RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

por el cual se reglamentan los sistemas de reajuste de tierras e integración inmobiliaria y los incentivos tributarios, tarifarios, contractuales y fiscales para el desarrollo de programas de adaptación de terrenos, habilitación y Renovación Urbana.

El Alcalde Mayor del Distrito Especial de Bogotá, en ejercicio de sus facultades legales y, en especial, de las facultades conferidas por los artículos 197, 234, 262 y 275 del Acuerdo 6 de 1990.

Artículo 1º.- Reajuste de Tierras. Entiéndese por reajuste de tierras el sistema mediante el cual los propietarios de predios en un área o zona debidamente determinada por la autoridad competente, transfieren su respectivo derecho de propiedad sobre la totalidad o una parte del predio a una entidad gestora, o le permiten que bajo cualquier modalidad jurídicamente posible, utilice y ocupe temporalmente sus inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de infraestructura urbana básica, con la obligación, una vez concluídas las obras, de redefinir las unidades prediales y realizar las operaciones de transferencia de dominio de carácter compensatorio que sean indispensables para ese mismo efecto, a que haya lugar conforme a las reglas previstas en este Decreto.

Parágrafo.- Para los efectos previstos en este artículo entiéndese por infraestructura urbana básica los parques, las plazas de mercado y ferias, mataderos, instalaciones deportivas y recreativas, disposición y tratamiento de basuras, adecuación hidráulica y saneamiento ambiental y, las redes viales de acueducto, alcantarillado, energía, teléfonos, gas y demás servicios públicos.

Artículo 2º.- Integración Inmobiliaria. El sistema de reajuste de tierras asume el carácter de integración inmobiliaria cuando, la entidad gestora se compromete a realizar construcciones para los usos urbanos permitidos, tanto en predios que no tienen edificaciones, como mediante la demolición, modificación o reestructuración de las existentes. Este sistema puede, según las características del proyecto, incluir la dotación de infraestructura urbana básica.

Artículo 3º.- Ámbito de Aplicación. Los sistemas regulados por el presente Decreto se podrán aplicar en desarrollo de programas para la incorporación de nuevas áreas urbanas, de adaptación de terrenos suburbanos, de legalización y habilitación, y de renovación urbana, de conformidad con lo previsto en los artículos 197, 234, 262 y 275 del Acuerdo 6 de 1990, así:

1. En las áreas urbanas, los sistemas de reajuste de tierras e integración inmobiliaria, independiente de la naturaleza de la entidad que obre como gestora.

 

2. En las áreas suburbanas de expansión, los sistemas de reajuste de tierras e integración inmobiliaria, únicamente cuando el gestor sea el Banco de Tierras o la Asociación o Sociedad de Propietarios de la cual forme parte el Banco.

 

3. En las áreas suburbanas de transición, sólo se podrá aplicar el sistema de reajuste de tierras y únicamente cuando el gestor sea el Banco de Tierras o la Asociación de Propietarios de la cual forme parte el Banco.

Artículo 4º.- Iniciativa. La iniciativa para la aplicación de los sistemas de reajuste de tierras e integración inmobiliaria podrá adelantarse de oficio por el Banco de Tierras, o por su solicitud de la totalidad de los propietarios de los inmuebles ubicados en la zona para la cual se propone el respectivo sistema.

Cuando la iniciativa provenga de los particulares, deberá presentarse ante el Banco de Tierras.

Las iniciativas, ya sean de oficio o a solicitud de particulares, serán presentadas por el Banco de Tierras a la Junta de Planeación Distrital con el fin de que ésta emita un concepto previo.

Artículo 5º.- Estudio Previo. Previo concepto favorable de la iniciativa, por parte de la Junta de Planeación el Banco de Tierras y el Departamento Administrativo de Planeación Distrital realizarán un estudio previo, con base en la información de que dispongan las entidades públicas y privadas, y las conclusiones de visitas de observación y reuniones con miembros de la comunidad, conforme a la reglamentación que para el efecto adopte el mismo Banco. El estudio previo comprenderá:

1. Delimitación física de la zona, censo catastral, y descripción y diagnóstico de su situación en relación con el ordenamiento físico de la ciudad, por parte del Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

 

2. Análisis por parte del Banco de Tierras, de los siguientes aspectos:

1. Precios del suelo, construcciones, y derechos de posesión.

 

2. Características básicas del sistema de reajuste o de integración inmobiliaria que se llevaría a cabo, y análisis de su factibilidad.

 

3. Evaluación de participantes y de alternativas de entidad gestora del proyecto para determinar la mejor opción.

 

4. Implicaciones previsibles en materia de transferencias del dominio o de autorizaciones de utilización u ocupación temporal de inmuebles.

 

5. Características posibles de las transferencias compensatorias.

 

6. Análisis y evaluación financiera del proyecto.

Artículo 6º.- Determinación de la Naturaleza del Proyecto. Con base en el estudio previo realizado, el Banco de Tierras dispondrá de manera autónoma, mediante resolución motivada, lo siguiente:

1. La autorización de su gestión por la Asociación o Sociedad de Propietarios que se haya constituído o se constituya para el efecto, si la iniciativa ha sido de la totalidad de los propietarios de inmuebles ubicados en la zona para la cual se haya propuesto el respectivo sistema. En este caso, la Asociación o Sociedad respectiva solicitará al Departamento Administrativo de Planeación Distrital la aprobación del proyecto autorizado.

 

2. Si la iniciativa ha sido del Banco de Tierras, se dispondrá la gestión del proyecto de reajuste de tierras o integración inmobiliaria, directamente por el Banco de Tierras, o a través de una Asociación o Sociedad de Propietarios, de la cual forme parte también el Banco de Tierras.

 

3. La calificación del proyecto como de reajuste de tierras o de integración inmobiliaria; las características y componentes básicos del mismo; el término o plazo máximo para su ejecución, y las consecuencias del incumplimiento de este último.

 

4. La identificación física exacta de la zona en la cual se adelantará el proyecto y de los propietarios de inmuebles ubicados dentro de ella, que se encuentren registrados como tales al momento de expedirse la Resolución.

 

5. Las determinantes que sean indispensables según la forma de ejecución del proyecto, conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 8 del presente Decreto.

Artículo 7.- Gestión directa por el Banco de Tierras. Si la gestión va a ser asumida directamente por el Banco de Tierras, la resolución de que trata el artículo precedente incluirá disposiciones sobre las siguientes materias:

1. La orden de notificación a cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en la zona del proyecto, la cual se hará conforme con lo establecido en el Capítulo III de la Ley 9 de 1989.
2. La invitación a cada propietario a suscribir formalmente, dentro de los diez (10) días siguientes a la notificación, el contrato especial con el Banco de Tierras, cuyos términos y condiciones generales y particulares se precisen en la misma Resolución.

 

3. Las características generales y para cada propietario en particular, del contrato especial que deberá celebrar con el Banco de Tierras para la ejecución del proyecto, entre las cuales se incluirán específicamente las relativas a los siguientes aspectos:

• Las áreas específicas de los lotes y construcciones o edificaciones cuyo dominio debe ser transferido al Banco de Tierras.

• Las áreas respecto de las cuales se debe autorizar al Banco de Tierras la utilización y ocupación temporal y su respectiva compensación.

• La determinación del valor con el cual se contribuye a la realización del proyecto, que servirá de base para las transferencias compensatorias a que haya lugar después de concluidas las obras.

• La aceptación de los mecanismos de participación de los propietarios, y, eventualmente de poseedores de inmuebles de la zona del proyecto, en el proceso de realización del mismo.

• El reconocimiento de la facultad del Banco de Tierras para realizar transacciones inmobiliarias de los predios o construcciones, para la mejor realización del proyecto o para obtener recursos que contribuyan a su financiación.

1. Las características y valor de las inversiones públicas que en materia de infraestructura básica hará el Banco de Tierras.

 

2. Las posibilidades y condiciones de contribución de los propietarios con valores o bienes adicionales a los de sus respectivos inmuebles e, inclusive, de participación de poseedores de inmuebles ubicados en la zona, o de otras personas aunque no sean propietarios de inmuebles en la misma zona.

Parágrafo.- En caso de que un propietario no acepte expresamente la invitación de que trata el numeral 2 del presente artículo o deje transcurrir el lapso allí indicado sin hacer manifestación alguna, el Banco de Tierras dispondrá la expropiación de todo o parte del inmueble, según se requiera para los fines del proyecto de reajuste de tierras o integración inmobiliaria, conforme al procedimiento de la Ley 9 de 1989. También procederá la extinción del dominio si se reúnen las condiciones de que trata el Capítulo VIII de la misma Ley.

Artículo 8º.- Gestión por parte del Banco de Tierras como miembro de una Asociación o Sociedad de Propietarias. Si la gestión va a realizarse a través de una Asociación o Sociedad de propietarios, de la cual forme parte también el Banco de Tierras, la Resolución de que trata el artículo 6 incluirá disposiciones sobre las siguientes materias:

1. La orden de notificación a cada uno de los propietarios de inmuebles, ubicados en la zona del proyecto, la cual se hará conforme con lo establecido en el capítulo III de la Ley 9 de 1989.

 

2. La invitación a cada propietario a manifestar, dentro del mes siguiente a la notificación, de manera formal e inequívoca su voluntad de constituir conjuntamente con los demás propietarios de la zona y con el Banco de Tierras una asociación civil o una sociedad comercial de propietarios gestora del proyecto, cuyos términos y condiciones generales y particulares se deben precisar en la misma Resolución.

 

3. La naturaleza jurídica y características de la asociación o sociedad que ha de constituirse, entre las cuales se incluirán específicamente las relativas a los siguientes aspectos:

• Las áreas específicas de los lotes y construcciones o edificaciones que deben ser transferidos como aporte a la Asociación o Sociedad.
• Las áreas respecto de las cuales se debe autorizar a la Asociación o Sociedad la utilización u ocupación temporal.

• El sistema de determinación del valor con el cual se contribuye a la realización del proyecto, que servirá de base para las transferencias compensatorias a que haya lugar después de concluidas las obras.

• El sistema de determinación del contenido, características y valor de las transferencias compensatorias que deberán realizarse una vez concluidas las obras.

• La aceptación de los mecanismos de participación de los propietarios y, eventualmente, de poseedores de inmuebles de la zona del proyecto, o de otras personas no propietarios de inmuebles en la zona, en el proceso de realización del mismo.

• El reconocimiento de la facultad de la Asociación o Sociedad para realizar transacciones inmobiliarias de los predios o construcciones, para la mejor realización del proyecto o para obtener recursos que contribuyan a su financiación.

• La presencia del Banco de Tierras en los órganos de administración y dirección, y el reconocimiento de sus facultades especiales como miembro de la Asociación o Sociedad, o de sus órganos de administración y dirección, para orientar y controlar el proceso de desarrollo del proyecto.

• La posibilidad de participación como miembros de la Asociación o Sociedad, de otras entidades públicas o privadas, cuyo objeto y finalidades sean compatibles con el contenido del proyecto, así como las particularidades de esa participación en lo relativo a conformación de los órganos de dirección y administración y a las actividades de orientación y control del desarrollo del proyecto.

• La configuración como causal de disolución y liquidación de la Asociación o Sociedad, por la circunstancia de haberse realizado en su totalidad las operaciones de transferencias compensatorias previstas como parte del proyecto, así como las reglas y el procedimiento que deben observarse para dicha liquidación y la destinación final de los eventuales bienes y derechos con que cuente el patrimonio de la Asociación o Sociedad.

• El sistema de solución de las controversias que puedan surgir entre los asociados o socios y entre éstos y la Asociación o Sociedad, con relación a la ejecución de proyecto, con participación del Consejo Consultivo de Propietarios.

Parágrafo.- Transcurrido el lapso de que trata el numeral 2 del presente artículo, la Asociación o Sociedad de propietarios propuesta se podrá constituir con cualquier número de propietarios que hayan manifestado formal e inequívocamente su voluntad de organizarla o, inclusive, solamente con las personas públicas o privadas que se hayan previsto en la resolución. Además, el Banco de Tierras podrá disponer la expropiación de todo o parte de los inmuebles pertenecientes a los propietarios que no hayan hecho la manifestación de voluntad a la cual se les ha invitado, según se requiera para los fines del proyecto de reajuste de tierras o integración inmobiliaria, conforme al procedimiento de la Ley 9 de 1989. También procederá la extinción del dominio si se reúnen las condiciones de que trata el capítulo VIII de las misma Ley. Los bienes cuyo dominio sea así adquirido o extinguido, se aportarán por el Banco de Tierras a la Asociación o Sociedad.

Las disposiciones de que trata este artículo podrán también referirse a los poseedores de inmuebles ubicados en la zona.

Artículo 9º.- Proyectos por Iniciativa Privada. Cuando los proyectos de reajuste de tierras o integración inmobiliaria se adelante conforme a lo previsto en el numeral 1 del artículo 6 de este Decreto, las respectivas Asociaciones o Sociedades si lo estiman conveniente, aplicarán sistemas análogos a los previstos para el caso de las Asociaciones o Sociedades en las que participa el Banco de Tierras.

Artículo 10º.- Contrato especial con el Banco de Tierras. El contrato especial que deben celebrar con el Banco de Tierras los propietarios de inmuebles ubicados en la zona, en el caso del artículo 7, del presente Decreto tendrá por objeto, según sea el caso, la adquisición del derecho de dominio sobre la totalidad o una parte del predio, o el derecho de utilizar el bien o la autorización para ocuparlo temporalmente y, de manera eventual, la adquisición de otros bienes o valores diferentes a los inmuebles ubicados en la zona.

Cualquiera que sea el objeto del contrato especial, el pago por la adquisición del derecho de dominio, de utilización o de ocupación temporal, o de adquisición de otros bienes o valores, consistirá en un título representativo de un valor el cual dará derecho a una transferencia compensatoria una vez concluidas las obras, conforme a los sistemas de determinación de su contenido, características y valor que se determinen en la Resolución de que trata el artículo 7 de este Decreto.

Parágrafo 1º.- La misma modalidad contractual prevista en este artículo se aplicará a los poseedores de inmuebles ubicados en la zona, o a las personas que puedan participar en el proyecto sin ser titulares de derecho alguno sobre los inmuebles de la misma zona.

Parágrafo 2º.- El título representativo de valor de que trata este artículo no es negociable, pero puede ser autorizada su cesión por el Banco de Tierras, conforme al reglamento que para tal efecto expida el mismo Banco.

Artículo 11º.- Contrato especial con la Asociación o Sociedad de Propietarios, de la cual forme parte del Banco de Tierras. En el evento de que trata el artículo 8, del presente Decreto para los efectos del aporte del derecho de dominio, o para adquirir el derecho de utilizar un inmueble o de ocuparlo temporalmente, los propietarios de inmuebles ubicados en la zona celebrarán con la Asociación o Sociedad un contrato especial. Este mismo contrato se celebrará cuando se trate de adquirir bienes o valores diferentes a los inmuebles ubicados en la zona.

Cualquiera que sea el objeto del contrato especial, el pago del precio por la adquisición del derecho de dominio, de utilización o de ocupación temporal, o de la adquisición de otros bienes o valores, consistirá en un título representativo de un valor, el cual dará derecho a una transferencia compensatoria una vez concluidas las obras, conforme a los sistemas de determinación de su contenido, características y valor que se especifiquen en la Resolución de que trata el artículo 8 de este Decreto.

Parágrafo 1º.- La misma modalidad contractual prevista en este artículo se aplicará a los poseedores de inmuebles ubicados en la zona, o a las personas que puedan participar en el proyecto sin ser propietarios de los inmuebles de la misma zona.

Parágrafo 2º.- El título representativo de valor de que trata este artículo no es negociable, pero puede ser autorizada su cesión por la Asociación o Sociedad de Propietarios, conforme al reglamento que para el efecto expida el Banco de Tierras.

Artículo 12º.- Consejo Consultivo de Propietarios. En los casos previstos en los artículos 7 y 8, del presente Decreto siempre se conformará un Consejo Consultivo de Propietarios, cuyo número de integrantes y forma de elección se reglamentará por la Junta Directiva del Banco de Tierras, el cual tendrá las siguientes funciones:

1. Vigilar el cumplimiento de los contratos especiales de reajuste de tierras o integración inmobiliaria que celebren los propietarios o poseedores u otras personas con el Banco de Tierras, y las reglas de operación de la Asociación o Sociedad de Propietarios, según sea el caso.

 

2. Participar, cuando la gestión se realice a través de una Asociación o Sociedad de Propietarios, en el sistema de determinación del valor con el cual se contribuye a la realización del proyecto, que servirá de base para las transferencias compensatorias a que haya lugar después de concluidas las obras.

 

3. Participar en el sistema de determinación del contenido, características y valor de las transferencias compensatorias que deberán realizarse una vez concluidas las obras.

 

4. Arbitrar en primera instancia las controversias que se susciten entre los asociados o socios o entre estos y la Asociación o Sociedad de Propietarios, a propósito de la ejecución del proyecto.

 

5. Las demás que le asigne el Banco de Tierras o la Asociación o Sociedad de Propietarios, según sea el caso.

Artículo 13º.- Decisión final sobre Transferencias Compensatorias. Tratándose de los proyectos adelantados conforme a los artículos 7 y 8 del presente Decreto, una vez concluidas las obras y previo concepto del Comité Consultivo de Propietarios, el Banco de Tierras o la Asociación o Sociedad, según sea el caso, dictará una decisión final en la cual se determinará el contenido, características y valor de cada una de las transferencias compensatorias que deberán hacerse a los propietarios de la zona o a las demás personas que hayan concurrido a la realización del proyecto.

Cuando el Banco de Tierras obre directamente o como miembro de una Asociación o Sociedad de Propietarios, esta decisión se notificará a los interesados de acuerdo con las reglas del Art. 44 del Código Contencioso Administrativo, y contra ella no procederá recurso alguno por la vía gubernativa.

Parágrafo.- En la misma decisión se señalará el término de que disponen los interesados para concurrir a celebrar el contrato respectivo por medio del cual se debe materializar la transferencia compensatoria.

Artículo 14º.- Pago de la Transferencia Compensatoria. En toda operación de transferencia compensatoria, el beneficiario de ella pagará su valor a la entidad ejecutora con el título representativo de valor que haya recibido conforme a los artículos 10 y 11 de este Decreto, según sea el caso.

Artículo 15º.- Régimen de Contratación. Todos los contratos que celebre el Banco de Tierras o la Asociación de Propietarios a través de la cual se realice la gestión, según sea el caso, para la ejecución del respectivo proyecto de reajuste de tierras o de integración inmobiliaria, se someten plenamente al derecho privado y, por consiguiente, no requieren para su celebración y perfeccionamiento de requisitos distintos a los que rigen la contratación entre particulares.

En el caso de los contratos para efectuar las transferencias compensatorias, podrá darse aplicación a las previsiones de los artículos 78 y 104 de la Ley 9 de 1989.

Artículo 16º.- Régimen de Incentivos. Cuando se ejecuten proyectos con base en los sistemas de reajuste de tierras o de integración inmobiliaria para adelantar programas de adaptación de terrenos suburbanos y de renovación urbana, independientemente de la entidad gestora del proyecto, se reconocerán los siguientes incentivos:

1. Las unidades de vivienda de interés social por ser su precio de adquisición inferior o igual a 135 salarios mínimos legales mensuales según avalúo que practique la entidad especializada que para el efecto contrate el Banco de Tierras, y pasen a ser de propiedad de la Asociación o Sociedad que se constituya con o sin participación del Banco de Tierras, se considerarán durante todo el tiempo de la ejecución del proyecto, pertenecientes al Estrato No. 1, para todos los fines relativos a tarifas de servicios públicos y liquidación de contribuciones de valorización. La equiparación regirá a partir de la fecha de adquisición del respectivo inmueble por la Asociación o Sociedad.

 

Tratándose de proyectos en programas de renovación urbana, cuando el precio de adquisición de las unidades de vivienda en el momento que se realice la transferencia del derecho de dominio, sea superior a 135 salarios mínimos legales mensuales e inferior o igual a 340 salarios mínimos legales mensuales, se equipararán, durante el período de ejecución al estrato No. 2.

 

2. Las unidades de vivienda de interés social ubicadas en las zonas objeto de programas cuyo precio sea en el momento que se inicie la ejecución del proyecto igual o inferior a 135 salarios mínimos legales mensuales, según avalúo que practique la entidad especializada que para el efecto contrate el Banco de Tierras, y que continúen siendo de propiedad de quienes sean miembros o socios de la Asociación o Sociedad que se constituya, se considerarán, durante todo el tiempo de la ejecución del proyecto, sin exceder cinco años, como pertenecientes al estrato No. 1, para todos los fines relativos a tarifas de servicios públicos y liquidación de contribuciones de valorización. La equiparación regirá a partir de la fecha de ingreso del propietario a la Asociación o Sociedad.

 

3. A los propietarios de unidades de vivienda resultantes del proceso de reajuste o integración, por ser su precio inferior o igual a 200 salarios mínimos, según avalúo que practique una vez efectuadas las transferencias compensatorias, la entidad especializada que contrate para el efecto el Banco de Tierras, se aplicará a partir de la fecha del contrato de transferencia compensatoria y por un término de cinco años, la misma equiparación al estrato No. 1 para todos los fines relativos a tarifas de servicios públicos y liquidación de contribuciones de valorización.

 

4. A los propietarios de unidades destinadas a usos industriales, en los programas de adaptación de terrenos, y comerciales o de servicios en los programas de renovación urbana, resultantes del proceso de reajuste de tierras o integración inmobiliaria, siempre que se agrupen en zonas o parques industriales, o en centros comerciales, se les aplicará el siguiente régimen de impuesto de industria y comercio y avisos, a partir de la fecha de la transferencia compensatoria del inmueble:

1. Exención total sobre el impuesto correspondiente al primer año gravable.

 

2. Exención del 50% sobre el impuesto correspondiente al segundo y tercer año gravables.

 

3. Exención del 25% sobre el impuesto correspondiente al cuarto y quinto año gravables.

1. A todos los propietarios de viviendas de interés social por ser su precio igual o inferior a 135 salarios mínimos legales mensuales, localizadas en la zona del proyecto desarrollado en programas de adaptación de terrenos, y para las viviendas con precio inferior a 200 salarios mínimos legales mensuales localizados en la zona del proyecto desarrollado en programas de Renovación Urbana, se reconocerá exención total del impuesto predial unificado, sin exceder 5 años, a partir de la fecha de suscripción del acta de iniciación de obras.

 

2. A las personas que deban celebrar con el Banco de Tierras o las Asociaciones o Sociedades de Propietarios de las cuales sea parte el Banco de Tierras, para la celebración de los contratos especiales de que trata los artículos 10 y 11, no se exigirá el paz y salvo notarial y en caso de que se encuentren en mora del pago del impuesto predial y la contribución de valorización tendrán plazo para cancelar, sin causación de intereses por los últimos cinco años, hasta la fecha en que se celebren los respectivos contratos de transferencias compensatorias a que haya lugar y podrá descontársele el valor adeudado por estos conceptos del valor reconocido para efectos de la transferencia compensatoria.

 

3. En las áreas objeto de programas de habilitación, a las personas que deban celebrar con el Banco de Tierras o las Asociaciones o Sociedades de Propietarios de las cuales sea parte el Banco de Tierras, los contratos especiales de que tratan los artículos 10 y 11, en caso de que se encuentren en mora del pago del Impuesto Predial y la contribución de valorización, tendrán plazo para cancelar hasta la fecha en que se celebren los respectivos contratos de transferencias compensatorias a que haya lugar y podrá descontárseles el valor adeudado del valor reconocido para efecto de las mencionadas transferencias.

Artículo 17º.- Este Decreto rige a partir de su publicación.

Comuníquese, publíquese y cúmplase.

Dado en Bogotá, D.E., a 29 de mayo de 1991.

El Alcalde Mayor, JUAN MARTÍN CAICEDO FERRER. El Director del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, JORGE BUSTAMANTE ROLDÁN. La Secretaria General de la Alcaldía Mayor, SONIA DURÁN DE INFANTE.