RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS PROYECTO DE ACUERDO

"Por el cual se determina la base gravable mínima del impuesto predial unificado de los predios a los cuales no se les ha fijado avalúo catastral y se dictan otras disposiciones"

Conforme a lo dispuesto por la Corte Constitucional², es competencia exclusiva del Concejo determinar la base gravable mínima del impuesto predial unificado para los predios a los cuales no se les ha fijado avalúo catastral, situación esta que hace imprescindible someter para aprobación de esta Corporación el presente proyecto de Acuerdo, a efectos de que los contribuyentes del impuesto predial unificado propietarios o poseedores de predios que no cuenten con avalúo catastral determinado, puedan liquidar y pagar el impuesto correspondiente, de lo contrario no se podrá hacer exigible a estos contribuyentes la obligación de declarar y pagar el impuesto, al no contar con uno de los elementos esenciales de este tributo.

Como antecedente de esta atribución, se encuentra el Acuerdo 77 de 2002³, que estableció la base gravable mínima del impuesto predial unificado a partir del año 2003 y hasta el 2005, inclusive. Norma en la que además de los valores mínimos por metro cuadrado de área de terreno y construcción según el uso dado a los predios, se contempló el ajuste anual de acuerdo al índice de valorización inmobiliaria urbana y rural de cada año⁴.

En esta ocasión se presenta a estudio de la Corporación una propuesta con una estructura similar a la que actualmente existe. Con modificaciones en temas como: la vigencia de la aplicación que en esta ocasión se propone permanente y la clasificación de actividades, que gracias a la información disponible ha sido adaptada de mejor manera a la realidad normativa y del mercado.

La determinación de los valores propuestos al Concejo de Bogotá en este proyecto de acuerdo, ha sido realizada a partir de los valores obtenidos en la Muestra Maestra de Predios que culminó en febrero de 2005.

Históricamente el reajuste a los avalúos catastrales del Distrito Capital se efectuaba a través de un índice resultado de una investigación estadística representativa del mercado inmobiliario nacional, cuya metodología debía ser aprobada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE)⁵. Esta metodología fue modificada reajustando los avalúos catastrales cada año en un porcentaje no inferior al 40% ni superior al 60% de la variación del índice de precios de vivienda, calculado y elaborado por el mismo DANE⁶.

Con la expedición de la Ley 601⁷ de 2000, se estableció un procedimiento especial para Bogotá, según el cual los avalúos catastrales de conservación se reajustarían anualmente en el porcentaje . el índice valoración inmobiliaria urbana y rural IVIUR - que determine y publique el Gobierno Distrital en el mes de diciembre de cada año, previo concepto del CONFIS.

Para obtener el IVIUR, por recomendación del CONFIS, el Departamento Administrativo de Catastro Distrital y la Secretaría de Hacienda Distrital acogieron la metodología de la Muestra Maestra de Predios que es una muestra probabilística de predios de la ciudad, por conglomerados, estratificada y bietápica, que prevé su realización anual durante 10 años consecutivos. En cada una de las cuales requiere de la realización de avalúos comerciales de predios aleatoriamente seleccionados (Cerca de 5.400 en la versión 2005), obteniendo información sobre el valor de la construcción y el terreno de cada predio, obteniéndose el insumo fundamental para este proyecto de acuerdo.

La muestra finalmente utilizada está compuesta por 4.327 predios de la ciudad, de los cuales el 51.03% (2.208) se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal y el 48.9% (2.119) sin este régimen, según el siguiente detalle.

Cabe resaltar que en el cálculo buscando evitar desviaciones producto de valores extremos se excluyeron puntos muestrales que tuviesen una mayor dispersión (2 desviaciones estándar), lo que garantiza mayor confiabilidad en los resultados, que son los siguientes:

En todo caso, en el análisis se debe tener en cuenta que la metodología de cálculo de avalúo (base gravable) que por este procedimiento se obtiene es alternativa a la situación general (como mínimo el avalúo catastral) y sólo debe ser utilizada para los predios que se encuentran temporalmente en una situación.

A continuación se ilustran las diferencias que tienen los valores propuestos con el esquema que actualmente existe, establecido mediante el Acuerdo 76 de 2002, "Por el cual se determina para el año gravable 2003 la base gravable mínima del impuesto predial unificado de los predios a los cuales no se les ha fijado avalúo catastral". Se destaca en la comparación la reducción de los valores de los predios "urbanizables no urbanizados" que por contener aún zonas no explotables como las de cesión, en el esquema propuestos han sido separados de los predios catalogados como "urbanizados no edificados".

Finalmente, considerando los usos de bajo impacto y poco rentables desarrollados en la mayoría de los predios ubicados en las zonas rurales de la ciudad y que un alto porcentaje de estos se encuentran en suelos de protección, proponemos al Concejo de la Ciudad limitar el crecimiento del impuesto predial unificado de este tipo de predios a un treinta por ciento (30%). Con ello, el valor anual a pagar por este gravamen por cada predio ubicado en estas áreas sería, máximo, el del año anterior incrementado en un treinta por ciento (30%). Se exceptúan del beneficio propuesto aquellos predios en los que el incremento se de en ocasión a cambios físicos o de uso en el inmueble.

Por las anteriores razones, ponemos a consideración del honorable Concejo de la Ciudad este proyecto de acuerdo mediante el cual se determinan las bases gravables mínimas para el impuesto predial unificado para los predios a los cuales no se les haya fijado avalúo catastral y se dictan otras disposiciones, el que respetuosamente le solicitamos someter a estudio y aprobación.

Cordial Saludo

ACUERDA

Artículo Primero.- Para efectos de liquidar el impuesto predial unificado, los propietarios o poseedores de predios que a primero de enero de cada año no se les haya fijado avalúo catastral, deberán tener en cuenta para determinar la base gravable mínima, los valores por metro cuadrado contenidos en la siguiente tabla:

Parágrafo Primero: Estas cifras serán ajustadas en el porcentaje del índice de valoración urbana y rural elaborado por el Gobierno Distrital de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3° de la Ley 601 de 2000.

Parágrafo Segundo: Para determinar la base gravable mínima del impuesto predial unificado, los propietarios o poseedores de predios construidos que formen parte de una propiedad horizontal, tomarán el valor por metro cuadrado según la categoría que le corresponda al predio conforme a la tabla que contiene este artículo y lo multiplicarán por el número de metros cuadrados de construcción que tenga el predio objeto de liquidación.

Parágrafo Tercero: Para determinar la base gravable mínima del impuesto predial unificado, los propietarios o poseedores de inmuebles que no hagan parte de propiedad horizontal, tomarán el valor del metro cuadrado según la categoría que le corresponda tanto del terreno como del área construida, conforme a la tabla que contiene este artículo y lo multiplicarán por los metros cuadrados correspondientes. La suma de los dos valores anteriores será el valor total de la base gravable del bien inmueble.

Parágrafo Cuarto: Para liquidar el impuesto predial unificado de los inmuebles de que trata este artículo, los propietarios o poseedores deberán tomar la base gravable mínima calculada conforme a lo establecido en los parágrafos anteriores y la multiplicarán por la tarifa que corresponda al predio objeto de liquidación y le restarán el valor de ajuste.

Artículo Segundo.- Sin perjuicio de lo anterior, los propietarios o poseedores de predios de que trata el artículo primero del presente acuerdo, si así lo prefieren, podrán autoavaluar por un valor superior a la base gravable mínima establecida en el artículo anterior.

Artículo Tercero.- Una vez el Departamento Administrativo de Catastro Distrital incorpore predios y les asigne avalúo catastral, los propietarios o poseedores deberán tener en cuenta como mínimo este avalúo catastral, en la determinación de su base gravable.

Artículo Cuarto.- Los predios rurales podrán liquidar y pagar como impuesto predial unificado el liquidado el año anterior incrementado en un treinta por ciento (30%), cuando el impuesto a cargo resultante de la autoliquidación supere este valor. Lo previsto en este artículo no aplica cuando existan cambios físicos o de uso en el inmueble.

Artículo Quinto.- Vigencia y derogatorias. El presente Acuerdo entrará en vigencia a partir de su publicación y deroga las demás normas que le sean contrarias.

Dado en Bogotá D. C., a los _______ días del mes de ______ de 2005.