RÉGIMEN LEGAL DE BOGOTÁ D.C.

2310460

 

Bogotá D.C.

 

Señor(a):

 

INGRID CRIOLLO GARCÍA Y OTROS

Dirección Electrónica: xxxx

BOGOTÁ D.C.

Asunto: Respuesta a su petición. Traslado efectuado por la Procuraduría Delegada Preventiva y de Control de Gestión 2: Segunda para la Vigilancia Preventiva de la Función Pública PGN E-2023- 667644 - ASAMBLEA GENERAL AGRUPACIÓN RESIDENCIAL Y COMERCIAL SANTACRUZ DEL REY P.H. Referencia: SIGA 1-2023-21115. 4900082023.

 

Referenciado: 1-2023-21115

 

Respetado Señor(a):

 

Esta Secretaría Jurídica Distrital recibió correo electrónico del 07 de noviembre de 2023, mediante el cual la Procuraduría Delegada Preventiva y de Control de Gestión 2 Segunda para la Vigilancia Preventiva de la Función Pública PGN E-2023-667644, efectuó traslado por competencia de la petición del asunto, siendo radicado en esta Secretaría Jurídica Distrital bajo No. SIGA 1-2023-21115.

 

En la consulta elevada, se solicita lo siguiente:

 

“CONSULTA 1. En el mes de febrero de la presente anualidad, se celebró Asamblea General De Copropietarios de la Agrupación Residencial y Comercio Santacruz Del rey P.H, mediante la cual se eligió al señor GERARDO ALEXIS VELASCO, como revisor fiscal y a la vez Nuevo Consejo De Administración integrado por siete (7) personas. Por estar consagrado tanto en la ley 675 como en el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad, el nuevo consejo de Administración decidió no renovar el contrato de prestación de servicios Celebrado entre la copropiedad y la señora Nubla Carmenza Salamanca, según el cual esta sería la administradora de la copropiedad hasta el 30 de marzo de 2023. Después de haber estudiado varias hojas de vida, el consejo decidió Nombrar Administradora uno de sus integrantes, quien para aceptar el cargo y antes de la elección renunció1 al consejo de administración. En carta enviada al consejo de administración el 30 de marzo de 2023 por parte de un copropietario, Sr. LUIS ALBERTO CRIALES GUTIÉRREZ Solicita; "Que por medio de la presente, hacemos entrega del clamor general de los copropietarios y residentes quienes satisfechos con la gestión de la Sra. administradora, adjunto ésta carta de plebiscito donde expresa su voluntad y exigencia que la Sra. NUBIA PALACIOS SALAMANCA continué desempeñando el cargo como representante legal y administradora dentro de la Agrupación Residencial y Comercial Santa cruz del Rey con nit. 800 124 272-1 ubicada en la dirección Cra. 78 B No 7 A 50 “

 

El 13 de abril de 2023 el Consejo de Administración dio respuesta a la carta mencionada anteriormente, enviada por el Sr. LUIS ALBERTO CRIALES GUTIÉRREZ, cuyo texto literal dice, "le agradecemos su sugerencia, pero el tenor del artículo 44 del Reglamento de Propiedad Horizontal, en consonancia con el artículo 50 de la ley 675 de 2001,el administrador será elegido para el ejercicio que se prevé en el reglamento de Propiedad Horizontal (negrillas fuera de texto) para nuestro caso es de un año, sin posibilidad de reelección, bajo ninguna circunstancia. Nos es imposible designarla como administradora de la copropiedad.”

 

En reunión celebrada, entre el señor GERARDO ALEXIS VELASCO, como revisor fiscal de la copropiedad, y el consejo de administración, enterado el primero de que el administrador elegido era miembro del consejo y había renunciado para aceptar el cargo, preguntó; ¿Qué cómo quedaban seis (6) consejeros, es decir; número par, cuando hubiera empate en la votación como se decidiría?, a lo que en ese momento no se le dio respuesta. Si no se le indico que en su momento se tomaría una decisión.

 

Ante esta respuesta por parte del consejo de administración, y ante la respuesta enviada por el consejo al señor Sr LUIS ALBERTO CRIALES GUTIÉRREZ. El Sr fiscal GERARDO ALEXIS VELASCO el 26. De abril de 2023, CONVOCO ASAMBLEA EXTRAORDINARIA para el 6 de mayo de2023, para ratificación o elección de Consejo de Administración, aduciendo que el consejo había quedado integrado por un número par de integrantes, y que además lo habían solicitado varios copropietarios, y solicitó al Sr HÉCTOR GUEVARA GUTIERREZ quien fungía como administrador hiciera extensiva la convocatoria a todos los copropietarios.

 

Es de anotar que los copropietarios nunca enviaron solicitud de ratificación o elección de Consejo de Administración para que el Sr fiscal convocara con este propósito. La carta enviada por el Sr LUIS ALBERTO CRIALES GUTIERREZ, era para que el Consejo tuviera en cuenta la solicitud de continuar en la administración a la Sra. NUBIA PALACIOS. Es más, los firmantes de esta solicitud la mayoría no eran copropietarios, aparecían apartamentos con doble firma. Nunca el Sr fiscal ni en la convocatoria, ni en ningún otro momento indico si había verificado la calidad de copropietarios de los firmantes, ni el confidente representado por cada uno, ni el total de coeficiente que sumaban los firmantes.

Al desarrollarse la Asamblea extraordinaria Convocada por el Sr revisor fiscal, se le pregunto; ¿porque se citaba para ratificación o elección de Consejo, si ya se había elegido uno?, a lo que respondió, que se debía a que el consejo no es impar, por cuanto el señor Héctor Guevara había renunciado. En ese momento la Sra. presidenta del Consejo les informa a los asambleístas, que antes de la asamblea uno de los integrantes del consejo había renunciado, renuncia que se le había dado a conocer al señor revisor fiscal remitiéndole copia de la carta de renuncia, es decir que en ese momento el consejo estaba integrado por cinco personas, información que se le había hecho llegar al Sr revisor fiscal.

En vista de esta aclaración por parte de la Sra. presidenta, el Sr GERARDO ALEXIS VELASCO revisor fiscal, en plena asamblea desvió la convocatoria diciendo que era necesario elegir nuevamente consejo de administración por que el actual fue elegido por planchas y debe ser unipersonal. Es de aclarar que la ley 675 articulo 38 y el articulo 32 del reglamento de Propiedad Horizontal dice; la función de la asamblea es elegir y remover los miembros del consejo de administración en ningún articulado dice que debe ser unipersonal. Sin embargo, el Sr fiscal quebranta todo articulado y procede a solicitar si se eligiera nuevo consejo.

 

Preguntamos; ¿Son normales estas decisiones del Sr revisor fiscal y si no lo son amerita una queja ante que autoridad?

 

CONSULTA 2. En la misma asamblea convocada por el Sr fiscal GERARDO ALEXIS VELASCO DEL 6 de mayo al ser elegidos los nuevos miembros del consejo de administración hubo un miembro, GLADYS GARZON, que llevaba tres periodos consecutivos y con su postulación entraba para el cuarto periodo, se le informo al Sr Revisor Fiscal sobre la inconsistencia ya que iba en contra de la ley 675 articulo 38 numeral 5 que es por un año, y en contra del Reglamento de la Propiedad Horizontal articulo 48 numeral 17 donde dice que debe ser reelegido por dos periodos máximos, sin embargo el Sr fiscal hizo caso omiso a dichos articulados, diciendo que ERA CUESTION,DE INTERPRETACION, con este concepto del señor Revisor Fiscal fue reelegida la Sra. GLADYS GARZON como miembro de consejo para un cuarto periodo.

 

Preguntamos, ¿Es correcto que el Sr Revisor fiscal haya hecho caso omiso al artículo 38 de la ley 675 y articulo 48 numeral 17 del Reglamento de Propiedad Horizontal y que los articulados sean para el Sr fiscal de cuestión de interpretación?

 

¿Si es de acuerdo con lo establecido por la ley 675 y el Reglamento de Propiedad Horizontal el miembro de consejo debe renunciar y si es así quien le haría la revocatoria?

¿Estas malas decisiones tomadas por el Sr Revisor fiscal ameritan una queja e investigación ante la Central de Contadores o ante que autoridad?

 

También el Señor Revisor fiscal tampoco constato que personas que se postularon para el consejo de administración hacían parte del comité de convivencia y fueron elegidos lo que constituye doble militancia ya que pertenecían al comité de convivencia.

 

¿Por todo lo anterior amerita impugnarla asamblea?

 

CONSULTA 3 LA administración desde febrero del año 2022, a marzo de 2023 dejo un déficit fiscal cerca de los noventa millones de pesos ($90.000.000) y un hueco fiscal por treinta millones, ($30.000.000).

 

Preguntamos, ¿Ante que ente de control se puede poner en conocimiento esta situación por el mal manejo económico del edificio?

 

¿Las personas que fungieron como tesoreros entre finales del año 2021a marzo de 2023 serían responsables de este mal manejo económico?

 

CONSULTA 4, ¿Es permitido que el consejo De Administración elija a uno de sus miembros como administrador de la copropiedad?

 

CONSULTA 5. En asamblea general del 25 febrero del 2023 teniendo en cuenta que la revisora fiscal, saliente, había solicitado de la administración y del consejo de administración se respondieran cincuenta y dos puntos (52) correspondientes al informe financiero del 2022 que no fueron aclarados. En la mencionada asamblea el consejo de Administración de la época en cabeza de la Sra. YANETH ALDANA y la administradora, Sra. NUBIA CARMENZA PALACIOS SALAMANCA, se comprometieron a responder y explicar a estos puntos. Lo que no han hecho hasta la fecha.

 

Con fecha de junio de 2023 se envió carta al Sr fiscal, GERARDO ALEXIS VELASCO solicitando se sirva dar informe sobre los cincuenta y dos puntos (52) donde a fecha del día de hoy no se ha recibido contestación.

 

Preguntamos; ¿quién debe responder y aclarar la información financiera, si la Sra. YANETH ALDANA que se responsabilizó a contestar los 52 puntos ya no es copropietaria?

¿Es responsabilidad del nuevo revisor fiscal contestar estos 52 puntos?

 

¿Debido a que no dan respuesta ante este hecho ni la nueva revisoría fiscal, ni la nueva administradora .Quien es la persona encargada de responder y explicar a los copropietarios estos 52 puntos?”

 

Al respecto, se procede a dar respuesta a su solicitud, previas las siguientes consideraciones:

 

1. COMPETENCIA DE LA SECRETARÍA JURÍDICA DISTRITAL

 

El artículo 2 del Decreto Distrital 323 de 2016 “Por medio del cual se establece la estructura organizacional de la Secretaría Jurídica Distrital, y se dictan otras disposiciones” modificado por el artículo 2 Decreto Distrital 798 de 2019, señala que el objeto de la Secretaría como ente rector en todos los asuntos jurídicos del Distrito, es formular, orientar, coordinar y dirigir la gestión jurídica del Distrito Capital; la definición, adopción, coordinación y ejecución de políticas en materia de contratación estatal, gestión judicial, representación judicial y extrajudicial, gestión disciplinaria Distrital, prevención del daño antijurídico, gestión de la información jurídica e inspección, vigilancia y control de las entidades sin ánimo de lucro.

 

Ahora bien, conforme al ejercicio de la competencia residual establecida en el numeral 5 del artículo 11 del Decreto Distrital 323 de 2016, le corresponde expedir los conceptos jurídicos que sean requeridos a la Secretaría Jurídica Distrital, siempre y cuando no correspondan a otra dependencia.

 

Cabe indicar, que las respuestas a las consultas y/o conceptos que expida esta Secretaría Jurídica Distrital, están dirigidos a coadyuvar en la solución, determinación y concreción de los aspectos generales y abstractos del desarrollo de las actividades propias de las entidades y organismos de la administración distrital, y tratándose de las solicitudes elevadas por los particulares, las mismas deberán corresponder o enmarcarse dentro del actuar de las diferentes entidades y organismos del Distrito Capital, o referirse al cumplimiento de funciones y servicios a cargo del Distrito Capital, por no estar dentro de sus funciones, asesorar, instruir u orientar a los particulares o a las instituciones privadas en el ejercicio de sus derechos y prerrogativas derivadas de las atribuciones enmarcadas en el desarrollo y ejercicio de actividades del derecho privado.

 

Aunado a lo anterior, respecto del alcance de los conceptos jurídicos, la Corte Constitucional ha precisado que:

 

“Los conceptos no configuran, en principio, decisiones administrativas pues no se orientan a afectar la esfera jurídica de los administrados, esto es, no generan deberes u obligaciones ni otorgan derechos. En el evento que el concepto se emita a solicitud de un interesado, éste tiene la opción de acogerlo o no acogerlo.

 

Los conceptos emitidos por las entidades públicas en respuesta a un derecho de petición de consultas de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, insistimos, son orientaciones, puntos de vista, consejos y cumplen tanto una función didáctica como una función de comunicación fluida y transparente.”[1] (Negrilla fuera de texto).

 

En concordancia con lo anterior, el Consejo de Estado señaló:

 

“Como todo concepto jurídico no obligatorio jurídicamente, se trata de una opinión, apreciación o juicio, que por lo mismo se expresa en términos de conclusiones, sin efecto jurídico directo sobre la materia de que trata, que sirve como simple elemento de información o criterio de orientación, en este caso, para la consultante, sobre las cuestiones planteadas por ella. De allí que las autoridades a quienes les corresponda aplicar las normas objeto de dicho concepto, no están sometidas a lo que en él se concluye o se opina, de modo que pueden o no acogerlo, sin que el apartarse del mismo genere consecuencia alguna en su contra, aspecto éste en que justamente se diferencia la circular de servicio con el simple concepto jurídico a que da lugar el artículo 25 del C.C.A., pues la circular de servicio obliga a sus destinatarios, so pena de incurrir en falta disciplinaria o administrativa. La circular de servicio es norma superior de los actos y conductas de sus destinatarios en el ejercicio de sus funciones relacionadas con los asuntos de que ella trata, mientras que el referido concepto jurídico no tiene ese carácter de ninguno modo para persona alguna”[2] (Subrayas y negrilla fuera de texto).

 

Por lo anterior, el presente pronunciamiento se expide con el alcance del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, y las respuestas a las inquietudes se enmarcarán dentro del ámbito general y legal que regula la materia consultada, sin que con ellas se pretenda absolver situaciones particulares, e igualmente, las respuestas se emitirán exclusivamente dentro del ámbito de competencias y funciones de las autoridades del Distrito Capital instituidas en Bogotá, D.C., de conformidad con lo previsto en el artículo 5 del Decreto Ley 1421 de 1993, sin determinar en manera alguna las disposiciones que regulan la órbita funcional o procedimental de los órganos, instancias, corporaciones, entidades u organismos del nivel nacional o de los demás entes territoriales diferentes al Distrito Capital, por no estar dentro del ámbito funcional de esta Secretaría Jurídica Distrital, conceptuar o informar acerca de dichas materias fuera del Distrito Capital.

 

2. RESPUESTA A LA CONSULTA ELEVADA

 

- Aspectos generales del régimen de propiedad horizontal:

 

Mediante la Ley 675 de 2001 se expide el régimen de propiedad horizontal, regulando la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

 

De conformidad con el marco normativo referido, son principios orientadores la función social y ecológica de propiedad, la convivencia pacífica y solidaridad social, el respeto de la dignidad humana, la libre iniciativa empresarial (en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto), y el derecho al debido proceso.

 

El marco jurídico que regula la propiedad horizontal, incluidos los edificios o conjuntos de uso residencial constituidos bajo esta forma de dominio, se encuentra contenida en la mencionada ley, la cual contiene las reglas relativas a la constitución y extinción de esta forma de dominio, su naturaleza y características, el régimen de los bienes tanto privados como comunes, la dirección, administración, representación legal y control de sus actos y operaciones, y la solución de conflictos entre los propietarios o entre estos y los órganos de dirección, administración y representación de la persona jurídica, entre otros aspectos.

 

De conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la referida Ley, el Régimen de Propiedad Horizontal es el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse; y el Reglamento de Propiedad Horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

 

De conformidad con lo dispuesto en la Ley 675 de 2001, la escritura pública por medio de la cual se constituye la propiedad horizontal de un edificio o conjunto contiene el reglamento de propiedad horizontal, que como ya se señaló regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del edificio o conjunto, según sea el caso.

 

El artículo 5 de la Ley 675 de 2001, señala:

 

“ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

 

1. El nombre e identificación del propietario.

 

2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

 

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

 

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

 

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

 

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

 

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

 

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

 

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

 

PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

(…)”. (Subrayado extra texto).

 

El reglamento de propiedad horizontal puede contener aspectos regulados en la Ley 675 de 2001, siendo necesario aclarar que aquellas disposiciones legales de carácter imperativo y de orden público aplicables al régimen de propiedad horizontal se entienden incorporadas al reglamento, por lo cual de existir cláusulas que sean contrarias a dichas disposiciones serán ineficaces.

 

-   De los administradores en el régimen de propiedad horizontal:

 

El reglamento de propiedad horizontal regula los derechos y obligaciones específicos de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. En dicho reglamento deben están consignadas las relaciones con la administración, dirección y control de la persona jurídica, así como las reglas que gobiernan su organización y funcionamiento.

 

De esta manera, el reglamento debe establece de manera particular y concreta para el edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal las reglas relativas a la asamblea de copropietarios, su constitución, funciones, reuniones, decisiones, actas y demás aspectos relativos a su funcionamiento, la conformación o no de un consejo de administración, según sea el caso, así como las reglas relativas a la administración y control del edificio o conjunto.

 

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley 675 de 2001, “La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto”.

El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 atribuye a la asamblea general de propietarios, entre otras, las siguientes funciones:

 

“1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

 

(…)

 

3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

 

(…)

 

5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.

 

(…)”. (Subrayado extra texto).

 

Respecto a las reuniones y convocatoria de la Asamblea General de Propietarios, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, establece:

 

“ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.

Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

 

PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”. (Subrayado extra texto).

 

En cuanto a la administración de la propiedad horizontal, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 establece lo siguiente:

 

“ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias”.

 

De conformidad con lo expresado por la Corte Constitucional “(…) [e]l legislador en uso de la cláusula general de competencia de hacer la ley, eligió como uno de los criterios para elegir al administrador de la copropiedad, que en los eventos en que el consejo de administración estuviera constituido, bien por la obligatoriedad que impone la ley en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta bienes privados, ya por la voluntad de la copropiedad de constituir este órgano de dirección en los demás casos, a ese consejo correspondiera dicha designación, sin que ello resulte inconstitucional pues no se revela contrario al derecho de participación.

 

(…)

La designación del administrador por el consejo de administración cuando este exista, no desconoce el derecho de participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas, para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento razonable que permita la agilización en la toma de decisiones. La eficiencia y la eficacia no son sólo principios predicables de la función administrativa del orden estatal, son, en concepto de la Corte, principios de ineludible aplicación en todas los escenarios en los que hayan de adoptarse decisiones que afectan los intereses de una copropiedad, en donde se hace indispensable que los principios en cuestión irradien todas las decisiones de suerte que se aseguren la convivencia pacífica y la vigencia de un orden justo.

 

(…)

 

No obstante, el derecho de participación de los propietarios de las unidades privadas de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, no se agota con su asistencia a la asamblea general, ni con la elección de los miembros del consejo de administración, cuando éste exista, pues, como es obvio, de manera permanente tienen el derecho a intervenir en los asuntos que los afecten y, pueden ser consultados para emitir su opinión o por el consejo o por el administrador, cuando ello sea pertinente”[3].

 

(Subrayado y negrilla extra texto).

 

El artículo 51 de la Ley 675 de 2001 prevé, las siguientes funciones al administrador:

 

“ARTÍCULO 51. Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

 

1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.

 

2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.

 

3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.

 

4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.

 

5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.

 

6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.

 

7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

 

8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.

 

9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.

 

10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.

 

11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones”. (Subrayado extra texto).

 

Con respecto al Concejo de Administración, el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, establece lo siguiente:

 

“ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.

 

Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal”. (Subrayado extra texto).

 

En los eventos que el reglamento de propiedad horizontal del edificio o conjunto determine la constitución de este órgano administrativo, el artículo 55 de la Ley 675 de 2001, prevé que “Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”. (Subrayado extra texto).

 

De esta manera y atendiendo su calidad de órgano administrativo de la persona jurídica sujeta al régimen de propiedad horizontal, el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, establece con respecto a la responsabilidad de los administradores lo siguiente: “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”.

 

En cuanto a la figura del revisor fiscal, la Ley 675 de 2001, establece lo siguiente:

 

“ARTÍCULO 56. OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.

El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.

Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto”. (Subrayado extra texto).

En cuanto a las funciones del revisor fiscal, el artículo 57 de la Ley 675 de 2001, señala que: “Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley”.

 

De lo anterior se colige que el revisor fiscal no hace parte de la administración de la copropiedad y dentro de sus funciones no le es permitido realizar coadministración. Su labor deberá tener completa independencia, para no incumplir los lineamientos establecidos en las normas legales que le son de obligatorio cumplimiento (Ley 43 de 1990, Código de Ética incluido en el DUR 2420 del 2015, Ley 675 del 2001 y Código de Comercio).

 

-  Competencias de las entidades territoriales en materia de propiedad horizontal:

 

Es preciso aclarar que ninguna entidad u organismo del Distrito Capital tiene funciones de regulación, reglamentación y/o de inspección, vigilancia y control, frente a los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, salvo algunas funciones expresamente atribuidas por la Ley 675 de 2001, a los alcaldes, en relación con la persona jurídica surgida con ocasión del sometimiento de un edificio al régimen de propiedad horizontal.

 

En efecto, la Ley 675 de 2001 asigna la siguiente función a los alcaldes, así:

 

“Artículo 8. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

 

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

 

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.”

 

En igual sentido, el parágrafo del artículo 47 ídem establece que:

 

“Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo”.

 

-   Respecto del asunto objeto de consulta:

 

En atención a que en los interrogantes se plantean inquietudes en torno a situaciones propias de las relaciones jurídicas y/o contractuales entabladas entre los administradores y la persona jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal, así como entre los administradores y los copropietarios, se observa que la materia objeto de la consulta además de enmarca dentro de la órbita del derecho privado, hace referencia a una controversia suscitada entre algunos de los copropietarios, los administradores y el revisor fiscal de la propiedad horizontal.

 

Teniendo en cuenta que la Ley 675 de 2001, fijó unas funciones específicas y concretas a cargo de los alcaldes municipales o distritales, contempladas en el artículo 8 y el  parágrafo del artículo 47, dentro de las que no se encuentra ninguna que atribuya a tales autoridades, ni a las entidades y organismos del Distrito Capital, efectuar actividades de asesoría, orientación, direccionamiento, absolución o servir de órgano consultivo en el funcionar de las entidades sin ánimo de lucro surgidas del sometimiento de los edificios al régimen de propiedad horizontal.

 

En ese orden de ideas, y en razón a que el presente concepto se emite de manera general y abstracta en los términos del artículo 25 del CPACA, es menester reiterar que de conformidad con lo previsto en la Ley 675 de 2001 el reglamento de propiedad horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, por lo cual debe contemplar de manera particular las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto, lo que incluye la designación de los miembros principales y/o suplentes de los órganos de dirección y  administración, su participación, las reuniones, decisiones, actas y demás aspectos relativos a su funcionamiento.

 

En cuanto a las instancias encargadas de dirimir los conflictos que se susciten entre los copropietarios y los órganos de administración y de control, la Ley 675 de 2001, establece:

“Artículo 58. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:

 

1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

 

2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

 

PARÁGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

 

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones”. (Subrayado y negrilla fuera del texto).

 

Y frente a la competencia de las autoridades jurisdiccionales, el artículo 17 del Código General del Proceso atribuye la competencia a los jueces civiles municipales, en única instancia, para conocer:

 

“4. De los conflictos que se presenten entre los copropietarios o tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador, el consejo de administración, o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal”.

 

De lo expuesto, se colige que para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto; o entre estos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica; se podrá acudir al comité de convivencia y a los mecanismos alternos de solución de conflictos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Adicionalmente, se podrá acudir a los jueces civiles competentes, con ocasión de los mismos sujetos mencionados, todo en razón de la aplicación o de la interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.

 

La anterior consulta se resuelve en los términos del artículo 28 de la Ley 1437 de 2011.

Atentamente,

 

NICOLAS CARDOZO RUIZ

 

DIRECTOR DISTRITAL DE DOCTRINA Y ASUNTOS NORMATIVOS