CONCEPTO 22020489 DE 2020

(Enero 16)

Asunto. Concepto jurídico

Consejo Local de propiedad horizontal

Administrador de propiedad horizontal

Radicado No. 1-2019-21738

Respetado Edil:

La Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos de la Secretaría Jurídica Distrital se permite dar respuesta a su derecho petición en la modalidad de consulta, previa las siguientes consideraciones:

I. COMPETENCIA DE LA DIRECCIÓN DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS DE LA SECRETARÍA JURÍDICA DISTRITAL 

El Decreto Distrital 323 de 2016, estableció la estructura organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, y asignó en el artículo 11 a la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, la función de “5. Expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia”.

En ese sentido, las respuestas a las consultas y/o conceptos que expida esta Dirección, están dirigidos a coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades propias de las entidades y organismos de la administración distrital.

Aunado a lo anterior, respecto del alcance de los conceptos jurídicos, la Corte Constitucional ha precisado que:

“Los conceptos no configuran, en principio, decisiones administrativas pues no se orientan a afectar la esfera jurídica de los administrados, esto es, no generan deberes u obligaciones ni otorgan derechos. En el evento que el concepto se emita a solicitud de un interesado, éste tiene la opción de acogerlo o no acogerlo.

Los conceptos emitidos por las entidades públicas en respuesta a un derecho de petición de consultas de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, insistimos, son orientaciones, puntos de vista, consejos y cumplen tanto una función didáctica como una función de comunicación fluida y transparente.”[1]  (Negrilla fuera de texto).

En concordancia con lo anterior, el Consejo de Estado señaló:

“Como todo concepto jurídico no obligatorio jurídicamente, se trata de una opinión, apreciación o juicio, que por lo mismo se expresa en términos de conclusiones, sin efecto jurídico directo sobre la materia de que trata, que sirve como simple elemento de información o criterio de orientación, en este caso, para la consultante, sobre las cuestiones planteadas por ella. De allí que las autoridades a quienes les corresponda aplicar las normas objeto de dicho concepto, no están sometidas a lo que en él se concluye o se opina, de modo que pueden o no acogerlo, sin que el apartarse del mismo genere consecuencia alguna en su contra, aspecto éste en que justamente se diferencia la circular de servicio con el simple concepto jurídico a que da lugar el artículo 25 del C.C.A., pues la circular de servicio obliga a sus destinatarios, so pena de incurrir en falta disciplinaria o administrativa. La circular de servicio es norma superior de los actos y conductas de sus destinatarios en el ejercicio de sus funciones relacionadas con los asuntos de que ella trata, mientras que el referido concepto jurídico no tiene ese carácter de ninguno modo para persona alguna”^[2] (Subrayas y negrilla fuera de texto).

Por lo anterior, el presente pronunciamiento se expide con el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011), sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, y las respuestas a las inquietudes se enmarcarán dentro del ámbito general y legal que regula la materia consultada, sin que con ellas se pretenda absolver situaciones particulares, e igualmente, las respuestas se emitirán exclusivamente dentro del ámbito de competencias y funciones de las autoridades del Distrito Capital instituidas en Bogotá, D.C., de conformidad con lo previsto en el artículo 5 del Decreto Ley 1421 de 1993, sin determinar en manera alguna las disposiciones que regulan la órbita funcional o procedimental de los órganos, instancias, corporaciones, entidades u organismos del nivel nacional o de los demás entes territoriales diferentes al Distrito Capital, por no estar dentro del ámbito funcional de esta Dirección, conceptuar o informar acerca de dichas materias fuera del Distrito Capital.

Señalado lo anterior, con el fin de realizar una adecuada compresión del problema jurídico planteado por la peticionaria y antes de entrar a pronunciarnos al respecto, se analizará la normatividad que regula la materia.

II. CONSIDERACIONES FRENTE A LA MATERIA OBJETO DE CONSULTA

i) Consejo Local de Propiedad Horizontal:

El Acuerdo Distrital 652 de 2016^[3] define en el artículo 1 al Consejo Distrital de Propiedad Horizontal, como el ente consultivo y asesor de la Administración Distrital en las políticas, planes de desarrollo, proyectos e iniciativas, que involucren los temas concernientes a las comunidades vinculadas con la propiedad horizontal del Distrito Capital. Adicionalmente, dispone la norma que dicha instancia se podrá articular con sistemas, entidades u organismos nacionales, que implementen acciones para la protección, educación y desarrollo de la Propiedad Horizontal, y con las demás instancias y sistemas de participación Distrital.

Ahora, respecto del Consejo Local de Propiedad Horizontal, el artículo 4 ídem, estableció que el Instituto de la Participación y Acción Comunal –IDPAC, es el organismo de la administración distrital encargado de unificar los criterios de funcionamiento y regulación de los consejos locales de propiedad horizontal. Para tal efecto, el IDPAC expidió la Resolución No. 312 de 2017^[4] modificada por las Resoluciones IDPAC Nos. 178 de 2018 y 188 de 2019 en la cual, en su artículo 2, dispone que los Consejos Locales de Propiedad Horizontal (CLPH) son instancias de participación ciudadana de carácter consultivo y asesor de la Administración Local en los asuntos relacionados con las políticas, planes de desarrollo, proyectos e iniciativas que involucren los asuntos concernientes a las comunidades vinculadas con las Propiedades Horizontales que se encuentran en cada una de las localidades del Distrito Capital de Bogotá.

Adicional, determina el artículo 6 de la Resolución No. 312 de 2017, que las Juntas Administradoras Locales deberán crear los CLPH mediante Acuerdo Local, atendiendo las características y particularidades de cada una de las localidades, y que el período de los consejeros elegidos como delegados en representación de las comunidades ante el Consejo Local de Propiedad Horizontal, será de dos (2) años, conforme lo prescribe el artículo 9 ídem.

Con relación a las calidades y requisitos que deben acreditar las personas que se postulen como consejeros locales de propiedad horizontal, el artículo 13 ibídem, enumera los siguientes:

1. Ser mayor de edad.

2. Presentar al momento de la inscripción la hoja de vida acompañada de sus antecedentes judiciales y disciplinarios.

3. Adjuntar la certificación de residencia emitida pro la Alcaldía Local.

4. Presentar el acta emitida por la Asamblea General del Consejo de Administración en la que conste la elección que le otorga la facultad de inscribirse como aspirante a ser Consejero Local de Propiedad Horizontal.

5. Adjuntar la Carta de aceptación de la postulación.

6. Presentar el Certificado de Existencia y Representación Legal emitido por la Alcaldía Local, de la copropiedad que lo avala.

En este punto, es menester precisar que el desempeñarse como Consejero Local de Propiedad Horizontal no le da el carácter de ser empleado público, por ende, para el caso que nos ocupa, si un edil pretende postularse y ser electo como consejero local, a prima facie, ello no le generaría inhabilidad alguna, pues como se señaló anteriormente, los CLPH son instancias de participación ciudadana de carácter consultivo y asesor de la Administración Local en los asuntos relacionados con las Propiedades Horizontales que se encuentran en cada una de las localidades del Distrito Capital de Bogotá, y no ostentan la calidad de ser corporaciones públicas, ni entidades u organismos de la administración distrital.

El anterior aserto adquiere un mayor asidero, si se analiza la Resolución No. 312 de 2017 modificada por las Resoluciones IDPAC Nos. 178 de 2018 y 188 de 2019, pues estas no consagran en ninguna de sus disposiciones la prohibición de que una persona que funge como edil pueda inscribirse y ser elegido como Consejero Local de Propiedad Horizontal, si para ello acredita los requisitos exigidos en las citadas normas.

De otra parte, el artículo 24 ejusdem, prescribe que, atendiendo las características y particularidades de cada localidad, y de conformidad con las disposiciones y principios definidos en la Resolución IDPAC No. 312 de 2017, el respectivo Consejo Local de Propiedad Horizontal adoptará su propio Reglamento Interno para su funcionamiento como instancia de participación ciudadana, cuerpo normativo que contendrá, entre otros aspectos, el régimen de incompatibilidades y de conflictos de interés para ejercer el cargo de Consejero Local y el desempeño de otros roles en materia de propiedad horizontal en la respectiva localidad. Este reglamento estará bajo custodia y control de las respectivas Alcaldías Locales.

ii) Administrador del edificio o conjunto.

La Ley 675 de 2001^[5] en su artículo 50 dispone que la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador, bien designado por la asamblea general de propietarios, o bien por el consejo de administración, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Adicional, dicha norma prescribe que los actos y contrato que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza de la persona jurídica de la copropiedad, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.

Ahora, respecto de los requisitos y condiciones que se deben acreditar para la designación y ejercicio del cargo, el parágrafo 2 del artículo 50 ídem, dispone que “[E]n los casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto o comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional".

Fíjese, que la Ley 675 de 2001 no consagra en ninguna de sus disposiciones la prohibición de que una persona que funge como miembro de instancias de participación ciudadana, esto es del CLPH pueda ser designado y fungir como administrador en una copropiedad de la misma localidad, si para ello acredita la idoneidad que para el efecto exija el reglamento expedido por el Gobierno Nacional, lo cual se ajusta a las previsiones de orden constitucional y legal que orientan el régimen de propiedad horizontal. No obstante, como se mencionó en el acápite anterior, se deberá consultar el Reglamento Interno del respectivo CLPH, cuerpo normativo que contendrá, entre otros aspectos, el régimen de incompatibilidades y de conflictos de interés para ejercer el cargo de Consejero Local y el desempeño de otros roles en materia de propiedad horizontal en la respectiva localidad.

Ahora, conforme al Régimen de Incompatibilidades establecido en los artículos 68 del Decreto Ley 1421 de 1993, 126 de la Ley 136 de 1994 adicionado por el artículo 44 de la Ley 617 de 2000, 39 de la Ley 734 de 2002 y el artículo 43 de la Ley 1952 de 2019, se prohíbe a los miembros de las Juntas Administradoras Locales intervenir, actuar como apoderados, gestionar y celebrar contratos, en nombre propio o ajeno con entidades y organismos del orden distrital durante el periodo constitucional de edil, y en caso de renuncia, durante los seis (6) meses posteriores si el tiempo que falta para terminar el periodo constitucional fuera superior.

Vale subrayar que la incompatibilidad del edil, referida a la intervención en actuaciones contractuales ante entidades públicas, no solo se limita a la prohibición para firmar o suscribir contratos con entidades y organismos del orden distrital, sino que restringe su participación personal y activa, bien en nombre propio o bien como apoderado o gestor de terceras personas, en las actividades precontractuales que originan la celebración del acto contractual.

Así las cosas, si un edil en su condición de administrador y representante legal de una propiedad horizontal, pretende gestionar y celebrar un contrato con una entidad u organismo del orden distrital, deberá observar la incompatibilidad consagrada en los artículos 68 del Decreto Ley 1421 de 1993, 126 de la Ley 136 de 1994 adicionado por el artículo 44 de la Ley 617 de 2000, 39 de la Ley 734 de 2002 y el artículo 43 de la Ley 1952 de 2019, pues su capacidad jurídica como representante legal para participar de manera personal y activa en las actividades precontractuales, que conllevan a la suscripción de actos contractuales en nombre de la copropiedad, se encuentra restringida durante el periodo constitucional de edil, y en caso de renuncia, durante los seis (6) meses posteriores si el tiempo que falta para terminar el periodo constitucional fuera superior.  

III. RESPUESTA A LA CONSULTA ELEVADA:

Presentadas las consideraciones frente a la materia objeto de consulta, la Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos, procederá a dar respuesta en forma general a los interrogantes planteados por el peticionario, en los siguientes términos:

a. “¿Un edil en ejercicio, puede ser a su vez, consejero de propiedad horizontal y administrador de un conjunto residencial de propiedad horizontal de la misma localidad?

Tal y como se señaló en el numeral II “Consideraciones frente a la materia objeto de consulta” del presente documento, el desempeñarse como Consejero Local de Propiedad Horizontal no le da el carácter de ser empleado público, por ende, para el caso que nos ocupa, si un edil pretende postularse y ser electo como consejero local, ello a prima facie, no le generaría inhabilidad alguna, pues como se señaló anteriormente, los CLPH son instancias de participación ciudadana de carácter consultivo y asesor de la Administración Local en los asuntos relacionados con las Propiedades Horizontales que se encuentran en cada una de las localidades del Distrito Capital de Bogotá, y no ostentan la calidad de corporaciones públicas, ni entidades u organismos de la administración distrital.

El anterior aserto adquiere un mayor asidero, si se analiza la Resolución No. 312 de 2017 modificada por las Resoluciones IDPAC Nos. 178 de 2018 y 188 de 2019, pues estas no consagran en ninguna de sus disposiciones la prohibición de que una persona que funge como edil pueda inscribirse y ser elegido como Consejero Local de Propiedad Horizontal, si para ello acredita los requisitos exigidos en las citadas normas.

De otra parte, el artículo 24 ejusdem, prescribe que, atendiendo las características y particularidades de cada localidad, y de conformidad con las disposiciones y principios definidos en la Resolución IDPAC No. 312 de 2017, el respectivo Consejo Local de Propiedad Horizontal adoptará su propio Reglamento Interno para su funcionamiento como instancia de participación ciudadana, cuerpo normativo que contendrá, entre otros aspectos, el régimen de incompatibilidades y de conflictos de interés para ejercer el cargo de Consejero Local y el desempeño de otros roles en materia de propiedad horizontal en la respectiva localidad.

b. ¿Puede ser a su vez, administrador de un conjunto residencial de propiedad horizontal de la misma localidad?”

La Ley 675 de 2001 no consagra en ninguna de sus disposiciones la prohibición de que una persona que funge como miembro de instancias de participación ciudadana, esto es, del CLPH, pueda ser designado y fungir como administrador en una copropiedad de la misma localidad, si para ello acredita la idoneidad que para el efecto exija el reglamento expedido por el Gobierno Nacional. No obstante, como se mencionó en la respuesta anterior, se deberá consultar el Reglamento Interno del respectivo CLPH, cuerpo normativo que contendrá, entre otros aspectos, el régimen de incompatibilidades y conflicto de interés para ejercer el cargo de Consejero Local y el desempeño de otros roles en materia de propiedad horizontal en la respectiva localidad.

Ahora, conforme al Régimen de Incompatibilidades establecido en los artículos 68 del Decreto Ley 1421 de 1993, 126 de la Ley 136 de 1994 adicionado por el artículo 44 de la Ley 617 de 2000, 39 de la Ley 734 de 2002 y el artículo 43 de la Ley 1952 de 2019, se prohíbe a los miembros de las Juntas Administradoras Locales intervenir, actuar como apoderados, gestionar y celebrar contratos, en nombre propio o ajeno con entidades y organismos del orden distrital durante el periodo constitucional de edil, y en caso de renuncia, durante los seis (6) meses posteriores si el tiempo que falta para terminar el periodo constitucional fuera superior.

Vale subrayar que la incompatibilidad del edil, referida a la intervención en actuaciones contractuales ante entidades públicas, no solo se limita a la prohibición para firmar o suscribir contratos con entidades y organismos del orden distrital, sino que restringe su participación personal y activa, bien en nombre propio o bien como apoderado o gestor de terceras personas, en las actividades precontractuales que originan la celebración del acto contractual.

Así las cosas, si un edil en su condición de administrador y representante legal de una propiedad horizontal, pretende gestionar y celebrar un contrato con una entidad u organismo del orden distrital, deberá observar la incompatibilidad consagrada en los artículos 68 del Decreto Ley 1421 de 1993, 126 de la Ley 136 de 1994 adicionado por el artículo 44 de la Ley 617 de 2000, 39 de la Ley 734 de 2002 y el artículo 43 de la Ley 1952 de 2019, pues su capacidad jurídica como representante legal para participar de manera personal y activa en las actividades precontractuales, que conllevan a la suscripción de actos contractuales en nombre de la copropiedad, se encuentra restringida durante el periodo constitucional de edil, y en caso de renuncia, durante los seis (6) meses posteriores si el tiempo que falta para terminar el periodo constitucional fuera superior.  

Se reitera que el presente concepto se emite con fundamento en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

Cordialmente,

ANA LUCY CASTRO CASTRO

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

cc. N/A

Anexo: N/A 

Proyectó: Diana Herlinda Quintero Preciado

Profesional Especializado Dirección Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos.

Revisó: Ana Lucy Castro Castro

Directora Distrital de Doctrina y Asuntos Normativos

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