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MEMORANDO3-2016-11467
Apreciada Verónica: Esta Dirección recibió el memorando
de la referencia en el cual se solicita concepto jurídico respecto de: “(…) 1. La aplicación o no de la
“Permanencia” que trata el artículo 344 del Decreto Distrital 190 de 2004 para
los Institucionales Vendibles que se encuentren sometidos al Tratamiento de
Consolidación Urbanística y/o aquellos localizados en sectores que aún no
cuentan con la respectiva UPZ adoptada. 2. Los predios “Institucionales
Vendibles” pueden ser predios receptores de cargas urbanísticas trasladadas
desde otros proyectos en aplicación de las normas de los Decretos Distritales
327 de 2004 y 562 de 2014? De ser afirmativo por favor especificar en cuales
escenarios o circunstancias genéricas se puede presentar dicho traslado.” En relación al primero de los
interrogantes,se tiene que con la expedición del Decreto Distrital 736 de 1993 “Por el cual se asigna y reglamenta el
Tratamiento Especial de conservación urbanística en las áreas urbanas y se
dictan otras disposiciones”, reglamentario del Acuerdo 6 de 1990,dispuso en
su artículo 101 la posibilidad de desarrollar usos distintos en los predios
señalados como institucionales vendibles, siempre y cuando el propietario cediera a título gratuito al Distrito Capital el 30%
del área útil del predio y los
proyectos cumplieran con las demás normas urbanísticas y arquitectónicas
establecidas para las diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen. “Decreto Distrital 736 de 1993. (…) artículo 101º- Predios
institucionales vendibles. Los predios institucionales vendibles indicados
en los planos de loteo de las urbanizaciones localizadas en polígonos de
reglamentación del tratamiento especial de conservación urbanística en
cualquiera de sus categorías, se rigen por las siguientes disposiciones: 1a. Para mantener el
uso Institucional, los predios pueden desarrollar los usos institucionales
contemplados como principales, complementarios y compatibles en las diferentes
subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen y en las
edificaciones y establecimientos indicadas para cada uno de ellos, cumpliendo
con las demás normas urbanísticas y arquitectónicas correspondientes. 2a. Para desarrollar
usos diferentes al institucional: a) En áreas de actividad especializada en zona
residencial especial (ARE) y zona residencial general (ARG), se permite desarrollar
el uso de vivienda y los complementarios de la subzona o eje de tratamiento
siempre que estos últimos se localicen en locales del primer piso de la
edificación. Se permiten los usos complementa-rios en segundo piso únicamente
cuando éstos funcionen como parte de los locales del primer piso. b) En áreas de actividad especializada en zona
industrial (AZID), se les permite desarrollar los usos principales,
complementarios y compatibles de la subzona o eje de tratamiento en que se
localicen y en las edificaciones y establecimientos indicadas para cada uno de
ellos. c)
En área de actividad múltiple (AM),
se pueden desarrollar los usos permitidos para la subárea o eje de tratamiento
en que se localicen y en las edificaciones y establecimientos indicados para
cada uno de ellos. En todos los casos para desarrollar los usos diferentes al
institucional los propietarios deben ceder a título gratuito al Distrito Capital el 30% del área útil del predio y los proyectos
deben cumplir las demás normas urbanísticas y
arquitectónicas establecidas para las diferentes
subzonas, subáreas o ejes de
tratamiento en que se localicen. El área que resulta de
la cesión establecida deberá ser prevista en terreno contiguo a las vías
vehiculares de uso público para garantizar el acceso a ellas, su uso y carácter de uso público y deberán conformar con
otras zonas de cesión globos de terreno de mayor extensión, cuando existan
inmediatos a estas áreas. Parágrafo.- En todos los casos
cuando en una subárea o subzona, la norma específica contemple alturas
diferentes, se permite desarrollar para el predio institucional la mayor de las
alturas previstas”. Por su parte, el artículo 333 del
Decreto Distrital 619 de 2000, compilado por el artículo 344 del Decreto 190 de
2004, señaló que los predios marcados como institucionales por normas
anteriores, deben mantener su uso dotacional
y se regirán por las normas del tratamiento de consolidación para sectores
especiales. “(…) 1. Permanencia. Sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo anterior, los inmuebles de escala metropolitana,
urbana o zonal con uso dotacional existentes, los señalados como
institucionales por normas anteriores, los que se destinen en el futuro a este
uso, o mediante la destinación del suelo hecha en este Plan, en sus fichas
normativas, o sean incluidos mediante Planes de Regularización y Manejo, deben mantener el uso dotacional y quedan comprendidos por las normas del tratamiento de
Consolidación para Sectores Urbanos Especiales.(…)”.(Negrilla y subraya fuera de texto). Ahora bien, en relación a la vigencia
del artículo 101 del Decreto Distrital 736 de 1993, reglamentario del Acuerdo 6
de 1990, se debe indicar que el artículo 517 del Decreto Distrital 619 de 2000,
expresamente dispuso “(…) el presente
plan rige a partir de la fecha publicación y deroga todas las disposiciones que le
sean contrarias, en especial las conferidas en el acuerdo 2 de 1980, 10
de 1980, 6
de 1990 (…)”.(Negrillas
y sublíneas fuera de texto). Lo anterior en concordancia con lo
previsto en el artículo 515 del Decreto Distrital 619 de 2000, hoy compilado
por el artículo 478 del Decreto 190 de 2004, el cual estableció un régimen de
transición para su aplicación, conforme al cual “las
normas sobre usos y tratamientos, contenidas en el Acuerdo 6 de 1990 y sus
decretos reglamentarios, se continuaran aplicando
hasta tanto no se expida la reglamentación del presente plan”.
(Negrillas y sublíneas fuera de texto). Así las cosas, para la aplicación de
las normas en cuestión se estaría frente a dos escenarios totalmente disímiles,
que consecuentemente tendrían una aplicación normativa urbanística diversa, a
saber: a.
Solo será aplicable lo dispuesto en el artículo 101 del Decreto
Distrital 736 de 1993 (posibilidad de
desarrollar usos diferentes al institucional vendible), para aquellas zonas en
las que no se han reglamentado específicamente el Plan de Ordenamiento
Territorial a través deUnidad de Planeamiento Zonal- UPZ y otros instrumentos de
planeamiento, en donde se puede concluir que continúan vigentes dichas
disposiciones, y para ello los propietarios deben ceder a título gratuito al
Distrito Capital el 30% del área útil del predio siempre y cuando los proyectos
cumplieran con las normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las
diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen. b.
Para aquellos predios que ya cuentan con reglamentación urbanística
sobre usos y/o tratamientos a través de Unidades de Planeamiento Zonal – UPZ u
otros instrumentos de planeamiento, deben mantener su uso dotacional, en el
entendido que le es aplicable la condición de permanencia dispuesta en el
artículo 333 del Decreto 619 de 2000, compilado por el artículo 344 del Decreto
Distrital 190 de 2004. Esto implica que a los mismos se tendrían que regir por
las disposiciones que reglamentan el tratamiento de consolidación para sectores
urbanos especiales, tal como se explicó anteriormente. Con respecto al segundo interrogante,
que se refiere a la posibilidad que los predios “Institucionales Vendibles” puedan ser receptores de cargas
urbanísticas trasladadas desde otros proyectos en aplicación de las normas de
los Decretos Distritales 327 de 2004 y 562 de 2014 se tiene que: En primer lugar, el Decreto Distrital 562 de 2015, fue derogado expresamente por el Decreto Distrital 079 de 2016 (22 de febrero de 2016), no obstante, con el ánimo de proteger los derechos adquiridos y en
aplicación del principio de la seguridad jurídica, se estableció un régimen de
transición. Ahora bien, en los casos en los que
sea aplicable el régimen de transición del Decreto Distrital 562 de 2015, en lo
referente a las cargas urbanísticas, las mismas están sometidas a las
siguientes reglas: “Artículo19.
Cumplimiento de las obligaciones urbanísticas. Las
cesiones de suelo derivadas de los
porcentajes de las obligaciones urbanísticas se deben entregar en el mismo
proyecto, con las características que se establecen en el presente decreto.
En caso de que el área derivada de la obligación sea menor a 2.000 m2, esta obligación podrá
ser trasladada total o parcialmente a otro
sector de la ciudad o compensada en dinero de acuerdo con las siguientes consideraciones (…)” Ahora bien, en lo que se refiere a
las características generales de las áreas de cesión, el artículo 21 Ibídem
dispone lo siguiente: “Artículo 21.
Características Generales de las áreas de cesión. La ubicación, pendiente,
trazado, configuración geométrica y demás características de los globos de
terreno a ceder deben definirse en función de mejorar, complementar o dar
continuidad a las redes viales, los espacios públicos y los elementos de la
Estructura Ecológica Principal existentes en el entorno. (…) 2. Áreas de cesión para
equipamiento comunal público *
Las zonas de cesión para equipamiento
comunal público deben tener como mínimo 300 m2 de área y 15 mts de frente, y
tener acceso independiente desde al menos una vía pública vehicular con
conexión a la malla vial intermedia y/o arterial. *
En estas áreas aplican las normas
sobre volumetrías, aislamientos y edificabilidad definidas en el sector
correspondiente. El tipo de uso dotacional es
el que defina la SDP según el área de
actividad del POT en la que se ubique”. Así las cosas, será posible realizar
el traslado de cargas urbanísticas dispuestas en el Decreto 562 de 2014 a los
predios demarcados como institucionales vendibles cuando se cumplan todas y
cada uno de los siguientes requisitos: a.
Cuando sea aplicable el régimen de transición del derogado Decreto
Distrital 562 previsto en el Decreto Distrital 079 de 2016. b.
Que el área derivada de la obligación sea menor a 2.000 m2. c. Que el predio demarcado como
institucional vendible, le sea aplicable lo dispuesto por el Decreto Distrital
736 de 1993, (desarrollo de usos diferentes al institucional) en los términos
de la respuesta anterior; para lo cual deberá ceder a título gratuito al
Distrito Capital el 30% del área útil del predio y los proyectos deben cumplir
las demás normas urbanísticas y arquitectónicas establecidas para las
diferentes subzonas, subáreas o ejes de tratamiento en que se localicen. Ahora bien, en lo que respecta al
traslado de las cargas urbanísticas dispuestas en el Decreto Distrital 327 de
2004 "Por el cual se reglamenta el
Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el Distrito Capital", en el
mismo se plantea un esquema de cargas y beneficios para los predios en
tratamiento de desarrollo, con alternativas de cumplimiento de las cargas
urbanísticas mediante el traslado a otros predios, las cuales deben de manera
general realizarse bajo las condiciones de equivalencia que establece el
artículo 45 del citado decreto. No obstante, literal c) del artículo
13 del referido Decreto prohíbe expresamente hacer traslados de las cargas
urbanísticas cuando las mismas correspondan a las cesiones para proyectos
dotacionales “c. La cesión exigida para proyectos dotacionales
se destinará a crear parques, plazas, plazoletas, alamedas o sobreanchos de
andenes, que articulen dichos usos a la estructura urbana de la ciudad y no serán objeto de traslado ni de pago al
Fondo Compensatorio.” Así las cosas y en respuesta a la
consulta planteada, se concluye que no es posible hacer traslado de las cargas
urbanísticas exigidas a proyectos dotacionales
sometidos al tratamiento de desarrollo reglamentado por el Decreto Distrital
327 de 2004. En los términos expuestos, se da
respuesta a la presente consulta en concordancia con el artículo 28 de la Ley
1437 de 2011 sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015. Cordialmente, Miguel Henao Henao Dirección de Análisis y
Conceptos Jurídicos Proyectó: Juan Fernando
Calderón Trujillo.- Profesional Especializado DACJ |