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MEMORANDO Para: VERÓNICA ARDILA VERNAZA Directora de Norma Urbana De: MIGUEL HENAO
HENAO Director de Análisis y Conceptos Jurídicos Radicado: 3-2017-02350. Asunto: Concepto jurídico efecto modificación de licencias vigentes y englobe de
predios. Apreciada Verónica: Esta Dirección recibió la comunicación del asunto,
mediante la cual solicita concepto jurídico respecto “(…) (i) si bajo
la figura de modificación de licencia vigente cuyo marco normativo es una norma
derogada- en este caso el Decreto Distrital n° 271 de 2005- se podría realizar
un englobe con un predio vecino; y (ii) si se realiza el englobe cuál sería la
norma aplicable al predio que se integra, teniendo en cuenta que tal englobe se
realiza en virtud de una modificación de licencia de construcción, cuyo marco
normativo corresponde a la norma derogada.(…)” El concepto jurídico solicitado se orienta a conocer si se puede
incorporar mediante el trámite de modificación de licencia vigente un predio
vecino al cual se le aplica una norma diferente y determinar cuál sería la
norma aplicable en el evento en que los predios se engloben. Con el objeto de dar una adecuada respuesta a la inquietud planteada,
es necesario hacer el análisis en el cual se definan las normas aplicables a
predios englobados y, posteriormente, se indicarán las normas referentes a
modificación de licencias urbanísticas vigentes incluyendo predios que no
hacían parte de la misma. 1. Normatividad aplicable a predios resultantes de englobes. En Distrito Capital las normas urbanísticas
concretas aplicables a un predio se encuentran, entre otras, en las Unidades de
Planeamiento Zonal (UPZ) y las respectivas fichas normativas. Por medio del
Decreto 159 de 2004, modificado por el Decreto 333 de 2010, modificado y
derogado por el Decreto 80 de 2016, se adoptaron y unificaron las normas
urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal
(UPZs). El artículo 2 del Decreto 80 de 2016 establece las
definiciones que se adoptan para lo regulado en el mismo, de las cuales se
deben destacar las siguientes: “(…) 16. Frente de lote. Cuando la norma
urbanística de edificabilidad esté dada en función de la dimensión del frente,
es la menor dimensión que presenta un predio, anterior a cualquier tipo de
englobe, sobre cualquiera de las vías o espacio público que lo delimitan. 17. Frente de lote, como resultado
de un proceso de englobe. Es la suma de los frentes menores de los predios
anteriores al englobe, comprendidos por el mismo subsector normativo, siempre
y cuando la norma asignada prevea las mismas condiciones de uso y
edificabilidad en todos los predios objeto de englobe (…)”. (Subraya por fuera del texto original). De acuerdo con estas definiciones, para que las
normas de edificabilidad señaladas en función del frente de un predio puedan
ser más beneficiosas como resultado de un englobe, los predios englobados deben
cumplir con 2 condiciones: a. Encontrarse en el mismo
subsector normativo. b. La norma asignada prevea las
mismas condiciones de uso y edificabilidad. El artículo 16 del citado Decreto reglamenta lo
relacionado con el englobe de predios, en cuyo numeral 1 se indica que: “(…) El englobe, posterior a la adopción de
la respectiva UPZ de predios que se encuentren en sectores o subsectores
normativos diferentes, no alterará el régimen vigente para cada uno de ellos
según la estructura predial original antes de cualquier tipo de englobe. (…)”. Posteriormente en el parágrafo 1 del mismo artículo
se señala que “(…) En los casos de
englobes de predios que involucren edificaciones permanentes, no podrán
contabilizarse el área ni los frentes del predio o predios que contengan tales
edificaciones, para efectos de la aplicación de normas referidas a frente y/o
área de lote, contenidas en las reglamentaciones de los sectores o subsectores
de cada UPZ. En estos casos, las normas específicas previstas en las UPZ se
aplicarán separadamente al predio o predios que contengan edificaciones
permanentes, de una parte y, de otra, al predio o predios sin construir (…)”. Por otra parte el
parágrafo del artículo 32 del Decreto 80 de 2016 que hace referencia a obras
nuevas, adecuaciones, ampliaciones y modificaciones señala que “Las licencias para obra nueva y ampliación
de predios englobados que involucren edificaciones permanentes se regirán por
las normas asignadas a cada predio antes del englobe”. Mediante el Concepto 2015 ER0079397 de 2015, el
Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio señaló lo siguiente: “(…) Si lo
que se pretende por el titular de la licencia, es agregar o adicionar otro
predio, al ya licenciado, y se ha adoptado un nuevo POT o existe una
modificación en sus reglamentaciones, se evidencia, de un lado, la existencia
de un cambio normativo, y del otro, la existencia de un predio nuevo y
diferente al licenciado, el cual no ha sido objeto de estudio integral por
parte de la autoridad competente al momento de la expedición de la licencia
original, por lo que el nuevo predio deberá estudiarse bajo las normas vigentes
al momento de la solicitud de modificación. (…) Luego si la modificación consiste en adicionar o incluir un nuevo predio,
el cual no ha sido objeto de análisis bajo las normas que le dieron origen a la
licencia otorgada, esta situación implicaría, la revisión de otro proyecto
arquitectónico, al cual se le deben aplicar las normas urbanísticas y de
edificación vigentes al momento de esta nueva solicitud, es decir que este
predio, deberá examinarse bajo la nueva normativa urbanística, y los
instrumentos que lo modifiquen, desarrollen o complementen (…)”. De conformidad con lo señalado, el englobe de predios
que permita la generación de un frente mayor y en consecuencia normas de mayor
edificabilidad para el predio resultante, solo será permitido en la medida que
ambos predios se encuentren en el mismo sector normativo y que los predios
englobados tengan las mismas condiciones de edificabilidad y usos, en caso
contrario cada inmueble mantendrá su respectiva norma. Ahora bien, si un predio tiene una licencia
vigente expedida en vigencia del Decreto 271 de 2005 y los predios vecinos no
les resulta aplicable este decreto como consecuencia de su derogatoria, el
englobe de los predios no tendría efectos jurídicos en relación con la
aplicación de la norma urbanística. En el evento en que, bajo este escenario se
realice el englobe, se trataría de un nuevo proyecto, y por lo tanto las normas
urbanísticas serán aquellas aplicables a cada área con anterioridad al englobe. El presente concepto se emite en los términos del
artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, sustituido por el artículo 1ª de la Ley
1755 de 2015, según el cual “(…) Salvo
disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como
respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular
consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución (…)”. Cordialmente, Miguel Henao Henao Dirección de
Análisis y Conceptos Jurídicos Proyectó: Hernán J. Rodríguez C. – P.E - DACJ |