CONCEPTO 2202356296 DE 2023

(Mayo 30)

Señor

ANDRÉS REY GONZÁLEZ

Representante Legal de Urbanos - Zonas de Construcción y Creación

Carrera 13 No. 32 – 93 OF. 418 T-3

Correo electrónico: urbanoszc@gmail.com Teléfono: PBX 6017921737 - CEL. 3163375782 Bogotá D.C.

Radicado: 1-2023-37868 – 1-2023-38109

Asunto:   Respuesta solicitud de concepto jurídico sobre reglamentación vivienda turística en el POT Decreto 555 de 2021.

Respetado señor Rey:

Esta Dirección recibió su petición, en la que nos solicita pronunciamiento sobre los siguientes interrogantes:

“(…) muy respetuosamente, le solicitó aclarar y/o definir los (sic) siguiente:

1.     ¿Porque no se incluyó una definición de la vivienda turística en el Glosario del Decreto 555 de 2021 – POT de Bogotá?

2.     ¿El promotor inmobiliario y/o constructor del proyecto de vivienda, al momento de comercializar el mismo y proceder a la venta, puede estipular en el reglamento de propiedad horizontal, la autorización para su destinación como vivienda turística de algunos o todos los apartamentos?

3.     ¿En el reglamento de propiedad horizontal se debe establecer claramente la forma como se designará el operador turístico, de las unidades de vivienda que tendrán la autorización de prestar el servicio como viviendas turísticas?

4.     ¿La asamblea de copropietarios en su capacidad legal para ajustar y/o modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal, puede incluir o excluir, la autorización para que se habiliten unidades residenciales como viviendas turísticas?

5.     ¿La licencia de construcción que amparé el uso de vivienda (Sin especificar su destinación), se debe anexar al proceso para obtener la aprobación de los planos de propiedad horizontal ante la Curaduría Urbana, en cuyo reglamento se autoriza la vivienda turística?

6.     ¿Cuál es la definición legal que se debe aplicar en las Curadurías Urbana para proyectos de vivienda compartida, coliving y cohousing?”

Al respecto, sea lo primero precisar que la Secretaría Distrital de Planeación, en el marco de las funciones asignadas mediante el Decreto Distrital 432 de 2022 “Por medio del cual se modifica la estructura organizacional de la Secretaría Distrital de Planeación y se dictan otras disposiciones”, no es competente para dar respuesta a los interrogantes indicados en  los numerales 2, 3, 4, 5 y 6 de su solicitud, motivo por el cual realizó traslado por competencia a la Oficina Asesora Jurídica del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, mediante radicado 2-2023-54784 de 25 de mayo de 2023.

Ahora bien, frente al numeral 1 de su solicitud, la Dirección de Desarrollo del Suelo de la Secretaría Distrital de Planeación, manifiesta:

1. ¿Por qué no se incluyó una definición de la vivienda turística en el Glosario del Decreto 555 de 2021- POT de Bogotá?

R/ En primer lugar, se debe tener en cuenta el siguiente marco normativo, en lo que compete a la definición de “vivienda turística”:

La Ley 300 de 1996 “Por la cual se expide la ley general de turismo y se dictan otras disposiciones”, describe en su artículo 62, modificado por el artículo 145 del Decreto Ley 2106 de 2019, los prestadores de servicios turísticos que se encuentran obligados a la inscripción en el Registro Nacional de Turismo, entre los cuales se encuentran: “Los hoteles, centros vacacionales, campamentos, viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanente, excluidos los establecimientos que prestan el servicio de alojamiento por horas” (negrillas fuera de texto).

Entre los prestadores de servicios turísticos, se encuentran servicios hoteleros, oficinas, zonas francas turísticas, establecimientos de gastronomía y bares, arrendadores de vehículos, entre otros, con determinadas especificidades.

Así mismo, la Ley 2068 de 2020 “Por el cual se modifica la Ley General de Turismo y se dictan otras disposiciones”, dispone en su artículo 3 numeral 7, lo siguiente:

“7. Prestador de servicio turístico. Toda persona natural o jurídica domiciliada en Colombia o en el extranjero, que, directa o indirectamente preste, intermedie, contrate, comercialice, venda o reserve servicios turísticos a que se refiere esta ley. El prestador de servicios turístico deberá inscribirse en el Registro Nacional de Turismo previamente a la prestación de servicios turísticos.”

Las Leyes 1101 de 2006, 1558 de 2012, 1955 de 2019, 2068 de 2020 y Decreto Ley 2106 de 2019, establecen modificaciones a la Ley 300 de 1996 precisando este marco normativo.

También, mediante el Decreto Nacional 2590 de 2009, se reglamentaron las Leyes 300 de 1996 y 1101 de 2006, y en su artículo 1º estableció que: “Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos”.

Complementariamente, el parágrafo primero de este artículo indica que las viviendas turísticas y otros tipos de hospedaje no permanentes, en su condición de inmuebles destinados a la prestación de servicios turísticos, deben estar inscritos ante el Registro Nacional de Turismo. La obtención del registro constituye requisito previo y obligatorio para que el inmueble pueda ser utilizado como vivienda turística. Así mismo, el parágrafo segundo de la norma citada, acogió la definición contemplada en el Numeral 3.3 de la norma Técnica NTSH 006, que indica:

“Apartamentos turísticos: Unidad habitacional destinada a brindar facilidades de alojamiento y permanencia de manera ocasional a una o más personas según su capacidad, que puede contar con servicio de limpieza y como mínimo con los siguientes recintos: dormitorio, salacomedor, cocina y baño."

Es importante destacar que el tipo de contrato del prestador de servicios turísticos (que incluye a la vivienda turística) será de hospedaje, regido por el marco normativo correspondiente, aquí citado, sin que le sean aplicables de manera alguna las normas atinentes al arrendamiento de vivienda urbana.

Ahora bien, la norma citada indicó que los inmuebles destinados, en todo o en parte, de manera permanente u ocasional, a la prestación de servicios de vivienda turística, dentro de edificaciones o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, deben establecer expresamente tal disposición en los respectivos reglamentos, y definió un plazo para adelantar las modificaciones pertinentes.

Mediante el Decreto Nacional 1074 de 2015 “Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Comercio, Industria y Turismo”, en su artículo 2.2.4.4.12.2. (Sustituido por el Art. 2 del Decreto 1836 de 2021), define las viviendas turísticas como:

“Unidades privadas, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente destinada total o parcialmente a brindar el servicio de alojamiento turístico según su capacidad, a una o más personas. Pertenecen a esta clasificación los apartamentos turísticos, fincas turísticas, casas turísticas y demás inmuebles cuya destinación corresponda a esta definición”.

Adicionalmente, es de destacar que el artículo 144 del Decreto Ley 2106 de 2019, que modifica el artículo 34 de la Ley 1558 de 2012, indica que:

“Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. (…)”.

A la luz del Decreto Distrital 555 de 2021 "Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.", la clasificación de usos del suelo define la vivienda unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar; y por otra parte la de los servicios de hospedaje en el artículo 234, así:

“Artículo 234. Clasificación de usos comerciales y de servicios. Los usos de comercio y servicios se clasifican así: (…)

2. Servicios de Hospedaje: Corresponde a los establecimientos de alojamiento no permanente en hoteles u hospedaje, inscritos en el Registro Nacional de Turismo. No incluye vivienda turística. (…)”

Vale la pena aclarar que, si bien en el Decreto Distrital 555 de 2021, el uso no está determinado como vivienda turística y no se determina dentro de las normas urbanísticas, esta definición compete a una actividad económica del sector turismo.

En ese orden, el desarrollo conceptual que presentan las normas vigentes, permite concluir que la vivienda turística es un servicio turístico que puede ser prestado en edificaciones destinadas a vivienda o al uso residencial, bajo inscripción en el Registro Nacional de Turismo, y en cuyo caso el tipo de contrato se haya sometido al marco jurídico y normativo atinente al turismo, que difiere del arrendamiento de vivienda urbana.

Finalmente, es preciso indicar que el presente concepto se emite en el marco de las competencias asignadas a esta Dirección, en el artículo 41 del Decreto Distrital 432 de 2022, y en los términos del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, sustituido de conformidad con el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, según el cual “Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución”.

Cordial saludo,

Deisi Lorena Pardo Pena

Dirección de Análisis y Conceptos Jurídicos

Anexo: Radicado 2-2023-54784 de 25 de mayo de 2023.

 Nota. Ver norma original en Anexos