RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

II. Que de acuerdo a lo previsto en el artículo 19 de la ley 388 de 1997 "Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente ley ".

III. Que el artículo 37 de la ley 388 de 1997 señala las condiciones para llevar a cabo actuaciones urbanísticas en suelos que requieren extensión y/o ampliación de redes de servicios públicos, infraestructura vial y dotación de espacio público, al disponer que "Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación".

I.V. Que el artículo 38 de la Ley 388 de 1997 establece que "En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas, los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollan deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del ordenamiento urbano entre los respectivos afectados. Las unidades de actuación, la compensación y la transferencia de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito".

V. Que la ley 388 de 1997, en su artículo 39, consagra las cargas urbanísticas y sus correspondientes escalas de reparto que deben ser consideradas para efectos de determinar el sistema de reparto aplicable a las actuaciones urbanísticas.

VI. Que el principio de concordancia normativa del artículo 100 de la ley 388 establece que "(...) las normas urbanísticas que se expidan para una determinada área o zona del municipio, deben estar en armonía con las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, de acuerdo con los niveles de prevalencia señalados en la presente ley."

VII. Que dentro de los objetivos de la Política de Hábitat y Seguridad Humana previstos en la Revisión al POT (Decreto 190 Artículo 9) se encuentra: "5. Lograr la equidad entre urbanizadores y constructores, compradores de vivienda y la ciudadanía mediante la distribución de las cargas y beneficios del ordenamiento para reducir el monto de inversión pública destinada al mejoramiento integral de barrios de origen ilegal".

VIII. Que de conformidad con lo establecido con el artículo 34 del Decreto 190 de 2004 "Para los efectos de los sistemas de distribución equitativa de cargas y beneficios se consideran cargas generales, a ser repartidas en escala de ciudad y/o escala zonal, las que se enumeran a continuación, las cuales se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas, y deberán ser recuperadas mediante tarifas, contribución de valorización, participación Distrital en las plusvalías, o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de cargas y beneficios de las actuaciones entre todos los beneficiados de las mismas".

IX. Que de acuerdo a lo establecido por el Parágrafo del artículo 32 del Decreto 190 de 2004 "Los particulares interesados pueden utilizar la modalidad de plan parcial, aún cuando por las características del predio o el conjunto de predios no les sea obligatorio".

X. Que mediante Resolución 0748 de 2005 del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD), se dilucidaron las imprecisiones cartográficas de los predios objetos del presente plan, excluyéndolos del Área de Actividad Dotacional - Zona de Equipamiento Colectivo, así como del Tratamiento de Consolidación de Sectores Urbanísticos Especiales.

XI. Que de acuerdo con la clasificación del Decreto 190 de 2004, los predios que integran el plan parcial denominado "El Cerrito" se encuentran ubicados en Suelo Urbano, con Tratamiento de Desarrollo y uso de Área Urbana Integral.

XII. Que el numeral 1 del artículo 361 del Decreto 190 de 2004 señala que el proceso de urbanización de los predios con Tratamiento de Desarrollo se puede adelantar "Mediante plan parcial, como procedimiento previo al trámite de la licencia de urbanización...".

XIII .Que el Decreto Distrital 436 de 2006 establece la metodología aplicable para determinar la asignación de edificabilidad y el consecuente régimen de cargas urbanísticas que se debe definir para planes parciales en tratamiento de desarrollo.

XIV. Que dentro del trámite del plan parcial de que trata el presente Decreto, se surtieron las siguientes actuaciones:

A. Consulta preliminar.

Mediante oficio radicado bajo el No. 1-2002-24420 del 17 de octubre de 2002, las siguientes personas presentaron Consulta Preliminar ante el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, con el fin de que se definieran las determinantes para la elaboración del Plan Parcial "El Cerrito":

1. GONZALO SEPULVEDA LOZANO. Gerente de la sociedad MONTELEON S.A., actuando en calidad de fideicomitente beneficiario del contrato de fiducia mercantil celebrado con la Fiduciaria Tequendama S.A. (Hoy Fiduciaria GNB Sudameris), constituida sobre el predio El Cerrito, según consta en la escritura pública 3207 del 8 de agosto de 1996, modificada posteriormente mediante escritura 3394 del 22 de agosto de 1996, otorgadas en la Notaría 36 de Bogotá.

2. BERNARDO FONSECA SARMIENTO. Propietario del predio denominado Cerros del Himalaya.

3. CARLOS A. MARÍN R. Gerente de la Urbanización Guasayalta, firma propietaria del predio del mismo nombre.

B. Delimitación.

El Departamento Administrativo de Planeación Distrital, mediante oficio No. 2-2002-26007 del 25 de noviembre de 2002, dio respuesta a la solicitud de consulta preliminar. En dicho oficio se delimitó el plan parcial, se fijaron las determinantes para su formulación, se indicaron las zonas de reserva para los sistemas generales, el porcentaje de suelo a destinar para vivienda de interés social, los lineamientos ambientales y el posible aprovechamiento del suelo.

C. Radicación del Proyecto.

Los propietarios de los predios que conforman el Plan Parcial "EL CERRITO", mediante radicación No. 1-2004-13528 del 11 de mayo de 2004, presentaron ante el DAPD el proyecto definitivo del Plan Parcial, en el que se incluyó la propuesta urbanística y la distribución de las cesiones para parques y equipamiento comunal público.

No obstante que el área de los predios objeto del plan parcial no llega a las diez (10) hectáreas y, por ende, la exigencia de dicho instrumento no es obligatoria, los propietarios de los predios "El Cerrito" y "Cerros de Himalaya" optaron por acogerse al procedimiento de plan parcial, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 32 del decreto 190 de 2004, y mediante comunicación 1-2004-32257 del 22 de octubre de 2004, solicitaron la exclusión del predio "Guasayalta" de la delimitación del plan parcial.

D. Concepto de Viabilidad.

El Departamento Administrativo de Planeación Distrital realizó el estudio del proyecto de Plan Parcial, y después de realizados los ajustes y precisiones del caso, se definió que el mismo se ajustaba a las normas vigentes, contenidas en el Decreto 190 de 2004. Por tanto, mediante Oficio Nº 2-2004-28617 del 30 de noviembre de 2004, emitió el concepto de viabilidad del proyecto del plan parcial "EL CERRITO", retomando las observaciones del Comité Técnico de Planes Parciales.

E. Concertación Ambiental

Con el fin de dar cumplimiento al numeral 2 del artículo 27 de la ley 388 de 1997, el Departamento Administrativo de Planeación Distrital y el Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, concertaron, el 9 de diciembre de 2004, los aspectos ambientales del proyecto de plan parcial, los cuales se incorporan en el articulado del presente decreto.

F. Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial

En cumplimiento de lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 27 de la ley 388 de 1997, el Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial conceptuó favorablemente sobre el proyecto del plan parcial "EL CERRITO", según consta en el Acta 1 de 30 de marzo de 2005.

F. Fase de Información Pública.

De conformidad con el artículo 27, numeral 4º,de la Ley 388 de 1997, se surtió la fase de información pública y convocatoria a los propietarios y vecinos del área objeto de plan parcial, para cuyo efecto los interesados, mediante radicación 1-2004-25076 del 24 de agosto de 2004, remitieron el ejemplar del periódico EL NUEVO SIGLO del 18 de junio de 2004, donde fue realizada la publicación informativa del trámite del plan parcial a los propietarios, poseedores y vecinos del área objeto de éste.

Adicionalmente, los interesados comunicaron el trámite a los propietarios y vecinos del plan parcial, mediante correo certificado del día 30 de Abril de 2005, a las siguientes direcciones, según las constancias allegadas al DAPD.

Los vecinos no formularon observaciones ni recomendaciones ante el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, dentro de los términos establecidos para tal fin.

H. Decisión expresa de acogerse al régimen del decreto 190 de 2004.

Mediante escritos radicados bajo los números 1-2004-32257, 1-2006-41874 y 1-2006-41887 del 14 de Noviembre de 2006, los propietarios y promotores de los predios El Cerrito y Cerros de Himalaya manifestaron expresamente su decisión de acogerse a las normas contenidas en el Decreto 190 de 2004.

I. Viabilidad de Servicios Públicos.

Las empresas de servicios públicos se pronunciaron sobre la viabilidad de la prestación de servicios públicos, así:

• Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá:

Mediante Oficio 0815-2003-1197 se definieron los lineamientos técnicos que se deben tener en cuenta para la urbanización de los predios.

Mediante Oficio externo 37400209-04, la citada Empresa conceptuó sobre la viabilidad de la prestación de servicio de Acueducto y Alcantarillado, definiendo las zonas libres necesarias para el efecto y estableciendo algunas obligaciones.

• Gas natural

Mediante Oficio 1283-C2274-2002 se estableció la posibilidad de prestar el servicio.

Mediante Oficio 1171-394-2004 (radicado DAPD 1-2004-22871) se determinaron algunos lineamientos que se deben tener en cuenta para la prestación del servicio.

• CODENSA

Mediante Oficio 0-0000703835 se determinó la factibilidad de la prestación del servicio y se establecieron los lineamientos y las condiciones necesarias para tal fin

• Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá

Mediante Oficio 315870 se determinó la factibilidad de la prestación del servicio y se definieron los lineamientos y las condiciones necesarias para tal fin

XV.Que el artículo 32 del Decreto Nacional 2181 de 2006, en lo concerniente a Régimen de Transición, dispuso:

XVI.Que en vista de que se cumplieron las exigencias normativas contenidas en la Ley 388 de 1997, el Decreto Nacional 2181 de 2006, el Decreto Distrital 190 de 2004 y el Decreto Distrital 436 de 2006, se procede a la adopción del plan parcial "EL CERRITO".

ARTÍCULO 1°.- ADOPCIÓN. El presente decreto tiene por objeto adoptar el Plan Parcial para desarrollar un proyecto urbanístico en el predio denominado "El Cerrito", ubicado en la localidad de Suba.

ARTÍCULO 2º LOCALIZACIÓN Y AMBITO DE APLICACIÓN. El Parcial "El Cerrito" se encuentra localizado en la localidad de Suba y está delimitado de la siguiente manera:

Parágrafo: El ámbito de aplicación del presente Plan Parcial corresponde a los predios relacionados en el siguiente cuadro, los cuales están incluidos en el plano N° 1, a escala 1:2.000, denominado "Estructura del Plan Parcial", que forma parte integral del presente Decreto.

ARTÍCULO 3º.- DOCUMENTOS DEL PLAN PARCIAL. El presente plan parcial está integrado, además del presente Decreto, por los siguientes documentos:

• Cartografía en medio magnético y papel de seguridad del Plano Nº 1 "Estructura del plan parcial" a escala 1:2000
• Anexos:
• Anexo Nº. 1: Distribución equitativa de la obligación de cesión adicional de suelo para elementos de las cargas generales entre propietarios
• Otros Documentos:
• Documento Técnico de Soporte del plan parcial.
• Concepto de viabilidad expedido por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital.
• Acta de concertación con la autoridad ambiental.
• Acta del Consejo Consultivo de Ordenamiento Territorial
• Memoria del proceso de concertación con propietarios y vecinos
• Oficios de las Empresas Prestadoras de Servicios Públicos

ARTÍCULO 4°.- CUADRO DE ÁREAS. Se adopta el siguiente cuadro de áreas para el desarrollo del presente plan parcial.

Las magnitudes descritas en el cuadro precedente se calcularon con fundamento en los planos topográficos incorporados a la cartografía oficial y se encuentran incluidas dentro del plano Nº 1 "Estructura del plan parcial"

Para el otorgamiento de las licencias de urbanismo, el Curador Urbano respectivo, verificará el cumplimiento de los porcentajes correspondientes a las cesiones públicas.

ARTÍCULO 5º: ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: Dentro del presente plan parcial, no se encuentran elementos que conformen la estructura ecológica principal.

ARTÍCULO 6º.- SISTEMA DE MOVILIDAD - MALLA VIAL INTERMEDIA Y LOCAL. Las vías de la malla vial intermedia y local que tienen relación con el presente plan parcial se encuentran identificadas en el Plano N° 1, y son las siguientes:

Tanto los accesos vehiculares como los peatonales deben garantizar la continuidad del nivel del andén y ser tratados como zona dura de uso público. Tales áreas deben adecuarse a las normas sobre acceso y circulación de personas con limitaciones físicas, en especial a las contenidas en las Leyes 12 de 1987 y 361 de 1997.La nomenclatura vial usada en el presente decreto es indicativa y será definida posteriormente por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital (DACD).

Parágrafo. Para la expedición de las licencias de urbanismo y con base en el plano topográfico aprobado, se definirá con precisión el trazado, líneas de demarcación, paramentación, accesos vehiculares, radios de giro y demás requerimientos técnicos establecidos por la Secretaría de Tránsito y Transporte y por el Decreto Distrital 190 de 2004.

ARTÍCULO 7º.- SISTEMA DE SERVICIOS PÚBLICOS. Para la expedición de las licencias de urbanismo que se deriven del presente Plan Parcial, se deben tener en cuenta los requerimientos establecidos en los oficios de las Empresas Prestadoras de Servicios Públicos referidos en la parte considerativa del presente acto, especialmente los siguientes

a) Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá (EAAB):

Alcantarillado Sanitario: Diseñar y construir la red por la carrera 68 y de acuerdo a la topografía de la zona se deberán verificar en terreno las siguientes posibilidades:

b) Gas Natural: Se deberá celebrar un convenio de colaboración comercial y técnica entre los urbanizadores y Gas Natural, mediante el cual se compromete a dar cumplimiento a las obligaciones de construcción establecidas en el artículo 229 del Plan de Ordenamiento Territorial.

c) Empresa de Teléfonos de Bogotá (ETB): Cumplir los requisitos de líneas internas, las cuales deben ir desde el strip o caja de acometida hasta cada punto de servicio final.

d) CODENSA: En caso de contemplar proyectos de estratos 4, 5 o 6 o el desarrollo de unidades inmobiliarias cerradas, se deberán definir los centros de transformación o subestaciones de distribución. Los centros de distribución requerirán cada uno de un lote de ocho metros de frente por cuatro punto cinco metros de fondo con acceso vehicular en la parte frontal con cubrimiento de hasta 200 metros a la redonda.

El proyecto de redes eléctricas de urbanismo deberá presentarse ante CODENSA y elaborarse para la totalidad del plan parcial definiendo las etapas de desarrollo y contemplando la localización de los centros de distribución.

ARTÍCULO 8º.- SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO - EQUIPAMIENTO COMUNAL PÚBLICO. Las áreas de cesión pública destinadas a equipamiento comunal público están conformadas por el porcentaje del área neta urbanizable señalado en el cuadro de áreas y en el Plano Anexo No. 1 "Estructura del Plan Parcial", y deberán cumplir con las disposiciones contenidas en los numerales 1 y 2 del artículo 262 del Decreto 190 de 2004 en materia de usos, índices de ocupación y construcción. Las normas específicas de volumetría para la construcción son las determinadas en el presente decreto de plan parcial.

ARTÍCULO 9º- SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO - CESIONES PARA PARQUES. Las cesiones para parques definidas en el presente Plan Parcial están conformadas por el porcentaje del área neta urbanizable que se señala en el cuadro de áreas, y las áreas adicionales que se cedan en virtud del sistema de reparto de cargas y beneficios definidos en el Capítulo V del presente Decreto.

Parágrafo: El Urbanizador responsable llevará a cabo la cesión, adecuación y dotación de las áreas destinadas a espacio público, así como el área destinada para equipamiento comunal privado.

ARTÍCULO 10º.- DELIMITACIÓN, DESLINDE Y ESCRITURACIÓN DE LAS CESIONES. En los planos urbanísticos que hagan parte de las licencias de urbanismo, se delimitarán y deslindarán de manera definitiva las áreas destinadas a parques, vías vehiculares y peatonales, acotándose y amojonándose para cada etapa, en consonancia con el esquema de deslinde definido en el plano anexo N° 1, debidamente ajustado al plano topográfico incorporado.

Las áreas de cesión que se destinen al uso público deberán escriturarse a nombre del Distrito Capital y serán entregadas al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público (DADEP), para lo cual deberá darse cumplimiento a lo establecido por el artículo 275 del Decreto 190 de 2004.

ARTÍCULO 11º.- NORMAS GENERALES SOBRE ESPACIO PÚBLICO. Las vías, espacio público y redes de servicios públicos que determina el presente Decreto se sujetarán a lo establecido en las siguientes normas:

a. Decreto N° 190 de 2004.

b. Decreto N° 327 de 2004.

c. Decreto 215 de 2005 - Plan Maestro de Espacio Público.

d. Cartilla de Andenes (Decreto 1003 de 2000).

e. Cartilla de Mobiliario Urbano (Decreto 170 de 1999).

f. Manual de arborización para Bogotá.

g. Normas relativas a la circulación de personas con limitaciones físicas.

h. Normas de carácter ambiental.

i. Directrices técnicas establecidas por el Instituto de Desarrollo Urbano.

j. Directrices técnicas establecidas por el Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte.

k. Directrices técnicas establecidas por las empresas prestadoras de servicios públicos en lo de su competencia.

l. Las demás que sean concordantes en cada materia.

ARTICULO 12º.- CONSOLIDACIÓN DE LAS METAS DEL PLAN MAESTRO DE ESPACIO PÚBLICO. Teniendo en cuenta la política de consolidación de metas establecidas por el Plan Maestro de Espacio Público - Decreto 215 de 2005, la relación existente entre la densidad poblacional proyectada y la cantidad de metros cuadrados de zonas verdes generados, el plan parcial "El Cerrito" no es generador de déficit de espacio público, tal y cómo se señala a continuación:

ARTÍCULO 13º.- AMENAZA POR REMOCION EN MASA. De acuerdo con lo definido en el concepto técnico 3855 de 2003, expedido por la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias (DPAE), el plan parcial "El Cerrito" presenta amenaza media por fenómenos de remoción en masa.

Para adelantar el proceso de urbanización, es necesario dar cumplimiento a lo señalado en el artículo 141 del Decreto 190 de 2004.

ARTÍCULO 14º.- SUBDIVISIÓN ESPACIAL. De acuerdo con el artículo 362, numeral 3º, del Decreto Distrital 190 de 2004, y tal como consta en el plano Nº 1, "Estructura del Plan Parcial", el área del plan parcial delimitada en el presente decreto se encuentra subdividida en cuatro lotes de las siguientes dimensiones:

ARTÍCULO 15.- ORGANIZACIÓN ESPACIAL DE UNIDADES PREDIALES DE VIVIENDA. La organización espacial de las unidades prediales, se podrá desarrollar mediante alguno de los siguientes sistemas:

a. Sistema de loteo individual de vivienda: de acuerdo a lo establecido por el literal a) de artículo 25 del Decreto 327 de 2004.

b. Sistema de agrupación, mediante el sistema de propiedad horizontal, de acuerdo a las siguientes disposiciones:

1. Las agrupaciones de vivienda tendrán una dimensión máxima de dos (2) hectáreas de área útil y se regirán por las normas sobre índices y volumetría definidas en los artículos 21, 22 y 26 del presente decreto.

2. De conformidad con lo establecido en el parágrafo 2 del artículo 24 del Decreto Distrital 327 de 2004, los suelos de ladera ubicados en los Cerros de Suba solo deberán cumplir con una dimensión mínima de lote de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2), pero se regirán por las normas sobre volumetría e índices definidas en los artículos 21, 22 y 26 del presente decreto.

Parágrafo: De conformidad con lo establecido en el artículo 389 del Decreto 190 de 2004, el área mínima de la vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas de la vivienda por 15 m2.

ARTÍCULO 16º.- CERRAMIENTOS.- Los cerramientos se regulan por las siguientes disposiciones:

a) Se permite el cerramiento de antejardines en los predios con uso residencial y dotacional, el cual se hará bajo las siguientes condiciones: un cerramiento de hasta 1.60 metros de altura, en materiales que garanticen el 90% de transparencia visual, sobre un zócalo de hasta 0.40 metros.

b) En predios con uso comercial y de servicios, no se permite el cerramiento de antejardines.

c) Los cerramientos de carácter temporal se harán por el lindero del inmueble, respetando el espacio público perimetral, serán en materiales livianos no definitivos, tendrán una altura máxima de 2,50 metros y se permitirán en los siguientes casos:

• Para cerrar predios sin urbanizar.
• Para cerrar áreas de reserva y/o afectación vial.

Parágrafo 1: Con la licencia de urbanismo y/o construcción se entienden autorizados los cerramientos temporales. Los predios que no hayan adelantado el proceso de urbanismo, podrán efectuar el cerramiento siempre y cuando obtengan la correspondiente licencia ante una curaduría urbana.

Parágrafo 2: No se permite el cerramiento de las zonas de cesión, controles ambientales y vías públicas, ubicados al interior de este plan parcial.

ARTÍCULO 17º.- ESTACIONAMIENTOS.- Las respectivas licencias deberán incorporar la obligación de proveer los cupos de estacionamiento correspondientes al uso previsto, de acuerdo con las exigencias del artículo 391 y el cuadro anexo Nº 4 del Decreto 190 de 2004 y demás normas vigentes sobre la materia.

De conformidad con el plano No. 29 del Decreto 469 de 2003 (Revisión POT), denominado "Zonas Normativas por Demanda de Estacionamiento" el plan parcial "El Cerrito" se encuentra ubicado en Área Urbana Integral - Zona Residencial y, por lo tanto, le corresponde la zona A (demanda alta), la cual requiere un estacionamiento privado por vivienda y un estacionamiento de visitantes por cada cuatro viviendas.

De acuerdo con lo establecido por la nota general uno (1) del Cuadro Anexo N° 4 del Decreto 190 de 2004, el presente plan parcial deberá prever un cupo para el estacionamiento de bicicletas por cada dos estacionamientos privados o de visitantes.

ARTÍCULO 18º.- NORMAS SOBRE USOS DEL SUELO.- En los superlotes del Plan Parcial se pueden desarrollar los siguientes usos:

a) Uso Principal: Residencial.

b) Usos Complementarios: los usos complementarios al uso residencial que se autorizan son los que se relacionan a continuación, los cuales se deben ubicar en el lote 2 del Plan Parcial.

ARTÍCULO 19º.- CONDICIONES Y RESTRICCIONES SOBRE USOS. Los usos autorizados en el artículo anterior estarán sujetos a las siguientes condiciones y restricciones:

a) Los usos complementarios autorizados se construirán en zonas delimitadas de comercio y servicio de las zonas residenciales, en edificaciones diseñadas y construidas para tal uso, los cuales deberán solucionar los estacionamientos y áreas de cargue y descargue al interior del predio.

b) Los servicios personales alimentarios y los de comunicación se construirán en ejes comerciales.

c) La eventual modificación del uso o de la escala de un uso requerirá modificación del presente plan parcial, para cuyo efecto se aplicará la metodología de determinación de edificabilidad para planes parciales, establecida por el Decreto 436 de 2006.

d) Los usos no consignados en el presente Decreto se encuentran prohibidos.

ARTÍCULO 20º.- NORMAS VOLUMÉTRICAS. Para el presente plan parcial rigen las siguientes disposiciones:

a) Altura: La altura máxima será la resultante de la correcta aplicación de los índices de ocupación y construcción y de los aislamientos contemplados en el presente decreto, con las siguientes precisiones:

1. La altura libre entre placas de piso será como mínimo de 2,20 metros.

2. Cualquier espacio habitable, destinado a vivienda o a usos de comercio, servicios y dotacionales se contabiliza como piso.

3. El piso que se destine a estacionamientos cubiertos, áreas de maniobra y circulación de vehículos en un mínimo del 60% de su área, así como a instalaciones mecánicas, puntos fijos y equipamiento comunal privado, se considerará como no habitable y no se contabilizará como piso.

4. La altura máxima entre afinados superiores de placas o cubierta no puede sobrepasar 3.80 metros. Los pisos que superen esta altura se contabilizarán como dos (2) pisos o más, uno por cada 3.00 metros o fracción superior a 1.50 metros.

b) Antejardines y aislamientos: Las dimensiones mínimas de antejardines y aislamientos se definirán con base en la altura y usos propuestos, de acuerdo con la siguiente tabla:

Para la aplicación de la tabla anterior, se tendrán en cuenta las siguientes reglas:

Para efectos del cálculo de la dimensión del aislamiento, cuando la altura de cada piso sea mayor de tres metros (3 mts), se asumen tres metros (3) de altura por cada piso.

Cuando en un mismo proyecto urbanístico se combinen espacialmente distintos usos, se aplicará el aislamiento mayor.

Entre edificaciones con alturas diferentes, el aislamiento será el promedio de las exigencias de cada uno.

Manejo de antejardines: los antejardines se rigen por lo establecido en el artículo 270 del Decreto 190 de 2004.

a) Sótanos: Los sótanos no podrán sobresalir más de 0.25 metros sobre el nivel del terreno, contados entre el borde superior de la placa y el nivel del terreno.

Para sótanos bajo el antejardín, se exige retroceso mínimo de 3.00 metros respecto de la línea de demarcación del predio.

b) Semisótanos: Se permiten únicamente a partir del paramento de construcción hacia el interior del predio.

Los semisótanos no podrán sobresalir más de 1.50 metros sobre el nivel del terreno, contados entre el borde superior de la placa y el nivel del terreno. Cuando esta dimensión supere 1.50 metros, se considerará como piso completo.

Los usos permitidos en sótanos y semisótanos serán los relacionados con estacionamientos, accesos, cuartos de máquinas, basuras, depósitos y demás servicios técnicos de la edificación. En semisótanos, se permitirá con fachada directa al exterior la localización de equipamientos comunales y patios de ropas.

c) Manejo de pisos no habitables y semisótanos en terreno inclinado: en terrenos inclinados la suma del piso no habitable y del semisótano no podrá sobresalir mas de 4.50 metros sobre el plano de la fachada que emerja del terreno con frente a cualquier vía vehicular o peatonal o espacio público. En las demás fachadas, esta dimensión no podrá superar el equivalente a dos (2) pisos.

d) Rampas y escaleras: Las rampas y escaleras de acceso a las edificaciones se rigen por las siguientes disposiciones:

Cuando se presenten diferencias entre el nivel andén y el nivel de acceso de las edificaciones, éstas podrán ser resueltas con rampas y escaleras dentro del antejardín, ocupando, como máximo, el 30 % de su área.

Las rampas que se prevean en cumplimiento de las normas nacionales sobre acceso de personas con limitaciones físicas no quedan comprendidas por lo dispuesto en este literal.

e) Voladizos: Se permiten voladizos únicamente cuando éstos se proyecten sobre antejardines. Dicha proyección tendrá las siguientes dimensiones máximas:

Sobre áreas de cesión para parques y equipamientos no se permiten voladizos.

ARTÍCULO 22º.- EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO. En todos los proyectos de vivienda de cinco (5) o más unidades que compartan áreas comunes, se deben prever las siguientes áreas con destino al equipamiento comunal privado, en las proporciones y destinación que se señalan a continuación:

PARÁGRAFO: La edificación ubicada en la esquina suroccidental del plan parcial "El Cerrito", podrá destinarse a equipamiento comunal privado, en los términos establecidos en el presente artículo.

ARTÍCULO 23º.- OBLIGACIÓN DE DESTINAR SUELO PARA VIS O VIP. De acuerdo con lo establecido en el artículo 350 del Decreto 190 de 2004, el plan parcial debe destinar como mínimo el 20% del área útil para la construcción de vivienda de interés social subsidiable o el 15% para vivienda de interés prioritario así:

Por tratarse de un suelo con densidad restringida, el cumplimiento de esta obligación debe trasladarse a otro proyecto o cumplirse en proyectos de Metrovivienda, atendiendo las condiciones de equivalencia que resulten de la comparación de avalúos catastrales definidas en el artículo 42 del Decreto Distrital 327 de 2004.

El compromiso asumido con este traslado será registrado tanto en la licencia de urbanismo del proyecto que genera la obligación como en la del que la recibe, y en la radicación de que trata el artículo 120 de la Ley 388 de 1997, cuando haya lugar. El predio que recibe la obligación quedará afecto siempre a este fin y no podrá ser objeto de modificación posterior en tal sentido.

ARTÍCULO 24º.- REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS. De conformidad con lo establecido en el numeral 2° del artículo 15 de la ley 388 de 1997, la definición de los usos e intensidades de uso, así como el régimen de las actuaciones, tratamientos y procedimientos de urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano o el suelo de expansión, constituyen la definición de normas urbanísticas generales.

En desarrollo de lo anterior, el presente Plan Parcial determina el régimen de derechos y obligaciones urbanísticas a cargo de los propietarios.

ARTÍCULO 25º.- DETERMINACION DE LA EDIFICABILIDAD. De conformidad con lo establecido por el Plan de Ordenamiento Territorial y en el Decreto 436 de 2006, para suelos sujetos a plan parcial en Tratamiento de Desarrollo se ha calculado una edificabilidad resultante según producto inmobiliario tipo, que permite a los propietarios del suelo, en proporción a los beneficios urbanísticos autorizados, la financiación de las cargas locales y la cesión de suelo para elementos de cargas generales.

Teniendo en cuenta que el Plan Parcial "El Cerrito" se ubica en zona de densidad restringida y que el mismo se desarrollará mediante Plan Parcial, los índices de ocupación, de construcción, la altura y la densidad autorizada para el Plan Parcial, representan los beneficios urbanísticos que se conceden al mismo en los términos del presente artículo y son los que se señalan a continuación:

Parágrafo 1º Dentro de los índices de construcción no se contabilizarán las áreas destinadas a estacionamientos, ubicados en semisótano, sótano y en un piso como máximo, instalaciones mecánicas y puntos fijos.

ARTÍCULO 26.- IDENTIFICACIÓN DE BENEFICIOS. Los beneficios urbanísticos que son objeto de distribución equitativa corresponden a los aprovechamientos del suelo en metros cuadrados autorizados para el plan parcial, los cuales se han estimado de la siguiente manera:

ARTÍCULO 27º.- CARGAS LOCALES. De conformidad con lo establecido por el artículo 35 del Decreto 190 de 2004, se consideran cargas locales, que deben ser directamente asumidas por los propietarios del terreno del presente Plan Parcial, las siguientes:

a) Vías: La cesión y construcción del sistema vial intermedio y local, sea vehicular o peatonal así:

b) Parqueaderos. Destinar las zonas para estacionamientos, conforme a lo establecido en el artículo 17 del presente Decreto.

c) Servicios públicos: la construcción de redes secundarias, locales y de servicios públicos domiciliarios, así como las infraestructuras requeridas, se realizará de acuerdo a las exigencias y condiciones técnicas señaladas en el artículo 7 del presente decreto, las cuales fueron establecidas por las empresas de servicios públicos durante el proceso de formulación del plan parcial.

d) Espacio público y equipamiento: La cesión, dotación y construcción de las áreas destinadas a parques, así como la cesión y adecuación del área destinada a equipamiento comunal público, correspondientes al porcentaje de área neta urbanizable señalada en el cuadro de áreas, se distribuirán de la siguiente manera:

ARTÍCULO 28º.- CESIONES ADICIONALES DE SUELO PARA ELEMENTOS DE LAS CARGAS GENERALES. Para efectos de cumplir con la política distrital de uso racional y eficiente del suelo y con lo previsto en los artículos 34 y 362 del Decreto 190 de 2004 y 20 y 21 del Decreto 436 de 2006, así como con los beneficios y edificabilidad autorizados para el Plan Parcial "El Cerrito", se establecen las siguientes cesiones adicionales de suelo para elementos de las cargas generales:

ARTÍCULO 29º.- DISTRIBUCIÓN EQUITATIVA DE LAS CESIONES ADICIONALES DE SUELO PARA ELEMENTOS DE LAS CARGAS GENERALES. Con el fin de garantizar la distribución equitativa de las cesiones adicionales para elementos de las cargas generales entre los propietarios, incluidos en el ámbito del plan parcial "El Cerrito", éstas se distribuyen de la siguiente manera:

PARAGRAFO: La metodología de distribución de cesiones adicionales de suelo entre propietarios, se encuentra contenida en el Anexo. No 1 "Distribución equitativa de la obligación de cesión adicional de suelo para elementos de las cargas generales, entre propietarios", que hace parte del presente decreto

ARTICULO 30º.- MODALIDAD DE CUMPLIMIENTO DE LAS CESIONES ADICIONALES.Teniendo en cuenta que al interior del Plan Parcial "El Cerrito" no se encuentran suelos pertenecientes a elementos de cargas generales, la obligación de ceder suelo adicional para tales elementos podrá cumplirse mediante la adquisición y posterior entrega de los mismos por parte de los promotores del Plan Parcial o mediante el pago en dinero en alguno de los fondos compensatorios establecidos en el artículo 436 del Decreto 190 de 2004.

ARTÍCULO 31º.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES URBANISTICAS. De acuerdo a lo señalado en el artículo anterior, la escrituración de suelo o el pago al Fondo para el pago compensatorio de cesiones de suelo para elementos de las cargas generales, se realizará proporcionalmente a las licencias de construcción, teniendo en cuenta la siguiente fórmula:

Donde:

Parágrafo 1º. En todo caso, en la última licencia de construcción de cada manzana, el Curador Urbano respectivo, verificará que sea escriturada la totalidad del suelo correspondiente a esa manzana.

Parágrafo 2º. La definición de área construida será la establecida en el anexo 4 "Glosario" del Decreto 190 de 2004.

ARTÍCULO 32º.- PARTICIPACIÓN DISTRITAL EN PLUSVALÍA. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 74 de la Ley 388 de 1997, 432 del Decreto 190 de 2004 y en el Acuerdo 118 de 2003, la adopción del presente plan parcial no genera efecto plusvalía, teniendo en cuenta que no representa destinación a un uso más rentable o autorización a un mayor aprovechamiento del suelo.

ARTÍCULO 33º.- SISTEMA DE EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL. El Plan Parcial se ejecutará mediante actuaciones individuales para cada una de las etapas, cumpliendo con las condiciones establecidas en el presente decreto.

ARTÍCULO 34º.- PLAN DE ETAPAS DE URBANISMO. El presente plan parcial se desarrollará a partir de dos etapas de urbanismo independientes entre si, cada una con su respectiva licencia.

Las etapas de urbanismo se encuentran identificadas en el plano No 1. "Estructura del plan parcial" que hace parte del presente decreto.

ARTÍCULO 35º.- CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES RELATIVAS A CADA ETAPA. Para la expedición de las licencias de urbanismo, el urbanizador garantizará las cesiones de suelo y la financiación de las obras correspondientes a los elementos constitutivos del espacio público, de acuerdo con las obligaciones definidas en el presente decreto y la normativa vigente sobre la materia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 41 del Decreto 190 de 2004, las licencias que se expidan en desarrollo de las autorizaciones contenidas en el presente Plan Parcial, incluirán los compromisos resultantes del reparto equitativo de cargas y beneficios.

ARTÍCULO 36º.- OBLIGACIONES GENERALES DEL URBANIZADOR. Son obligaciones del urbanizador, o del titular de la licencia de urbanismo respectiva, entre otras, las siguientes:

a) Efectuar las cesiones obligatorias para parques, equipamiento comunal, vías locales, de acuerdo con las condiciones establecidas en la Ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Capital, el presente decreto y demás normas sobre la materia.

Para efectos de la entrega y escrituración de las áreas de cesión gratuita, se deberá cumplir con lo establecido en el parágrafo del artículo 117 de la Ley 388 de 1997, así como en el artículo 275 del Decreto 190 de 2004.

b) Cumplir con las obligaciones de cesiones adicionales de suelo para elementos de las cargas generales, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 del presente Decreto.

c) Diseñar, construir y dotar las zonas de cesión para parques, producto del proceso de urbanización, de acuerdo con la normativa vigente y las especificaciones que establezca el Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte (IDRD).

d) Adecuar, empradizar y arborizar las zonas de control ambiental.

e) Ceder el suelo y construir las vías locales de uso público, incluidos sus andenes, cumpliendo con las especificaciones técnicas que señale el Instituto de Desarrollo Urbano - IDU y las normas del Decreto Distrital 1003 de 2000, para el diseño y construcción de andenes del Distrito Capital.

f) Ceder el suelo y construir las redes locales y las obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios, con sujeción a los planos y diseños aprobados por las empresas de servicios públicos correspondientes.

g) Ejecutar las obras de forma tal que se garantice la salubridad y seguridad de las personas, así como la estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público.

h) Mantener en la obra la licencia y planos aprobados y exhibirlos cuando sean requeridos por la autoridad competente.

i) Diseñar y ejecutar las obras, aplicando las disposiciones de la normativa vigente sobre accesibilidad para discapacitados y soluciones de evacuación en caso de emergencia.

j) Implementar las recomendaciones incluidas en el estudio de tránsito.

k) Implementar las recomendaciones del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente:

l) Implementar los procedimientos necesarios para minimizar los impactos que las obras generen.

m) Destinar las zonas para Vivienda de Interés Social o de Interés prioritario, de conformidad con el artículo 18 del Decreto Distrital 190 de 2004

n) Cumplir con las recomendaciones establecidas por la DPAE, en el concepto técnico 3855 de enero 15 de 2003 y,

o) Seguir las directrices para adelantar procesos de urbanismo y construcción establecidas en el artículo 141 del Decreto 190 de 2004

Parágrafo: Estas obligaciones se deben incluir en las correspondientes licencias de urbanismo.

ARTÍCULO 37º.- REMISIÓN A OTRAS NORMAS. Los aspectos no regulados en el presente Decreto se regirán por las normas contenidas en el Decreto Distrital 190 de 2004 y demás normas que los complementen, modifiquen o adicionen.

ARTÍCULO 38º.- INCORPORACIÓN EN LA CARTOGRAFÍA. El Departamento Administrativo de Planeación Distrital efectuará las anotaciones en la cartografía oficial, relacionadas con la adopción del presente plan parcial.

ARTÍCULO 39º.- LICENCIAS. Deberán tramitarse ante las autoridades competentes las correspondientes licencias de urbanización y construcción, de conformidad con las disposiciones contenidas en este decreto y en las demás normas vigentes sobre la materia.

ARTÍCULO 40º CONDICIÓN RESOLUTORIA. El incumplimiento de las obligaciones definidas en el presente Plan Parcial por parte de su titular, constituirá condición resolutoria del presente acto administrativo y, consecuentemente, de la respectiva licencia.

ARTÍCULO 41º.- VIGENCIA. El presente decreto rige desde su publicación en la Gaceta de Urbanismo y Construcción de Obra y en el Registro Distrital.