RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la señora HILDA BAQUERO ROJAS en contra la Resolución No. AU95 del Ocho (08) de Noviembre de dos mil seis (2006) expedida por la Alcaldía Local de Candelaria, mediante la cual se le declaró infractora a la administrada y se les impone sanción de multa.

Por solicitud de permiso para demoler por amenaza de ruina, se inició la actuación respecto al predio ubicado en la Carrera 2 Este No 7-35 de esta ciudad, encontrando al momento de efectuarse visita por parte del ingeniero de la Alcaldía, que a 22 de Febrero de 2.005, un inmueble de una planta con fachada en pañete rústico de color blanco y antepecho verde, cuenta con 7 metros de frente por 20 metros de fondo aproximadamente, al interior se observa que carece de muros internos y de cubierta y de acuerdo a quien atiende la diligencia el colapso se produjo por el paso de los años.

Se oye en descargos al señor Miguel Eduardo Baquero Cuervo, en calidad de representante de la propietaria Hilda Baquero Rojas, de acuerdo a poder diligenciado ante el consulado de Colombia en los Ángeles, quien manifiesta que el inmueble se encontraba en mal estado ya que se había desplomado hace mucho tiempo y realmente lo que se quería era hacer las cosas bien y limpiarlo, para presentar un nuevo proyecto.

Se dicta la Resolución No. AO-0029-05 del 27 de Abril de 2.005, la cual es objeto de recursos en la vía gubernativa, y de acuerdo con Acto administrativo 1128 del 31 de Agosto de 2.006, la Sala de Decisión de Contravenciones Administrativas, Desarrollo Urbanístico y Espacio Publico del Consejo de Justicia de esta ciudad Dispone, Revocar directa y oficiosamente la Resolución No. 0029 del 27 de Abril de 2.005, tras considerar que, no se aplicó la medida como legalmente correspondía, es decir, imponer la multa y conceder el plazo para la adecuación a las normas realizando la restauración del inmueble como lo disponen los artículos 105 y 106 de la Ley 388 de 1.997.

El Ocho (08) de Noviembre de dos mil seis (2006) la Alcaldía Local de la Candelaria profiere la Resolución AU 95 declarando infractor de las normas urbanísticas a la señora Hilda Baquero Rojas imponiéndole sanción de multa por valor de $26.705.000, de conformidad con lo preceptuado por el Artículo 104 numeral 3ero de la Ley 810 de 2.003.

La decisión fue notificada en forma personal.

El Veinticuatro (24) de Enero de dos mil siete (2007), la señora Hilda Baquero Rojas por intermedio de apoderado debidamente constituido, interpone el recurso de reposición y en subsidio de apelación contra la Resolución AU 95 del ocho (08) de Noviembre de dos mil seis (2006), argumentando que:

• El daño fue causado por el arrendador y nunca por su representada.
• La Resolución no ha quedado debidamente ejecutoriada.
• Su representada no ha incumplido con su obligación de mantenimiento y restauración del inmueble.

Mediante Resolución 22 del Treinta (30) de Marzo de dos mil siete (2007) el Alcalde Local de Candelaria confirma la Resolución impugnada. Decisión notificada personalmente.

De conformidad con lo establecido en los artículos 189 y 191 del Código de Policía de Bogotá la Sala es competente para conocer del recurso de apelación interpuesto.

Corresponde a la Sala señalar si el incumplimiento del adecuado mantenimiento de los inmuebles declarados como de conservación arquitectónica hace merecedor a los responsables del predio de la aplicación de las multas señaladas en la ley.

La misma norma dispone que el ordenamiento del territorio constituye en su conjunto una función pública, para el cumplimiento de los siguientes fines: 1) Posibilitar a los habitantes el acceso a las vías públicas, infraestructuras de transporte y demás espacios públicos, y su destinación al uso común, y hacer efectivos los derechos constitucionales de la vivienda y los servicios públicos domiciliarios; 2) Atender los procesos de cambio en el uso del suelo y adecuarlo en aras del interés común, procurando su utilización racional en armonía con la función social de la propiedad a la cual le es inherente una función ecológica, buscando el desarrollo sostenible; 3) Propender por el mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios del desarrollo y la preservación del patrimonio cultural y natural y, 4) Mejorar la seguridad de los asentamientos humanos ante los riesgos naturales (art. 3).

Así, el ordenamiento del territorio distrital comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de planificación física concertadas, emprendidas por el distrito y áreas metropolitanas, en ejercicio de la función pública que le compete, dentro de los límites fijados por la Constitución y las leyes, en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y culturales (art. 5 ibídem)

Las normas urbanísticas regulan el uso, la ocupación y el aprovechamiento del suelo y definen la naturaleza y las consecuencias de las actuaciones urbanísticas indispensables para la administración de estos procesos (art. 15).

Para garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas que propendan por el desarrollo armónico de la ciudad, para la intervención del espacio físico de la ciudad, éstas exigen la obtención de licencia con sujeción al Plan de Ordenamiento Territorial, las normas urbanísticas que los desarrollan y complementan y de acuerdo con lo dispuesto en la Ley 99 de 1993, Ley 388 de 1997, Ley 810 de 2003.

Así, el artículo 99 de la Ley 388 de 1997 señala que se requiere licencia para el loteo o subdivisión de predios para urbanizaciones o parcelaciones en toda clase de suelo, así como para la ocupación del espacio público con cualquier clase de amoblamiento, y para adelantar obras de construcción, ampliación, modificación y demolición de edificaciones, de urbanización y parcelación en terrenos urbanos, de expansión urbana y rurales.

Ahora, de conformidad con la Ley 810 de 2003, artículo 8, no requieren licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas, consideradas como aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales y formales, y/o volumetría.

De otra parte, el artículo 1 ibídem señala que toda actuación de construcción, ampliación, modificación, adecuación y demolición de edificaciones, de urbanización y parcelación, que contravenga los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollan y complementan incluyendo los planes parciales, dará lugar a la imposición de sanciones urbanísticas a los responsables, incluyendo la demolición de las obras, según sea el caso, sin perjuicio de la eventual responsabilidad civil y penal de los infractores. Se considera igualmente infracción urbanística, la localización de establecimientos comerciales, industriales, institucionales y de servicios en contravención a las normas de usos del suelo, lo mismo que el encerramiento, la intervención o la ocupación temporal o permanente del espacio público con cualquier tipo de amoblamiento, instalaciones o construcciones, sin la respectiva licencia.

En relación con los inmuebles de Conservación Arquitectónica Categoría B, localizados en el Centro Histórico de Bogotá D.C. se le aplica la normatividad establecida en el Decreto 678 de 1.994 en lo que respecta:

Artículo 5º.- Las categorías de Conservación son:

- Categoría B: Inmuebles de Conservación Arquitectónica.

Son aquellos que por sus valores arquitectónicos, históricos, artísticos o de contexto, los cuales deben tener un manejo especial de conservación y protección.

Artículo 7º.- Categoría B. Inmuebles de Conservación Arquitectónica. En los inmuebles clasificados de categoría B, pueden realizarse las siguientes obras e intervenciones:

1. Obras dirigidas a la conservación de la estructura y carácter del inmueble.

- Primeros auxilios o Intervenciones de emergencia.

- Reparaciones locativas.

- Mantenimiento.

- Restauración.

- Liberación.

- Consolidación.

2. Intervenciones dirigidas a permitir el uso de los inmuebles y su revitalización.

- Adecuación.

- Ampliación.

- Modificación.

Artículo 24º.- Modificaciones en Inmuebles de Categoría B- Inmuebles de Conservación Arquitectónica. Los proyectos de modificaciones de inmuebles de la categoría B, deben cumplir con las siguientes normas.

1. Ocupación:

a. En todos los casos el área máxima de ocupación con construcción, será del 65% del área total del predio.

Los patios existentes hacen parte del 35% del área restante, Las áreas libres sin construir distintas de los patios y localizadas en el interior del predio, se podrán construir sólo en el porcentaje que permita la diferencia entre la ocupación existente y la ocupación máxima permisible del 65% del predio.

En las nuevas áreas libres que se generen, deberá sembrarse como mínimo un árbol de alguna especie nativa, de mediano porte, sembrado de tal manera que sus raíces no afecten la estabilidad de los inmuebles.

El Consejo de Monumentos Nacionales, la Corporación La Candelaria en el área de su jurisdicción y la Junta de Protección del Patrimonio Urbano, según el caso, estudiarán y aprobarán la propuesta de distribución. Espacial y la volumetría de esta ocupación, verificando el cumplimiento de la relación porcentual entre el área construida y el área libre. Ver: Oficio 2-35058. 26.08.99 Unidad de Estudios y Conceptos. Corporación la Candelaria - CJA04061999.

b. En los nuevos patios el lado mínimo será de tres (3) mts., contados a partir del borde del alero con un área mínima de doce (12) M².

c. En los predios en exista arborización, ésta debe ser conservada y el manto vegetal circundante debe ser protegido.

2. Volumetría, altura y cubiertas.

a. No se podrán efectuar modificaciones, ni adiciones volumétricas en inmuebles de conservación arquitectónica.

b. La altura máxima permitida en las ampliaciones realizadas en las áreas libres al interior de un predio, es de tres (3) pisos y no podrá exceder la altura de diez (10) metros, medidos desde el nivel cero (0) hasta el punto más alto de la cubierta o remate superior.

En todos los casos el nivel cero (0) se fija en el punto más bajo del predio sobre la fachada. En casos de predios con pendientes muy fuertes o con más de un frente, el nivel cero (0) se fijará por demarcación, teniendo en cuenta las proporciones de la volumetría resultante sobre los predios colindantes.

c. Cuando en las ampliaciones se proyecten cubiertas inclinadas a dos (2) aguas, la pendiente mínima debe ser de 30 grados y la máxima de 45 grados.

El material de acabado' debe ser igual al de la construcción original.

d. Cuando en las ampliaciones se proyecten cubiertas planas, deben tratarse como terrazas recubiertas en material cerámico, o como terrazas ajardinadas cubiertas de césped o algún otro tipo de vegetación.

e. La cubierta de los tramos conservados en los inmuebles de la categoría B debe conservarse o recuperarse con material similares a los de la construcción original.

Los materiales colocados en modificaciones anteriores y que sean incompatibles con el carácter del inmueble, deben ser reemplazados por los materiales adecuados al carácter y época de la edificación.

f. Los tanques de agua y elementos de remate deberán integrarse al diseño del inmueble. Si las cubiertas son inclinadas estos deberán ubicarse dentro de ellas.

g. Se prohíbe construir altillos o lucernas en cubiertas de edificaciones de Conservación Arquitectónica.

Los sistemas de iluminación deberán quedar incluidos dentro de la superficie de la cubierta.

3. Fachadas.

La fachada debe someterse a obras de conservación. En caso de requerirse intervenciones o modificaciones en las mismas, deberán tener estudios previos y concepto favorable del Consejo de Monumentos Nacionales, de la Corporación la Candelaria en el área de su jurisdicción y de la Junta de Protección del Patrimonio Urbano según el caso.

Las modificaciones e intervenciones referidas anteriormente deben respetar la composición general de la fachada y emplear materiales acordes con los utilizados en el contexto.

No se permiten modificaciones, ni intervenciones que supriman vanos, aperturas, aleros, balcones y demás elementos originales.

4. Entrepisos.

En los casos en que para la subdivisión interna de los espacios existentes en un inmueble se empleen entrepisos espacios existentes en un inmueble se empleen entrepisos nuevos, éstos deben contemplar retrocesos mínimos de un (1) mt. frente a los vanos existentes en las fachadas exteriores o interiores del inmueble. El área máxima del mezanine no podrá sobrepasar el 60% del área del espacio donde se ubique

Sanciones: Artículo 65º.- Sanciones por Demolición. Los inmuebles pertenecientes a la categoría A y B no podrán demolerse. Quien ejecute una demolición se le aplicarán las máximas sanciones pecuniarias de que trata el artículo 66 de la Ley 9 de 1989; los lotes no podrán reedificarse, sino una vez se apruebe un proyecto arquitectónico específico cuyo objetivo será la sustitución del valor arquitectónico destruido. El proyecto deberá ser estudiado por el Consejo de Monumentos Nacionales, la Corporación La Candelaria en el área de su jurisdicción o la Junta de Protección del Patrimonio Urbano según el caso.

Artículo 66º.- Demoliciones. El Departamento Administrativo de Planeación Distrital para expedir un concepto sobre amenaza de ruina de un inmueble en la zona objeto de la presente reglamentación, solicitará el pronunciamiento del Consejo de Monumentos Nacionales o de la Junta de Protección del Patrimonio Urbano según el caso.

Parágrafo 1º.- Para autorizar la demolición por amenaza de ruina, se requiere de la presentación de un levantamiento arquitectónico completo de la edificación.

Parágrafo 2º.- No se autorizará en ningún caso, licencias de construcción ni de funcionamiento para parqueaderos en predios donde se haya cometido la infracción de demolición.

Parágrafo 3º.- Si por una eminente amenaza de ruina un inmueble de Conservación Arquitectónica debe demolerse, se aplicarán también las sanciones a que hace referencia el artículo 65 del presente Decreto; lo anterior por cuanto es obligación de los propietarios y poseedores de dichos inmuebles, el mantenerlos en buen estado y realizar obras tendientes a su preservación, conservación y mantenimiento.

El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) compilado en el Decreto Distrital 190 de 2003, dispone en el numeral 9 del artículo 478 que "Las normas sobre usos y tratamientos, contenidas en el Acuerdo 6 de 1990 y sus decretos reglamentarios, se continuarán aplicando hasta tanto se expida la reglamentación del presente Plan."

En razón de lo anterior, para el presente caso habrán de estudiarse las normas de tratamientos urbanísticos contenidas en el Acuerdo 6 de 1990 y sus reglamentos. Al respecto el artículo 157 de este Acuerdo señala: "Las zonas e inmuebles o los elementos de éstos, de conservación arquitectónica o urbanística, corresponden a áreas, elementos urbanos y estructuras que constituyen documentos representativos del desarrollo urbanístico o de una determinada época de la ciudad, que aportan formas valiosas de urbanismo y arquitectura para la consolidación de la identidad urbana de la Capital de la República y el enriquecimiento de su estructura".

El Decreto Distrital 736 de 1993 por el cual se reglamenta el Tratamiento Especial de conservación urbanística señala en el artículo 1:

"El tratamiento especial de conservación urbanística cumple la finalidad, mediante la adopción de normas específicas, de regular adecuadamente el desenvolvimiento de las actividades urbanas, de las áreas que poseen valores urbanísticos, arquitectónicos, ambientales y de identidad urbana, en orden a garantizar la permanencia y recuperación de dichos valores, en edificaciones o zonas o conjuntos de edificios y su entorno.

Para efectos de la aplicación de las normas del presente Decreto se adoptan las siguientes categorías de conservación urbanística.

1. Conservación Estricta: Rige para todas aquellas edificaciones que conservan intactas sus características de estilo, volumetría, ocupación y tratamiento de materiales, propias del momento arquitectónico que representan, las cuales poseen valores urbanísticos de conjunto por la calidad del espacio público, homogeneidad y unidad de elementos constructivos. Dichas edificaciones constituyen documentos representativos del desarrollo urbano o de una determinada época de la ciudad y aportan formas valiosas de arquitectura para la consolidación de la identidad urbana, motivos por los que no se permiten demoliciones totales de las mismas.

2. Conservación de Transición: Rige para todos aquellos predios cuyas edificaciones no tienen valores especiales o se encuentran sin edificar dentro de una urbanización, los cuales requieren para su desarrollo normas especificas que mantengan inalteradas las relaciones volumétricas originales de la urbanización o las predominantes de un sector determinado. Presentan valores urbanísticos de conjunto por la calidad del espacio público.

En esta categoría se permite la demolición de las edificaciones existentes, para ser reedificadas con sujeción a las normas del presente Decreto, a excepción de aquellos sometidos al tratamiento de conservación arquitectónica.

3. Continuidad de Norma: Es la categoría orientada a mantener las normas originales que generan desarrollos homogéneos en cuanto a usos, volumetría y espacio público. Cumplen una adecuada función dentro de la estructura urbana, garantizando la consolidación en el tiempo de las diferentes áreas de la ciudad.

En esta categoría se permiten las demoliciones de las edificaciones para ser reedificadas con sujeción a las normas originales y las precisiones establecidas en el presente Decreto.

En los planos oficiales de zonificación y tratamientos del Acuerdo 6 de 1990 escala 1:5.000 o en los planos de detalle a escala 1:2.000, se identifican así:

• Conservación estricta: C-1 (ver inventarió anexo)
• Conservación de transición: C-2
• Continuidad de norma: CN

El código del polígono de reglamentación en los planos oficiales de zonificación indica la categoría a la cual corresponden los predios de conservación urbanística."

El artículo 23 del Decreto Distrital 1210 de 1997 por el cual se modifica el Decreto Distrital 736 de 1993, contempla que:

"En Sectores De Conservación Urbanística Estricta C-1.

• No se permite la demolición del inmueble, a excepción de las obras de liberación determinadas por la Junta de Protección del Patrimonio Urbano.
• Se deben mantener todos los elementos, materiales y composición originales de la fachada.
• Se deben mantener los elementos y materiales originales de las cubiertas.
• Se permite la modificación de los espacios interiores siempre y cuando se mantengan las áreas libres necesarias para lograr óptimas condiciones de habitabilidad.
• Los aislamientos lateras (sic) originales deben mantenerse cuando hagan parte de la tipología edificatoria del sector.

Se permiten ampliaciones sobre los aislamientos posteriores siempre y cuando no alteren las condiciones de habitabilidad del inmueble, no causen impacto negativo en los predios colindantes y cumplan con las normas descritas en el presente Decreto y el Decreto 736 de 1.993."

De otra parte, de conformidad con el artículo 28 ibídem "Toda intervención realizada en inmuebles ubicados en áreas de Conservación Urbanística Estricta C-1 requiere concepto previo de la Junta de Protección del Patrimonio Urbano para solicitar la respectiva licencia. Se exceptúan las reparaciones locativas que no implican cambio del material de la fachada ni de la cubierta". la Junta de Protección del Patrimonio fue reemplazada por el Consejo Asesor del Patrimonio Distrital, según disposición del artículo 310 del POT (compilado en el Decreto Distrital 190 de 2003).

Ahora, respecto del incumplimiento de tales disposiciones, el artículo 26 del Decreto Distrital 1210 de 1997 dispone que:

"A quienes demuelan total o parcialmente inmuebles ubicados en sectores de Conservación Urbanística Estricta C-1 o realicen intervenciones en los mismos sin la respectiva licencia se les aplicarán las sanciones previstas en las normas que regulan la materia. En todos los casos, las reedificaciones ordenadas requerirán concepto de la Junta de Protección del Patrimonio Urbano.

La reconstrucción de inmuebles ubicados en sectores de Conservación Urbanística Estricta C-1, que sean demolidos total o parcialmente, deberá realizarse partiendo de la información que sobre dicho inmueble figure en el archivo del Departamento Administrativo de Planeación Distrital y haciendo uso de la documentación disponible (manzana catastral, aerofotografías del IGAC, fotografías del inmueble y de la calle, planos, etc.).

Parágrafo.- Cuando por causa de intervenciones ilegales un inmueble localizado en un área de Conservación Urbanística Estricta C-1 haya perdido sus características tipológicas y morfológicas de fachada y volumetría, éstas deberán ser restituidos de acuerdo con un anteproyecto estudiado por la Junta de Protección del Patrimonio Urbano."

Los argumentos de la recurrente en ningún momento tienden a demostrar que la infracción urbanística no se produjo y por el contrario hay un reconocimiento que si se encuentra colapsada completamente la construcción en su interior por el paso del tiempo.

Del acervo probatorio obrante al expediente podemos extraer, que efectivamente el inmueble esta sometido al abandono, permitiendo su deterioro y que se desintegre el adobe que constituye la mampostería, daño que ha sido gradual ya que al momento de la visita se encontraron desprendimientos de todos los muros interiores y de la cubierta.

Como se señaló anteriormente, la licencia se requiere no solo para la construcción de obra nueva, sino también para adelantar obras de ampliación, modificación y demolición de edificaciones y, no requieren licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas, consideradas como aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato, sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales y formales, y/o volumetría¹.

De conformidad con el numeral 3 del artículo 2 de la Ley 810 de 2003 quienes construyan en terrenos aptos para estas actuaciones, sin licencia se harán acreedores a "Multas sucesivas que oscilarán entre diez (10) y veinte (20) salarios mínimos legales diarios vigentes por metro cuadrado de intervención sobre el suelo o por metro cuadrado de construcción según sea el caso… También se aplicará esta sanción a quienes demuelan inmuebles declarados de conservación arquitectónica o realicen intervenciones sobre los mismos sin la licencia respectiva, o incumplan las obligaciones de adecuada conservación, sin perjuicio de la obligación de reconstrucción prevista en la presente ley. En estos casos la sanción no podrá ser inferior a los setenta (70) salarios mínimos mensuales legales vigentes".

En cuanto a los argumentos de la administrada tenemos, que el supuesto hecho que su arrendatario no le haya notificado del deterioro al que se venía sometiendo el inmueble, por el paso del tiempo, no es una razón que la exima de la responsabilidad del cuidado y mantenimiento que hay que darle a los inmuebles porque es bien sabido que los mismo se van deteriorando paulatinamente.

El escrito presentado, como sustentación del recurso de apelación, a la luz de lo dispuesto por el artículo 52 del Código Contencioso Administrativo, este se radica en forma extemporánea por lo cual, la sala se abstendrá de hacer pronunciamiento al respecto.

Es evidente que la resolución impugnada, no se encuentra ejecutoriada, toda vez que esta fue objeto de la impugnación procedente en vía gubernativa.

Frente al evento referente a la indebida representación, debemos aclarar que si bien no se advirtió en primera instancia tal eventualidad, al momento se encuentra saneada cualquier irregularidad, sin que por ello pueda predicarse violación a derecho alguno, toda vez que la parte una vez, se le comunico la iniciación de la actuación (artículo 28 C.C.A.) a tenido la oportunidad de presentar sus opiniones, tal como lo predica el articulo 35 del mismo estatuto.

SI bien se presenta la resolución 046 del 12 de junio de 2006, mediante la cual se autoriza el proyecto arquitectónico de intervención sobre el inmueble, no es menos cierto que no se ha aportado la licencia de construcción, requisito sin el cual no se puede adelantar la misma, como tampoco se ha aportado prueba de haberse allanado al cumplimiento y deber de conservación.

Es mas que obvio que no se ha cumplido con la obligación del mantenimiento adecuado al inmueble objeto de investigación lo cual se pudo constatar en la visita efectuada a terreno obrante a folio 8 de las presentes resultas.

En mérito de lo anteriormente expuesto, la Sala de Decisión de Contravenciones Administrativas, Desarrollo Urbanístico y Espacio Público del Consejo de Justicia de Bogotá, D.C.,

PRIMERO: Confirmar la Resolución No. AU 95 del Ocho (8) de Noviembre de dos mil seis (2006) proferida la Alcaldía local de Candelaria.

SEGUNDO: Contra la presente decisión no proceden recursos.

TERCERO: En firme la presente decisión, envíense las diligencias a la Alcaldía Local de origen para lo de su competencia.

"ADECUACIÓN. Adecuación es la obra tendiente a hacer viable una estructura para un determinado uso, ya sea porque lo exija la Autoridad, o porque lo requiera el interesado.

MODIFICACIÓN INTERNA. Son los cambios introducidos en el interior de una edificación, sin incrementar el área construida con el fin de aumentar la Densidad Predial o la de Unidades Habitacionales o la de Unidades de Uso o Usos para los cuales esté destinado un Edificio o conjunto de Edificios."