RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

Artículo 1º.- Finalidad del Proceso de Desarrollo por Urbanización. Las normas que regulan el proceso de desarrollo por urbanización tienen por objeto garantizar la idoneidad de la estructura urbana resultante, tanto en materia de diseño urbanístico como en la dotación de obras de infraestructura, en armonía con la preservación de los recursos naturales. (Ver oficio referenciado 1-1998-41063 D.A.P.D. Licencia de Construcción y Urbanismo) CJA14801998

Artículo 2º.- Ámbito de Aplicación. Deben adelantar el Proceso de Desarrollo por Urbanización, como requisito para iniciar obras de construcción, todos los inmuebles urbanizables no urbanizados, independientemente del tratamiento asignado a la zona donde se localicen y se aplica a:

Predios comprendidos dentro de los polígonos de reglamentación a los cuales se les asigna el tratamiento de Desarrollo en las planchas oficiales de zonificación y tratamientos a escala l:5000, o que sin estar comprendidos en dichos polígonos, sean definidos en los decretos de asignación de tratamiento como sujetos al tratamiento de desarrol1o. (Ver oficio referenciado 1-1998-41063 D.A.P.D. Licencia de Construcción y Urbanismo) CJA14801998

Los siguientes predios comprendidos dentro de los polígonos de reglamentación a los cuales se les asigne el Tratamiento de Actualización:

c. Los de la categoría de Continuidad de Norma que no hayan sido urbanizados.

Parágrafo.- Los predios resultantes de subdivisiones que se efectúen a partir del 1º de septiembre de 1993, continuarán regidos por las normas aplicables al predio original de mayor extensión.

Los predios que por tener usos institucionales a la fecha de expedición del Acuerdo 6 de 1990 sean objeto del tratamiento de conservación, quedan excluidos del proceso de desarrollo por urbanización y no deben prever cesiones, salvo las segregaciones señaladas en el presente artículo.

Artículo 3º.- Predios que se excluyen de este Proceso. Se excluyen de la posibilidad de desarrollo todos los predios urbanizables no urbanizados localizados en las siguientes áreas:

. Las de "alto" y "muy alto riesgo", según el mapa de zonificación geotécnica de Santa Fe de Bogotá elaborado a escala 1:25.000 por Ingeominas.

. Las de "alta y media vulnerabilidad", según el Plan de Ordenamiento Físico del Área de Preservación del Sistema Orográfico.

. Las de alto riesgo que se definan por estudios geotécnicos que en cualquier momento adopte oficialmente la Administración Distrital.

La exclusión de que trata este artículo subsistirá mientras no se demuestre previamente, ante la Secretaría de Obras Públicas, la posibilidad de controlar el factor de riesgo y esa entidad expida la certificación preliminar de estabilidad de terrenos con la indicación de los estudios necesarios para obtener la licencia de urbanización. De ser posible el desarrollo urbanístico, la licencia que se conceda para adelantar obras de urbanismo conlleva el compromiso de adelantar las obras de protección requeridas. El desarrollo por construcción se podrá adelantar únicamente cuando tales obras hayan sido ejecutadas.

Artículo 4º.- Protección de los Recursos Naturales. El proceso de desarrollo por urbanización debe respetar los recursos naturales existentes en el predio, para lo cual el Departamento Administrativo de Planeación Distrital D.A.P.D. cuando lo considere conveniente, exigirá el permiso o licencia previa de localización de la Corporación Autónoma Regional de las cuencas de los Ríos Bogotá, Ubaté y Suárez (CAR), para establecer si un posible desarrollo urbanístico es compatible o no con la preservación de los recursos naturales existentes en el predio. Esta licencia previa de localización es requisito indispensable para obtener licencia de urbanización cuando se trate de predios localizados dentro de los cerros orientales, los de Guacamayas y Juan Rey, los de Suba, Usme y los localizados en los cerros suroccidentales al occidente del Río Tunjuelito.

Artículo 5º.- Proyectos de Urbanización por Etapas. Todo proceso de urbanización puede ser realizado por etapas. Los proyectos urbanísticos que se aprueben deben cubrir la totalidad del predio a desarrollar, cumpliendo en su conjunto con las normas de este Decreto. Las licencias de urbanismo pueden referirse a etapas del desarrollo, independientemente del tamaño del proyecto urbanístico aprobado, casos en los cuales cada etapa debe cumplir en sí misma con las normas del presente Decreto.

Las urbanizaciones aprobadas con normas anteriores al Acuerdo 6 de 1990 y que no hubiesen sido autorizadas a desarrollarse por etapas, podrán acogerse a las normas de este artículo. En caso de estar parcialmente adelantada la urbanización, se debe constituir una primera etapa que incluya este avance, la cual debe cumplir con los porcentajes de cesión exigidos en el proyecto original y calculados para dicha etapa. Para tal fin deberá modificarse el proyecto urbanístico.

Para una misma etapa no se permitirá la combinación de normas originales del Acuerdo 6 de 1990 con las normas iniciales de la urbanización, salvo las autorizaciones expresas que hagan los decretos de asignación de tratamiento.

Si el D.A.P.D. considera necesario introducir modificaciones al trazado vial o a la localización de cesiones tipo A de las etapas que no hayan obtenido licencia, podrá exigir la modificación del proyecto urbanístico antes de cualquier prórroga, sin que por ello el titular de la licencia pierda el derecho a continuar rigiéndose por las normas originales de usos, loteo y volumetría y por los porcentajes de cesión tipo A exigidos inicialmente.

Artículo 6º.- Modificaciones a los Proyectos Urbanísticos. Las urbanizaciones ya desarrolladas o las que se encuentran en proceso de desarrollo con licencia vigente, en cualquier momento podrán introducir modificaciones a los proyectos generales sin tramitar una nueva licencia. Esta posibilidad puede ser utilizada siempre y cuando las modificaciones propuestas no impliquen cambios al trazado de las vías vehiculares, ni cambio de los planos de redes de servicios, ni disminución de la cantidad total de cesiones al Distrito. El nuevo proyecto urbanístico se aprobará dentro del marco de las normas que dieron lugar a la licencia original.

Las modificaciones que no se ajusten a lo señalado en este artículo deben someterse al trámite de una nueva licencia.

Artículo 7º.- Subdivisiones Previas al Desarrollo Urbanístico. De conformidad con lo dispuesto por el Acuerdo 6 de 1990 en su Artículo 436 y con el propósito de evitar la fragmentación de las zonas de cesión que se originan en procesos de urbanización, solamente se permiten la subdivisión y parcelación de terrenos superiores a una (1) Hectárea que cumplan íntegramente lo siguiente:

Aquellas subdivisiones efectuadas en condiciones diferentes solamente se consideran aptas para urbanizar si los predios resultantes tienen más de 5.000 m2 y existe un proyecto de parcelación del predio original de mayor extensión, adoptado por el D.A.P.D., donde se haya consignado la localización de las cesiones tipo A.

En todo proceso de parcelación se debe garantizar la continuidad de los ejes viales existentes o proyectados. En la proyección de parcelación los límites de cada parcela deben comprender las vías proyectadas por lo menos hasta su eje, garantizando siempre que ninguna zona de reserva vial quede por fuera del área bruta de las parcelas resultantes.

Parágrafo.- Los predios resultantes que no cumplan con lo anterior, no podrán obtener licencia alguna, excepto si sus propietarios se acogen a los mecanismos de rehabilitación predial previstos en el Artículo 437 del Acuerdo 6 de 1990.

Artículo 8º.- Obligación de Respetar las Reservas de Espacio Público. Todo predio a desarrollarse urbanísticamente debe respetar las siguientes reservas de espacio público que señalen el D.A.P.D. o las empresas de servicios públicos:

1. Las susceptibles de convertirse en afectaciones, que son:

2. Las exigibles como cesiones, que son:

Los interesados pueden proponer modificaciones a las áreas de reserva a que se refieren los literales a y b del numeral 2, justificadas con planteamientos a nivel zonal, concordantes con el diseño y estructura del espacio público.

Artículo 9º.- Conformación de la Infraestructura Vial. Las vías que se proyecten en los desarrollos urbanísticos deben integrarse a la malla vial, teniendo en cuenta lo siguiente:

Para usos, diferentes al de vivienda, el D.A.P.D. podrá autorizar que dicha área, se incremente, hasta ocho (8) Hectáreas.

Artículo l0º.- Porcentajes de Cesión Tipo A para Desarrollos Residenciales. Se establecen los siguientes porcentajes mínimos obligatorios de cesión tipo A para urbanizaciones residenciales, aplicables sobre área neta urbanizable (A.N.U), así:

* No aplica para los polígonos de reglamentación DREA-2 y DRGA-4

** No hay porcentaje alternativo

Se puede hacer uso del porcentaje alternativo 1 cumpliendo con una de las condiciones que se establecen en el siguiente artículo, y del porcentaje alternativo 2 con el cumplimiento de dos o más de esas condiciones.

Todo predio con área neta urbanizable menor de cuatro (4) Hectáreas que se subdivida con posterioridad a la vigencia del presente Decreto, debe prever obligatoriamente la cesión tipo A en un solo globo de terreno o integrar el 50% de ella con la de la otra porción segregada.

El cálculo de las cesiones tipo A para los predios localizados sobre ejes de tratamiento, se hará sobre la totalidad de su área neta, aunque parte del mismo esté fuera del área de influencia del eje.

Artículo 11º.- Condiciones para hacer uso de los Porcentajes Alternativos. Se establecen tres condiciones, así:

1ª. Previsión de Usos Complementarios.

2ª. Previsión y dotación de equipamiento comunal adicional.

3ª. Concentración de la cesión tipo A.

Cuando un urbanizador se acoja a cualquiera de las condiciones establecidas para hacer uso de los porcentajes alternativos de tipo A, deberá prever en la urbanización una zona de reserva contigua a cualquiera de las cesiones tipo A, con área equivalente a la diferencia entre la cesión básica y la proyectada, la cual sólo podrá desarrollarse una vez sea construído el equipamento correspondiente o, urbanizadas las zonas de cesión tipo A o, urbanizados los lotes o, terminadas las edificaciones con usos complementarios. Cuando se adelante una urbanización por etapas el cumplimiento de esta obligación debe darse en la primera etapa.

El Urbanizador dispondrá del plazo concedido en la licencia de urbanización, licencia de desarrollo integral o licencia verde con sus respectivas prórrogas como máximo, para dar cumplimiento a los compromisos a que se refiere el presente artículo, en caso de incumplimiento el área quedará definitivamente afectada como zona de cesión tipo A.

Artículo 12º.- Porcentajes de Cesión Tipo A para Desarrollos Urbanísticos Comerciales, Institucionales y Recreativos Privados. Se establecen los siguientes porcentajes mínimos de cesión tipo A para los desarrollos urbanísticos comerciales, institucionales y recreativos privados de cobertura e influencia metropolitana, zonal y local, aplicables sobre área neta urbanizable, así:

MET= Metropolitano ZON= Zonal LOC= Local

* Incluye servicios metropolitanos especiales.

Artículo 13º.- Cesión Tipo A para Desarrollos Urbanísticos Industriales. Se establecen los siguientes porcentajes mínimos obligatorios de cesión tipo A para los desarrollos urbanísticos industriales, aplicables sobre área neta urbanizable, así:

Artículo 14º.- Determinación de las Cesiones Tipo A según el uso Proyectado. El interesado debe señalar el tipo de desarrollo urbanístico a adelantar y reservar la cesión tipo A correspondiente sobre la totalidad del área neta urbanizable.

Cuando el proyecto urbanístico presente lotes con varios usos, las cuantías de las cesiones se determinan separadamente en dos bloques, así:

Las situaciones que no se enmarquen en lo dispuesto en el inciso anterior o cuando se conformen desarrollos urbanísticos sin una asignación de predios para cada uso, las cesiones se determinan por la mayor exigencia contemplada por la norma para los usos que se planteen.

Las modificaciones posteriores a los usos aprobados solo podrán efectuarse si no requieren mayores exigencias de cesión tipo A. Si esta situación se presenta, para llevarla a acabo el interesado debe modificar el proyecto urbanístico y reservar la cesión tipo A señalada por norma para el nuevo uso.

Artículo 15º.- Características de las Cesiones Tipo A. Para garantizar el carácter público de las zonas de cesión tipo A, su diseño debe cumplir con lo siguiente:

1. Ubicación.

2. Dimensionamiento.

3. Proyección de la cesión tipo A contra la vía de uso público: (ver gráfico 2).

Parágrafo.- Cuando la cesión tipo A presente frentes sobre dos o mas vías de uso público, lo dispuesto en este artículo se entenderá cumplido cuando se aplique y cumpla separadamente sobre una descomposición del globo en un número de polígonos igual al número de frentes (ver gráfico 3).

Artículo 16º.- Destinación de las Cesiones Tipo A.

Las cesiones tipo A solamente pueden destinarse a las formas de uso público correspondientes a los siguientes sistemas:

1. Recreativo:

2. Para equipamiento comunal.

3. Complementación del sistema vial.

a. Como área vial de uso público adicional:

b. Como ciclovías:

c. Como áreas de estacionamiento público:

d. Como alamedas:

Artículo 17º.- Pago Compensatorio de Cesiones Tipo A. Para efectos de autorizar el pago compensatorio de las cesiones tipo A se establecen las siguientes cabidas máximas de cesión tipo A:

- Hasta 1.000 m2 cuando en razón a la conformación de un predio y a juicio del D.A,P.D. la cesión tipo A no tenga posibilidad de cumplir las condiciones de ubicación y dimensionamiento por tener frente sobre vía pública menor de vente (20) metros.

- Hasta 400 m2 en los demás casos

No se permite el pago compensatorio en dinero cuando sea posible el englobe de la cesión resultante con otra existente, o cuando contribuya a la conformación de una zona verde o comunal definida en un plan de ordenamiento.

Únicamente se autorizarán pagos parciales en dinero cuando la sumatoria de las exigencias de control ambiental y de cesión tipo A sea superior al 25% del área neta urbanizable, en cuyo caso, se autorizará el pago compensatorio del área que exceda ese porcentaje; siempre y cuando el área a pagar no sobrepase 400 m2.

El pago compensatorio en terreno se autoriza siempre y cuando se haga efectivo dentro de un (1) kilómetro a la redonda a condición de anexarse a otras áreas de cesión existentes, generar globos de cesión de 5.000 m2 como mínimo y cumplir con el conjunto de normas que regulan la cesión tipo A.

Para los efectos de que trata el parágrafo segundo del artículo 428 del Acuerdo 6 de 1990, cuando no se haga uso de la posibilidad de destinar parte de las cesiones tipo A a complementación del sistema vial, el pago del porcentaje de cesión tipo A por este concepto solamente se permitirá en los casos en que la cesión tipo A destinada a las otras formas de uso público supere el 17% del área neta urbanizable. En zonas de densidad restringida, en áreas de actividad múltiple y en predios localizados sobre ejes de tratamiento no se permitirá el pago de las formas de complementación del sistema vial.

Artículo 18º.- Control Ambiental Como Cesión Tipo A

Se regula así:

l. Exigencia.

2. Porcentaje contabilizable como cesión tipo A sobre área neta urbanizable:

Artículo 19º.- Manzanas y Supermanzanas. La subdivisión predial a que se refiere el Artículo 439 del Acuerdo 6 de 1990 debe regirse además de las disposiciones allí establecidas por lo siguiente:

a. Para uso de vivienda.

b. Para usos diferentes de vivienda:

Parágrafo.- Los predios localizados en zonas de densidad restringida quedan exceptuados de las disposiciones establecidas en el presente artículo

Artículo 20º.- Lotes y Superlotes. La división de las manzanas y supermanzanas se hará por lotes o superlotes, así:

1. Superlote.

2. Lote:

Los proyectos urbanísticos podrán contemplar la división del terreno en manzanas y supermanzanas, para posteriormente proceder a la división de ellas en lotes o superlotes; en su defecto, simultáneamente se pueden plantear ambos tipos de división pero en todo caso la reglamentación que se expida para la urbanización establecerá las áreas mínimas de los lotes.

Parágrafo.- Las subdivisiones de las manzanas y supermanzanas en unidades menores no implicará la reforma de las resoluciones reglamentarias, excepto si generan nuevas vías peatonales, vehiculares u otras obras de urbanismo

Artículo 21º.- Dimensiones Mínimas de Superlotes y Lotes.

1. Las dimensiones mínimas de superlotes son las siguientes:

a. Superlotes.

b) Agrupaciones de lotes.

c) Lotes, áreas y frentes mínimos:

2. Para usos diferentes al de vivienda:

En los lotes para vivienda unifamiliar se podrán desarrollar proyectos de vivienda bifamiliar por gestión individual, es decir lote a lote y por diferentes solicitantes. Es entendido que el englobe de dos o más lotes de éstos los habilita para desarrollar usos bifamiliares, trifamiliares o multifamiliares, según el caso.

Parágrafo.- Cuando las normas específicas señalen antejardín, aislamiento lateral, o ambos, éstos se deben adicionar a las dimensiones mínimas. Esta disposición es aplicable para aquellos casos en que la reglamentación interna de la agrupación exija aislamientos.

Artículo 22º.- Modalidades de Desarrollo. El proceso de desarrollo por urbanización se podrá adelantar en las modalidades de desarrollo NORMAL Y PROGRESIVO, supeditado a consulta del estado de avance de los planes sectoriales de redes maestras, en especial los diseñados por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá.

Las normas específicas del decreto por el cual se asigna el tratamiento general de desarrollo indican en qué sectores se permite cada una de las modalidades anotadas.

Cuando el predio a desarrollar pertenezca al tratamiento de conservación con excepción de las categorías de continuidad de norma, no se permite desarrollo progresivo, Cuando pertenezca al tratamiento de actualización, si se permite.

Artículo 23º.- Zonas de Servicios. La dotación de los servicios públicos en las urbanizaciones de desarrollo progresivo se dará bajo una de las siguientes modalidades, según los determinen el D.A.P.D., y las entidades distritales correspondientes:

1o. Primarias:

2o. De gestión comunitaria:

Una urbanización de desarrollo progresivo puede reunir zonas con diferentes modalidades de redes y vías, incluso en dotación completa. La modalidad de gestión comunitaria es la que se aplica cuando el urbanizador obtiene una licencia verde.

Artículo 24º.- Responsabilidades. La responsabilidad de dotar íntegramente con redes de servicio y obras de infraestructura el espacio público de las urbanizaciones de desarrollo normal, recae en el urbanizador. Tales redes y obras se ejecutarán de conformidad con las especificaciones técnicas que determinen las empresas de servicios y la Secretaría de Obras Públicas.

Las responsabilidades de la dotación de redes de servicios y obras de infraestructura en las urbanizaciones de desarrollo progresivo son:

Parágrafo 1º.- En las modalidades de desarrollo progresivo el urbanizador deberá garantizar la terminación de las redes y obras de infraestructura mediante la incorporación en los títulos de traslación de dominio de cláusulas especiales mediante las cuales se garantice la conformación de los compradores en organización comunitaria autogestora.

Parágrafo 2º.- En ningún caso se permitirá cubrir con riego asfáltico las vías que no cuenten con la totalidad de redes de alcantarillado sanitario y pluvial y demás redes que requieran canalizaciones subterráneas.

Artículo 25º.- Solicitudes de Licencias y Revalidaciones. Las solicitudes de licencias y revalidaciones radicadas hasta el 19 de noviembre de 1993, se resolverán con base en las normas sustantivas vigentes en la fecha mencionada.

Artículo 26º.- Solicitud de Modificación de Licencias. Las peticiones radicadas hasta la fecha de publicación de este Decreto, referentes a licencias expedidas con fundamento en los Decretos 566 de 1992 y 600 de 1993, se decidirán con base en las normas vigentes en la fecha de su radicación.

Artículo 27º.- Gráficos Anexos. Los gráficos anexos a la presente reglamentación son únicamente indicativos e informativos, por lo tanto para dilucidar cualquier interpretación de la norma, se deberá remitir al texto.

Artículo 28º.- Vigencia y Derogatorias. EI presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.

Dado en Santa Fe de Bogotá, D.C., a 22 de noviembre de 1993.

Publíquese y cúmplase.

El Alcalde Mayor, JAIME CASTRO. El Director del Departamento Administrativo de Planeación Distrital, ANDRÉS ESCOBAR URIBE.