RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Bogotá D.C.,

Concepto 023 de 2008

Enero 03 de 2008

Señora

Transversal 23 No. 93-20 Apto 105

Ciudad.

Radicación 2-2008-714

 Ver los Conceptos de la Sec. General 1, 3, 13, 21 , 52 y 59 de 2008.

Cordial Saludo, Señora María Elena.

La Administración Distrital ha recibido su oficio del asunto en el cual expresa algunas inquietudes sobre criterios legales instituidos en el régimen de propiedad horizontal, para determinar la solución al conflicto existente en su copropiedad para definir las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes.

Expresa en su comunicación, que a través de nuestro concepto espera obtener solución al problema que la ha aquejado desde hace varios años, señalando que en virtud a acuerdo de pago se encuentra en vía de desenlace el pago de cuotas de sostenimiento que tuvieron mora.

Expone usted que en relación con dicho proceso de amortización, ha efectuado reclamaciones por su inconformidad sobre la forma en que mensualmente le están liquidando cada pago que se hace, por cuanto pese a que los abonos que se pactaron se están cancelando oportunamente, hacen efectiva en forma indebida las multas y los intereses, que en su opinión están configurando "anatocismo".

1. En primer lugar, debemos señalarle que éste Despacho no entrará a considerar y evaluar los aspectos puntuales que usted ha expuesto, que comprendemos afectan sensiblemente su economía familiar, pero que, teniendo en cuenta la competencia restringida que sobre el particular ha otorgado el orden jurídico a esta Alcaldía, haremos referencia a las orientaciones generales que en forma general establece la ley, así como, la vía a la cual usted puede acudir para procurar solución.

2. La escritura pública de constitución de la propiedad horizontal debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, en el cual se consignan las disposiciones sobre su organización y funcionamiento, cuyo contenido mínimo contempla el artículo 5º de la Ley, y que señalan los derechos y obligaciones de los propietarios y moradores del edificio o conjunto, no sólo de los iniciales sino también de los sucesivos en virtud de enajenaciones del dominio sobre las unidades privadas o de nuevos contratos de tenencia.

Entre las obligaciones a cargo de los propietarios de bienes privados se destaca la de contribuir a las expensas comunes necesarias, las cuales consisten en "erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, por el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con éstos" (artículo 3º).

Esta obligación aparece establecida expresamente en el artículo 29 de la Ley, de conformidad con el cual "los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal."¹

3. Igualmente, el artículo 25 de la Ley 675 de 2001, señala que todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley, para determinar entre otras condiciones, el índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el respectivo reglamento de copropiedad.

4. El artículo 59 de la citada ley, establece la clase de sanciones que se pueden imponer por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, mencionando entre otras, que…" 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor."

5. Ahora bien, en relación con la causación de intereses, en el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, se establece que el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior.

6. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica en razón de los derechos y obligaciones que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

*Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será Ad Honorem.

*Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición.

*Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos en los cuales no fuese posible la solución extrajudicial, el trámite previsto es establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal².

En consecuencia, sólo a tales propietarios les corresponde adoptar, en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares. Estas decisiones corresponden a la forma que consideren más eficiente para administrar bienes y las sanciones a imponer a quienes incumplan sus obligaciones, decisiones que, si bien se toman en conjunto, corresponden a la expresión del ejercicio de la propiedad, con ánimo de señor y dueño, con las limitaciones que establezcan la Constitución y la ley.

En todas las oportunidades, los propietarios y los moradores en general, cuando son objeto de sanciones o de la limitación de alguno de sus derechos, debe garantizárseles el debido proceso, y el derecho de defensa. Además, pueden acudir al procedimiento establecido en el Código de Procedimiento Civil.

Cuando se presenten divergencias relacionadas con los fines establecidos en la administración de bienes comunes, la norma previó que la solución de conflictos generado en las dificultades de convivencia se implementará conforme a lo previsto en el propio reglamento de propiedad horizontal, observándose siempre el debido proceso interno, garantía constitucional obligatoria que en ningún caso puede ser vulnerado.

Además, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien individual con el objeto de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma. Igualmente, podrá establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble, más allá de las regulaciones mínimas que las autoridades hayan establecido para los usos del suelo del sector del cual se trate.

1.7. Inspección y vigilancia. Las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal, no están sometidas a la inspección y vigilancia de las autoridades administrativas, como ocurre en el presente caso.

La única función que otorgó la ley 675 de 2001 a las autoridades municipales y/o Distritales, es en materia de registro e inscripción, fijándole una competencia muy precisa así:

"ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponden al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

En virtud de la facultad legal que tiene las autoridades administrativas de desconcentrar funciones encaminadas a impulsar los principio administrativos celeridad y eficacia en la atención ciudadana, en el Distrito Capital, el Señor Alcalde Mayor, mediante Decreto 854 de 2001, "Por el cual se delegan funciones del Alcalde Mayor y se precisan atribuciones propias de algunos empleados de la Administración Distrital", TITULO VII, DELEGACIONES RELATIVAS A LAS LOCALIDADES, CAPITULO UNICO, determinó:

1. De acuerdo a la ilustración que precede, hemos visto que la ley otorga la potestad exclusiva sobre administración y manejo de la propiedad en común, a quienes ostenten la calidad de propietarios de las unidades privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. De otra parte, la norma analizada dispone que el Consejo de Administración, cuando exista, debe estar integrado por propietarios de la unidades privadas.

2. De acuerdo con el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, se precisa en su segundo inciso que mientras subsista incumplimiento en el pago de las cuotas de sostenimiento de los bienes comunes, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, así como que el acta de la Asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. Dicha publicación precisa el parágrafo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes.

3. Para la solución del conflicto que usted ha planteado, puede acudir accionando a través de la utilización de lo mecanismos alternos de solución de conflictos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, especialmente en el Decreto 1818 de 1998, como son la conciliación, el arbitramento, y la amigable composición. Si finalmente, no se encuentra solución por esta vía, puede acudir a la autoridad jurisdiccional, a través de Abogado conforme al trámite previsto es establecido en el Capítulo II del Título XXIII, artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, en procedimiento de única instancia ante juez municipal⁴.

Finalmente, en virtud de lo expuesto, consideramos que el presente documento atiende los interrogantes planteados en su comunicación, señalándole que en el evento de que requiera complementación o mayor información, estará en disposición de atenderle.

Cordial saludo,

Proyecto: Orlando Corredor Torres

Revisó: Manuel Ávila Olarte