente está prevista para la inscripción y certificación de la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la referida ley, así como ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando éstas le sean negadas y en ese orden de ideas aun cuando la norma no establece las consecuencias directas o explicitas de la no inscripción ante la autoridad competente de un nombramiento de persona natural o jurídica como administrador de una propiedad horizontal, es evidente que la falta de inscripción, genera un impacto directo en las facultades legales ante la entidad competente que expide la certificación, quien no podrá reconocer para los efectos jurídicos en el ejercicio del rol asignado al administrador, a aquel que no surtió para el efecto, la debida inscripción de nombramiento. 

Solicita concepto jurídico con el objeto que se absuelvan las inquietudes relacionadas con la propiedad horizontal, tales como (¿) ¿A la pregunta 1. La personalidad jurídica que reconoce la Ley 675 se adquiere de manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal¿ (¿) ¿A la pregunta 2. A lo largo del proceso de disolución y liquidación la capacidad legal de la persona jurídica subsiste solamente para realizar los actos que conduzcan al cumplimiento de esa finalidad, y por tal razón no puede realizar nuevas operaciones en cumplimiento de su objeto lo cual no excluye que los negocios sociales pendientes al tiempo de la disolución sean continuados y concluidos por el liquidador¿. (¿) ¿A la pregunta 3. Respecto a la segunda parte de su interrogante se precisa que, la Ley 675 de 2001, la cual constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, en su artículo 4º establece que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica¿. (¿) ¿la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica que surge individualmente como consecuencia del sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un edificio o conjunto, la cual subsiste en tanto no sea objeto de disolución y liquidación¿.  

"...cierto es que la situación fáctica descrita en el presente caso no se encuentra consagrada puntualmente en la Ley 675 de 2001; no obstante, dicha norma establece cuáles son los requisitos que deben cumplirse por los peticionarios a efectos de obtener de parte de las alcaldías locales la correspondiente certificación de existencia y representación legal de la propiedad horizontal, razón por la cual la autoridad local debe apegarse específicamente a lo que al respecto establece la norma. Por ello, hasta tanto la asamblea general no se reúna y decida lo pertinente a los miembros del consejo de administración, éste último no podrá válidamente nombrar al administrador y en ese orden de ideas no podrá la autoridad local certificar su existencia y representación legal, toda vez que no se habrá dado cumplimiento cabal al segundo requisito consagrado en el artículo 8° de la Ley 675 de 2001, relativo a los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal". 

Resuelve el interrogante sobre la necesidad de representación de un abogado para impugnar una decisión de Asamblea General de Copropietarios en un Edificio sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo al marco normativo de la ley 675 de 2001 y el Código General del Proceso, concluye, que tanto los propietarios como los demás residentes (no propietarios) pueden solicitar en cualquier momento a la Administración de la Copropiedad copia de las actas de las asambleas de copropietarios, y en el evento que el administrador se niegue a entregar la copia solicitada, se puede acudir ante la respectiva Alcaldía Local e interponer la queja y será el dicho ente público el que le exigirá al Administrador su entrega, so pena de iniciar un proceso de carácter policivo que termina en una sanción de tipo administrativo. Por último, para impugnar la decisión adoptada por la Asamblea General de Copropietarios, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 20 y 73 del Código General del Proceso, se debe presentar la demanda por intermedio de apoderado (abogado inscrito) ante el Juez Civil del Circuito, donde se surte el trámite a través de un proceso verbal conforme a lo consagrado en los artículos 368 y 382 ibídem. 

Por una parte la ley no establece limitaciones al ejercicio del derecho de asociación y por otra, el ejercicio del derecho de asociación está garantizado tanto para particulares como para servidores públicos. El ser servidor público no es óbice para ejercer un cargo de dirección en una asociación de copropietarios.  

La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, la denominación o nombre corresponderá al edificio o conjunto, y su domicilio será el municipio o distrito donde se localiza. La personalidad jurídica deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 ó 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados. Por su parte la Ley 675 de 2001, que constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos, de tal forma que a partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal. 

A los Alcaldes municipales o Distritales solamente les fue atribuida la función de certificar la existencia de esa persona jurídica y quien ejerce la representación legal, así como, que interviene en atender las peticiones en las cuales haya sido negada previamente a entrega de copia de acta de Asambleas ordinarias o extraordinarias, y en tal evento, ordenará al Administrador o Consejo de Administración, según sea el caso, la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. 

El servicio de energía que se presta en las zonas comunes de las Unidades Inmobiliarias Cerradas UIC, constituye un servicio público domiciliario y conforme a la Ley 675 de 2001, debe ser asumido por la persona jurídica constituida por la UIC. Diferente es el alumbrado público que debe ser asumido por los municipios o distritos. Si se pensara que en las zonas comunes de las UIC existe alumbrado público, se desconocería, además de la normatividad sobre la materia, el principio de igualdad contenido en el artículo 13 Constitucional, pues en ese evento no sólo deberían los municipios como responsables de la prestación del servicio de alumbrado público, asumir el costo del alumbrado en las zonas comunes de las UIC, sino igualmente el alumbrado que se generaría en cualquier edificio no sometido a propiedad horizontal, esto es el generado por ejemplo en las escaleras de un edificio como el señalado, y así con cada uno de este tipo de inmueble. 

Respecto a las decisiones adoptadas por los miembros de las Asambleas de Propietarios, la Ley 675 de 2001, por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal, señala taxativamente, en los artículos 47 y 49, los mecanismos que deben surtirse en caso de inconformidad y la forma idónea para su impugnación, sin que la Administración Distrital pueda pronunciarse sobre la validez o no de las Asambleas Extraordinarias, pues no le ha sido asignada competencia legal para el efecto. Debe tenerse en cuenta que para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, se puede acudir a la autoridad jurisdiccional con el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal. 

Las modificaciones al reglamento de propiedad horizontal deben guardar directa relación o corresponder al querer o voluntad de la mayoría de los asambleístas de conformidad con lo lineamientos estipulados en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001. La persona jurídica instituida bajo el Régimen de Propiedad Horizontal organizada bajo la modalidad de conjunto comercial o mixto por mandato legal se encuentra obligada a contar con un Revisor Fiscal. Los demás bienes sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal que no se encuentren integrados como conjuntos de uso comercial o mixto no tienen la obligación contar con Revisor Fiscal. Las facultades de la Asamblea respecto de los poderes que se le presentan se limitan a la verificación de los requisitos establecidos al efecto en la normatividad que los rige, por lo cual se estima que puede trasgredirse la misma si se excede en dichas atribuciones, quedando fuera de su competencia el "derogar o invalidar" los poderes. Así las cosas, la voluntad expresada en el poder o mandato no se puede interpretar de manera distinta a lo en él expresado por el mandante. 

Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior les otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores. Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación. En consecuencia, así no se encuentre expresado en la respectiva escritura pública, por ministerio directo de la ley 675 de 2001, tal como hemos anotado, las disposiciones allí contenidas regulan todos los aspectos inherentes a las Entidades sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal. 

El artículo 25 de la Ley 675 de 2001, señala que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley, para determinar entre otras condiciones, el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el respectivo reglamento de copropiedad. En relación con la causación de intereses, en el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, se establece que el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior. Mientras subsista incumplimiento en el pago de las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, así como que el acta de la Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. Dicha publicación precisa el parágrafo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes. 

¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿ actualmente el Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal, en ejercicio de su función de promoción de proyectos dirigidos a fortalecer las organizaciones sociales y comunitarias del Distrito Capital, viene brindando orientación a la ciudadanía en el tema del fortalecimiento a las personas jurídicas relacionadas con la propiedad horizontal, a través de la Subdirección de Fortalecimiento de la Organización Social¿ 

¿ al considerar que un determinado órgano administrativo está actuando y produciendo hechos y actos con efectos jurídicos, esa atribución debe estar soportada en su existencia y contenida en el respectivo reglamento o estatuto que indique el funcionamiento de la persona jurídica¿, en el evento de que el respectivo organismo administrativo actúe sin tener legitimidad institucional, debe entenderse que sus pronunciamientos son ineficaces, alcance previsto por el propio legislador, viciando las expresiones de voluntad efectuadas y que se pretendan hacer valer, por la no adecuación al nuevo régimen de propiedad horizontal¿, la Asamblea General de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la ley, y tendrá entre otras funciones básicas las de nombrar y remover libremente al Administrador y a su suplente, cuando fuere el caso, y si no existe la figura administrativa del Consejo de Administración en el respectivo reglamento, cualquier otra forma deliberativa y decisoria, se considera irregular¿ cuando el Administrador actúa, lo hace a nombre de la persona jurídica y su nominación se debe cumplir conforme esté previsto en el respectivo reglamento. Entonces, si para el nombramiento del Administrador no se han cumplido las formalidades acordadas por la propia persona jurídica, podría generarse un vicio de legitimidad, el cual repercute en sus actos y puede ser subsanado por el transcurso del tiempo (prescripción), o por la manifestación convalidante de quien está efectivamente legitimado para ello. 

El objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Es decir, esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

Frente a si hay un límite en la cantidad de poderes que puede representar válidamente en la Asamblea General de Copropietarios y si el voto se toma por el porcentaje de coeficientes o por una persona un voto,¿ La Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

¿ el objeto de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar la inscripción de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

La Ley 675 de 2001, fija el marco normativo del régimen de propiedad horizontal¿ esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a esta norma, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los alcaldes locales¿ debe anotarse que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8 de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

Respecto a la solicitud relativa al procedimiento para obtener un acta del consejo de administración de un edificio residencial, se tiene que el artículo 47 de la ley 675 de 2001 señala que ¿Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo¿. En virtud de la facultad legal que tienen las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principios de celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, delegó en los Alcaldes Locales de Bogotá D.C. la inscripción y expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, así como ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios.  

¿ conforme a lo dispuesto por el artículo 8º de la Ley 675 de 2001, la certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica constituida mediante el procedimiento señalado en el artículo 4º de la citada norma, corresponde a los Alcaldes Municipales y Distritales del lugar de ubicación del Edificio o Conjunto o a la persona o entidad en quien éstos deleguen la facultad¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 ídem, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en los artículos 4º y 8º de la referida Ley¿ la certificación a que se refiere la Ley 675 ibídem, se circunscribe a la existencia y representación Legal de la Persona Jurídica, y no al otorgamiento de la personería jurídica, toda vez que dicho trámite no es adelantado por las autoridades distritales sino directamente por los Representantes Legales del Conjunto Residencial, quienes deben constituir la Propiedad Horizontal mediante escritura pública debidamente registrada y de esta forma obtener la personería jurídica correspondiente¿ la función de expedir la certificación sobre la existencia y representación legal de la Copropiedad del Conjunto Residencial ¿, corresponde en el Distrito Capital al Alcalde Local de la zona donde se encuentra ubicada la respectiva propiedad horizontal.  

¿ en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

¿La Ley 675 de 2001 fijó el marco normativo del régimen de propiedad horizontal, y en su artículo 1° determina que su objeto es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal¿ (¿) ¿En el artículo 8º se determinan las competencias de las entidades territoriales frente al régimen de propiedad horizontal y señala como obligación: "Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad¿ (¿) ¿es facultad de la Asamblea General de copropietarios decidir respecto de la existencia de la figura del Revisor Fiscal, situación que recae única y exclusivamente en cabeza de este órgano¿ (¿) ¿una vez aprobada por el citado órgano dicha designación, el administrador del edificio o conjunto deberá presentar ante el Alcalde de la localidad respectiva los documentos que demuestren el nombramiento y aceptación tanto del representante legal como del revisor fiscal, así como de la escritura contentiva del régimen de propiedad horizontal debidamente registrada, si ello no se hubiere hecho, para efectos de realizar la correspondiente inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas¿.  

Consulta sobre el régimen de propiedad horizontal. (¿) ¿se observa, que la Dirección Jurídica Distrital de la Secretaría General de la Alcaldía Mayor de Bogotá, se pronunció sobre hechos relacionados con el Régimen de Propiedad Horizontal, y previo al estudio de las normas que regulan el tema, expresó: "En efecto, por mandato de la Ley 675 de 2001 todas las discrepancias que surjan al interior de este tipo de personas jurídicas, tal como hemos manifestado, le corresponde solucionarlos a sus propias instancias, las cuales de conformidad con lo señalado en el artículo 36 de la misma, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria". (¿) ¿las divergencias que se presenten al interior de las Personas Jurídicas sometidas al Régimen de Propiedad Horizontal, se reitera, deben ser resueltas por sus órganos de dirección y administración, los cuales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la misma Ley, son la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración, si lo hubiere, y el administrador, y de manera externa la justicia ordinaria¿ (¿) ¿sobre la convocatoria a una asamblea extraordinaria por parte de los propietarios que integran por lo menos la quinta parte de los coeficientes que conforman la copropiedad, se precisa que el inciso 2º del artículo 39 de la Ley 675 de 2001, prevé que "(...) Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad¿ (¿) ¿se infiere que es dable convocar a asamblea extraordinaria, siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley, en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal que rigen a la Agrupación Residencial¿ (¿) ¿el objeto1 de la Ley 675 es regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Es decir, esta norma regula las relaciones y derechos de propiedad de los diferentes copropietarios de los inmuebles constituidos como personas jurídicas sometidos a la ya referida Ley, para lo cual otorga ciertas obligaciones a algunas autoridades públicas, dentro de las que se encuentran los alcaldes municipales y distritales, y en Bogotá D.C., los Alcaldes Locales¿ (¿) ¿En conclusión, debe anotarse que en materia de propiedad horizontal, la función de las autoridades municipales y distritales es la de adelantar el registro de las personas jurídicas reguladas por la Ley 675 de 2001, y expedir las certificaciones sobre su existencia y representación legal, previo cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo 8º de la misma Ley, así como lo relacionado con la orden para expedir copia de las actas de asamblea general, cuando ella le es negada a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición¿.  

Consulta respecto de cuál es la entidad encargada de ejercer el control y la vigilancia de las empresas que se rigen o deben cumplir las legislación de Propiedad Horizontal regulada por la Ley 675 de 2001; donde los propietarios de las áreas privadas son entidades públicas y por ende sus aportes son recursos públicos y además se invierten en bienes públicos¿ (¿) ¿El artículo 1° de la Ley 675 de 2001 precisa el objeto de la misma, cual es, el de regular la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad¿ (¿) ¿el artículo 36 ibídem establece que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto¿ (¿) ¿Otro de los órganos de dirección y administración de la persona jurídica lo constituye también el administrador, quien ejerce la representación legal y la administración del edificio o conjunto, cuyos actos y contratos se radican en cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias¿ (¿) ¿la Ley 675 de 2001, de una parte,consagró la existencia de tres (3) órganos de dirección y administración de la persona jurídica, a saber, la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto, encargados de cumplir las funciones expresamente señalados en dicha ley, en los decretos reglamentarios de la misma, en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios; y de otra parte, si bien previó la obligatoriedad para los conjuntos de uso comercial o mixto, de contar con Revisor Fiscal, ninguna disposición de la referida Ley asignó a entidad, organismo u autoridad distrital o nacional, la función de ejercer inspección y vigilancia a las personas jurídicas surgidas de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, pues como se anotó, la función otorgada a los alcaldes distritales fue sólo en relación con la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas¿. 

¿Los recursos que las entidades públicas copropietarias de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, destinan dentro de sus respectivos presupuestos para el pago de las expensas comunes de que trata la Ley 675 de 2001, no pierden la connotación de dineros públicos, por el hecho de ser destinados o apropiados para un fin específico como es el pago de las expensas comunes necesarias (¿) causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal (¿)¿ además, una vez ¿(¿) el edificio se somete al régimen de propiedad horizontal surge una persona jurídica, cuyo objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal, su naturaleza es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro. (¿) A su vez, téngase en cuenta que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración si lo hubiere, y al administrador del conjunto. (¿) El edificio conformado por bienes privados y por bienes comunes, queda sometido al régimen de propiedad horizontal y en ese sentido, la persona jurídica resultante de la constitución del edificio a dicha propiedad horizontal, debe administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes (¿) independientemente de la naturaleza pública o privada que ostenten los bienes privados. (¿) Los bienes comunes del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal (¿) y cuya propiedad (¿) está en cabeza de las entidades públicas, no pierden su naturaleza de bienes públicos por el hecho de someterse el edificio al régimen de propiedad horizontal. (¿) La Ley 675 de 2001 no hace distinción entre propiedad horizontal de edificios de naturaleza pública o privada, pero tampoco prohíbe que los edificios públicos en los que la propiedad de sus áreas radique en cabeza de varias entidades públicas, pueda someterse a dicho régimen, caso en el cual queda sometido a las disposiciones contenidas en el régimen de propiedad horizontal, (¿) ésta Dirección considera que si bien la ley no asignó a una entidad específica la función de inspección, vigilancia y control de las mismas, el control fiscal puede realizarse sobre dichas personas jurídicas, en cuanto administran recursos públicos provenientes de entidades públicas, con el fin de verificar que efectivamente tales recursos públicos hayan cumplido el fin para el cual fueron presupuestados y destinados. (¿)¿  

El concepto responde a una solicitud de intervención en un conflicto de propiedad horizontal, señalando que: “(...) la competencia del Alcalde Mayor y por delegación de los Alcaldes Locales solo está prevista para la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas. En ningún caso, establece la ley la posibilidad de dictar órdenes y medidas para el cumplimiento de los acuerdos y compromisos pactados en los diferentes órganos de dirección colectiva. (…) En este último caso, el artículo 17 de la Ley 1564 de 2012 mediante el cual se adopta el Código General del Proceso, estableció como competencia de los Jueces Civiles Municipales conocer en única instancia '4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal”. 

Precisa las facultades y régimen aplicable a la persona jurídica que surge de la constitución de la propiedad horizontal. Al respecto aclara que, conforme lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, el objeto de la persona jurídica - Propiedad Horizontal, es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes; manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados; y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. En cuanto a su naturaleza, esta es de carácter civil y no tiene ánimo de lucro. 

En relación a la problemática concerniente a la posibilidad de la convocatoria a asamblea general de copropietarios en ausencia de administrador de la copropiedad por negación de su inscripción y certificación por la Alcaldía Local de Kennedy, la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos de la Secretaría Jurídica Distrital le menciona al peticionario el artículo 40 de la ley 675 de 2001 en el cual se determina el procedimiento para la reunión ordinaria de la asamblea general de propietarios por derecho propio y el inciso segundo del artículo 39 ídem el cual regula lo referente a la convocatoria de reuniones extraordinarias. 

Reitera el concepto emitido por esta dependencia en cuanto a la a la existencia del régimen de propiedad horizontal, el mismo subsistirá hasta tanto no se configure alguna de las causales previstas en el artículo 9 de la Ley 675 de 2001 para que se declare su extinción, esto es: “(i) se presente la destrucción o deterioro del edificio o conjunto en una proporción de por lo menos el 75%; (ii) haya decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre los bienes privados o; (iii) medie orden administrativa, o judicial que decrete dicha extinción y se eleve a escritura pública tal circunstancia”.  

Dispone el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 que la propiedad horizontal una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular y su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza.  

El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 define el régimen de Propiedad Horizontal como el “Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse”, el cual se encuentra regulado por un reglamento o estatuto que señala los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido a ese tratamiento. 

La Secretaría Jurídica encuentra que la única instancia facultada jurídicamente para elegir a los miembros del Consejo de Administración de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal es la Asamblea General de Propietarios. Lo anterior, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001, según el cual, la Asamblea General de Propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que tiene, entre otras funciones, la de “Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal que, en su defecto, será de un año”. (Subrayado y negrilla fuera del texto). 

Precisa que es función de las autoridades municipales y distritales expedir copia de las actas de Asamblea General, cuando le son negadas a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

Precisa que es función de las autoridades municipales y distritales expedir copia de las actas de Asamblea General, cuando le son negadas a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

conceptúa frente a la función de las autoridades municipales y distritales expedir copia de las actas de Asamblea General, cuando le son negadas a algún copropietario, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la citada disposición. 

Conceptúa sobre la compatibilidad de una persona que funge como edil para inscribirse y ser elegido como Consejero Local de Propiedad Horizontal, y sobre la restricción de la capacidad jurídica de un edil en su condición de administrador y representante legal de una propiedad horizontal para participar de manera personal y activa en las actividades precontractuales, que conllevan a la suscripción de actos contractuales en nombre de la copropiedad. 

Conceptúa sobre la compatibilidad de una persona que funge como edil para inscribirse y ser elegido como Consejero Local de Propiedad Horizontal, y sobre la restricción de la capacidad jurídica de un edil en su condición de administrador y representante legal de una propiedad horizontal para participar de manera personal y activa en las actividades precontractuales, que conllevan a la suscripción de actos contractuales en nombre de la copropiedad.  

Aclara que quien se desempeñe como consejero local de propiedad horizontal no ostenta el carácter de empleado público, por ende, si un edil pretende postularse y ser electo como consejero local, ello no le generaría inhabilidad alguna pues los CLPH son instancias de participación ciudadana de carácter consultivo y asesor de la administración local en los asuntos relacionados con las propiedades horizontales que se encuentran en cada una de las localidades del Distrito Capital, y no ostentan la calidad de ser corporaciones públicas, ni entidades u organismos de la administración distrital.