Respectado señor Rodríguez:
Esta Dirección recibió la comunicación del asunto a través de la cual el Personero delegado para la Defensa y Protección de los Derechos Colectivos y del Consumidor remitió al Alcalde Mayor la petición presentada por el Conjunto Residencial Arboleda de Primavera quien solicita exhortar al señor Uriel Hernando Zuluaga Zuluaga a que entregue el espacio público que está invadiendo en una zona común de la copropiedad.
Al respecto, me permito indicarle que conforme lo establece el artículo 1o de la Ley 675 de 2001 el objeto de la citada disposición es regular "la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad"
Dicha normatividad establece en el artículo 36 que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto; señalando atribuciones particulares a cada uno de ellos.
En lo que se refiere con las competencias asignadas a las autoridades municipales y/o distritales la Ley 675 de 2001 previó las siguientes:
* El artículo 8 dispuso como atribución del Alcalde realizar la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas de propriedad horizontal.
* El parágrafo del artículo 47 referido a las actas de las decisiones de la asambleas, señaló que: "Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo".
Es así que mediante el artículo 50 del Decreto Distrital 854 de 2001 el Alcalde Mayor delegó en los Alcaldes Locales la inscripción y la expedición de las certificaciones de existencia y representación legal de las personas jurídicas del régimen de propiedad horizontal.
De igual manera, el artículo 3° del Decreto Distrital 192 de 2002, adicionó un parágrafo al artículo 50 del mencionado Decreto Distrital 854 de 2001, disponiendo que: "Igualmente, le corresponderá a los Alcaldes Locales ordenar a los administradores la entrega de la copia de las actas de asamblea, cuando se niegue su entrega a los propietarios, so pena de aplicar las sanciones del caso, tal como lo dispone el parágrafo del artículo 47 de la Ley 675 de 2001. Además, les compete dar trámite a todos los asuntos relacionados con el régimen de propiedad horizontal que dicha Ley, sus reformas o los decretos reglamentarios atribuyan al Alcalde Distrital."
Como se observa, la competencia del Alcalde Mayor y por delegación de los Alcaldes Locales solo está prevista para la inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la señalada Ley, y ordenar la entrega de copia de actas a los propietarios, cuando estas les sean negadas. En ningún caso, establece la ley la posibilidad de dictar órdenes y medidas para el cumplimiento de los acuerdos y compromisos pactados en los diferentes órganos de dirección colectiva.
No obstante que la Ley estableció que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto y que las decisiones de los mismos son obligatorias para el conjunto de copropietarios, la ley prevé que, cuando se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica en razón de los derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
* Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad Honorem.
* Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.
* Demanda Civil: Cuando se presentan Controversias sobre la propiedad horizontal, relacionada entre otras con las decisiones de los órganos de dirección de la propiedad horizontal, se puede acudir a la autoridad jurisdiccional para que mediante proceso se resuelvan los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial.
En este último caso, el artículo 17 de la Ley 1564 de 2012 mediante el cual se adopta el Código General del Proceso, estableció como competencia de los Jueces Civiles Municipales conocer en única instancia "4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal".1
En conclusión, el Alcalde Mayor de la ciudad carece de competencia para dirimir controversias y conflictos relacionados con el régimen de propiedad horizontal y por lo tanto no puede impartir la orden solicitada por usted.
No obstante, como ya se había manifestado se puede acudir a los mecanismos previstos por la propia ley para resolver la controversia.
Finalmente le informo que esta respuesta se expide de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Cordialmente,
Se adelanta conforme al procedimiento verbal sumario de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 390 del Código General del Proceso corregido por el artículo 7 del Decreto Nacional 1736 de 2012.
