RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

2310460

 

Bogotá, D.C., 

 

Asunto:  Respuesta a derecho de petición de consulta / Radicados Contraloría de Bogotá, D.C. 1-2018-00577, 2-2018-00278, DPC-41-18. Radicado No. 1-2018-428.

 

Respetado señor Gaitán:

 

Esta Dirección recibió la petición del asunto, dirigida por usted a la Contraloría de Bogotá, D.C., y trasladada a esta Secretaría por dicho órgano de control[1], en la que eleva la siguiente consulta:

 

“¿Pueden las Entidades Públicas destinar recursos a efectos de hacer arreglos locativos y mejoras a inmuebles sobre los cuales ejercen la mera tenencia mediante contratos de arrendamiento o de comodato, entre otros?”

 

Para efectos de absolver la consulta, el presente escrito se dividirá en cinco (5) ítems, a saber: 1. Competencia para resolver y fijación del alcance del pronunciamiento; 2. Referencias jurisprudenciales del Consejo de Estado sobre los contratos de comodato y de arrendamiento; 3. Normativa aplicable a los contratos de arrendamiento y de comodato; 4. Conclusiones; y 5. Respuesta.

 

1. COMPETENCIA PARA RESOLVER Y FIJACIÓN DEL ALCANCE DEL PRONUNCIAMIENTO.

 

Las diferentes entidades y organismos que integran la Administración Distrital, están instituidas, de acuerdo con el artículo 3 del Decreto Ley 1421 de 1993, en concordancia con los artículos 311 y 322 de la Constitución Política, para cumplir las funciones y prestar los servicios a cargo del Distrito Capital, promover el desarrollo integral del territorio, contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes, prestar los servicios públicos que determine la ley, construir las obras que demande el progreso local, ordenar el desarrollo del territorio, promover la participación comunitaria, el mejoramiento social y cultural de los habitantes; garantizar el desarrollo armónico e integrado de la ciudad, y cumplir las demás funciones que le asignen la Constitución y las leyes.

 

En ese orden de ideas, cada entidad y organismo distrital debe cumplir las funciones y competencias asignadas por la normativa legal, reglamentaria y distrital correspondiente, teniendo en cuenta que según el artículo 123 de la Constitución Política, los servidores públicos están al servicio del Estado y de la comunidad, y ejercerán sus funciones en la forma prevista por la Constitución, la ley y el reglamento, sin que por disposición del artículo 121 Superior, ninguna autoridad del Estado pueda ejercer funciones distintas de las que le atribuyen la misma Constitución y la ley, aunado al hecho de que el artículo 6 ídem, establece que los servidores públicos son responsables por infringir la Constitución y las leyes, así como por la omisión o extralimitación en el ejercicio de sus funciones.

 

Por ello, se tiene que el Decreto Distrital 323 de 2016 estableció la Estructura Organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, asignando por medio del artículo 11 a la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, la función de “5. Expedir  los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia”.

 

En ese sentido, el presente pronunciamiento se expide con el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sin que el mismo tenga ninguna fuerza vinculante, obligatoria, de ejecución o de cumplimiento.

 

2. REFERENCIAS JURISPRUDENCIALES DEL CONSEJO DE ESTADO SOBRE LOS CONTRATOS DE COMODATO Y DE ARRENDAMIENTO.

 

El Consejo de Estado se ha pronunciado en diferentes ocasiones, sobre los contratos de comodato y de arrendamiento, tal y como se esboza en los siguientes apartes:

 

2.1. Consejo de Estado – Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Tercera, C.P. María Elena Giraldo Gómez, sentencia del 1 de marzo de 2006, rad. No. 66001-23-31-000-1997-03801-01(15898).

 

“(…) Sobre el particular deben precisarse, ante la legislación, la naturaleza del contrato de comodato, características, obligaciones que se desprenden para el comodatario y para el comodante, en algunos casos, institución contractual de regulación civil, cuyos orígenes se remontan al derecho romano, de donde fue retomado por el Código Napoleónico y posteriormente por el Código Chileno, inspirador del estatuto Civil Colombiano.

 

El artículo 2.200 del Código Civil define el comodato como el contrato “( ) en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso” y cuya perfección se logra únicamente con la tradición de la cosa, debiendo entenderse éste último vocablo simplemente como su entrega, dado que el comodante no se desprende ni de la propiedad, ni de la posesión, permitiendo únicamente su uso.

 

Previa descomposición de la regulación legal del comodato, la doctrina[2] ha deducido las siguientes características: de real, unilateral, gratuito y principal; real: porque si no hay entrega del bien bajo cualquiera de las formas de tradición previstas en los artículos 754 y 756 del Código Civil no puede hablarse de comodato; unilateral: porque una vez se encuentre perfeccionado sólo surgen para el comodatario las obligaciones de conservación y uso del bien de acuerdo con el objeto convenido, y la obligación de restitución surge una vez finalizado el correspondiente plazo contractual; sólo en casos especiales surge para el comodante la obligación de indemnización y de pago de mejoras, que no alcanzan a modificar su unilateralidad; gratuito porque que el uso de la cosa se proporciona sin contraprestación alguna y, por último la característica de principal porque no necesita de otro acto jurídico para existir.

 

Dentro de las obligaciones que adquiere el COMODATARIO, se encuentran, por definición legal, las de conservación de la cosa, de uso con sujeción a lo convenido y de restitución, en torno al bien dado en comodato [3]. En tal sentido el articulado del Código Civil dispone:

 

·          2.202: la restricción para el comodatario de usar la cosa únicamente para el uso convenido y a falta de éste para el uso ordinario propio a su naturaleza;

 

·      2.003 y 2.004: la obligación para el comodatario de emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa y responder hasta de culpa levísima, leve o lata según que el comodato se hubiere acordado en pro del comodatario, de ambas partes o del comodante, siendo responsable de todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa;

 

·      2.005: la obligación del comodatario de restituir la cosa prestada en el tiempo convenido, pudiéndose exigir la restitución antes de tiempo ante la muerte de comodatario, la aparición en el comodante de una obligación imprevista y urgente de la cosa.

 

De esas mismas disposiciones se observa que en caso de contravención por el comodante de su obligación de uso de la cosa para el fin convenido, surge el derecho del comodante para exigir la reparación de todo perjuicio y la restitución inmediata del bien (art. 2.202) y que el comodatario sólo responde por caso fortuito cuando le ha dado un uso indebido, ha demorado su restitución salvo que se probare que el deterioro o pérdida por caso fortuito hubiera sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora, cuando éste ha sobrevenido por culpa suya, cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la propia “( ) ha preferido deliberadamente la suya” y cuando expresamente se ha hecho responsable del caso fortuito (art. 2.203).

 

Ahora: en lo que atañe con la obligación de conservación de la cosa resulta pertinente la norma prevista expresamente para el contrato de arrendamiento sobre reparaciones locativas, de acuerdo con la cual está obligado a realizarlas el inquilino o arrendatario de casa, y se reducen dichas reparaciones a mantener el edificio en el estado en que lo recibió “( ) pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción” (art. 2.028 C. C), obligación que a su vez guarda armonía con la prevista en el artículo 2.203, que sólo hace responsable al comodatario de todo deterioro que no provenga de la naturaleza y del caso fortuito cuando a la cosa se le dio un uso indebido y que sobreviene por su culpa etc. 

 

Por tanto, para el caso, la obligación que adquirió el comodatario, Departamento de Risaralda, y sobre la cual se concentra la acusación no puede entenderse sino como la dirigida a efectuar las reparaciones al inmueble dado en comodato, necesarias para permitir su uso y conservación, y por lo mismo no tiene porque responder por el deterioro proveniente de la fuerza mayor y caso fortuito, naturaleza del suelo y de los defectos en la construcción. (…)

 

Es así que como el contrato de comodato es real sólo se perfecciona con la entrega física del bien objeto del mismo, entrega que necesariamente debe estar acompañada de medios probatorios eficientes para establecer el estado de conservación y funcionamiento, de suerte que sea factible confrontar y verificar en cualquier instante y durante la vigencia del contrato, si el bien requiere determinadas labores de reparación y mantenimiento acordes con las condiciones originales que presentó al momento de ser recibido por el comodatario, circunstancias que generan la exigibilidad frente a éste y que permiten establecer en sede jurisdiccional la fuente de la indemnización contractual.”

 

2.2. Consejo de Estado – Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Tercera, C.P. Ruth Stella Correa Palacio, sentencia del 15 de agosto de 2007, rad. No. 19001-23-31-000-2005-00993-01(AP).

 

“El artículo 2200 del Código Civil, define el contrato de comodato o préstamo de uso como aquel “en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso…”,  contrato que “…no se perfecciona sino por la tradición de la cosa”, “…debiendo entenderse éste último vocablo simplemente como su entrega, dado que el comodante no se desprende ni de la propiedad, ni de la posesión, permitiendo únicamente su uso…”. [4]

 

Sobre la naturaleza del contrato de comodato, características, obligaciones que se desprenden para el comodatario y para el comodante, la Sala se ha pronunciado en los siguientes términos[5]:

 

“…Previa descomposición de la regulación legal del comodato, la doctrina[6] ha deducido las siguientes características: de real, unilateral, gratuito y principal; real: porque si no hay entrega del bien bajo cualquiera de las formas de tradición previstas en los artículos 754 y 756 del Código Civil no puede hablarse de comodato; unilateral: porque una vez se encuentre perfeccionado sólo surgen para el comodatario las obligaciones de conservación y uso del bien de acuerdo con el objeto convenido, y la obligación de restitución surge una vez finalizado el correspondiente plazo contractual; sólo en casos especiales surge para el comodante la obligación de indemnización y de pago de mejoras, que no alcanzan a modificar su unilateralidad; gratuito porque que el uso de la cosa se proporciona sin contraprestación alguna y, por último la característica de principal porque no necesita de otro acto jurídico para existir.

 

“Dentro de las obligaciones que adquiere el COMODATARIO, se encuentran, por definición legal, las de conservación de la cosa, de uso con sujeción a lo convenido y de restitución, en torno al bien dado en comodato…”

 

En otra oportunidad la Sala también precisó que:

 

“…Entre las principales características que identifican el contrato de comodato, se encuentran las siguientes: i) es esencialmente gratuito, es decir que el uso y goce entregado al comodatario no tiene contraprestación, de lo contrario se convertiría en un contrato de arrendamiento; ii) es bilateral, puesto que celebrado surgen obligaciones tanto para el comodante quien debe permitir el uso de la cosa, como para el comodatario, a quien corresponde conservar, usar y restituir el bien al término del contrato; iii) es principal, porque existe por sí mismo sin que requiera de otro acto jurídico…” [7]

 

Entonces, mediante el contrato de comodato se traslada el uso y disfrute de un bien, de manera gratuita, con el consiguiente derecho del comodatario que lo recibe de percibir los frutos naturales o civiles que se produzcan y el compromiso de restituirlo al comodante al finalizar su uso o en el plazo y forma convenida, negocio jurídico tipificado y disciplinado en la legislación civil en cuanto a sus elementos, efectos, derechos y obligaciones entre las partes y que tiene por características el ser real (art. 1500 C.C.), bilateral (art. 1496 C.C.), principal (art. 1499 C.C.), nominado, intuito personae[8] y esencialmente gratuito (art. 1497 C.C.) so pena de conversión en otro negocio jurídico.[9] 

 

Y por virtud del mismo surgen las siguientes obligaciones a cargo del comodatario: i) usar la cosa únicamente para el uso convenido y a falta de éste para el uso ordinario propios de su clase, so pena de reparar todo perjuicio y restituir en forma inmediata el bien (art. 2002 del C.C.); ii) emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa y responder si el comodato se hubiere acordado en pro del comodatario hasta de culpa levísima, si lo fuere de ambas partes de culpa grave y si del comodante de culpa lata, por todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa (arts. 2003 y 2004 del C.C.); iii) responder del caso fortuito cuando empleó la cosa en un uso indebido o demoró su restitución a menos que se acredite que el deterioro o pérdida hubiera sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora, así como cuando éste ha sobrevenido por culpa suya, o cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la propia prefirió deliberadamente la suya y cuando expresamente se ha hecho responsable del caso fortuito (art. 2003 del C.C.); y iv) restituir la cosa prestada en el tiempo convenido o a falta de convención después de su uso, restitución que podrá exigirse aún antes de tiempo si muere el comodatario, o le sobreviene al comodante una obligación imprevista y urgente de la cosa o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa (art. 2005 del C.C.).

 

Ahora bien, sobre la función práctica y social que reporta para la administración pública la celebración de este tipo de contratos, la Sala de Consulta y Servicio Civil, la ha ilustrado así:

 

“…esta figura, de conformidad con la legislación vigente, ha sido utilizada como un instrumento de cooperación entre las diferentes autoridades públicas y, en materia de cultura, como un instrumento para impulsar programas de interés público desarrollados por personas naturales o jurídicas sin ánimo de lucro.

 

“Cabe señalar que el contrato de comodato, hoy por hoy, es más común en el derecho contractual administrativo que en el derecho privado; es una figura que ha permitido a las diferentes entidades estatales generar ahorro en componentes de gastos, tales como arrendamiento de sedes, costos de administración, mantenimiento y conservación de los bienes públicos; lo que evidencia algunas de las bondades de esta figura independientemente de las políticas que se dicten en materia de administración de los bienes públicos y de las posibilidades económicas que el Estado tiene para su manejo directo…”[10]  (Subraya la Sala).

 

Es así como, el artículo 38 de la Ley 9 de 1989, autorizó a las entidades públicas para celebrar este tipo de contratos sobre sus bienes inmuebles, en los siguientes términos:

 

“ARTICULO 38. Las entidades públicas no podrán dar en comodato sus inmuebles sino únicamente a otras entidades públicas, sindicatos, cooperativas, asociaciones y fundaciones que no repartan utilidades entre sus asociados o fundadores ni adjudiquen sus activos en el momento de su liquidación a los mismos, juntas de acción comunal, fondos de empleados y las demás que puedan asimilarse a las anteriores, y por un término máximo de cinco (5) años, renovables.

 

“Los contratos de comodato existentes, y que hayan sido celebrados por las entidades públicas con personas distintas de las señaladas en el inciso anterior, serán renegociados por las primeras para limitar su término a tres (3) años renovables, contados a partir de la promulgación de la presente ley”.[11]

 

Sobre la destinación de los recursos derivados de la explotación del bien inmueble dado en comodato en los términos de la norma transcrita, la misma Sala de Consulta y Servicio Civil, ha dicho:

 

“…como quiera que en el contrato de comodato el propietario de un bien transfiere en ejercicio de su facultad de libre disposición, el derecho al uso y goce del mueble o inmueble al comodatario, entiende la Sala que transfiere, salvo pacto expreso en contrario, el derecho a servirse del bien y a percibir los frutos derivados de su explotación en forma gratuita.

 

Adicionalmente, es importante mencionar, que nuestra legislación no contempla ningún tipo de prohibición o limitación en cuanto a los derechos del comodatario, distinta a la del tiempo de duración, el tipo de personas con las que es viable la celebración de contratos de comodato por parte de las entidades estatales (artículo 38 de la ley 9 de 1989) y la obligación de devolver el bien al término del contrato. Y no tienen por qué existir otras limitaciones en la medida en que la propiedad pública y la naturaleza del bien (fiscal o de uso público), permanecen inmutables…”[12]

 

En síntesis, de conformidad con el artículo 38 de la Ley 9 de 1989, en concordancia con los artículos 3 y 32 de la Ley 80 de 1993, es viable que, en ejercicio de su autonomía y en cumplimiento de sus fines[13], las entidades estatales celebren el contrato de comodato para el manejo de sus bienes inmuebles, respetando su naturaleza y bajo dos precisos límites a saber: a) en relación con el sujeto, esto es, solo podrán hacerlo con otras entidades públicas o personas de derecho privado (sindicatos, cooperativas, asociaciones y fundaciones) que no repartan utilidades entre sus asociados o fundadores ni adjudiquen sus activos en el momento de su liquidación a los mismos, o juntas de acción comunal, fondos de empleados y similares; y b) respecto del tiempo, por un término máximo de cinco (5) años, renovables. (…)

 

De otra parte, tampoco puede concluirse la vulneración del derecho a la moralidad administrativa por haberse estipulado la gratuidad en el uso del bien raíz, porque, precisamente es esta una característica propia del contrato de comodato como ya se estudió, que excluye la imposición de una contraprestación económica a favor de la entidad pública contratante, como tasas, cánones, rentas o contribuciones, so pena de que degenere en otro convenio; (…)

 

2.3. Consejo de Estado – Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Tercera – Subsección A, C.P. Carlos Alberto Zambrano Barrera, sentencia del 9 de abril de 2014, rad. No. 85001-23-31-000-2000-00178-01(23040).

 

“La Sala considera que las estipulaciones establecidas en el contrato suscrito por el señor Juan Donaldo Gámez Cubides y el departamento de Casanare son propias del contrato de comodato o préstamo de uso, de conformidad con lo establecido en el artículo 2000 del Código Civil, el cual define este contrato como aquél “en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso…”,  contrato que “…no se perfecciona sino por la tradición de la cosa”, “…debiendo entenderse éste último vocablo simplemente como su entrega, dado que el comodante no se desprende ni de la propiedad, ni de la posesión, permitiendo únicamente su uso…”[14].

 

Sobre la naturaleza del contrato de comodato, sus características y las obligaciones que se desprenden para el comodatario y para el comodante, la Sala se ha pronunciado en los siguientes términos[15]:

 

“…Previa descomposición de la regulación legal del comodato, la doctrina[16] ha deducido las siguientes características: de real, unilateral, gratuito y principal; (…).

 

“Dentro de las obligaciones que adquiere (sic) el COMODATARIO, se encuentran, por definición legal, las de conservación de la cosa, de uso con sujeción a lo convenido y de restitución, en torno al bien dado en comodato…”

 

En otra oportunidad, la Sala también precisó que:

 

“…Entre las principales características que identifican el contrato de comodato, se encuentran las siguientes: (…)” [17].

 

De lo dicho hasta acá se colige que mediante el contrato de comodato se traslada el uso y disfrute de un bien, de manera gratuita, con el consiguiente derecho del comodatario que lo recibe de percibir los frutos naturales o civiles que se produzcan y el compromiso de restituirlo al comodante al finalizar su uso o en el plazo y forma convenida. Se trata de un negocio jurídico tipificado y disciplinado en la legislación civil en cuanto a sus elementos, efectos, derechos y obligaciones entre las partes, que tiene por características el ser real (art. 1500 C.C.), bilateral (art. 1496 C.C.), principal (art. 1499 C.C.), nominado, intuitu personae[18] y esencialmente gratuito (art. 1497 C.C.) so pena de conversión en otro negocio jurídico.[19] 

 

En virtud de este negocio jurídico, surgen las siguientes obligaciones a cargo del comodatario: i) usar la cosa únicamente para el uso convenido o, a falta de éste, para el uso ordinario propio de su clase, so pena de reparar todo perjuicio y restituir en forma inmediata el bien (art. 2002 del C.C.); ii) emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa y responder, si el comodato se hubiere acordado en pro del comodatario, hasta de culpa levísima, si lo fuere de ambas partes, de culpa grave y, si del comodante, de culpa lata, por todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa (arts. 2003 y 2004 del C.C.); iii) responder del caso fortuito, cuando empleó la cosa en un uso indebido o demoró su restitución, a menos que se acredite que el deterioro o pérdida hubiera sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora, así como cuando éste ha sobrevenido por culpa suya, o cuando, en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la propia, prefirió deliberadamente la suya y cuando expresamente se ha hecho responsable del caso fortuito (art. 2003 del C.C.); y iv) restituir la cosa prestada en el tiempo convenido o, a falta de convención, después de su uso, restitución que podrá exigirse aún antes de tiempo si muere el comodatario, o le sobreviene al comodante una obligación imprevista y urgente de la cosa, o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa (art. 2005 del C.C.).”

 

2.4. Consejo de Estado – Sala de Consulta y Servicio Civil, C.P. Édgar González López, pronunciamiento del 13 de junio de 2017, rad. No. 11001-03-06-000-2017-00028-00(2330).

 

“2. Régimen jurídico del contrato de comodato

 

Mediante el contrato de comodato o préstamo de uso una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso (artículo 2200 del Código Civil).

 

Según lo anterior, el comodato es un contrato esencialmente gratuito, ya que de mediar contraprestación o pago por el uso de la cosa, “el contrato se tornaría en arrendamiento o, incluso, en un negocio innominado”[20]. Por otra parte, como fuera en su origen y se mantiene en algunas legislaciones, el comodato recae sobre bienes muebles, aunque en casos como el colombiano se ha extendido también (y la jurisprudencia lo ha aceptado) al préstamo de bienes inmuebles.

 

El comodato no transfiere el dominio de la cosa dada en comodato[21] y por lo mismo el comodante conserva sobre ella “todos los derechos que antes tenía, pero no su ejercicio, en cuanto fuere incompatible con el uso concedido al comodatario” (artículo 2201 C.C.). Por contera, el comodatario es un simple tenedor de la cosa, obligado a su restitución al vencimiento del plazo o cuando se ha cumplido el servicio para el cual le ha sido prestada (artículo 2205 C.C.).

 

Por regla general el contrato de comodato se celebra en beneficio exclusivo del comodatario (a quien se permite el uso gratuito de la cosa), aun cuando puede ocurrir también, sin que ello desvirtúe la figura, que el comodante reciba beneficios recíprocos, como cuando lo que entrega en comodato son cosas ociosas o inactivas, beneficiándose así del cuidado y vigilancia que de ellas hará el comodatario. Esto último es particularmente relevante en materia de responsabilidad, pues en los casos en que el comodato se celebra en pro de ambas partes, se reduce el cuidado exigible al comodatario, tal como se verá más adelante.

 

Según Valencia Zea[22], el comodato forma parte del grupo de contratos cuyo objeto principal es la “cesión del uso y disfrute” de las cosas. En tal sentido, a la vez que presenta diferencias, también tiene puntos de contacto con otros contratos de esa misma clase, como el usufructo (en el que a diferencia del comodato se traslada un verdadero derecho real y no simplemente personal), el arrendamiento (en el que el uso de la cosa se concede a cambio de una remuneración) y la anticresis (donde la cesión del uso del bien constituye un medio para el pago de una obligación mediante el aprovechamiento de sus frutos).

 

Se ha advertido también que el comodato es un contrato intuito personae (en consideración a las calidades del comodatario), en la medida en que “el comodante no se determina a conceder la cosa sino a persona a quien quiera hacer un favor, y que de otro lado, ofrezca confianza de conservación de la cosa y de restitución puntual de ella, sin necesidad de acudir al juez.”[23]

 

Este carácter personal del comodato determina, por ejemplo, que la restitución del bien pueda exigirse anticipadamente por la muerte del comodatario (artículo 2205 C.C.) y que los herederos de este no tengan derecho “a continuar en el uso de la cosa prestada” (artículo 2211 C.C.).

 

Por el contrario, la muerte del comodante no extingue el comodato (artículo 2215 C.C.), ni sus herederos están en imposibilidad de continuarlo (artículo 2211 C.C.), de donde se sigue además que no existe ninguna restricción para que el comodante ceda el contrato a un tercero conforme a las normas generales que rigen las obligaciones, siempre, claro está, que el contrato no haya terminado.

 

Igualmente se ha indicado que el comodato puede tener carácter sinalagmático imperfecto[24], en el sentido de que si bien en principio el comodante no adquiere obligaciones, puede llegar a hacerlo en virtud de lo que acuerden las partes. En todo caso, el comodante deberá respetar el plazo del comodato (cuando se pacta) y eventualmente tendrá algunas obligaciones de reembolso de gastos urgentes (artículo 2216 C.C.) e indemnizatorias en los casos de mala calidad de la cosa prestada (artículo 2217 C.C.).

 

Por el contrario, el comodatario está obligado a darle al bien el uso convenido, (artículo 2202), a emplear el mayor cuidado en su mantenimiento (artículo 2203 C.C.), a asumir las expensar ordinarias de conservación (artículo 2216-1 C.C.) y a restituir la cosa a la terminación del contrato (artículo 2205 C.C.).

 

En relación con el plazo del comodato cabe decir que las partes pueden pactarlo libremente (salvo que quien actúe como comodante sea una entidad pública[25]), o sujetarlo al cumplimiento del servicio para el cual se concede el uso del bien, o simplemente dejarlo a la voluntad del comodante, caso en el cual se estaría en presencia de un comodato precario (artículo 2219 C.C.). En lo demás, al no haber regulación especial para el comodato, se aplicarían las reglas generales de las obligaciones a plazo, que no se oponen a su ampliación, suspensión o anticipación por mutuo acuerdo. Recuérdese que la primera forma de extinguir o modificar las obligaciones es por el mutuo acuerdo de las partes (artículo 1625 C.C.).

 

Ahora bien, aún cuando el Código Civil no lo señala expresamente, de la naturaleza del contrato de comodato se deriva que, salvo pacto en contrario, el comodatario puede terminar el comodato en cualquier tiempo[26], en la medida en que no puede ser obligado a disfrutar del uso de una cosa que no quiere. Sin embargo, también debe advertirse que cuando existe un plazo y ese plazo está previsto en beneficio de ambas partes (como sucede en el caso analizado), la renuncia voluntaria del comodatario no sería posible en virtud de lo dispuesto en el artículo 1554 del Código Civil[27].

 

Por su parte, el comodante puede exigir la restitución anticipada si muere el comodatario, según ya se dijo, pero además, dado el carácter gratuito de la figura, si le sobreviene una necesidad imprevista y urgente de usar el bien y si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa (artículo 2205 C.C.).

 

Finalmente se ha indicado, siguiendo las reglas generales de las obligaciones[28], que al comodato se aplica la regla “res perit domino”, según la cual la cosa perece para su dueño, salvo que el comodatario se encuentre en mora[29]. En consecuencia, el comodante sufre las consecuencias de la pérdida o de los daños de la cosa cuando estos no han ocurrido por una causa imputable al comodatario[30].

 

3. Los gastos ordinarios y extraordinarios para la conservación de la cosa

 

En relación con este punto en particular, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 2216 del Código Civil sobre las indemnizaciones que el comodatario podría reclamar al comodante:

 

“Artículo 2216. El comodante es obligado a indemnizar al comodatario de las expensas que sin su previa noticia haya hecho, para la conservación de la cosa, bajo las condiciones siguientes:

 

1.    Si las expensas no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al caballo.

 

2. Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al comodante, y se presuma fundadamente que teniendo éste la cosa en su poder no hubiera dejado de hacerlas.”

 

Lo anterior significa, como ya se dijo, que las expensas ordinarias de conservación de la cosa están a cargo del comodatario y que en ningún caso dan derecho a indemnización o reembolso (numeral 1). Según se indicó, el uso gratuito de la cosa comporta para el comodatario la obligación de darle un uso adecuado y responder por su conservación (artículo 2203 C.C.).

 

Por el contrario, las expensas extraordinarias (no comunes u ordinarias), están a cargo del comodante y, si las hace el comodatario, solo serán reembolsables (i) si fueron autorizadas previamente por el comodante o (ii) cuando por su urgencia y necesidad no pudieron ser consultadas con él y se pueda presumir fundadamente que las hubiera realizado si la cosa estuviera en su poder (numeral 2).

 

Sobre el alcance de esta disposición, la Corte Suprema de Justicia ha indicado lo siguiente:

 

“De esta manera, mientras los primeros –los gastos ordinarios- son de cargo del comodatario, pues corresponden al derecho de usar la cosa (gastos de uso) y a la obligación de conservarla en el estado en que fue entregada (gastos de conservación), los segundos -los gastos extraordinarios- incumben al comodante, en tanto que hacen relación a cuestiones urgentes que van mas allá del uso natural convenido y se distinguen porque, sin su oportuna satisfacción, la cosa correría el riesgo de malograrse o extinguirse; es más, son gastos que benefician al prestador, al punto que seria posible inferir de modo razonable que este, de tener la cosa en su poder, los hubiera hecho inexorablemente”. (Se resalta)[31]

 

Por tanto, en esta materia se aplican las mismas reglas del arrendamiento, según las cuales son de cuenta del arrendatario (comodatario) las reparaciones locativas[32] y del arrendador (comodante) las necesarias[33]. Solo que en el caso del comodato, al tratarse de una relación gratuita, el comodante, una vez tiene noticia del estado de la cosa, no se encuentra obligado a repararla y a volverla a poner en condiciones de disfrute del comodatario.

 

En este orden, cabe señalar que los gastos que pueda requerir el bien dado en comodato, en cuanto no correspondan a las expensas ordinarias de conservación o se originen en causas imputables al comodatario, corresponden al comodante. (…)

 

Como ya se había indicado, el comodatario puede usar el bien dado en comodato para el uso convenido, debiendo indemnizar al comodante de todo daño que le genere el incumplimiento de dicha obligación (artículo 2202 C.C).

 

Por su parte, el artículo 2203 del mismo estatuto establece que el comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa y que será responsable del deterioro que no provenga de su uso legítimo. (…)

 

Finalmente, como también se indicó, en el comodato los gastos ordinarios de conservación de la cosa son del comodatario y los extraordinarios del comodante (artículo  2216 ibídem), de modo que no debe el comodatario asumir los segundos si el bien sufre daños sin su culpa o responsabilidad. En el caso concreto es claro que los costos de reconstrucción del inmueble no serían gastos ordinarios sino extraordinarios, según se dijo anteriormente. (…)

 

Finalmente cabe decir que el comodatario tampoco podría reclamar ninguna compensación por las obras hechas en el inmueble si se obligó a ellas sin ningún pacto de reembolso, tal como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia al señalar que:

 

“Se insiste, la voluntad de la ley, derivada incluso de una elemental equidad, es que el comodante solo satisfaga los gastos urgentes y extraordinarios que demande la conservación de la cosa, pero todo aquello que libremente invierte el comodatario, según su proyecto económico, debe mirarse como una dotación a propósito del emprendimiento de este, que no puede trasladar al prestador.

 

De ello se sigue que si no se pacta expresamente una retribución, el comodatario no está autorizado para pedir el reembolso de las obras, mejoras o arreglos o, en general, cualquier gasto que haya realizado para la adecuación de la cosa al fin de ser puesta a su servicio, justamente para su bienestar y no la del comodante.

 

Concluyese, por ende, que al finalizar el contrato, salvo pacto expreso en contrario, el comodante debe recibir la cosa que entregó, asumiendo el deterioro natural, pero adquiriendo también las cosas que le fueron añadidas durante la vigencia de la relación contractual”.[34] (…)

 

Desde un punto de vista general, los gastos de conservación y recuperación del inmueble, distintos de los ordinarios, corresponden al propietario del bien.”

 

En relación con el contrato de arrendamiento y las mejoras al inmueble, el Consejo de Estado ha emitido diversos pronunciamientos, tal y como se expone a continuación:

 

2.5. Consejo de Estado – Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Tercera – Subsección C, C.P. Olga Mélida Valle de La Hoz, sentencia del 29 de abril de 2015, rad. No. 25000-23-26-000-2001-01016-01(28883).

 

“Sobre la noción de mejoras, se ha definido como aquello que se ha obrado en algún edificio o heredad para colocarlo en un mejor estado, y que existen tres clases de mejoras: las necesarias, las útiles y las voluptuarias. “Las necesarias son las que se hacen en la cosa para impedir su pérdida o deterioro, como las reparaciones realizadas en un edificio que amenaza ruina y la calzada que se hace en una heredad para preservarla de la rapidez de un torrente. Mejoras útiles son las que, aun cuando no sirven para conservar la cosa, aumentan sin embargo su valor o renta; como el plantío de árboles frutales, la construcción de hornos, trapiches, garajes, caballerizas, acueductos, etc. Mejoras voluptarias son las que ni contribuyen a la conservación de la cosa, ni aumentan su valor o renta, sino que solo sirven de adorno, lucimiento o recreo, como las pinturas, las fuentes ornamentales u otros trabajos decorativos semejantes.”[35]

 

El Código Civil, hace referencia a las mejoras necesarias denominándolas como reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario se viere precisado a efectuar en la cosa arrendada y dispone que el arrendador está obligado a reembolsarle el costo de las mencionadas reparaciones, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador para que las haga por su cuenta, como así lo dispone el artículo 1993 del Código Civil.

 

Las obras a que tal disposición se refiere son las meramente conservativas de la cosa y en desarrollo del principio de que el arrendador debe garantizar al arrendatario el uso y goce del bien arrendado.

 

Sobre dicho aspecto, es claro el artículo 1985 cuando indica:

 

“Artículo 1985. Mantenimiento de la cosa. Reparaciones necesarias y locativas. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

 

Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

 

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones. (Subrayado fuera del texto)

 

Sobre la anterior norma, considera la Sala que es supletiva a las estipulaciones realizadas en el contrato, como se evidencia de la lectura del último inciso al permitir que las partes del negocio jurídico modifiquen las obligaciones referentes a las mejoras.[36]

 

A contrario sensu, el arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, en vista de que las mencionadas mejoras no propenden por la conservación del bien corporal, sino que se realizan con el fin de colocarla en un mejor estado, es decir, aumentan el valor del bien[37].

 

Seguidamente, el artículo 2028 del Código Civil, refiriéndose a las reparaciones locativas a cargo del arrendatario, establece que las mencionadas reparaciones se reducen a mantener el inmueble en el estado en que lo recibió, sin existir responsabilidad por parte de este por los deterioros provenientes del tiempo, su uso legítimo, la fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del inmueble, por la naturaleza del suelo, entre otros.

 

2.6. Consejo de Estado – Sala de lo Contencioso Administrativo – Sección Cuarta, C.P. Carmen Teresa Ortiz de Rodriguez, sentencia del 18 de junio de 2015, rad. No. 25000-23-27-000-2008-00285-01(18792).

 

“El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles es un contrato bilateral, oneroso, conmutativo y de tracto sucesivo.

 

Es bilateral, porque se celebra entre dos sujetos de derecho; oneroso, porque el precio es uno de sus elementos esenciales en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; conmutativo, porque es fuente de obligaciones a cargo de los dos sujetos contractuales, y de tracto sucesivo, porque es de ejecución periódica, continuada, distribuida en el tiempo” en el cual las fases individuales de las prestaciones se pueden realizar con vencimiento fijo[38].

 

Ambas partes tienen obligaciones que deben cumplir durante la vigencia del contrato. Así, a cargo del arrendador están las de entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos; mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato, a cargo del arrendador.

 

A cargo del arrendatario, las de pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido; cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento; en caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias; y, pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.

 

Sobre la conservación de la cosa arrendada, dispuso el legislador en el artículo 1985 del Código Civil:

 

“Artículo 1985.- RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

 

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

 

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”

 

La reparación es una obra que se ejecuta para restablecer un estado de cosas que se han deteriorado, no incorpora elementos nuevos que aumenten el valor económico del bien, y pueden ser clasificadas en:

 

1. Reparaciones locativas: Son las obras ejecutadas para atender o corregir pequeños daños presentados en el inmueble arrendado, que no revisten mayor gravedad y ocurren generalmente por el transcurso del tiempo o por su deterioro natural. Como norma general, el arrendador no está obligado a responder por este tipo de reparaciones, ya que tales deterioros son el resultado del disfrute material del bien por parte del arrendatario.

 

2. Reparaciones necesarias: son los trabajos orientados a la corrección de daños graves producidos en el inmueble arrendado, los cuales por su magnitud ponen en peligro y riesgo la estabilidad del bien. Estas reparaciones, como norma general están bajo la responsabilidad del arrendador, salvo que tales deterioros provengan del arrendatario o las haya hecho necesarias por su culpa.[39]”

 

3. NORMATIVA APLICABLE A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y DE COMODATO.

 

El Código Civil contiene las disposiciones aplicables a los contratos de arrendamiento y de comodato, siendo potestativo de las entidades públicas celebrar los contratos que requieran para el cumplimiento de los fines para los cuales fueron creadas, debiéndose regir, para las entidades a las que se les aplica el régimen de contratación pública, por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes aplicables a determinados contratos, salvo en las materias particularmente reguladas en dicha ley de contratación pública.

 

Es así como los artículos 2200 y siguientes del Código Civil, regulan lo relacionado con el contrato de comodato, así:

 

“ARTICULO 2200. DEFINICIÓN Y PERFECCIONAMIENTO DEL COMODATO O PRÉSTAMO DE USO.  El comodato o préstamo de uso es un contrato en que la una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminar el uso.

 

Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.

 

ARTICULO 2201. DERECHOS DEL COMODANTE. El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tenía, pero no su ejercicio, en cuanto fuere incompatible con el uso concedido al comodatario.

 

ARTICULO 2202. LIMITACIONES DEL COMODATARIO. El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido, o falta de convención en el uso ordinario de las de su clase.

 

En el caso de contravención podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio, y la restitución inmediata, aún cuando para la restitución se haya estipulado plazo.

 

ARTICULO 2203. RESPONSABILIDAD DEL COMODATARIO EN EL CUIDADO DE LA COSA. El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa, y responde hasta de la culpa levísima.

 

Es, por tanto, responsable de todo deterioro que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa; y si este deterioro es tal, que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa, abandonando su propiedad al comodatario.

 

Pero no es responsable de caso fortuito, si no es:

 

1. Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido, o ha demorado su restitución, a menos de aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora.

 

2. Cuando el caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya, aunque levísima.

 

3. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya.

 

4. Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.

 

(…)

 

ARTICULO 2216. INDEMNIZACIÓN DEL COMODATARIO POR EXPENSAS. El comodante es obligado a indemnizar al comodatario de las expensas que sin su previa noticia haya hecho, para la conservación de la cosa, bajo las condiciones siguientes:

 

1. Si las expensas no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al caballo.

 

2. Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al comodante, y se presuma fundadamente que teniendo éste la cosa en su poder no hubiera dejado de hacerlas.”

 

La misma codificación sobre el contrato de arrendamiento, establece que:

 

“ARTICULO 1973. DEFINICION DE ARRENDAMIENTO. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

 

(…)

 

ARTICULO 1977. DENOMINACIÓN DE LAS PARTES CONTRATANTES. En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario.

 

(…)

 

ARTICULO 1982. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. El arrendador es obligado:

 

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

 

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

 

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

 

(…)

 

ARTICULO 1985. RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA ARRENDADA. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

 

Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

 

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.

 

ARTICULO 1986. LIMITES A LAS REPARACIONES. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

 

Con todo, si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

 

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión conocerla.

 

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

 

(…)

 

ARTICULO 1990. TERMINACION O RESCISION POR MAL ESTADO O CALIDAD DE LA COSA. El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

 

Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez o prefecto decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

 

(…)

 

ARTICULO 1993. REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO LOCATIVAS. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

 

ARTICULO 1994. MEJORAS UTILES. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

 

(…)

 

ARTICULO 1997. RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN LA CONSERVACION DE LA COSA. El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.

 

Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

 

ARTICULO 1998. REPARACIONES LOCATIVAS. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.

 

(…)

 

ARTICULO 2028. REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

 

ARTICULO 2029. OBLIGACIONES ESPECIALES DEL INQUILINO. Será obligado especialmente el inquilino:

 

1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.

 

2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.

 

3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

 

Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.”

 

4. CONCLUSIONES.

 

De las referencias normativas y jurisprudenciales transcritas se pueden extraer algunas conclusiones en relación con los contratos de comodato y de arrendamiento, y la realización de mejoras y/o arreglos locativos por parte de las entidades suscribientes de los mismos, en calidad de comodatarias y/o arrendatarias, tal y como se sintetiza en los siguientes reglones:

 

- El comodato es un contrato de entrega gratuita de un bien por parte del comodante (quien entrega) al comodatario (quien recibe), para su uso y restitución una vez terminado el uso del mismo, según las condiciones pactadas en el respectivo contrato.

 

- El comodatario solo puede usar el bien para el fin convenido, siendo responsable del cuidado por la conservación del mismo, salvo que el deterioro que pudiera presentar éste, obedezca a factores de la naturaleza, fuerza mayor o caso fortuito.

 

- El contrato de comodato se perfecciona con la entrega del bien por parte del comodante al comodatario, surgiendo entonces para el último, las obligaciones de conservación y uso del bien, de acuerdo con el objeto convenido, y la obligación de restitución surge una vez finalizado el correspondiente plazo contractual, sin que por el uso de la cosa deba darse contraprestación alguna por parte del comodatario al comodante.

 

- El comodatario, de acuerdo con lo que se pacte en el contrato de comodato, está obligado a la conservación de la cosa, debiendo efectuar las reparaciones necesarias al inmueble dado en comodato, para permitir su uso y conservación, sin que esté obligado a responder por el deterioro proveniente de la fuerza mayor y caso fortuito, naturaleza del suelo y de los defectos en la construcción del bien.

 

- El comodante podrá ser responsable de efectuar reembolso de gastos urgentes al comodatario, cuando los mismos no hayan sido de aquellos ordinarios para la conservación del bien.

 

- Las expensas ordinarias de conservación de la cosa están a cargo del comodatario, sin que en ningún caso den derecho a indemnización o reembolso. Las expensas extraordinarias (no comunes u ordinarias), están a cargo del comodante y, si las hace el comodatario, solo serán reembolsables (i) si fueron autorizadas previamente por el comodante o (ii) cuando por su urgencia y necesidad no pudieron ser consultadas con él, y se pueda presumir fundadamente que las hubiera realizado si la cosa estuviera en su poder.

 

- Los gastos que pueda requerir el bien dado en comodato, en cuanto no correspondan a las expensas ordinarias de conservación o se originen en causas imputables al comodatario, corresponden al comodante.

 

- No debe el comodatario asumir los gastos extraordinarios si el bien sufre daños sin su culpa o responsabilidad. Los costos de reconstrucción del inmueble no serían gastos ordinarios sino extraordinarios.

 

- El comodatario no podría reclamar ninguna compensación por las obras hechas en el inmueble, si se obligó a ellas sin ningún pacto de reembolso, pues según lo señalado por la Corte Suprema de Justicia “(…) todo aquello que libremente invierte el comodatario, según su proyecto económico, debe mirarse como una dotación a propósito del emprendimiento de este, que no puede trasladar al prestador.

 

De ello se sigue que si no se pacta expresamente una retribución, el comodatario no está autorizado para pedir el reembolso de las obras, mejoras o arreglos o, en general, cualquier gasto que haya realizado para la adecuación de la cosa al fin de ser puesta a su servicio, justamente para su bienestar y no la del comodante.” [40]

 

- El arrendador está obligado a mantener el bien entregado al arrendatario, en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendado.

 

- Es obligación del arrendador hacer las reparaciones necesarias para mantener en buen estado el bien arrendado, mientras que al arrendatario le corresponden generalmente las reparaciones locativas, salvo que estas últimas hayan debido realizarse por fuerza mayor o caso fortuito, o por la mala calidad de la cosa arrendada, caso en el cual estarán a cargo del arrendador, conforme a lo que sobre estos aspectos se pacte en el contrato de arrendamiento.

 

- El arrendador está obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

 

- El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.

 

- El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc., siendo obligación especial del arrendatario conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías; reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen; e igualmente a mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras; presumiéndose que ha recibido el edificio en buen estado, respecto de los elementos reseñados, salvo que se pruebe lo contrario.

 

- Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió, pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.

 

- El Código Civil hace referencia a las mejoras necesarias denominándolas como reparaciones indispensables, no locativas, que el arrendatario se viere precisado a efectuar en la cosa arrendada, estando obligado el arrendador a reembolsarle el costo de las mencionadas reparaciones, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que haya dado noticia al arrendador para que las haga por su cuenta. Tales obras son las meramente conservativas de la cosa y en desarrollo del principio de que el arrendador debe garantizar al arrendatario el uso y goce del bien arrendado.

 

- El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas, en vista de que las mencionadas mejoras no propenden por la conservación del bien corporal, sino que se realizan con el fin de colocarla en un mejor estado, es decir, aumentan el valor del bien.

 

- Las reparaciones locativas a cargo del arrendatario, se reducen a mantener el inmueble en el estado en que lo recibió, sin existir responsabilidad por parte de este por los deterioros provenientes del tiempo, su uso legítimo, la fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del inmueble, por la naturaleza del suelo, entre otros.

 

- Son de cargo del arrendatario las obligaciones de efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias al bien, en caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a la propia culpa del arrendatario.

 

- La reparación es una obra que se ejecuta para restablecer un estado de cosas que se han deteriorado, sin incorporar elementos nuevos que aumenten el valor económico del bien, siendo generalmente responsabilidad del arrendatario, ejecutar las obras para atender o corregir pequeños daños presentados en el inmueble arrendado, que no revisten mayor gravedad y que ocurren generalmente por el transcurso del tiempo o por su deterioro natural, como consecuencia del disfrute material del bien por parte del arrendatario.

 

5. RESPUESTA.

 

En relación con la consulta encaminada a determinar si “¿Pueden las Entidades Públicas destinar recursos a efectos de hacer arreglos locativos y mejoras a inmuebles sobre los cuales ejercen la mera tenencia mediante contratos de arredramiento o de comodato, entre otros?”, resulta procedente dar respuesta, de acuerdo con las conclusiones reseñadas en el numeral 4 del presente escrito, es decir, a lo dispuesto por las normas legales y la jurisprudencia del Consejo de Estado, en cuanto a que, de una parte, en tratándose de contratos de comodato, las entidades públicas solo pueden destinar recursos para la conservación y uso del bien, efectuando las reparaciones necesarias para permitir su uso, por cuanto en el caso de efectuar obras, mejoras o arreglos al inmueble, distintos de los requeridos para su normal uso y/o conservación, no podrá exigirle al comodante, salvo pacto expreso, el pago de tales obras efectuadas sobre el bien raíz.

 

De otra parte, en lo atinente a los contratos de arrendamiento celebrados por las entidades públicas, en la que estas se constituyen en arrendatarias, estas últimas pueden realizar las reparaciones locativas tendientes a mantener el bien inmueble en el estado que lo hayan recibido, o ejecutar las obras para atender o corregir pequeños daños presentados en el bien raíz, que no revisten mayor gravedad y que ocurren generalmente por el transcurso del tiempo o por su deterioro natural, como consecuencia del disfrute material del bien por parte del arrendatario.

 

En los anteriores términos y desde el ámbito de competencias de esta Dirección, se da respuesta a la petición, la cual, se reitera, tiene el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

 

Atentamente,

 

ANA LUCY CASTRO CASTRO

 

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

 

c.c.    Dra. Lina Raquel Rodríguez Meza – Directora de Apoyo al Despacho Centro de Atención al Ciudadano – Contraloría de Bogotá, D.C. – Cra. 32 A No. 26 A-10.

 

Anexos: N.A.

 

Proyectó: Duvan Sandoval Rodríguez

 

Revisó:    Ana Lucy Castro Castro