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MEMORANDO
Cordial
Saludo;
Teniendo
en cuenta el memorando de la referencia, recibido en esta Dirección el día 19 de
septiembre de los corrientes, en el que se solicita un concepto jurídico
referente a aquellos núcleos familiares a quienes se les ha hecho
reconocimiento VUR, el cual resulta superior al valor de la vivienda a
adquirir como solución habitacional; en dicho sentido, me permito rendir el
mismo con base en lo siguiente: La
Caja de la Vivienda Popular ejecuta su programa de Reasentamientos Humanos,
recurriendo a la aplicación de instrumentos tanto de carácter técnico, como
jurídico, financiero y social, con el propósito de salvaguardar y proteger la
vida de los ciudadanos que habitan en "zona
de alto riesgo no mitigable por procesos de remoción en masa; o en condición de
riesgo por inundación, desbordamiento,
crecientes súbitas o avenidas torrenciales"1, en población
que pertenece a los estratos 1 y 2. Es
así, como la CVP en cumplimiento en el ejercicio propio de sus competencias, se
encarga, entre otras, de la misionalidad contenida en el artículo 4° del
Acuerdo Distrital No. 3 de 2008, "Por el cual se modifican los Estatutos de La Caja de la
Vivienda Popular, Acuerdo 002 de 2001" proferido por
la entonces Junta Directiva de la Entidad, y en el cual se dispuso: "ARTÍCULO 4°.
FUNCIONES.- La caja de la Vivienda Popular tendrá a su cargo las siguientes
funciones: a. Reasentar las familias que se encuentren en Alto Riesgo No
mitigable en concordancia con la política de hábitat del Distrito y la
priorización de beneficiarios establecida por la Dirección de Prevención y
Atención de Emergencias de la Secretaria de Gobierno". Así
mismo, el artículo 5° del Acuerdo Distrital No. 04 del 2008,
expedido por el Consejo Directivo de la Entidad y, "Por el cual se modifica la estructura organizacional de la CAJA
DE LA VIVIENDA POPULAR y se determinan las funciones por dependencias"
prevé: "ARTICULO 5°. DIRECCION DE REASENTAMIENTOS. Son funciones
de la Dirección de Reasentamientos: 1. Ejecutar la política y aplicar los
instrumentos establecidos por la Secretaria de/ Hábitat en materia de Reasentamientos,
según directrices fijadas por la Dirección General. Así
las cosas, en el marco de lo anterior y, con la finalidad de proteger la vida
de las familias ubicadas en los estratos 1 y 2, se diseñó por parte de la
Administración Distrital el Decreto 255 de
2013 "Por el cual se establece el procedimiento para la ejecución del
programa de reasentamiento de familias que se encuentran en condiciones de alto
riesgo en el Distrito Capital y se dictan otras disposiciones". Ahora, si
bien dicha normatividad contempla las siguientes modalidades de reasentamiento:
"a) Relocalización transitoria, b) Reubicación y, c) Reparación o
reconstrucción de la vivienda2", es pertinente señalar que
cuando se pretenda la reubicación de aquellos habitantes beneficiarios del
proceso, se requiere de las acciones y procedimientos que posibiliten su
ejecución, a fin de brindar a esas familias de estratos 1 y 2 su inclusión
efectiva dentro del esquema de propiedad inmobiliaria formal. Es
así, como la administración Distrital creó el instrumento financiero denominado
VUR, bajo el siguiente tenor: “ARTÍCULO
6°.- Valor Único de Reconocimiento —VUR-. Es el instrumento financiero mediante el cual se facilitará a las
familias ubicadas en alto riesgo no mitigable por remoción en masa, inundación,
desbordamiento, crecientes súbitas o avenidas torrenciales, en estratos 1 y 2 0
su equivalente jurídico, el acceso a una solución de vivienda de reposición en el
territorio nacional y que de manera general v uniforme representa los derechos reales de
dominio o de posesión que recaigan sobre las
viviendas.” PARÁGRAFO
1.- El VUR equivale a 50 Salarios Mínimos
Legales Mensuales Vigentes al momento de su reconocimiento, el cual será
asignado por la Caja de la Vivienda Popular. PARÁGRAFO
2.- Si
el valor de la vivienda en condición de alto riesgo no mitigable es superior al
VIJR, la familia podrá solicitar el pago del reconocimiento del valor del
avalúo comercial de conformidad con las disposiciones establecidas en
la Ley 9 de 1989, modificada por la Ley 388 de 1997, y demás disposiciones
concordantes. (Negrillas y subrayas no originales) En
el marco de Io anterior, se resalta que la Entidad se encarga de realizar el
acompañamiento, técnico, administrativo y social requerido, a fin de lograr que
la familia beneficiaria seleccione su alternativa habitacional de reposición,
lo cual implica la eventualidad que en algunas ocasiones el valor del predio -
PAR supere al monto del reconocimiento VIJR asignado, circunstancia que fue
precisamente prevista en el Parágrafo 2° de la norma en comento, al
señalarse que el beneficiario puede solicitar el PAGO de lo que arroje el
avalúo comercial conforme a la Ley 9a de 1989, modificada por la Ley
388 de 1997, y demás concordantes. Ahora
bien, bajo el entendido que el reconocimiento VUR como herramienta económica
representa los derechos reales de dominio o de posesión que encabezan los
beneficiarios sobre 'las viviendas afectadas por la condición de alto riesgo,
es claro que elfo refleja la adopción de obligaciones bilaterales recíprocas de
parte y parte, en el marco de dicho programa, en el entendido que amén de la
entrega del predio - PAR a [a CVPJ a la familia beneficiaria se le hace un
reconocimiento económico, mediante el cual se procura financiar la adquisición
de otra vivienda que resulte legal y técnicamente habitable. De
esta manera, es claro que el reconocimiento VUR, o el monto que se determine
mediante la experticia que adelante el tercero técnico respectivo (IGAC, UAECD
o quien cumpla sus funciones, o peritos privados inscritos en las lonjas o
asociaciones correspondientes), al representar e' concepto del derecho real ostentado por el beneficiario sobre el - PAR,
se constituye a su vez en una prerrogativa o derecho de carácter económico que
ingresa al haber patrimonial del administrado, y que debe respetarse, máxime,
encontrándose en el escenario de la ejecución de un programa de contenido
social. Lo
anterior quiere decir, que en aquellos casos en que con ocasión del cruce entre
la entrega del predio - PAR, versus el valor del inmueble de reubicación
definitiva adquirido por el beneficiario, resulte o se cause un saldo a favor
de este último; evidentemente la CVP estaría en la obligación de entregar el
monto respectivo al particular, toda vez que, de un lado, es claro que lo que
inspira el acudir a la práctica de avalúos en el marco del mismo Decreto 255 de
2013 (Par. 2° del Art. 5° ), es que precisamente la
familia no se vea obligada a recibir simplemente el reconocimiento de 50 SMLMV
en todos los casos y; además, tampoco puede perderse de vista que la expresión
literal contenida en dicho Parágrafo es .la familia podrá solicitar el PAGO del reconocimiento del valor del avalúo
comercial", lo que permite concluir sin lugar a dudas, que la voluntad de
la administración al disponer lo anotado, no es otra distinta a que se pague o cancele el monto Que arroje el
avalúo que se practique. Ahora
bien, más allá del análisis literal precedente, vale también tener en cuenta el
trasfondo que se cierne sobre la situación objeto de consulta, y es que de
adoptarse una posición diferente a la aquí sugerida, se estaría lesionando o
deteriorando el patrimonio de un particular, mediante la ejecución por parte de
la Administración Distrital de un programa eminentemente social, lo cual no se
observa procedente a los ojos de esta Dirección, en aras de prevenir un Daño
Anti-jurídico; máxime, cuando en este caso no se trata un particular
cualquiera, sino de personas de los estratos 1 y 2, que usualmente viven en
condiciones de marginalidad y vulnerabilidad; razón por la cual, el generar una
afectación a su escaso patrimonio, constituiría un contrasentido frente al
programa que se analiza, y evidentemente causaría un perjuicio determinado o
determinable en lo económico a dichos ciudadanos, el cual, como se dijo, raya
en lo anti-jurídico. En
sustento de lo anterior, y recurriendo a precedentes de carácter
jurisprudencial, en materia de la protección que deben procurar las autoridades
estatales sobre el cuidado de los bienes y la propiedad privada de los
asociados, la Corte Constitucional mediante sentencia del C-892 de 2001 señaló: La
responsabilidad patrimonial del Estado en nuestro sistema jurídico encuentra
fundamento en el principio de la garantía
integral del patrimonio de los ciudadanos, desarrollado
in extenso por la jurisprudencia y expresamente consagrado en el artículo 90 de la Constitución Política el
cual a su vez debe interpretarse en concordancia con los artículos del mismo ordenamiento
Superior que, por un lado, le imponen a las
autoridades de la República el deber de proteger a todas las personas en
Colombia en su vida, honra y bienes y, por el otro, la obligación de
promover la igualdad de los particulares ante las cargas públicas y de garantizar la confianza la propiedad privada y los
demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. Esta protección
constitucional al patrimonio de los particulares se configura cuando
concurren tres presupuestos fácticos a saber: un daño antijurídico o lesión,
una acción u omisión imputable al Estado y una relación de causalidad"3 De
conformidad con la pauta jurisprudencial en cita, se resalta que en el
escenario anteriormente descrito, a la Caja de la Vivienda Popular como autoridad
administrativa, [e corresponde propender por garantizar la confianza en el
régimen de propiedad privada y demás derechos civiles de las personas, como
también el acudir al desarrollo de su función misional bajo el deber
constitucional de protección a la vida honra y bienes de tos ciudadanos. En
atención a todo lo expuesto, se considera procedente que la CVP cancele en
favor de las familias beneficiarias del programa de reasentamientos, cuyos
recursos VUR superen el valor de la solución habitacional definitiva obtenida,
la diferencia o saldo que les resulte a favor; bien sea a través del pago
efectivo de la misma, o mediante la entrega de otra unidad de vivienda, en caso
de que los recursos sean suficientes para esto último; toda vez que lo central
en este aspecto, es que se haga debidamente el pago del derecho patrimonial que
encabeza el beneficiario, lo cual bien puede hacer de manera efectiva o, en
especie, representada en otra vivienda. Cordialmente, JUAN PABLO CARDONA ACEVEDO
Director
Jurídico NOTAS
DE PIE DE PÁGINA 1 Art. 5 del Decreto
255 de 2013. 2 Decreto 255 de 2013,
artículo 2. 3 Sentencia C-892 de
2001- Referencia: expediente D-3404, Demanda de inconstitucionalidad, Actora:
Sonia Durán. Magistrado Ponente, Dr. RODRIGO ESCOBAR GIL. Proyectó: Jeinny Ivonne Galeano Niño— Abogada
Contratista Revisó:
Jhair Fernando Orrego Pereira - Abogado Contratista |