RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

CONCEPTO 2202359699 DE 2023

 

(Junio 06)

 

Bogotá, D. C., 06 de junio de 2023

 

Señor

 

ANDRÉS FELIPE ANGEL BRAVO

 

Correo: info@lasernaybaron.com - afangel@lasernaybaron.com

 

Bogotá D.C.

 

Ciudad

 

Radicado: 1-2023-33627

 

Asunto: Respuesta derecho de petición concepto vivienda de turismo en propiedad horizontal

 

Radicación: 2-2023-59699

 

Respetado señor Angel:

 

Esta Dirección recibió su petición, en la cual nos indica:

 

“Teniendo en cuenta lo anterior, me permito respetuosamente solicitar:

 

1. REMITIR el concepto jurídico emitido por este Despacho frente al traslado realizado dentro del Concepto 220226992 del 06 de mayo de 2022 de la Secretaría Jurídica Distrital, Dirección Distrital de Doctrina.

 

2. EN SUBSIDIO DE LO ANTERIOR y de no haber contestado el traslado efectuado dentro del Concepto 220226992 del 06 de mayo de 2022, se solicita respetuosamente a este Despacho que emita concepto respecto de:

 

“INFORMEN y/o EMITAN CONCEPTO que resuelva los siguientes interrogantes de cara a las regulaciones del Decreto 2590 de 2009 compilado en el Decreto 1074 de 2015, específicamente para vivienda de turismo en propiedad horizontal: (i) existe alguna limitación con ocasión a la destinación del predio como vivienda para no poder hacer uso de este turismo en un edifico de propiedad horizontal; (ii) existe alguna limitación para este uso turístico de cara a la zona dónde se desarrolle sea por el POT o la UPZ, especialmente para predios de la Localidad de Chapinero; (iii) existe alguna limitación para este uso de turismo para el Edificio Uraku Suites ubicado en Chapinero, con dirección catastral Calle 65 Bis No. 4 – 12 y Calle 65 No. 3 A – 66 identificado con FMI 50C-585378 y 50C-1580435 predio de mayor extensión, partiendo del supuesto que está sometido a Propiedad Horizontal y que en su constitución se aceptó para uso de vivienda y turismo”.

 

3. INFORMAR Y/O EMITIR CONCEPTO respecto de si existe alguna limitación para la destinación de un predio como vivienda de uso turístico o vivienda turística, en una (sic) inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, especialmente para predios ubicados en la localidad de la Candelaria”.

 

Al respecto, sea lo primero precisar que no se encontró ningún radicado, relacionado con el traslado mencionado en el numeral 1 de su petición, por tal razón esta Secretaría, en el marco de las funciones asignadas mediante el Decreto Distrital 432 de 2022 “Por medio del cual se modifica la estructura organizacional de la Secretaría Distrital de Planeación y se dictan otras disposiciones”, se permite exponer lo siguiente.

 

Frente a los interrogantes (i), (ii) y (iii) del numeral 2 de su petición, se informa que previo a la modificación de la estructura organizacional de la Secretaría Distrital de Planeación definida por el Decreto 432 de 2022, la entonces Dirección de Norma Urbana emitió concepto técnico sobre “vivienda turística”, mediante radicado 3-2022-12950 del 18 de abril de 2022, reiterado por la Subdirección de Consolidación mediante radicado 3-2023-17267 del 10 de mayo de 2023, manifestando lo siguiente:

 

“(…) en primer lugar, se debe tener en cuenta el siguiente marco normativo, en lo que compete a la definición de “vivienda turística”:

 

La Ley 300 de 1996, “Por la cual se expide la ley general de turismo y se dictan otras disposiciones”, describe en su artículo 62, modificado por el artículo 145 del Decreto Ley 2106 de 2019, los prestadores de servicios turísticos que se encuentran obligados a la inscripción en el Registro Nacional de Turismo, entre los cuales se encuentran: “Los hoteles, centros vacacionales, campamentos, viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, excluidos los establecimientos que prestan el servicio de alojamiento por horas” (negrillas fuera de texto).

 

Entre los prestadores de servicios turísticos, se encuentran servicios hoteleros, oficinas, zonas francas turísticas, establecimientos de gastronomía y bares, arrendadores de vehículos, entre otros, con determinadas especificidades.

 

Los prestadores de servicios turísticos señalados en la citada Ley 300, comportan diversos usos del suelo, según la actividad económica, bajo el denominador común de encontrarse inscritos en el Registro Nacional de Turismo, reglamentado en el Decreto Nacional 504 de 1997.

 

Así mismo, la Ley 2068 de 2020 “Por el cual se modifica la Ley General de Turismo y se dictan otras disposiciones”, dispone en su artículo 3 numeral 7, lo siguiente:

 

“7. Prestador de servicio turístico. Toda persona natural o jurídica domiciliada en Colombia o en el extranjero, que, directa o indirectamente preste, intermedie, contrate, comercialice, venda o reserve servicios turísticos a que se refiere esta ley. El prestador de servicios turístico deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo previamente a la prestación de servicios turísticos.”

 

Las Leyes 1101 de 2006, 1558 de 2012, 1955 de 2019, 2068 de 2020 y Decreto Ley 2106 de 2019 establecen modificaciones a la Ley 300 de 1996 precisando este marco normativo.

 

También, mediante el Decreto Nacional 2590 de 2009, se reglamentaron las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006 y, en su artículo 1º estableció que: “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”.

Complementariamente, el parágrafo primero de este artículo indica que las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro Nacional de Turismo. La obtención del registro constituye requisito previo y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística. Así mismo, el parágrafo segundo de la norma citada, acogió la definición contemplada en el Numeral 3.3 de la norma Técnica NTSH 006, que indica:

 

“Apartamentos turísticos: Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, salacomedor, cocina y baño."

 

Es importante destacar que el tipo de contrato del prestador de servicios turísticos (que incluye a la vivienda turística) será de hospedaje, regido por el marco normativo correspondiente, aquí citado, sin que le sean aplicables de manera alguna las normas atinentes al arrendamiento de vivienda urbana.

 

Ahora bien, la norma citada indicó que los inmuebles destinados, en todo o en parte, de manera permanente u ocasional, a la prestación de servicios de vivienda turística, dentro de edificaciones o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, deben establecer expresamente tal disposición en los respectivos reglamentos, y definió un plazo para adelantar las modificaciones pertinentes.

 

Mediante el Decreto Nacional 1074 de 2015 “Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo”, en su artículo 2.2.4.4.12.2. modificado por el Decreto Nacional 2119 de 2018, define las viviendas turísticas como:

 

“Unidad inmobiliaria destinada en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento según su capacidad, a una o más personas, la cual puede contar con servicios complementarios y como mínimo con: dormitorio, cocina y baño. Para efectos de lo dispuesto en la Ley General de Turismo y las normas que la modifican, adicionan o sustituyen, pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición”.

 

Adicionalmente, es de destacar que el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, que modifica el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, indica que:

 

“Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo”.

 

Teniendo en cuenta lo hasta aquí expuesto, ahora se procederá a atender su solicitud, comenzando por enunciar cada una de las preguntas formuladas e inmediatamente se dará la correspondiente respuesta, así:

 

Punto 1.

 

(i) existe alguna limitación con ocasión a la destinación del predio como vivienda para no poder hacer uso de este turismo en un edificio de propiedad horizontal

 

Respuesta:

 

A la luz del Decreto Distrital 555 de 2021 "Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.", la clasificación de usos del suelo define la vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar; y por otra parte la de los servicios de hospedaje en el artículo 234, así:

 

“Artículo 234. Clasificación de usos comerciales y de servicios. Los usos de comercio y servicios se clasifican así:

 

(…)

 

2. Servicios de Hospedaje: Corresponde a los establecimientos de alojamiento no permanente en hoteles u hospedaje, inscritos en el Registro Nacional de Turismo. No incluye vivienda turística.”

 

Vale la pena aclarar que, si bien en el Decreto Distrital 555 de 2021, el uso no está determinado como vivienda turística y no se determina dentro de las normas urbanísticas, esta definición compete a una actividad económica del sector turismo.

 

En ese orden, el desarrollo conceptual que presentan las normas vigentes, permite concluir que la vivienda turística es un servicio turístico que puede ser prestado en edificaciones destinadas a vivienda o al uso residencial, bajo inscripción en el Registro Nacional de Turismo, y en cuyo caso el tipo de contrato se haya sometido al marco jurídico y normativo atinente al turismo, que difiere del arrendamiento de vivienda urbana.

 

(…)

 

Punto 3.

 

(iii) Existe alguna limitación para este uso turístico de cara a la zona dónde se desarrolle sea por el POT o la UPZ, especialmente para predios de la Localidad de Chapinero.

 

Respuesta:

 

En concordancia con los argumentos expuestos anteriormente, no existe limitación desde la normatividad urbana, ya que corresponde a una actividad económica del sector turismo.

 

Punto 4.

 

(iv) Existe alguna limitación para este uso de turismo para el Edificio Uraku Suites ubicado en Chapinero, con dirección catastral Calle 65 Bis No. 4 – 12 y Calle 65 No. 3 A – 66 identificado con FMI 50C-585378 y 50C-1580435 predio de mayor extensión.

 

Respuesta:

 

Con respecto al uso del predio en particular, no existiría limitación para el uso de vivienda turística, en cuanto a que este no se considera un uso del suelo.

 

En relación al numeral 3 de su petición, la Subdirección de Consolidación mediante radicado 3-2023-18644 del 25 de mayo de 2023, indicó lo siguiente:

 

“Respecto al punto 3 del derecho de petición del señor Andrés Felipe Ángel Bravo, en el cual indica:

 

“(…)

 

3. INFORMAR Y/O EMITIR CONCEPTO respecto de si existe alguna limitación para la destinación de un predio como vivienda de uso turístico o vivienda turística, en un inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal, especialmente para predios ubicados en la localidad de la Candelaria.

 

(…)”.

 

Se informa, que se reitera lo pertinente a la “vivienda turística” del concepto técnico emitido mediante radicado 3-2022-12950 del 18 de abril de 2022, por considerar que se está respondiendo en el punto 1 y 2 sobre el desarrollo de esa actividad en edificios de propiedad horizontal de forma general para toda la ciudad, lo cual, según las condiciones normativas expuestas en el mismo, no han cambiado.

 

Sin embargo, particularmente para la localidad de la Candelaria en lo que se requiere en el punto 3 del derecho de petición, se informa que las normas sobre los usos permitidos en esa localidad, corresponden a las determinadas por el Plan Especial de Manejo y protección (PEMP) del Centro Histórico de Bogotá reglamentado por la Resolución Nacional 088 de 2021 “Por la cual se aprueba el Plan Especial de Manejo y Protección PEMP del Centro Histórico de Bogotá, declarado como bien de interés cultural del ámbito Nacional”, modificada por la Resolución Nacional 092 de 2023 “Por la cual se modifica la Resolución 88 de 2021 “Por la cual se aprueba el Plan Especial de Manejo y Protección PEMP del Centro Histórico de Bogotá, declarado como bien de interés cultural del ámbito Nacional””, ambas resoluciones expedidas por el Ministerio de Cultura, las cuales, se pueden consultar con sus documentos y planos anexos en los siguientes enlaces:

 

https://idpc.gov.co/pemp/plan-especial-de-manejo-y-proteccion-del-centrohistorico-de-bogota

 

https://idpc.gov.co/PEMP/CH/2023/res_0092_modif_PEMP_CH.pdf

 

Revisado el anexo 8 Cuadro 1 “Usos del suelo, acciones de mitigación y estacionamientos” de la Resolución Nacional 088 de 2021 y su modificación Resolución 092 de 2023, se verifica que la “vivienda turística”, no se encuentra relacionada como un uso del suelo, según esa reglamentación.

 

Sin embargo, el parágrafo del artículo 54 “Definición y condiciones generales de uso residencial” de la Resolución Nacional 088 de 2021, modificado por el artículo 21 de la Resolución Nacional 092 de 2023, determina que “(…) La vivienda turística se permite en todo el ámbito del PEMP – CHB, previo cumplimiento de los requisitos señalados en la normatividad en la materia.”

 

En ese orden, teniendo en cuenta que la “vivienda de turismo” no es contemplada como un uso del suelo según la reglamentación del PEMP del Centro Histórico de Bogotá, lo cual, coincide con lo definido por la reglamentación Distrital, bajo las mismas consideraciones a las disposiciones de la ley que regula los servicios turísticos expuestas también en el concepto técnico de radicado 3-2022-12950, se podría extender el criterio que se expone de forma general para toda la ciudad en las respuestas a los puntos 1 y 2, y la 3 dada de forma particular para la localidad de Chapinero, del citado radicado, a la localidad de La Candelaria, las cuales, se transcriben a continuación:

 

“(…) si bien en el Decreto Distrital 555 de 2021, el uso no está determinado como vivienda turística y no se determina dentro de las normas urbanísticas, esta definición compete a una actividad económica del sector turismo.

 

En ese orden, el desarrollo conceptual que presentan las normas vigentes, permite concluir que la vivienda turística es un servicio turístico que puede ser prestado en edificaciones destinadas a vivienda o a uso residencial, bajo inscripción en el Registro Nacional de Turismo, y en cuyo caso el tipo de contrato se haya sometido al marco jurídico y normativo atinente al turismo, que difiere del arrendamiento de vivienda urbana.

 

(…)

 

En el marco de la normatividad urbana vigente, no existe una limitación para que una vivienda haga uso de turismo u hospedaje en un edificio de propiedad horizontal, sin embargo, las edificaciones o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal pueden establecer disposiciones específicas en términos de reglamentos, plazos y sanciones.

 

(…)

 

(…) no existe una limitación desde la normativa urbana, ya que corresponde a una actividad económica del sector turismo.

 

(…)”.

 

Finalmente, es preciso indicar que el presente concepto se emite en el marco de las competencias asignadas a esta Dirección, en el artículo 41 del Decreto Distrital 432 de 2022, y en los términos del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, sustituido de conformidad con el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, según el cual “Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución”.

 

Cordial saludo,

 

DEISI LORENA PARDO PENA

 

Dirección de Análisis y Conceptos Jurídicos

 

Proyectó: Adriana Bibiana Espitia Morales - Profesional Especializado – Dirección de Análisis y Conceptos Jurídicos.

 

Nota: Ver norma original en Anexos.