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  Concepto 11467 de 2016 Secretaría Distrital de Planeación
 
  Fecha de Expedición: 13/06/2017  
  Fecha de Entrada en Vigencia: 13/02/2017  
  Medio de Publicación:  


 
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Microsoft Word - 56-16.docx

MEMORANDO

 

3-2016-11467

 

Para: 

 

VERÓNICA ARDILA VERNAZA

Directora de Norma Urbana 

De:      

MIGUEL HENAO HENAO.

Análisis y conceptos jurídicos 

 

Fecha

13 de junio de 2016

Radicado:

3-2016-09396.

 

Asunto

INSTITUCIONALES VENDIBLES – Permanencia y Posibilidad de Traslado de Cargas Urbanísticas.

 

 

 Apreciada Verónica: 

 

Esta Dirección recibió el memorando de la referencia en el cual se solicita concepto jurídico respecto de:

 

“(…)

 

1.   La aplicación o no de la “Permanencia” que trata el artículo 344 del Decreto Distrital 190 de 2004 para los Institucionales Vendibles que se encuentren sometidos al Tratamiento de Consolidación Urbanística y/o aquellos localizados en sectores que aún no cuentan con la respectiva UPZ adoptada. 

 

2.  Los predios “Institucionales Vendibles” pueden ser predios receptores de cargas urbanísticas trasladadas desde otros proyectos en aplicación de las normas de los Decretos Distritales 327 de 2004 y 562 de 2014? De ser afirmativo por favor especificar en cuales escenarios o circunstancias genéricas se puede presentar dicho traslado.”

 

En relación al primero de los interrogantes,se tiene que con la expedición del Decreto Distrital 736 de 1993 “Por el cual se asigna y reglamenta el Tratamiento Especial de conservación urbanística en las áreas urbanas y se dictan otras disposiciones”, reglamentario del Acuerdo 6 de 1990,dispuso en su artículo 101 la posibilidad de desarrollar usos distintos en los predios señalados como institucionales vendibles, siempre y cuando el propietario cediera a título gratuito al Distrito Capital el 30% del área útil del predio y los proyectos cumplieran con las demás normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen.

 

Decreto Distrital 736 de 1993. (…) artículo 101º- Predios institucionales vendibles. Los predios institucionales vendibles indicados en los planos de loteo de las urbanizaciones localizadas en polígonos de reglamentación del tratamiento especial de conservación urbanística en cualquiera de sus categorías, se rigen por las siguientes disposiciones:

 

1a. Para mantener el uso Institucional, los predios pueden desarrollar los usos institucionales contemplados como principales, complementarios y compatibles en las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen y en las edificaciones y establecimientos indicadas para cada uno de ellos, cumpliendo con las demás normas urbanísticas y arquitectónicas correspondientes.

 

2a. Para desarrollar usos diferentes al institucional:

 

a)  En áreas de actividad especializada en zona residencial especial (ARE) y zona residencial general (ARG), se permite desarrollar el uso de vivienda y los complementarios de la subzona o eje de tratamiento siempre que estos últimos se localicen en locales del primer piso de la edificación. Se permiten los usos complementa-rios en segundo piso únicamente cuando éstos funcionen como parte de los locales del primer piso.

 

b)  En áreas de actividad especializada en zona industrial (AZID), se les permite desarrollar los usos principales, complementarios y compatibles de la subzona o eje de tratamiento en que se localicen y en las edificaciones y establecimientos indicadas para cada uno de ellos.

 

c)            En área de actividad múltiple (AM), se pueden desarrollar los usos permitidos para la subárea o eje de tratamiento en que se localicen y en las edificaciones y establecimientos indicados para cada uno de ellos.

 

En todos los casos para desarrollar los usos diferentes al institucional los propietarios deben ceder a título gratuito al Distrito Capital el 30% del área útil del predio y los proyectos deben cumplir las demás normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen.

 

El área que resulta de la cesión establecida deberá ser prevista en terreno contiguo a las vías vehiculares de uso público para garantizar el acceso a ellas, su uso y carácter de uso público y deberán conformar con otras zonas de cesión globos de terreno de mayor extensión, cuando existan inmediatos a estas áreas.

 

Parágrafo.- En todos los casos cuando en una subárea o subzona, la norma específica contemple alturas diferentes, se permite desarrollar para el predio institucional la mayor de las alturas previstas”.

 

Por su parte, el artículo 333 del Decreto Distrital 619 de 2000, compilado por el artículo 344 del Decreto 190 de 2004, señaló que los predios marcados como institucionales por normas anteriores, deben mantener su uso dotacional y se regirán por las normas del tratamiento de consolidación para sectores especiales.

 

“(…)

 

1. Permanencia. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, los inmuebles de escala metropolitana, urbana o zonal con uso dotacional existentes, los señalados como institucionales por normas anteriores, los que se destinen en el futuro a este uso, o mediante la destinación del suelo hecha en este Plan, en sus fichas normativas, o sean incluidos mediante Planes de Regularización y Manejo, deben mantener el uso dotacional y quedan comprendidos por las normas del tratamiento de Consolidación para Sectores Urbanos Especiales.(…)”.(Negrilla y subraya fuera de texto).  

 

Ahora bien, en relación a la vigencia del artículo 101 del Decreto Distrital 736 de 1993, reglamentario del Acuerdo 6 de 1990, se debe indicar que el artículo 517 del Decreto Distrital 619 de 2000, expresamente dispuso “(…) el presente plan rige a partir de la fecha publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias, en especial las conferidas en el acuerdo 2 de 1980, 10 de 1980, 6 de 1990 (…).(Negrillas y sublíneas fuera de texto).  

 

Lo anterior en concordancia con lo previsto en el artículo 515 del Decreto Distrital 619 de 2000, hoy compilado por el artículo 478 del Decreto 190 de 2004, el cual estableció un régimen de transición para su aplicación, conforme al cual las normas sobre usos y tratamientos, contenidas en el Acuerdo 6 de 1990 y sus decretos reglamentarios, se continuaran aplicando hasta tanto no se expida la reglamentación del presente plan”. (Negrillas y sublíneas fuera de texto).

 

Así las cosas, para la aplicación de las normas en cuestión se estaría frente a dos escenarios totalmente disímiles, que consecuentemente tendrían una aplicación normativa urbanística diversa, a saber:

 

a.  Solo será aplicable lo dispuesto en el artículo 101 del Decreto Distrital 736 de 1993   (posibilidad de desarrollar usos diferentes al institucional vendible), para aquellas zonas en las que no se han reglamentado específicamente el Plan de Ordenamiento Territorial a través deUnidad de Planeamiento Zonal- UPZ y otros instrumentos de planeamiento, en donde se puede concluir que continúan vigentes dichas disposiciones, y para ello los propietarios deben ceder a título gratuito al Distrito Capital el 30% del área útil del predio siempre y cuando los proyectos cumplieran con las normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen.

 

b.  Para aquellos predios que ya cuentan con reglamentación urbanística sobre usos y/o tratamientos a través de Unidades de Planeamiento Zonal – UPZ u otros instrumentos de planeamiento, deben mantener su uso dotacional, en el entendido que le es aplicable la condición de permanencia dispuesta en el artículo 333 del Decreto 619 de 2000, compilado por el artículo 344 del Decreto Distrital 190 de 2004. Esto implica que a los mismos se tendrían que regir por las disposiciones que reglamentan el tratamiento de consolidación para sectores urbanos especiales, tal como se explicó anteriormente. 

 

Con respecto al segundo interrogante, que se refiere a la posibilidad que los predios “Institucionales Vendibles” puedan ser receptores de cargas urbanísticas trasladadas desde otros proyectos en aplicación de las normas de los Decretos Distritales 327 de 2004 y 562 de 2014 se tiene que:

 

En primer lugar, el Decreto Distrital 562 de 2015, fue derogado expresamente por el Decreto Distrital 079 de 2016 (22 de febrero de 2016), no obstante, con el ánimo de

proteger los derechos adquiridos y en aplicación del principio de la seguridad jurídica, se estableció un régimen de transición.

 

Ahora bien, en los casos en los que sea aplicable el régimen de transición del Decreto Distrital 562 de 2015, en lo referente a las cargas urbanísticas, las mismas están sometidas a las siguientes reglas:

 

“Artículo19. Cumplimiento de las obligaciones urbanísticas. Las cesiones de suelo derivadas de los porcentajes de las obligaciones urbanísticas se deben entregar en el mismo proyecto, con las características que se establecen en el presente decreto. En caso de que el área derivada de la obligación sea menor a 2.000 m2, esta obligación podrá ser trasladada total o parcialmente a otro sector de la ciudad o compensada en dinero de acuerdo con las siguientes consideraciones (…)”

 

Ahora bien, en lo que se refiere a las características generales de las áreas de cesión, el artículo 21 Ibídem dispone lo siguiente:

 

“Artículo 21. Características Generales de las áreas de cesión. La ubicación, pendiente, trazado, configuración geométrica y demás características de los globos de terreno a ceder deben definirse en función de mejorar, complementar o dar continuidad a las redes viales, los espacios públicos y los elementos de la Estructura Ecológica Principal existentes en el entorno.

(…)

 

2. Áreas de cesión para equipamiento comunal público

 

*              Las zonas de cesión para equipamiento comunal público deben tener como mínimo 300 m2 de área y 15 mts de frente, y tener acceso independiente desde al menos una vía pública vehicular con conexión a la malla vial intermedia y/o arterial.

 

*              En estas áreas aplican las normas sobre volumetrías, aislamientos y edificabilidad definidas en el sector correspondiente. El tipo de uso dotacional es el que defina la SDP según el área de actividad del POT en la que se ubique”.

 

Así las cosas, será posible realizar el traslado de cargas urbanísticas dispuestas en el Decreto 562 de 2014 a los predios demarcados como institucionales vendibles cuando se cumplan todas y cada uno de los siguientes requisitos: 

 

a.  Cuando sea aplicable el régimen de transición del derogado Decreto Distrital 562 previsto en el Decreto Distrital 079 de 2016.

 

b.  Que el área derivada de la obligación sea menor a 2.000 m2.

 

c. Que el predio demarcado como institucional vendible, le sea aplicable lo dispuesto por el Decreto Distrital 736 de 1993, (desarrollo de usos diferentes al institucional) en los términos de la respuesta anterior; para lo cual deberá ceder a título gratuito al Distrito Capital el 30% del área útil del predio y los proyectos deben cumplir las demás normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen.

 

Ahora bien, en lo que respecta al traslado de las cargas urbanísticas dispuestas en el Decreto Distrital 327 de 2004 "Por el cual se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital", en el mismo se plantea un esquema de cargas y beneficios para los predios en tratamiento de desarrollo, con alternativas de cumplimiento de las cargas urbanísticas mediante el traslado a otros predios, las cuales deben de manera general realizarse bajo las condiciones de equivalencia que establece el artículo 45 del citado decreto.

 

No obstante, literal c) del artículo 13 del referido Decreto prohíbe expresamente hacer traslados de las cargas urbanísticas cuando las mismas correspondan a las cesiones para proyectos dotacionales

 

“c. La cesión exigida para proyectos dotacionales se destinará a crear parques, plazas, plazoletas, alamedas o sobreanchos de andenes, que articulen dichos usos a la estructura urbana de la ciudad y no serán objeto de traslado ni de pago al Fondo Compensatorio.”

 

Así las cosas y en respuesta a la consulta planteada, se concluye que no es posible hacer traslado de las cargas urbanísticas exigidas a proyectos dotacionales sometidos al tratamiento de desarrollo reglamentado por el Decreto Distrital 327 de 2004.

 

En los términos expuestos, se da respuesta a la presente consulta en concordancia con el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011 sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015.

 

Cordialmente,

 

 

Miguel Henao Henao

 

Dirección de Análisis y Conceptos Jurídicos

 

Proyectó: Juan Fernando Calderón Trujillo.- Profesional Especializado DACJ

 

 

 

 
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