RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

CONCEPTO 220241989 DE 2024

 

(Febrero 14)

 

Bogotá D.C.

 

Señor(a):

 

LUIS ALEJANDRO MAHECHA POSSO

 

Dirección Electrónica: rosaelefp72@gmail.com BOGOTÁ, D.C.  -

 

Asunto: Ref. Solicitud Concepto Jurídico Ley 820 De 2003 de Arrendamiento Radicado: 1- 2024-2109

 

Referenciado: 1-2024-2109

 

Radicación:2-2024-1989

 

De manera atenta y dentro del término establecido en el artículo 14 de la Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, la Secretaría Jurídica Distrital, en el marco de sus competencias y en los términos contemplados en el artículo 28 de la norma ibídem, se permite dar respuesta a su consulta, trasladada por competencia por la Superintendencia de Industria y Comercio.

 

La consulta formulada se hizo en los siguientes términos:

 

“Bogotá, 11 de enero de 2024 Señores Superintendencia de Industria y Comercio Bogotá Asunto: Solicitud Concepto Jurídico Ley 820 de 2003 de arrendamiento Buenas tardes, De manera atenta, me permito solicitar muy amablemente concepto jurídico con respecto al CAPÍTULO VII Terminación del Contrato de Arrendamiento. Mi consulta es la siguiente: Deseo saber si tengo o no derecho al pago de la indemnización equivalente a tres (3) meses de arrendamiento por parte de mi arrendador, esto de acuerdo con la Ley 820 de 2003 y teniendo en cuenta que llevo ocho (8) años en este inmueble, sin haber incurrido en ningún incumpliendo de acuerdo a la ley. Agradezco su amable atención y respuesta a mi solicitud. Cordialmente, Luis Alejandro Mahecha Posso CC. 80386991celular 3138180815 - 3214370580”.

 

Al respecto, se procede a dar respuesta a su solicitud.

1. COMPETENCIA DE LA SECRETARÍA JURÍDICA DISTRITAL

 

El artículo 2 del Decreto Distrital 323 de 2016 “Por medio del cual se establece la estructura organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, y se dictan otras disposiciones” modificado por el artículo 2 Decreto Distrital 798 de 2019, señala que el objeto de la Secretaría como ente rector en todos los asuntos jurídicos del Distrito, es formular, orientar, coordinar y dirigir la gestión jurídica del Distrito Capital; la definición, adopción, coordinación y ejecución de políticas en materia de contratación estatal, gestión judicial, representación judicial y extrajudicial, gestión disciplinaria Distrital, prevención del daño antijurídico, gestión de la información jurídica e inspección, vigilancia y control de las entidades sin ánimo de lucro.

 

Ahora bien, conforme al ejercicio de la competencia residual establecida en el numeral 5 del artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016, le corresponde expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia.

 

Ahora bien, las respuestas a las consultas y/o conceptos que expida esta Secretaría Jurídica Distrital, están dirigidos a la determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del ordenamiento jurídico así como del desarrollo de las actividades propias de las entidades y organismos de la administración distrital, y tratándose de las solicitudes elevadas por los particulares, las mismas deberán corresponder o enmarcarse dentro del actuar de las diferentes entidades y organismos del Distrito Capital, o referirse al cumplimiento de funciones y servicios a cargo del Distrito Capital, por no estar dentro de sus funciones, asesorar, instruir u orientar a los particulares o a las instituciones privadas, en el ejercicio de sus derechos y prerrogativas derivadas de las atribuciones enmarcadas en el desarrollo y ejercicio de actividades del derecho privado.

 

Aunado a lo anterior, respecto del alcance de los conceptos jurídicos, la Corte Constitucional ha precisado que[1]:

 

“Los conceptos no configuran, en principio, decisiones administrativas pues no se orientan a afectar la esfera jurídica de los administrados, esto es, no generan deberes u obligaciones ni otorgan derechos. En el evento que el concepto se emita a solicitud de un interesado, éste tiene la opción de acogerlo o no acogerlo. Los conceptos emitidos por las entidades públicas en respuesta a un derecho de petición de consultas de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, insistimos, son orientaciones, puntos de vista, consejos y cumplen tanto una función didáctica como una función de comunicación fluida y transparente.” (Negrilla fuera de texto).

 

En concordancia con lo anterior, el Consejo de Estado señaló[2]:

 

“Como todo concepto jurídico no obligatorio jurídicamente, se trata de una opinión, apreciación o juicio, que por lo mismo se expresa en términos de conclusiones, sin efecto jurídico directo sobre la materia de qué trata, que sirve como simple elemento de información o criterio de orientación, en este caso, para la consultante, sobre las cuestiones planteadas por ella. De allí que las autoridades a quienes les corresponda aplicar las normas objeto de dicho concepto, no están sometidas a lo que en él se concluye o se opina, de modo que pueden o no acogerlo, sin que el apartarse del mismo genere consecuencia alguna en su contra, aspecto éste en que justamente se diferencia la circular de servicio con el simple concepto jurídico a que da lugar el artículo 25 del C.C.A., pues la circular de servicio obliga a sus destinatarios, so pena de incurrir en falta”

 

Por lo anterior, el presente pronunciamiento se expide con el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, y las respuestas a las inquietudes se enmarcarán dentro del ámbito general y legal que regula la materia consultada, sin que con ellas se pretenda absolver situaciones particulares.

2. RESPUESTA A LA CONSULTA ELEVADA

 

La Ley 820 de 2003, se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones, contempla en el Título VII (sic), la figura jurídica de la terminación de este tipo de negocios jurídicos.

 

Es así como en el Artículo 21 de la citada norma, indica que las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

 

Por su parte el Artículo 22 Ibidem, precisa que habrá lugar a la terminación unilateral del contrato de arrendamiento, por parte del arrendador, ante la configuración de las siguientes situaciones:

 

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

 

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

 

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

 

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

 

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

 

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

 

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.

 

8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:

 

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;

 

b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;

 

c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;

 

d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.

 

Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.

 

Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.

 

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

 

Es así como el Artículo 23 de la norma en estudio, desarrolla los requisitos para la terminación unilateral del contrato de arrendamiento y con indemnización, por parte del arrendador, sin que medie incumplimiento contractual por parte del arrendatario o “justa causa” amparada en el acuerdo de voluntades o la Ley. El referido artículo señala:

 

“a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;

 

b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

 

El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;

 

c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;

 

d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

 

Parágrafo 1. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá d derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

 

Parágrafo 2. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.”

 

Por su parte, en cuanto a las causales de terminación del contrato por parte del arrendatario, la norma en cita en su Artículo 24 señala las siguientes causales:

 

1. La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

 

2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

 

3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

 

4. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.

 

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

 

5. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

 

De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

 

Parágrafo. Para efectos de la entrega provisional de que trata este artículo, la autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de las condiciones allí previstas, procederá a señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega del inmueble.

 

Cumplido lo anterior se citará al arrendador y al arrendatario mediante comunicación enviada por el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.

 

Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble el día de la diligencia, el funcionario competente para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre que para su custodia designare de la lista de auxiliares de la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren los gastos del secuestre.

 

De todo lo anterior se levantará un acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia.

 

En ese sentido, el Artículo 25 Ibidem contempla las exigencias para la terminación unilateral por parte del arrendatario del acuerdo de voluntades, sin que medie causales de incumplimiento contractual por el arrendador o “justa causa” amparada en el acuerdo de voluntades.

 

Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 4 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:

 

a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendador o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.

 

b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendador o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

 

El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;

 

c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;

 

d) Si el arrendador cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

 

Parágrafo 1. En caso de que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo anterior.

 

Parágrafo 2. Si el arrendatario con la aceptación del arrendador desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada.

 

Es importante precisar que el Artículo 26 desarrolla el derecho de retención, señalando, que en todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar al arrendatario, éste no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.

 

Como corolario de lo anterior y con fundamento en los Artículos 23 y 25 de la Ley 820 de 2003, es dable concluir que el ordenamiento jurídico prevé la terminación unilateral del contrato por parte del arrendatario o del arrendador, sin que medie causal de incumplimiento originada en el actuar de la otra parte contractual o justa causa amparada en la ley, caso en el cual se causa el pago de los 3 cánones de arrendamiento a favor de la contraparte,

 

Como usted lo puede observar en las normas trascritas, ésta figura tiene lugar ante la decisión unilateral de alguna de las partes, de dar por terminado el acuerdo de voluntades dentro del término inicial o durante sus prórrogas, señalando como principal requisito la consignación indemnización con el valor correspondiente a tres cánones de arrendamiento en favor de la otra parte, dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación, cumpliendo los requisitos establecidos en la normatividad en cita.

 

Ahora bien, la determinación de si en su caso particular procede el pago de la indemnización descrita excede las competencias de esta Secretaría, dado que el presente concepto no tiene la vocación de resolver situaciones particulares, tal y como se indicó al inicio de este documento.

 

En los términos del artículo 28 de Ley 1437 de 2011, modificado por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, este concepto no tiene efectos vinculantes.

 

Atentamente,

 

NICOLAS CARDOZO RUIZ

 

DIRECTOR DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

 

Proyectó: MARIAN VANESSA URBANO OROZCO-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Revisó: MARIAN VANESSA URBANO OROZCO-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

Aprobó: NICOLAS CARDOZO RUIZ-DIRECCION DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS

 

Nota: Ver concepto original en Anexos.

 

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