RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Concepto 40 de 2004

Señora

Avenida Suba No. 103- 10 Apartamento 104

CIUDAD

Radicación 2-2004-33386

Reciba un cordial saludo:

Nos referimos a la consulta remitida a la Alcaldía Mayor de Bogotá mediante la comunicación radicada bajo el número de la referencia, a través de la cual solicita se precise si en la actualidad es obligatoria la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal, en los términos de la Ley 675 de 2001.

Previamente a efectuar cualquier consideración sobre su consulta, es preciso señalar que dentro del derecho de petición consagrado en la Constitución Política y reglado por el Código Contencioso Administrativo, se establece de manera clara en su artículo 25¹, como una de las formas que reviste el citado derecho, la posibilidad que tienen los ciudadanos de elevar consultas a las autoridades públicas, siempre y cuando se refieran o estén relacionadas con materias o asuntos a su cargo, situación que no ocurre con el tema por usted planteado.

En este sentido y con un criterio orientador, le damos respuesta de manera general al interrogante formulado, previas las siguientes consideraciones:

Con la expedición de la Ley 675 de 2001 se unificó toda la normatividad relacionada con los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, sin que con ella se hayan menoscabado situaciones jurídicas que la legislación anterior le otorgaba a las personas jurídicas surgidas al amparo de las normas anteriores.

En efecto, en cuanto a su personalidad jurídica se refiere, ésta deviene directamente de la ley, como así lo reconocían las existentes antes de expedirse la Ley 675 de 2001, las cuales consagraban que todos los inmuebles sometidos o que se sometan al régimen de propiedad horizontal, de conformidad con las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 o 428 de 1998, conforman una persona jurídica, distinta de los dueños de unidades privadas, individualmente considerados.

La personalidad jurídica de que tratan las citadas disposiciones se adquiere de manera automática a partir de la constitución del reglamento de propiedad horizontal, elevado a escritura pública y su correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos como claramente lo señalaba el artículo 5º del Decreto 1365 de 1986. A través de este Decreto se reglamentaron las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre propiedad horizontal, y dispuso que: "Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente".

Por su parte la Ley 675 de 2001, que como ya se indicó constituye el actual marco normativo sobre el régimen de propiedad horizontal, establece en el artículo 4º que para que un edificio o conjunto se someta a dicho régimen deberá hacerlo por escritura pública, la cual, debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos. A partir de esta inscripción surge automáticamente la persona jurídica.

Así las cosas, es claro que una vez cumplidos los requisitos exigidos tanto en la legislación anterior como en la actual, esto es, la protocolización a través de escritura pública del reglamento de propiedad horizontal y su correspondiente inscripción ante la Oficina de Instrumentos Públicos, surge automáticamente la persona jurídica, sin que sea necesario el cumplimiento de otro requisito o exigencia de carácter legal.

Ahora bien, cierto es que con la expedición de la Ley 675 de 2001 se derogaron expresamente las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, pero ello no significa que se hayan modificado situaciones jurídicas consolidadas bajo las leyes anteriores, como es el caso de la personalidad jurídica, pues ello sería violatorio del principio universal de la irretroactividad de la ley. Es más, la nueva Ley señala expresamente en el artículo 86 que los edificios y conjuntos que se hallaban sometidos a los anteriores regímenes de propiedad horizontal, en adelante quedan sometidos a la nueva Ley, debiendo modificar en lo pertinente sus reglamentos para adecuarlos a la nueva legislación.

La Ley 675 de 2001 dispuso la modificación de los reglamentos de propiedad horizontal existentes al momento de entrar en vigencia, para efectos de ajustarlos a las nuevas normas, y señaló los requisitos que se requieren para someterse a dicho régimen.

En primer lugar, el artículo 4 establece con relación a la constitución del régimen de propiedad horizontal, lo siguiente:

Por su parte el artículo 8º señala en cuanto a la inscripción y posterior certificación sobre existencia y representación legal, que le corresponde otorgarla al alcalde municipal o distrital o al funcionario o entidad a quien éste delegue, señalando además, los requisitos previos que se deben cumplir, así:

Finalmente, en el artículo 86 de la Ley objeto de estudio se consagra un régimen de transición para aquellos inmuebles que con anterioridad estaban sometidos al régimen de propiedad horizontal al disponer:

Del análisis de las normas transcritas se infiere con claridad que los conjuntos o edificios que se constituyan en régimen de propiedad horizontal después de la expedición de la Ley 675 de 2001, quedan en un todo sometidos a lo dispuesto en la misma, luego sus reglamentos o estatutos deberán ser elaborados acorde con lo dispuesto en ella. Ahora bien, en relación con los conjuntos o edificios que con anterioridad y al amparo de las normas expedidas antes de la citada Ley, estaban constituidos en régimen de propiedad horizontal, su status jurídico no varía pues siguen gozando de personería jurídica, como ya se expuso en la primera parte de este estudio.

En cuanto a los estatutos, el artículo 86 citado precedentemente, estableció que los edificios y conjuntos sometidos a las anteriores normas de propiedad horizontal, tendrían un año (1) contado desde la entrada en vigencia de la Ley para modificar en lo pertinente sus estatutos, plazo que fue prorrogado por un término de seis (6) meses más mediante el Decreto 1380 de 2002, es decir, el límite para efectuar tales modificaciones expiró el 4 de febrero 2003.

Ahora bien, la consecuencia jurídica que se genera inmediatamente a la fecha señalada para aquellos conjuntos o edificios que no hayan modificado sus reglamentos, está claramente definida en el mismo artículo 86 de la Ley 675 de 2001, al indicar que se entenderán incorporadas las disposiciones de esta Ley en los reglamentos internos, de suerte que las decisiones que sean contrarias a la misma son ineficaces. Este artículo, sobre el cual gira la consulta, fue demandado ante la Corte Constitucional, Corporación que en sentencia C - 488 de 2002, se pregunta por un lado, si se ajusta al marco constitucional que los regímenes de propiedad horizontal vigentes antes del 4 de agosto de 2001, deben modificar sus reglamentos a los dictados de la Ley 675 de 2001; por el otro, si no se llevan a cabo estas modificaciones, si puede entenderse que las disposiciones de la ley se incorporen a los citados reglamentos.

Los interrogantes planteados fueron resueltos por la Corte Constitucional a través de la sentencia C- 488 de 2002 en los siguientes términos:

De modo que los edificios y conjuntos que el 4 de agosto de 2001 habían sido constituidos como propiedad horizontal mediante el registro de la escritura pública, contentiva del reglamento de copropiedad y de los documentos a que hacen referencia los artículos 4º y 6º del Decreto 1365 de 1986, seguirán rigiéndose por la misma normatividad, salvo que sus copropietarios, en sujeción a sus reglamentos de copropiedad, convengan en regirse por las disposiciones de la Ley 675 de 2001 y, para el efecto, haciendo uso de su poder de determinación modifique sus estatutos. Y respecto de las previsiones de la ley de orden público, que con prescindencia de la voluntad de los copropietarios y de los consorcios rigen como lo dispone la Ley. (negrillas fuera del texto).

Así las cosas, del análisis del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en concordancia con la providencia citada, se infiere que no constituye un mandato de carácter imperativo que los conjuntos o edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal bajo las normas anteriores a la Ley 675 de 2001, tengan obligatoriamente que modificar sus reglamentos internos, dentro de los términos temporales a que se refiere el artículo 86 de la Ley 675 de 2001. Si no los modifican, la consecuencia prevista por el legislador es entenderse incorporadas en dichos reglamentos las normas de la Ley 675, por lo cual, acorde con la citada sentencia, debe entenderse que esta previsión sólo aplica en cuanto se trate de normas de orden público.

Con base en las consideraciones que se han expuesto podemos señalar frente a la consulta planteada lo siguiente:

1. La modificación de los reglamentos de propiedad horizontal, protocolizados antes de entrar en vigencia la ley 675 de 2001, es un asunto potestativo de los copropietarios, es decir, soberanamente les corresponde decidir si quieren ajustarse en un todo a la nueva ley, caso en el cual deben modificar el reglamento, o si prefieren seguir rigiéndose por las normas vigentes al momento de su constitución. Esta premisa tiene como referente los componentes de estos reglamentos que no tengan el carácter de orden público.

2. En caso de que no se modifiquen los reglamentos de propiedad horizontal, el efecto que se produce es que en éstos se entienden incorporadas las normas de la Ley 675 de 2001, que tengan el carácter de orden público, facultad que en cada caso, tal como lo señala la Corte Constitucional en la sentencia C- 488 de 2002, le corresponderá determinar a los jueces.

En los anteriores términos damos respuesta a su solicitud de la referencia,

Cordialmente,

Copia: Oficina Asesora Jurídica - Secretaría de Gobierno